吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民一终字第329号
上诉人（原审被告）：吉林省宏大房地产开发有限公司。住所：长春市南关区平阳街912号。
法定代表人：张亮，该公司董事长。
委托代理人：李涛，该公司副总经理。
委托代理人：王长利，吉林国瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵丽梅，女，汉族，1971年3月20日生，住长春市南关区。
委托代理人：陈宇辉，系赵丽梅丈夫。
原审第三人：中国银行股份有限公司长春南湖大路支行。住所：长春市南湖大路855号。
法定代表人：李钢，该行行长。
委托代理人：王鹤颖，该银行职员。
委托代理人：明杰，该银行职员。
上诉人吉林省宏大房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第2101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵丽梅原审诉称：2012年10月18日，赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，赵丽梅购买吉林省宏大房地产开发有限公司开发的位于长春市南关区平阳街912号元海晟庭8栋1单元701号房屋，建筑面积为121.87平方米，总价款1381672.00元整，2012年11月8日缴纳首付款581672.00元，在中国银行股份有限公司长春南湖大路支行处贷款800000.00元。到2014年11月1日已付贷款本金及利息498922.97元。2012年11月8日，赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司签订《地下停车位使用权转让协议书》，赵丽梅缴纳车位款200000.00元；缴纳物业维修基金15233.75元、契税41450.16元、抵押登记费72.00元、预告登记费72.00元、印花税5.00元、公证费200.00元、代理费400.00元，共计1338027.88元。协议第八条约定交房时间为2014年8月30日，并约定交房时“该商品房经验收合格”。第十一条约定：“双方进行验收时，出卖人应出示本合同约定第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”第九条1、（2）约定：逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。吉林省宏大房地产开发有限公司于2014年9月中下旬才通知交房，交房时不出具验收合格的证明文件，赵丽梅有权拒绝收房，到现在为止仍未出具验收合格的证明文件，且逾期已经超过60日，故赵丽梅根据合同约定有权解除《商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议书》；该《商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议书》的解除是因为吉林省宏大房地产开发有限公司的违约行为所致，理应承担违约责任。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定：“违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，赵丽梅的实际损失是银行贷款利息。现赵丽梅诉至法院，请求依法判令：1.解除赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司于2012年10月18日签订《商品房买卖合同》和2012年11月8日签订的《地下停车位使用权转让协议书》；2.解除与中国银行股份有限公司长春南湖大路支行签订的贷款合同，剩余贷款及利息由吉林省宏大房地产开发有限公司偿还；3.吉林省宏大房地产开发有限公司返还购房首付款581672.00元、车位款200000.00元，共计781672.00元，赔偿赵丽梅自2012年11月8日起到给付之日止的银行贷款利息损失；4.给付已付贷款本金及利息498922.97元（以银行最终出具的还款明细为准）；5.判令返还物业维修基金15233.75元、契税41450.16元、抵押登记费72.00元、预告登记费72.00元、印花税5.00元、公证费200.00元、代理费400.00元，共计57432.91元；6.诉讼费等由吉林省宏大房地产开发有限公司承担。
吉林省宏大房地产开发有限公司原审辩称：1.赵丽梅主张解除《商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议书》、返还房款、车库款没有事实和法律依据。首先，以上两份合同经双方共同签署，内容真实有效，根据《商品房买卖合同》第九条约定，卖方逾期交房60天以上的，买受人可以解除合同，吉林省宏大房地产开发有限公司在2014年9月中旬通知交房，买方迟迟不来办理交接手续，根据《商品房买卖合同》第11条规定，买受人在出卖人发出入伙通知单30天后或超过合同交接期15天仍未办理交接手续则视同已进行验收交接。因此，吉林省宏大房地产开发有限公司逾期交房并未超过60日。其次，吉林省宏大房地产开发有限公司通知交房时，本案所涉房屋已经分户验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，因此并不存在买受人可以单方解除《商品房买卖合同》的条件。至于《地下停车位使用权转让协议书》，吉林省宏大房地产开发有限公司已经通知赵丽梅来受理车位，因赵丽梅原因未办理相关手续，也不存在单方解除《地下停车位使用权转让协议书》的条件。2.物业维修基金等费用吉林省宏大房地产开发有限公司只是代替第三方收取，赵丽梅如主张返还，应向第三方主张。3.关于商品房担保贷款合同不应在审理范围之内，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的中国银行股份有限公司长春南湖大路支行提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
中国银行股份有限公司长春南湖大路支行原审述称：鉴于赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司之间因房屋买卖合同纠纷，赵丽梅请求解除双方《商品房买卖合同》，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条的规定，同意解除编号为2012年消字1018号《个人一手房贷款合同》。为保证中国银行股份有限公司长春南湖大路支行的债权不受侵害，请求法院依照该司法解释第25条的规定，判令吉林省宏大房地产开发有限公司立即偿还前述《贷款合同》项下欠款本金368089.37元以及至本案执结之日所发生的利息（以每月2598.28元为基数每月递减3.73元、3.71元、3.69元……）；赵丽梅对上述欠款本息承担连带责任；中国银行股份有限公司长春南湖大路支行对赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司争议的房屋行使优先受偿权；案件受理费由赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司承担。
针对中国银行股份有限公司长春南湖大路支行的独立诉讼请求，赵丽梅原审答辩称：中国银行股份有限公司长春南湖大路支行诉状所述内容属实，同意中国银行股份有限公司长春南湖大路支行第一、二项诉讼请求；针对第三、四项诉讼请求，中国银行股份有限公司长春南湖大路支行应当提出相应的法律依据，赵丽梅认为我方不应承担连带责任。同时，赵丽梅与中国银行股份有限公司长春南湖大路支行对房屋应行使同等的受偿权；第五项案件受理费应由吉林省宏大房地产开发有限公司承担。
针对中国银行股份有限公司长春南湖大路支行的独立诉讼请求，吉林省宏大房地产开发有限公司原审答辩称：1.在贷款合同关系中，赵丽梅是债务人，吉林省宏大房地产开发有限公司仅为其提供担保，中国银行股份有限公司长春南湖大路支行请求由吉林省宏大房地产开发有限公司偿还余下的本息，赵丽梅承担连带责任是对赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司在贷款合同中身份的错误认定。2.因为解除商品房买卖合同的条件尚未成就，所以中国银行股份有限公司长春南湖大路支行以此为由请求解除贷款合同，提前收回本息，没有事实依据。即使中国银行股份有限公司长春南湖大路支行可以解除合同，提前收回本息，也应当向赵丽梅指定还款期限，赵丽梅不清偿到期债务的，吉林省宏大房地产开发有限公司方承担保证责任。现主债务尚未到期，中国银行股份有限公司长春南湖大路支行请求吉林省宏大房地产开发有限公司承担保证责任没有事实和法律依据。3.因涉诉房屋并未办理抵押权登记，根据物权法规定，抵押权尚未设立，中国银行股份有限公司长春南湖大路支行请求对该房屋行使优先受偿权于法无据。
原审法院审理查明：2012年10月18日，赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定赵丽梅购买吉林省宏大房地产开发有限公司开发的位于长春市南关区平阳街912号地块元海晟庭小区第8幢1单元701号房屋，合同约定建筑面积为121.87平方米，房屋总价款为1381672.00元。合同第六条约定买受人按申请银行贷款方式按期付款。合同第八条约定出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：….逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出入伙通知单30天后，后超过合同交接期15天，仍未办理交接手续，则视同已进行验收交接。2012年11月8日，赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司签订《元海晟庭（中信御园）地下停车位使用权转让协议书》，约定赵丽梅购买吉林省宏大房地产开发有限公司开发的元海晟庭（中信御园）负一层地下停车场193号车位，付款方式为签订合同之日一次性付款，车位总价为人民币200000.00元。同日，赵丽梅缴纳上述商品房首付款581672.00元。此外，赵丽梅向吉林省宏大房地产开发有限公司缴纳了物业维修基金15233.75元、契税41450.16元、抵押预告登记费72.00元、预告登记费72.00元、印花税5.00元、公证费200.00元、代理费400.00元，以上共计839104.91元。2012年11月19日，赵丽梅（借款人）与中国银行股份有限公司长春南湖大路支行（贷款人）及吉林省宏大房地产开发有限公司（保证人）共同签订《个人一手住房贷款合同》，约定合同期限为276个月，贷款金额800000元，用于赵丽梅购买吉林省宏大房地产开发有限公司开发的位于长春市南关区平阳街与曙光路交汇“元海晟庭”8幢701号房屋。同时约定借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。2013年10月23日，上述房屋在长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心办理了商品房预告登记，预告登记权利人为赵丽梅。2014年9月15日，吉林省宏大房地产开发有限公司向赵丽梅下发《入伙通知书》，通知赵丽梅2014年9月19日办理收楼手续。2014年11月19日，吉林省宏大房地产开发有限公司向长春市房地产开发办出具情况说明一份，说明吉林省宏大房地产开发有限公司开发建设的元海晟庭小区所有配套相关费用都已缴纳完毕，水、暖、电、气等配套工程全部完成，并已投入使用，相关验收手续正在各部门办理。2014年12月17日，长春市建设工程质量监督站出具情况说明一份，说明目前由于提供的技术资料不齐全，尚未组织正式的竣工验收工作。2014年12月23日，长春市住房保障和房地产管理局信访工作办公室出具答复意见书一份，说明吉林省宏大房地产开发有限公司因将未经验收的房屋交付使用被责令改正，吉林省宏大房地产开发有限公司于2014年12月初申请办理《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，12月9日吉林省宏大房地产开发有限公司已取得两书发放手续，该项目1至2、4至10栋符合“两书”发放条件。2015年1月8日，长春市规划局出具情况说明一份，说明目前吉林省宏大房地产开发有限公司尚未到规划局行政审批办公室办理《建设工程竣工规划核实通知书》。
原审法院认为：赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司于2012年10月18日签订《商品房买卖合同》、2012年11月8日签订的《地下停车位使用权转让协议书》及赵丽梅、吉林省宏大房地产开发有限公司和中国银行股份有限公司长春南湖大路支行签订的《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自义务。按合同约定，吉林省宏大房地产开发有限公司应于2014年8月30日前将验收合格并符合约定交付条件的房屋交付赵丽梅。吉林省宏大房地产开发有限公司虽于2014年9月15日通知赵丽梅办理收房手续，但按照吉林省宏大房地产开发有限公司于2014年11月19日向行政部门出具的情况说明及相关部门出具的情况说明，在2014年11月19日之前涉诉房屋不符合约定的交付条件，吉林省宏大房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任，且逾期日期超过60日，赵丽梅按约定有权解除合同。现赵丽梅主张解除合同，并要求吉林省宏大房地产开发有限公司返还购房首付款购车位款本金及利息（自交款之日即2012年11月8日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算），符合法律规定，应予支持。因《商品房买卖合同》解除，吉林省宏大房地产开发有限公司收取赵丽梅的物业维修基金、契税、抵押登记费、预告登记费、印花税、公证费、代理费应予返还。关于吉林省宏大房地产开发有限公司提出不存在单方解除《地下停车位使用权转让协议书》的条件一节，因该协议仅为使用权转让，地下停车位的使用附属于住宅房屋的使用，《房屋买卖合同》解除条件成就，使赵丽梅购买该地下停车位使用权失去目的意义，故该《地下停车位使用权转让协议书》应一并解除。关于吉林省宏大房地产开发有限公司提出赵丽梅要求返还物业维修基金等费用应向第三方主张一节，因相关票据均为吉林省宏大房地产开发有限公司开具，吉林省宏大房地产开发有限公司亦未提供证据证明相关费用已转交第三方，故不予支持。因有独立请求权的中国银行股份有限公司长春南湖大路支行同意解除贷款合同，并已经主张其权利，故赵丽梅要求解除与中国银行股份有限公司长春南湖大路支行的贷款合同，依法应予支持。因贷款合同的解除，是商品房买卖合同中吉林省宏大房地产开发有限公司违约造成的，故吉林省宏大房地产开发有限公司应偿还赵丽梅已还银行贷款本金及利息，并向中国银行股份有限公司长春南湖大路支行履行偿还剩余贷款本金及利息的义务。因贷款合同项下的商品房未办理正式的抵押登记，不产生抵押权效力，故中国银行股份有限公司长春南湖大路支行主张对上述房屋的优先受偿权不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除赵丽梅与吉林省宏大房地产开发有限公司于2012年10月18日签订《商品房买卖合同》和2012年11月8日签订的《地下停车位使用权转让协议书》；二、解除赵丽梅与中国银行股份有限公司长春南湖大路支行及吉林省宏大房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；三、吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还赵丽梅购房首付款人民币581672.00元、购车位款人民币200000元，共计人民币781672.00元及利息（自2012年11月8日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还赵丽梅已缴付的物业维修基金15233.75元、契税41450.16元、抵押预告登记费72.00元、预告登记费72.00元、印花税5.00元、公证费200.00元、代理费400.00元。五、吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后立即向赵丽梅偿还已还贷款本金及利息（以中国银行股份有限公司长春南湖大路支行向赵丽梅实际收取的数额为准）；六、吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后立即向中国银行股份有限公司长春南湖大路支行返还剩余的购房贷款本金及利息；七、驳回中国银行股份有限公司长春南湖大路支行的其他诉讼请求。案件受理费共计20253元，由吉林省宏大房地产开发有限公司负担（赵丽梅已垫付16842元、中国银行股份有限公司长春南湖大路支行已垫付3411元）。
宣判后，吉林省宏大房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，理由：1.被上诉人不具备解除合同的条件。按照合同约定，只有上诉人逾期交房超过60日，被上诉人才有权解除合同。约定的交房日期是2014年8月30日，上诉人在2014年9月15日就向被上诉人发出了《入伙通知书》，未超过60日，被上诉人收到通知，因为自身原因未收房，应当视为已经完成交接。上诉人交付的房屋已经经过分户验收合格，符合合同约定的条件。2.被上诉人因房价下跌才诉请解除合同，违反诚实信用原则，一审判决不当。请求：撤销长春市南关区人民法院（2014）南民初字第2101号民事判决第一至六项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
赵丽梅二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
中国银行股份有限公司长春南湖大路支行二审述称无意见。
本院经审理查明的事实除一审认定的事实外，另：吉林省宏大房地产开发有限公司二审提交8号楼的竣工验收报告一组，时间是2014年8月6日，证明我方按照合同约定组织勘察、设计、监理等几家单位进行验收，结论是质量合格，具备居住条件，符合合同的约定。赵丽梅质证称对该份证据不予认可，该份证据的日期是后补的。吉林省宏大房地产开发有限公司二审提交广东省人民法院（2013）粤高法审监民提字第130号民事判决书一份，证明该案例与本案表述事实基本一致，经过建设单位等五方验收合格后就符合竣工验收标准，购房人主张退房的要求应于驳回。赵丽梅质证称本案的审理法院是长春市中级人民法院，与上诉人提供的广东省高级人民法院的判例无关，且不具备参考价值。中国银行股份有限公司长春南湖大路支行对上述证据均无异议。
本院认为：1.吉林省宏大房地产开发有限公司二审提供了经过五方验收合格的工程竣工验收报告，时间为2014年8月6日，即吉林省宏大房地产开发有限公司在合同约定的交房时间（2014年8月30日）之前达到了“商品房经验收合格”的条件，赵丽梅虽对吉林省宏大房地产开发有限公司二审提交的上述证据持有异议，认为有造假之嫌，但未能提供证据予以证明，而其在一审法院提交的2014年11月19日长春市房地局开发办出具的关于案涉小区供水、供电、供暖、供气、排水等配套工程的验收手续正在各部门办理的“情况说明”、长春市建设工程质量监督站于2014年12月17日出具的关于因吉林省宏大房地产开发有限公司提供的技术资料不齐全，尚未组织正式的竣工验收工作的“情况说明”、长春市规划局于2015年1月8日出具的关于吉林省宏大房地产开发有限公司尚未到长春市规划局行政审批办公室办理《建设工程竣工规划核实通知时》等证据均不能否认案涉房屋已完成五方验收的事实，故本院对吉林省宏大房地产开发有限公司关于案涉房屋在2014年8月30日前具备了交房条件的主张予以采信。2.双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定案涉房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》第三条：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第四十六条：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”的规定，工程竣工验收系由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行，由质监机构实施监督。本案中，吉林省宏大房地产开发有限公司案涉工程已经上述五方验收合格，符合交付条件，赵丽梅关于房屋未取得《竣工验收备案表》，不符合交付条件的主张于法无据，本院不予支持。3.吉林省宏大房地产开发有限公司在与赵丽梅交接房屋时未依约向赵丽梅出示竣工验收报告并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，构成违约，应承担由此产生的延期交房的违约责任。但是，赵丽梅并不能因此享有合同解除权。理由如下：合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务。商品房买卖合同是开发商将竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。显然，交付商品房、转移房屋所有权、支付价款为合同主给付义务，双方关于进行房屋验收交接时开发商向买受人提供“两书”的约定不会影响买房人取得房屋的所有权，为从给付义务。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。从该条立法可见，当事人违反主给付义务且符合该法条规定的条件，才可以解除合同。本案中，首先，双方并未明确约定吉林省宏大房地产开发有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人即享有合同解除权，而是约定吉林省宏大房地产开发有限公司承担延期交房责任。其次，如前所述，开发商向买受人交付商品房为合同主给付义务，合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理…..”，结合上下条款理解，该条所约定买受人解除合同的条件应为开发商违反主合同义务，即未在约定的期限交付经验收合格的商品房超过60日，买受人才享有合同解除权。根据已查明的事实，涉案商品房已在合同约定的期限内取得了五方验收合格的手续，吉林省宏大房地产开发有限公司于2014年9月15日向赵丽梅发出入伙通知书，吉林省宏大房地产开发有限公司实际上已经履行了向赵丽梅交房的行为，因吉林省宏大房地产开发有限公司交房时违反从给付义务，未按约定出示齐全证明文件导致双方未能完成商品房交接。在涉案商品房已经具备交付条件的情况下，吉林省宏大房地产开发有限公司违反从给付义务的违约行为并未影响房屋使用功能，赵丽梅合同目的也不会因此而无法实现，赵丽梅以吉林省宏大房地产开发有限公司未出示齐全的证明文件为由主张解除合同的意见，理据不足，本院亦不予支持。
综上，原判决认定基本事实不清，适用法律错误。经本院2015年第三十七次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销长春市南关区人民法院（2014）南民初字第2101号民事判决；
二、驳回赵丽梅的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计40506元，由赵丽梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 米志娜