吉林省伊通满族自治县人民法院
民事判决书
（2014）伊民再字第6号
抗诉机关吉林省四平市人民检察院
申诉人（原审原告）于传永，男，1964年6月10日生，满族，个体工商户，现住伊通满族自治县。
委托代理人李波，吉林言悦律师事务所律师。
委托代理人徐进，吉林言悦律师事务所律师。
被申诉人（原审被告）长春大力国际房地产开发有限责任公司
法定代表人高增力，董事长。
委托代理人刘思慧，吉林法序律师事务所律师。
委托代理人孙田，吉林法序律师事务所律师。
申诉人于传永与被申诉人长春大力国际房地产开发有限责任公司（以下简称大力房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年6月5日作出（2009）伊环民初字第12号民事判决，该判决生效后，申诉人于传永不服，向检察机关申诉，吉林省四平市人民检察院作出吉四检民二民抗字（2011）第52号民事抗诉书，吉林省四平市中级人民法院于2014年2月26日作出（2014）四民抗字第12号民事裁定，指令伊通满族自治县人民法院再审。本院依法另行组成合议庭，于2014年6月26日、2014年10月28日、2014年11月4日公开开庭审理了本案，伊通满族自治县人民检察院检察员安伟、孙虹出庭执行职务，申诉人于传永委托代理人李波、徐进，被申诉人长春大力国际房地产开发有限责任公司委托代理人刘思慧，孙田到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告于传永诉称：2006年11月29日我与被告大力公司签订了编号为000318号《家佳乐大市场铺位认购协议书》（以下简称协议书），该协议书约定：乙方（原告）认购甲方（被告）一层熟食区238号铺位，使用面积5.18㎡，铺位总价款48226元。铺位交付使用后6个月由被告负责办理产权和土地使用证等其他相关事项。本人当日交清了全部价款。2006年12月23日被告交付铺位并开始营业，截止2007年6月23日被告一直未给原告办理两证。2008年1月，被告用广告形式通知业户办理产权证（但不能办理土地使用证）。2008年9月25日业户集体找被告委托的“家佳乐”管理人员讨要说法，得到答复：大力公司尚未取得整栋大楼的所有权证，即无“大产权证”。基此，我方认为被告未取得“大产权证”的基础上，为业户办理小产权证和土地使用证，被告这一行为违反了合同约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”原告诉请人民法院解除铺位买卖协议，要求被告返还铺位款48226元，并承担违约金，同时承担案件受理费。
原审被告长春大力国际房地产开发有限责任公司辩称：被告开发建设的家佳乐大市场及销售产权铺位的行为，法定的手续齐备，法律文件真实可靠，意思表示真实，所有的手续符合法律法规规定，是合法有效的民事法律行为，人民法院应予以确认。原、被告签订的《家佳乐大市场铺位认购协议书》双方早已实际履行，不存在合同解除的法定情形要件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”。因房屋所有权不能登记而解除合同，必须同时具备三个法定情形要件即：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后超过一年，无法办理产权登记。（2）出卖人存在过错。（3）导致房屋登记产权无法办理。原、被告双方约定：“甲方负责铺位交付使用后六个月内办理产权证和土地使用证。”于2006年12月23日接受铺位并进行经营，按照双方约定，房屋所有权登记的届满期限为2007年6月23日。2008年1月被告通知原告办理产权登记，而原告拒绝办理，被告开始办理房屋产权登记时没有超出双方约定的房屋所有权登记届满期限一年的范围；被告在2007年2月份就向房屋产权登记管理部门申请房屋所有权登记，但由于测绘部门原因，房产测绘中心于2007年12月20日方测算完毕。2008年1月份被告用广告等各种形式通知原告办理铺位所有权登记手续，被告在办理铺位所有权登记过程中不存在过错；原告所认购的铺位至今没有进行产权登记，是原告拒绝办理造成的。如原告现要求办理房屋产权登记和土地使用证书，被告将随时为其办理。原告解除合同，不符合《合同法》第93条、94条规定的当事人解除合同的情形要件，应当确认原告解除合同无效。被告如约履行了合同约定的主要义务，原告的合同目的完全可以实现，不存在其合同目的不能实现的情况，原告依据合同法第94、97条要求解除合同，终止双方的权利义务，违反法律规定。原告提出的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，请求人民法院确认合同有效，驳回原告的诉讼请求。
原审查明,原告于传永于2006年11月29日同被告大力公司签订编号为000318号“协议书”，该协议约定：乙方（原告）认购一层熟食区238号铺位，使用面积5.18㎡，铺位总价款48226元。协议还约定：使用面积以测绘部门核准面积为准，房款多退少补，房款在三日内付清；原告交清房款后，铺位产权归原告所有，被告负责代办产权证和土地使用证，办证所发生的费用由原告承担；被告在铺位交付使用后6个月内办理完产权证和土地使用证及双方违约责任等其它内容。2006年12月23日，被告交付铺位，原告开始营业，并实际使用一年。2008年1月，被告通知买受人可以办理产权证。本院对上列双方无争议事实依法确认为本案法律事实，作为本案的评判依据。
原审认为，原告与被告签订的《家佳乐大市场铺位认购协议书》是双方真实意思表示，并且双方已经实际履行，依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。本案中原、被告双方约定被告负责铺位交付后六个月内办理产权证和土地使用证，原告于2006年12月23日接受铺位，按照双方约定，房屋所有权登记的期满期限为2007年6月23日。由于房产测绘部门造成被告方未按约定的期限办理产权证，但被告通知买受人可以办理产权证是在约定期限届满后一年内作出的，即：2008年1月，吉林省四平市中级人民法院（2008）四民一终字第509号民事判决书中对此部分事实已认定，并且未能及时办理产权证是由于房产测绘部门造成的。属于不可抗力因素，出卖人不存在过错。根据庭审质证及查明的事实，被告方现可随时为原告办理产权登记，原告所认购的铺位至今没有进行产权登记，是原告拒绝办理造成的。原、被告签订的《家佳乐大市场铺位认购协议书》不符合合同解除的法定情形，据此原告要求确认合同的效力并返还购铺位款无法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担违约金，但其在举证期限内未能向法庭提供被告应承担违约金的依据，仅从双方签订的认购协议也无此条款约定，对此原告于传永应承担举证不能的法律后果，本院对原告的此项诉请不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告于传永的诉讼请求。
案件受理费1005元由原告于传永承担。
本院再审查明的事实同原审一致。申诉人于传永在再审过程中亦未要求被申诉人承担违约责任。另查明，被申诉人将没有售出的铺位于2010年6月2日在房管部门取得了产权证。
本院再审认为：申诉人与被申诉人于2006年11月29日签订了“家佳乐大市场铺位认购协议书”，协议中对购置的铺位位置，使用面积及付款方式均有具体约定。在协议中第四条二项中约定：“甲方负责在铺位交付使用后六个月内办理产权证和土地使用证。”该铺位于2006年12月23日已交付使用。交付使用后，因被申诉人未按约定期间办理铺位产权证及土地使用证，构成违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被申诉人按合同约定及法律规定的期间，未履行办理两证的义务，责任在于被申诉人。申诉人提出解除合同，返还铺位款之请求应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条，《中华人民共和国民诉讼法》第二百零七条之规定判决如下：
一、解除申诉人于传永与被申诉人长春大力国际房地产开发有限责任公司铺位买卖合同（即家佳乐大市场铺位认购协议）。
二、被申诉人返还申诉人铺位款48226元。
案件受理费1005元,由被申诉人承担。
被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王克敏
人民陪审员 关文汉
人民陪审员 赵凤君
二0一四年十一月二十六日
书 记 员 赵艳秋