吉林高新技术产业开发区人民法院
民事判决书
(2015)吉高新民二初字第228号
原告：何俗非，男，汉族，1986年10月22日生，住吉林市龙潭区。
委托代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所。
被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地：吉林高新技术产业开发区深东路1997号。
法定代表人：钱忠海，董事长。
委托代理人：魏桂文，该公司职员。
原告何俗非诉被告吉林市海阳机械制造有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告何俗非及委托代理人杨建、被告吉林市海阳机械制造有限公司委托代理人魏桂文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何俗非诉称：2011年10月12日，何俗非与被告签订两份《物业转让协议书》，协议约定将被告正在建设的*号楼*单元*楼右门100平方米和*号楼*号库房20平米，共两处房屋出售给原告，协议经原告签字被告盖章后，原告向被告交付共计305000元购房款，之后双方共同对出卖房屋进行了查看和确认。购房款交付后，因被告久拖未将出售的房屋交付给原告接收和使用，在原告不明原因的情况下，被告又将其出售房屋所建大楼整体拆除，拆除后，被告印制的“吉林市海洋机械制造有限公司房屋买卖情况调查书”于2004年5月21日让原告填写意见，填写时对原告明示如果要房，需等重建后再向原告交付，如果要钱可即使时房屋将返还给原告，原告当时口头表示要房。综上，请求法院判定：1.被告吉林市海阳机械制造有限公司返还给原告何俗非购房款305000元；2.赔偿利息84180元（2011年10月-2015年8月，按中国人民银行同期贷款利率6厘/月）。
被告吉林市海阳机械制造有限公司辩称：1.答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系，我公司从未收到原告的购房款，我公司从未做出任何方式的售房宣传和广告。原告在没有明确售楼是何人、何公司、是否与宣传相符的情况下自己执意购买禁止出售的海阳公司的办公楼，对此应自己承担相应责任；2.吉林市海阳机械制造有限公司所建的房屋是办公楼非商住房，对此我公司已经在2011年9月在高新区工商局的监督下已经要求李桂芳停止违法行为，并向公安部门报案，现请求法院以事实为依据，向高新公安分局经侦大队调取笔录，以证实李桂芳私自违法出售吉林市海阳机械制造有限公司的工业建设用房；3.原告应向李桂芳主张返还义务，不应向吉林市海阳机械制造有限公司主张，请法院驳回原告的诉请。
经审理查明：吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林高新技术产业开发区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林高新技术产业开发区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，吉林市海阳机械制造有限公司与李桂芳达成投资合作协议，约定吉林市海阳机械制造有限公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在吉林市海阳机械制造有限公司提供的土地上建设苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。
2011年10月12日，吉林市海阳机械制造有限公司与何俗非签订两份《物业转让协议书》，协议约定将被告正在建设的*号楼*单元*楼右门，建筑面积100平方米的房屋和*号楼*号库，建筑面积20平方米的库房，共两处房屋出售给原告，协议经原告签字被告盖章后，何俗非向吉林市海阳机械制造有限公司交付共计房款共计305000元。
认定上述事实的证据有：两份物业转让协议书，收款收据。
本院认为：吉林市海阳机械制造有限公司与何俗非签订的物业转让协议书无效，吉林市海阳机械制造有限公司应返还何俗非购房款305000元。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，何俗非与吉林市海阳机械制造有限公司签订的物业转让协议书无效。被告吉林市海阳机械制造有限公司在庭审过程中，认为原告提供的《物业转让协议书》上吉林市海阳机械制造有限公司的公章系伪造的公章，向法院申请鉴定，本院认为原告除向本院提供《物业转让协议书》还向法庭提供了购买房屋和车库的收款收据，吉林市海阳机械制造有限公司承认收款收据中的“吉林市海阳机械制造有限公司”公章为真实的公章，且收据上的收款项目与《物业转让协议书》上的价款相对应。通过收款收据可以知晓吉林市海阳机械制造有限公司实际收取了原告何俗非*号楼*单元*楼右门建筑面积100平方米和*号楼*号库建筑面积20平方米库房的款项，因此对于《物业转让协议书》上的公章进行鉴定，对于本案没有影响。本院对被告吉林市海阳机械制造有限公司提出的鉴定申请，认为无委托之必要，不予同意。吉林市海阳机械制造有限公司与李桂芳合作建设房屋，吉林市海阳机械制造有限公司将公章交给过李桂芳，吉林市海阳机械制造有限公司即使未接收钱款，也应承担责任。吉林市海阳机械制造有限公司违法出卖违法建筑物，何俗非也应明知吉林市海阳机械制造有限公司不具有合法的开发建设手续，双方均有过错，应各自承担责任。故吉林市海阳机械制造有限公司应返还购房款，何俗非应自行承担利息损失。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八之规定，判决如下：
一、被告吉林市海阳机械制造有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告何俗非305000元。
二、驳回原告何俗非其他诉讼请求。
案件受理费7138元由被告吉林市海阳机械制造有限公司负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘 琦
人民陪审员 李淑斌
人民陪审员 蒋新民
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 张译方