吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民一终字第328号
上诉人（原审被告）：王忠成，男，1969年10月18日生，汉族，住九台市。
委托代理人：齐兆林，吉林申和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王楠，女，1986年10月4日生，汉族，住长春市高格兰湾小区。
委托代理人：刘怀伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。
原审被告：黄雅莉，女，1960年6月12日生， 汉族，住九台市。
上诉人王忠成因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省九台市人民法院（2014）九民初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王楠原审诉称，2010年4月25日，黄雅莉与王忠成签订了一份房屋买卖协议书，约定黄雅莉以人民币壹拾万元的价格将石头口门水库仿古楼北数第一家（绿色家园酒店）整体出售给王忠成，且已交付给王忠成使用。2010年5月23日，王忠成给黄雅莉出具了一份房屋买卖付款明细，承诺2011年11月30日前付清全部购房款贰拾万元。黄雅莉与王忠成的房屋买卖行为侵害了王楠的合法权益。具体理由是：首先，黄雅莉与王忠成明知协议买卖的房屋系王楠之父王忠明病故后留下的遗产，根据《继承法》的规定，王楠对房屋均享有继承权，黄雅莉作为王忠明配偶虽然对该房屋享有部分所有权和继承权，但其权益的合法性应建立在与王楠共有关系基础上。根据《物权法》之规定，黄雅莉在未征得王楠同意的情况下对该房屋进行处分，系无处分权，这侵害了王楠对该房屋享有的所有权。其次，黄雅莉与王忠成签订的房屋买卖协议书与王忠成给黄雅莉出具的房屋买卖付款明细中承诺的房屋买卖价格相差一倍，由此可以看出，黄雅莉与王忠成签订的房屋买卖协议书存在恶意串通、隐瞒真实售价和故意损害王楠合法权益的情形。第三，黄雅莉与王忠成签订的房屋买卖协议书中约定的出售房屋系经营性用房，建筑面积200余平 ，占地500平方米，王忠明在该酒店投资近100万元人民币，黄雅莉与王忠成以壹拾万人民币的价格签订协议进行交易，明显低于该房屋实际市值，这严重侵害了王楠的合法权益。综上，黄雅莉在未征得王楠同意的情况下，与王忠成恶意串通，以明显低于该房屋实际市值的价格签订房屋买卖协议书，其行为侵害了王楠的合法权益。故请求人民法院依法支持王楠的诉讼请求，即请求确认黄雅莉与王忠成签订的房屋买卖协议书无效，判令王忠成返还位于九台市石头口门水库仿古楼北侧一门市房（绿色家园酒店），诉讼费由黄雅莉与王忠成承担。
王忠成原审辩称，一、王楠不但知道、同意，而且和其母亲黄雅莉共同将涉诉房屋卖给王忠成。1.从情理上讲，王楠应当知道其母黄雅莉将涉诉房屋卖给了王忠成。2010年4月5日，黄雅莉和王忠成签订了涉诉房屋的买卖协议书。2012年12月末，王楠结婚。婚前，王楠一直与其母一居生活。王楠是黄雅莉三个女儿中唯一一位已成年的，并且在公安机关工作，知法、懂法。黄雅莉出售涉诉房屋时，不可能不和王楠协商，并征得其同意。2.（2010）九民重字第38号民事调解书充分证明王楠和其母亲将涉诉房屋出售给王忠成，并且王楠与其母亲取得了该房屋的所有权。2010年5月，王迪等诉王楠等继承纠纷案。2010年10月18日，九台市法院在长春市石头口门水库管理局调取了黄雅莉与王忠成签订的涉诉房屋的房屋买卖协议书。2011年3月21日，九台法院查封了王忠成购买涉诉房屋的购房款5万元。2013年12月12日，（2012）九民重字第38号民事调解书确认并写道：王忠明死亡后，黄雅莉、王楠收王忠成购买本案涉诉房屋款15万元，尚欠5万元。因此，王楠和其母黄雅莉不但共同将涉诉房屋卖给了王忠成，并且共同收到王忠成给付的购房款15万元。同时，王楠和其母亲通过（2012）九民重字第38号民事调解书取得涉诉房屋的所有权。3.其他证据也证明王楠和其母亲黄雅莉共同将涉诉房屋出售给了王忠成。王楠前男朋友李杨证明：王楠、黄雅莉共同起草、打印的2010年4月5日签订的涉诉房屋买卖协议书并和李杨一起到王忠成家中签订了该协议书，当场收到王忠成妻子给付的购房款10万元。2010年10月末，在李杨、王楠宴请王忠成家族近亲属时，王楠、黄雅莉又收到王忠成给付的购房款5万元，尚欠5万元。九台市法院在（2010）九民初字第1128号一案中查封了该款。综上，王楠与黄雅莉共同出售给王忠成涉诉房屋后，现在又主张该买卖合同无效，没有事实依据。4.黄雅莉将涉案房屋出售给王忠成不存在恶意串通、低价出售的情形，况且，这些情形与合同是否有效无关。黄雅莉和王楠关系融洽，其作为王楠的母亲，和他人串通损害其女儿的合法权益，有悖于亲情、常理。王楠也没有提供证据证明黄雅莉与王忠成存在恶意串通、低价出售涉诉房屋损害王楠合法权益的事实。退一步讲，是否存在恶意串通、价格过低，不是主张合同无效的理由，与本案无关。5.假设黄雅莉没有征得王楠的同意，黄雅莉对涉诉房屋没有所有权、处分权，那么根据最高人民法院有关司法解释，黄雅莉和王忠成签订的涉诉房屋买卖合同也是有效的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。出卖他人之物，可谓无权处分之常见类型。《合同法》第51条规定的“无处分权的人”可以涵盖未经其他共有人同意擅自出卖共有物的单个共有人、部分共有人擅自处分共同财产或者未达到2/3以上份额的部分共有人擅自处分共有财产的行为也是无权处分的类型之一。据此，假设黄雅莉在出售涉诉房屋时，没有征得王楠同意，或者王楠不知情，黄雅莉对涉案房屋没有所有权或处分权，那么，黄雅莉与王忠成于2010年4月5日签订的涉诉房屋买卖协议书亦为有效。6.王楠的起诉已超过诉讼时效期间。最高法院对已履行的无效合同的诉讼时效认为，已履行的合同无论其是否有效，均应受到诉讼时效的约束。对于一般的债权债务纠纷，诉讼时效期间为二年。2010年5月15日，九台法院受理了王迪等诉王楠等遗产继承纠纷案，并申请对王忠明DNA样本鉴定。九台法院于2010年5月18日作出保全裁定。2010年10月18日，九台法院调取了黄雅莉、王忠成签订的涉诉房屋买卖协议书。2010年12月6日，九台市法院作出（2010）九民初字第1128号民事裁定书，以诉讼主体不适格驳回了王迪等的起诉。上述事实证明，王楠最晚应于2010年12月就知道黄雅莉、王忠成签订的涉案房屋买卖协议书，并且该协议书已履行。2014年4月10日，王楠向法院起诉，早已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回王楠的诉讼请求。
黄雅莉原审辩称，黄雅莉签订买卖协议书并卖了房屋时，确实没有告诉王楠。
原审法院查明，王楠为黄雅莉与已故王忠明之女。王忠成为王忠明胞弟。2010年3月25日，王忠明病故。2010年4月25日，黄雅莉与王忠成签订了一份房屋买卖协议书，内容为：“甲方黄雅莉 乙方王忠成 经甲乙双方协商一致达成如下条款：一、甲方将石头口门水库仿古楼北数第一家（绿色家园）整体出售给乙方，共计壹拾万元。二、自协议签订之日起该房屋的取暖、有线电视费、水费、电费、煤气费、卫生费及其它一切费用均由乙方负责。三、乙方在购买房屋后，因水电煤气等引发事故产生的一切后果和责任由乙方自行承担，与甲方无关。四、该房屋甲方单位集体产权房屋如需办理产权，费用由乙方负责。乙方购买后不得擅自改变原住宅的结构及用处，必须遵守长春市石头口门水库管理局住宅楼管理规定以及世纪源小区的各项规定。五、本协议自签订之日起生效，甲乙双方必须遵守协议不得违约。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，交水库管理办公室一份”。黄雅莉与王忠成分别在协议上签写了姓名。2010年5月23日，王忠成出具了一份房屋买卖付款明细，内容为：“王忠成买到黄雅莉石头口门水库绿色家园门房1套，付款计划明细。首付：2010年5月23日，壹拾万元。第二次支付：2010年12月30日前伍万元。第三次支付：2011年10月30日前伍万元。合计房产价值贰拾万元人民币。如不能按时付此款项，房屋产权继续归黄雅莉所有”。原审庭审中，王忠成提供证人王守江即其父陈述：“2010年王忠明去世了，遗产就黄雅莉接管过去了，黄雅莉没有那个能力，租出去价格高没人租，就想卖了，她要22万元，都没人要买，后来就降价到了20万元，卖了很久还是没有问，黄雅莉和我唠嗑说20万卖也没有人买，自己经营管理不了，没有那个能力。我就和黄雅莉说给王忠成吧，黄雅莉还说不好意思和王忠成说，让我问问王忠成是否同意购买，当时唠这些磕的时候王楠在场，也没说同意也没说不同意，后来回来我就找王忠成说王忠明的绿色家园20万就要卖，问他能不能买，王忠成开始还不打算买，因为没有那么多钱，饭店也不景气，我和王忠成说就算成全黄雅莉吧，卖不出去了，自已家的饭店不想卖给别人，正好王忠成还有这方面能力，我还说钱不够我可以去银行帮他贷款。后来在我的说辞下王忠成答应了买这个饭店并且联系了黄雅莉，就要写协议书，我是中间人，王忠成就告诉我先不用贷款了，达成协议我和我老伴就去了王忠成那，黄雅莉、王楠还有王楠的未婚夫，他们三个就来了，就拿出来王楠和黄雅莉协商完拟定的协议书，就让王忠成签字，签字以后王忠成给了黄雅莉10万元，分三次给齐，第二次给了5万，第三次给了5万。第二次给5万的时候李杨请我们全家在长春吃饭，意思李杨和王楠就订婚了，我们一大家子都到了，在酒桌上王忠成给了黄雅莉5万元，当时王楠和李杨还有我二儿子都在场。王楠说她不知道是不客观的”。原审庭审中，王忠成提供的证人王忠亮即其兄陈述：“第二次还款是在长春，时间大概是2010年10月末左右，在大唐烤肉，王忠成拿了5万元钱给了我侄女王楠和我嫂子黄雅莉，王楠把钱装在她包里了”、“王楠、王楠对象（即证人李杨—原审法院注）、我父母、黄雅莉还有两个小侄女都在场”。原审庭审中，王忠成提供的证人李杨陈述：“我记不清黄雅莉、王楠谁打的上述协议，到石头口门水库王忠成家办理的签字手续。当时我、王楠、黄雅莉、王忠成及王忠成妻子都在场。签完上述协议后，王忠成的妻子拿出一捆10万元人民币现金交给了黄雅莉。2012年10月末，王楠、李杨在长春市建设街大唐烤肉请王氏家族吃饭。当时到场的有我、王楠、黄雅莉、王忠成全家、王忠亮全家及王忠成父母。在吃饭当中，王忠成的妻子又给黄雅莉人民币5万元购房款，装在王楠的背包里面了”。原审法院第二次庭审中，李杨陈述：“在取调查笔录（即上述其证言—原审法院注）的时候具体时间我记不清了，是王忠成给我打的电话。因为我在上班，单位有事情，我中午才过去，地点我也记不清了，说是王忠成找的律师，我也没确认，没看见证件，他问了我一些问题，都在笔录上。我跟王忠成说想让王楠和王忠成和解，我出证明也是为了不想让他们在法庭见面，我感觉此份笔录跟我说的稍有出入，我那天比较着急，问的一些话我也叫不准，时间很长了，第一次在水库给钱的那次，我记得是我、黄雅莉、王忠成、和王忠成的爱人在王忠成的家里，王楠参与没参与记不清了，应该没参与。第二次时候在饭店，是一家子人，是我和王楠请王楠的爷爷、奶奶、王楠的二叔、老叔、王楠母亲黄雅莉吃饭，快吃晚饭的时候王忠成给黄雅莉钱，具体多少钱、给的是什么钱我都不清楚，王楠的两个妹妹比较淘气，比较吵，我就没听清。”2010年5月15日，王忠明非婚生子女王迪、王勃涵提起继承纠纷诉讼，并提出保全申请，“请求对王忠明所有的位于长春市石头口门水库内的价值约50万元的绿色家园酒店、中亚酒店的房屋及室内所有设施、酒店附属物等予以财产保全”。2011年3月21日，本院根据王迪、王勃涵的保全申请，裁定“扣押王中成购买石头口门水库绿色家园酒店购买房款50，000.00元”。2013年12月12日，王迪与王勃涵、王琪与王鑫（黄雅莉与王忠明婚生子女）、王守江与王桂兰（王忠明父母）与黄雅莉、王楠继承纠纷一案，在原审法院达成了如下协议：“一、被告黄雅莉、王楠给付原告王迪、王勃涵人民币30万元整，此款于2013年12月20日前给付。二、被告黄雅莉与被继承人王忠明在长春市石头口门水库渔业有限责任公司的出资额10 万元，其中有5万元及其分红权为被告黄雅莉所有，另5万元出资额及其分红权为被继承人王忠明的遗产，此遗产自2014年1月1日起，由原告王迪、王勃涵继承12500元出资额及其分红权，由原告王守江、王桂兰继承12500元出资额及其分红权，由原告王祺、王鑫、被告王楠、黄雅莉继承25000元出资额及其分红权。各权利人依法办理上述股权变更登记手续。三、其他遗产（包括房地产、债权、股权、经营权、补偿权、2013年12月31日之前的红利等）均由原告王祺、王鑫、被告王楠、黄雅莉继承，即原告王迪、王勃涵、王守江、王桂兰放弃对其他遗产（包括房地产、债权、股权、经营权、补偿权、2013年12月31日之前的红利等）的继承。四、被继承人王忠明的债务由原告王祺、王鑫、被告王楠、黄雅莉承担”。
原审审法院认为，涉案诉争房屋原为黄雅莉与王忠明夫妻共同财产。王忠明病故后，至遗产分割前，涉案房屋应为共同共有。 根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，黄雅莉无权处分涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：一、王忠成与黄雅莉签订的涉案房屋买卖合同无效。二、王忠成于本判决生效后三日内向王楠返还涉案房屋。案件受理费2300元由黄雅莉与王忠成各承担二分之一。
宣判后，王忠成不服，向本院提起上诉，理由：一、原审法院适用法律错误。1.王楠的诉讼请求是确认合同无效，进而要求返还房屋，本应适用《合同法》，原审法院却适用《物权法》进行裁判。2. 假设黄雅莉没有征得王楠的同意，黄雅莉对涉诉房屋没有所有权、处分权，那么根据最高人民法院有关司法解释，黄雅莉和王忠成签订的涉诉房屋买卖合同也是有效的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。二、原审认定黄雅莉未经王楠同意处分涉诉房屋是错误的。1.从情理上讲，王楠应当知道其母黄雅莉将涉诉房屋卖给了王忠成。2.（2010）九民重字第38号民事调解书充分证明王楠和其母亲将涉诉房屋出售给王忠成，并且王楠与其母亲取得了该房屋的所有权。3.其他证据也证明王楠和其母亲黄雅莉共同将涉诉房屋出售给了王忠成。王守江、王忠亮、李杨的证人证言均可证实。三、王楠的起诉已超过诉讼时效期间。王楠最晚应于2010年12月就知道黄雅莉、王忠成签订的涉案房屋买卖协议书，并且该协议书已履行。2014年4月10日，王楠向法院起诉，早已超过诉讼时效。请求：1.撤销吉林省九台市人民法院（2014）九民初字第1133号民事判决，改判驳回王楠的起诉，或者驳回诉讼请求，或者发回重审。2.本案诉讼费由王楠承担。
王楠二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
黄雅莉二审未到庭答辩。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：1.涉诉房屋系已故案外人王忠明所建，其去世后，数位继承人曾就其遗产进行诉讼，该案由原审法院调解确定黄雅莉与王楠为涉诉房屋权利人，即黄雅莉与王楠对涉诉房屋均拥有处分权。2.王守江、王忠亮、李杨的证人证言足以证明王楠对其母黄雅莉出售涉诉房屋知情且参与交易，即在签订及履行《房屋买卖协议》时王楠并无异议，能够认定王楠对黄雅莉的处分行为予以认可，现王楠以不知情为由主张《房屋买卖协议》无效返还房屋违背诚实信用原则，本院不予支持。王楠主张黄雅莉与王忠成恶意串通低价出售涉诉房屋，但未向法庭提交任何证据，本院对该诉请亦不予支持。结合上述，本院认定《房屋买卖协议》有效，王楠关于房屋买卖协议合同无效返还房屋的诉请应予驳回。3.关于诉讼时效一节，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，即合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，故王忠成关于王楠的起诉已超过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。
综上，原判决适用法律错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省九台市人民法院（2014）九民初字第1133号民事判决；
二、驳回被上诉人王楠的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计6600元由被上诉人王楠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二○一五年十月二十二日
书 记 员 米志娜