吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民一终字第355号
上诉人（原审原告）：赵桂凤，女，1951年5月2日生，汉族，退休干部，住农安县碧水华城1号楼1单元1501号
委托代理人：王林祥，男，1950年6月1日生，汉族，退休干部，系赵桂凤丈夫。
被上诉人（原审被告）：孙继国，男，1972年10月1日生，建设银行员工，住农安县。
上诉人赵桂凤因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2015）农民初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵桂凤原审诉称，2009年8月4日，赵桂凤与孙继国双方签订房屋租赁合同，约定孙继国租赁赵桂凤位于农安镇内水利局综合楼1门底商。租期5年，自2009年12月15日起至2014年12月15日止。现房屋租赁合同已到期，赵桂凤多次要求孙继国迁出房屋并交还钥匙、供暖卡等，但遭孙继国拒绝。在房屋租赁期间，孙继国违约擅自将赵桂凤房屋的西墙、北墙拆除，双方在合同中约定装修地面、门窗、棚面等不得拆除或者损坏，双方必须遵守，违约金10000.00元。因孙继国违约非法占用房屋，租金损失由孙继国承担。要求孙继国赔偿违约金10000.00元，支付自2014年12月15日起至迁出日止的租赁费（每月4800.00元），房屋取暖费（每月800元），诉讼费、邮寄费由孙继国承担。增加诉讼请求，要求孙继国赔偿门窗防护设施损失3500.00元，赔偿暖气罩损失1000.00元，房内生活间吊铺损失2000.00元，墙面损失2000.00元，水电取暖费卡没有交于我手及用电分户恢复损失700.00元。
孙继国原审辩称：1.第一点，我按照合同约定全面履行了承租义务，按期向赵桂凤交纳了租金，已经在合同到期日前即2015年12月14日迁出房屋，将属于超市的物品清理搬运完毕，并电话通知赵桂凤。第二点，在承租此房屋期间，从未从赵桂凤手中接收过任何钥匙，我所持的供暖卡是三户人家共用公共卡，不属于赵桂凤个人所有物。第三点，承租期间交纳水费用水用电卡的名字是“闫记饭店”， 孙继国没有接收过此卡。2.对赵桂凤称房屋使用人违约擅自将房屋西墙、北墙拆除，要求将房屋恢复原样的诉求，我在承租房屋前，赵桂凤将此房租给高峰开饭店，房屋在高峰使用期间就已经改造成饭店格局，孙继国从高峰处取得该房屋时就不存在西墙北墙。孙继国从赵桂凤处租户并将饭店改成超市赵桂凤是同意的，在租房五年时间内，赵桂凤不止一次来超市收取房租，没有对拆除墙的事提出任何异议。根本不存在赵桂凤所称的违约擅自拆除行为。3.对赵桂凤要求赔偿该房屋的防护措施及暖气罩的诉讼请求不符合客观事实也不符合一般理性的认识。孙继国告安装卷帘门，对卷帘门具有绝对的所有权，有占有处分权，赵桂凤无法对此主张任何权利，要求赔偿3500.00元完全没有任何法律依据和事实的合理性。孙继国在接手房屋时暖气罩根本不存在，所以归还暖气罩的要求不合理。4.生活间目前仍存在，孙继国从未拆除。5.孙继国兑房屋时就不存在中间墙。6.租房到期的前一天，使用人已迁出此房并电话通知房主。7.赵桂凤所诉各种赔偿金除违约金外，是根据什么计算出来的，原来租房子每年26000.00元，现在每月要求4800.00元根据什么，供电卡5元工本费，凭什么要700.00元。综上，请求驳回赵桂凤全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年8月4日，赵桂凤与孙继国双方签订房屋租赁合同，约定孙继国租赁赵桂凤位于农安镇内水利局综合楼1门底商。租期5年，自2009年12月15日起至2014年12月15日止。房屋租赁合同已到期时，孙继国于2014年12月14日将超市物品清运走将房屋倒出，并电话通知赵桂凤是否把房子栅上，经赵桂凤同意后要栅给孙继国打电话，之后，赵桂凤认为，孙继国拒绝迁出房屋及交还钥匙、供暖卡等原因起诉来院，请求孙继国赔偿违约金10000.00元，非法占用房屋租金损失即自2014年12月15日起至2015年2月26日止的租赁费4800.00元（每月），房屋取暖费800.00元（每月），要求孙继国赔偿门窗防护设施损失3500.00元，赔偿暖气罩损失1000.00元，房内生活间吊铺损失2000.00元，墙面损失2000.00元，水电取暖费卡没有交与其手及用电分户恢复损失700.00元。
原审法院认为，赵桂凤、孙继国之间自2009年12月15日起至2014年12月15日止房屋租赁关系终结，在此期间内，双方均不存在违约行为。赵桂凤要求孙继国承担违约责任，赔偿10000.00元违约金，原审法院不予支持。赵桂凤应在房屋租赁到期之日接收出租房屋，并且赵桂凤没有充分证据证明孙继国强占该房屋到2015年2月26日，故赵桂凤请求孙继国支付2014年12月15日起至2015年2月26日的租赁费4800.00元（每月）及取暖费800.00元（每月）不予支持。孙继国自行安装的卷帘门在合同终止时，由孙继国取走，不违反双方租赁合同约定，赵桂凤要求赔偿损失3500.00元没有依据，原审法院不予支持。对赵桂凤追加的其他诉讼请求因证据不足，只是赵桂凤自己定的价格，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事证据若干问题的意见》第二条之规定，判决：驳回赵桂凤对孙继国的诉讼请求。案件受理费240元由赵桂凤负担。
宣判后，赵桂凤不服，向本院提起上诉，理由：孙继国不能证明其于合同到期后交付房屋，直至2015年2月26日才交房，应当承担迟延交房期间的租金和采暖费。被上诉人有逾期未交房以及对房屋装修进行拆除、对生活间的拆除违约行为，应当给付违约金10000元。被上诉人应当支付门窗防护设施、生活间吊铺、暖气罩、墙面、水电取暖费卡损失。请求：撤销吉林省农安县人民法院（2015）农民初字第599号民事判决 ，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
孙继国二审答辩请求驳回上诉，维持原判 。
本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。
另，双方签订的《租楼合同》约定“租期完成后，由承租方装修的地面、墙面、门窗、棚面不得拆除人为损坏……以上合同约定，双方必须遵守，违约金一万元整（10000.00元）”。
又，被上诉人租赁期间自行搭建了室内生活间，但租赁到期后撤场时将生活间门窗等予以拆除。
再，二审中上诉人提交谈话录音两份，证明：上诉人2015年2月26日接房，2015年2月26日前案涉房屋一直上锁且房内物品尚未清理完毕。但房屋内物品现在已经清理完毕。被上诉人质证称真实性无异议，证明问题有异议，上诉人提交的证据证明了其如期交房，上诉人也知道。与其父亲谈话内容也证明了上诉人知道房屋已经倒出来并且上锁，其只承担如期倒房并通知上诉人。其如期交房了，没有违约，不应支持上诉人主张的损失。因为其租房时没有从上一手承租人接过水电供暖卡，其缴费均是持相关部门的催款通知单缴费的，其无法协助上诉人要变更水电卡等的用户名称。上诉人也承认门、吊铺是被上诉人自己安装的，所以防盗门也应该由被上诉人拿走。生活间目前仍存在，也不应承担赔偿责任。
本院认为：1.关于迟延交房期间的租金和采暖费问题。被上诉人于租赁到期日前已将超市物品清运走将房屋倒出，且在上诉人主动打给被上诉人的电话中双方商定共同对外出租，即并不存在被上诉人拒绝交房的情形，上诉人的该项主张无事实依据，本院不予支持。2. 关于门窗防护设施、生活间吊铺、暖气罩、水电取暖费卡、墙面损失问题。门窗防护设施及生活间吊铺系被上诉人自行安装，且不属于合同约定的不许拆除物品范畴，上诉人主张该项损失，本院不予支持。上诉人不能证明出租房屋时向被上诉人提供了暖气罩、水电取暖费卡，上诉人主张该项损失，本院不予支持。上诉人向被上诉人出租房屋时，涉诉房屋与隔壁房屋并无间壁墙，被上诉人撤场时为上诉人安装了间壁墙，故上诉人就该间壁墙的墙面损失要求于法无据，本院不予支持。3.关于违约金问题。室内生活间虽系被上诉人自行搭建，但其撤场时拆除了室内生活间的门窗，该行为违反了双方关于“租期完成后，由承租方装修的地面、墙面、门窗、棚面不得拆除人为损坏……以上合同约定，双方必须遵守，违约金一万元整（10000.00元）”之约定，故被上诉人应依约赔偿上诉人违约金10000元。
综上，原判决认定事实错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省农安县人民法院（2015）农民初字第599号民事判决；
二、被上诉人孙继国于本判决生效后立即给付上诉人赵桂凤违约金10000元；
三、驳回上诉人赵桂凤的其他诉讼请求及上诉请求。
如果被上诉人孙继国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计480元，由上诉人赵桂凤负担325元，由被上诉人孙继国负担155元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二○一五年十一月九日
书 记 员 米志娜