吉林省长春市中级人民法院
民事裁定书
（2015）长民一终字第400号
上诉人（原审被告、反诉原告）：长春亿嘉纸张检测仪器厂，住所：吉林省长春市朝阳区安达街1435号。
法定代表人：赵广文，经理。
委托代理人：李敏，吉林新锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖争，男，1950年3月10日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：齐明，吉林融鉴律师事务所律师。
原审被告：长春纸张试验机有限责任公司，住所：吉林省长春市朝阳区安达街1435号。
法定代表人：张军，经理。
上诉人长春亿嘉纸张检测仪器厂（以下简称亿嘉仪器厂）因与被上诉人肖争房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开进行了审理。上诉人亿嘉仪器厂法定代表人赵广文及委托代理人李敏，被上诉人肖争委托代理人齐明，到庭参加诉讼，原审被告长春纸张试验机有限责任公司（以下简称纸张试验机公司）经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
肖争一审诉称，2007年5月30日，原告与二被告签订《协议书》一份，约定被告向原告转让朝阳区富锦小区19号楼1406-4-30栋（301），长房权字1525258号住宅一套。双方在协议书中明确约定了房屋由被告负责办理房屋产权，期间被告以收取种种不合理费用为手段，拖延该房屋更名过户，至今该协议未履行完毕。2014年8月14日，被告以企业改制为由试图将该房屋转让给他人，并要求原告交回住房。《中华人民共和国合同法》第44条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告出于双方真实意思的表示签订该房屋转让协议，本协议真实、合法、具有法律效力。原告自愿支付合同约定30000元价金，要求被告依法履行合同义务，办理该房产更名过户事宜。本协议未规定履行期限，为不定期履行合同。依据《中华人民共和国合同法》第62条第4项明确规定“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”自1993年起原告一直居住该房屋，该房屋系原告及其家人的唯一住所。该协议签订生效之日起，原告及家人一直期待并多次要求被告切实履行合同义务未果，直至今日诉诸法律。被告将房屋出售给他人的行为既违反合同义务，违背国家政策法规，同时也极大的损害了原告的合法利益。现将二被告诉至法院，请求判令：1、二被告限期内继续履行与原告签订的房屋转让合同，并共同承担连带责任；2、在原告取得该房所有权之前判令继续履行原租赁合同；3、二被告共同承担本案的诉讼费用。庭审中原告明确诉讼请求第一项请求二被告继续履行与原告的《房屋买卖合同》，二被告办理房屋更名过户手续。
亿嘉仪器厂一审辩称，原告主张的诉讼请求没有事实和法律依据，如果原告的主张得以实现，是强买强卖的市场行为，原告的诉讼请求侵害了房屋产权人的合法权益，要求驳回原告的诉讼请求。
针对肖争的起诉，亿嘉仪器厂提起反诉认为：原告以前是被告单位的副厂长，自1993年期由单位为其提供的福利住房一套，即位于朝阳区富锦小区19号楼1406-4-30栋301室建筑面积88平方米的住宅。2007年企业房改时同意该房以房改的方式转让给原告，当时作价30000元，要求原告先交8000元作为办理更名手续及相关费用（详见协议），但原告以作价太高为由，最终撤回了办理更名过户的手续及相关费用，并明确向被告说明不参与房改。为此，厂里决定将房屋租给原告居住。2010年4月8日，企业召开了职工大会，经职工代表大会研究决定，该房屋不再对外销售，但由原告居住，每年收取租赁费。原、被告之间至今未签订租赁合同，根据《中华人民共合同合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原告早已调离外单位工作，不应再享受我厂福利待遇，故请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、原告交回所租用的位于长春市朝阳区附近小区19号楼1406-4-30栋301室住宅；3、原告承担全部诉讼费用。庭审中，被告亦要求解除原告与长春市纸张试验机厂于2007年5月30日签订的协议书。
肖争针对亿嘉仪器厂反诉辩称，亿嘉仪器厂称撤回办理更名过户手续及其相关费用不是事实，依据双方签订的房屋买卖协议书第4条在办理产权过程中的一切经费由第二被告承担。原告没有表明不参与房改，这是原告应该得到的福利待遇，原告不知道召开及形成决议的事实，被告主张未签订租赁合同，而适用合同法第25条的规定不合法，原告持有合法有效的房屋分配证，分配证是原告依法享有永久适用该房屋的权利证明，分配证上明确写明分配理由为购房，原告认为被告所提出的反诉请求不成立，请求法院依法驳回被告亿嘉仪器厂的反诉请求。
纸张试验机公司一审未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
一审法院经审理查明，肖争原系原长春市纸张试验机厂副厂长。2014年8月11日，长春市纸张试验机厂经改制变更为被告长春亿嘉纸张检测仪器厂。另查明，2006年12月23日，长春市纸张试验机厂工会委员会出具职工代表大会决议一份，内容为“讨论研究关于厂内有90年住宅一套，三室一厅，现由原企业副厂长肖争通知使用。房屋陈旧多年需要维修、完善等工作及房屋产权转让和使用者肖争同志付叁万元作为办理转让费用等工作，办理后产权归属肖争所有。经职代会讨论通过此决定。”2007年5月30日，原告（乙方）与原长春市纸张试验机厂（甲方）签订了《协议书》一份，协议约定：“乙方购买长春市纸张试验机厂坐落在朝阳区富锦小区19号楼1406-4-30栋（301），长房权字1525258号建筑面积88.04平方米住宅（乙方系原长春市纸张试验机厂副厂长），甲方1995年筹资给乙方购买此房屋，产权归甲方所有。鉴于形成多年，甲方同意将产权有偿转让给乙方，定价叁万元，协议内容如下：一、乙方应先付甲方捌仟元作为办理转让手续费用。二、待产权办理完毕，乙方需将将贰万贰仟元整费用交给甲方，甲方接到款项后，可将产权证交给乙方。三、移交产权证前，乙方须将所欠前期房租一次性交齐。四、甲方在办理产权过程中的一切经费均由甲方负责。”2007年8月21日，原告与长春市纸张试验机厂签订《长春市住房制度改革公有住房出售表》一份，2007年8月29日，原告以长春市纸张试验机厂的名义向长春市城镇住房改革领导小组办公室缴纳房款27914.63元。2007年12月14日，长春市售房资金使用审批表中“资金使用原因”一栏中显示，因产权证与本单位名称不符，未能办理，请退款，该审批表中“调查意见”栏及“市房改办审批意见”栏中显示均同意退款。2007年12月17日，长春市城镇住房改革领导小组办公室将该款退回长春博世实业有限公司的账户,原告表示已收到该笔退款。2010年4月8日，长春市纸张试验机厂工会委员会形成长春市纸张试验机厂职工大会决议，内容为：“企业的房屋，现由肖争居住的三室一厅住宅，由于在2006年企业卖给肖争而肖争因不同意交给企业叁万元费用等原因撤回办理更名手续。现房屋不再对外销售，但继续由肖争居住，每年收取租赁费。”2014年8月14日，长春市纸张试验机厂向原告送达通知一份，内容为：“鉴于房屋所有权人长春市纸张试验机厂，长房权字第1030005924号，坐落在朝阳区富锦小区19号、建筑面积88.04平方米的住宅房屋，包含在企业资产评估报告的总价值中，属于集体企业员工的共同财产，为改制企业应承接的债权。特通知你接到此通知的3日内到我厂签订房屋租赁合同或将房屋交回本厂。”庭审中，被告长春亿嘉纸张检测仪器厂称原告与长春市纸张试验机厂签订的协议的下方乙方处肖争的名称是后粘贴的，但经本院释明，被告长春亿嘉纸张检测仪器厂对该处是否是后粘贴上的不申请鉴定。原告于2007年12月份调离了长春市纸张试验机厂，但现仍在该房屋中居住，并每年向被告交纳租赁费1020元，租赁费交至2013年7月1日。
一审法院经审理后认为：第一，2007年5月30日，原告与原长春市纸张试验机厂签订的《协议书》应当继续履行还是解除的问题。该协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照该协议书的约定履行义务。对于被告反诉称原告以作价太高，最终撤回了办理更名过户的手续及相关费用，并明确向被告说明不参与房改从而要求解除该协议的主张，首先，《协议书》中未约定合同解除的条件；其次，通过长春市售房资金使用审批表及长春市纸张试验机厂出具的介绍信可以看出，原告将房改款退回的原因系该房屋的产权证与单位名称不符（产权证上名称为长春市纸张试验厂），并非作价太高，庭审中，原告本人也明确表示未放弃房改，故长春市纸张试验机厂于2010年4月8日职工代表大会决议决定单方将该房屋收回没有法律依据，被告也未提供相关证据证明该决议内容已向原告进行了告知，被告反诉要求解除原告与长春市纸张试验机厂签订的《协议书》的主张也不符合合同法规定的法定解除的条件，故对被告的该主张本院不予支持。由于该协议书中未约定履行期限，故原告可以随时要求履行。第二，由于长春市纸张试验机厂已通过改制被被告长春亿嘉纸张检测仪器厂兼并，其相应的权利义务应由被告长春亿嘉纸张检测仪器厂承受，故被告长春亿嘉纸张检测仪器厂应当继续履行该《协议书》。对于双方各自应履行的内容一节，《协议书》已对此做出了明确的约定，即原告应先向被告长春亿嘉纸张检测仪器厂交纳8000元，被告配合原告进行更名过户，剩余22000元待产权办理完毕后交纳，同时被告将房产证交付于原告。对于更名过户过程中费用的负担问题，《协议书》第四条约定了在办理产权过程中的一切经费均由甲方即长春市纸张试验机厂负责，由于双方诉争的房屋为集体所有，需通过房改的程序进行更名过户，房改的费用应当属于办理产权过程中发生的费用，故依据该条约定，房改费用及其他相关税费应当由被告长春亿嘉纸张检测仪器厂负担。第三，被告长春纸张试验机有限公司与长春市纸张试验机厂注册地点虽一致，但通过企业机读档案可以看出，双方的企业性质、法定代表人均不同，本院无法认定被告长春纸张试验机有限公司与长春市纸张试验机厂系同一单位，故对原告要求被告长春纸张试验机有限公司履行《协议书》，并与被告长春亿嘉纸张检测仪器厂承担连带责任的主张，本院不予支持。第四，对于被告长春亿嘉纸张检测仪器厂主张的要求解除与原告的租赁关系一节，虽然原、被告之间为不定期租赁，被告可以随时要求解除，但鉴于原、被告之间已存在房屋买卖的关系，且涉及到被告配合原告将该房屋更名过户的事宜，故本院认为双方的租赁关系以在被告配合原告更名过户完毕之后解除为宜，进而对被告要求原告交回房屋的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项之规定判决如下：一、原告（反诉被告）肖争与被告（反诉原告）长春亿嘉纸张检测仪器厂继续履行2007年5月30日的《协议书》:（原告肖争于本判决生效后三日内将8000元交至被告长春亿嘉纸张检测仪器厂，被告将产权更名过户后，原告向被告支付22000元并结清拖欠的房租后，被告长春亿嘉纸张检测仪器厂将产权证交付给原告。办理更名过户中涉及的房改费用及其他费用均由被告长春亿嘉纸张检测仪器厂负担）。二、原告（反诉被告）肖争与被告（反诉原告）长春亿嘉纸张检测仪器厂的租赁关系在房屋更名过户后解除。三、驳回原告（反诉被告）肖争的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）长春亿嘉纸张检测仪器厂的其他反诉请求。本诉案件受理费550元，保全费3520元，反诉费50元，由被告长春亿嘉纸张检测仪器厂负担。
宣判后，亿嘉仪器厂不服上诉称：本案不属人民法院审理范围，《协议书》双方并非平等主体，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，本案不属民事权利纠纷，不属人民法院受案范围。另，该《协议书》签订未经职工代表大会表决通过，并非全体职工意见，亿嘉仪器厂为集体性质企业，该《协议书》内容也未经投资人批准。一审判决双方继续履行合同违背房屋交易习惯，且交易金额过低违反公平原则，被上诉人自行申请退还房改款，双方之间已终止了协议履行，被上诉人起诉侵害了上诉人利益。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回肖争诉讼请求，案件受理费、保全费由被上诉人负担。
肖争二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
纸张试验机公司二审未出庭，亦未提交书面辩论意见。
除一审法院查明事实外，本院于2015年11月24日向长春市城镇住房制度改革领导小组办公室（0431-81810798）对诉争房屋是否为公房进行了咨询，该办公室答复为诉争房屋属公房且尚未办理房改手续，原房改手续因退费已作废，如需进行房改，须重新申报房改手续。
本院认为，本案诉争房屋系公有住房，尚未办理房改手续，上诉人与被上诉人就此房签订的《协议书》形成的法律关系，并非平等民事主体之间形成民事法律关系，双方之间形成的纠纷并不属于民事诉讼受理范围，双方之间的争议应向相关行政部门申请解决，故本院对肖争起诉、亿嘉仪器厂之反诉裁定予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法法院（2014）朝民初字第1991号民事判决；
二、驳回肖争的起诉；
三、驳回长春亿嘉纸张检测仪器厂的反诉。
一审案件本诉受理费550元、反诉费50元，二审案件受理费550元，均应予以退回。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 米志娜