吉林省集安市人民法院
民事判决书
(2015)集民二初字第679号
原告刘丹丹，女，1985年5月23日生，汉族，集安市人，无职业，住所地集安市.
被告吴德，男，1973年2月3日生，汉族，集安市人，个体工商户，住所地集安市。
第三人袁凤明，男，1975年10月15日生，汉族，集安市人，工人，住所地集安市。
原告刘丹丹与被告吴德、第三人袁凤明确认合同无效纠纷一案，本院2015年10月30日受理后，依法由审判员董仁涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丹丹、被告吴德到庭参加诉讼，第三人袁凤明经本院开庭传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
原告诉称， 2012年11月8日原、被告经集安市人民法院判决离婚，同时将位于集安市西盛北街四楼58.46平方米楼房判归原告所有。因被告就楼房的产权事宜一直告诉，2015年楼房产权争议结束后，原告提出楼房执行申请，在集安市法院执行过程中，原告才得知该楼房已被被告出租给第三人袁凤明，原告要求被告及第三人腾房归原告，遭拒绝。现原告起诉来院，要求确认被告与第三人所签订的房屋出租协议无效，判令被告及第三人立即腾迁出原告所有的楼房。
原告提交的证据有：1、租赁协议（复印件）。2、集安市人民法院（2012）集民一初字第565号民事判决书（复印件）。3、集安市人民法院（2013）集行初字第12号行政判决书（复印件）。4、集安市人民法院（2013）集民申字第7号民事裁定书（复印件）。
被告辨称，2011年12月1日，我将与被告共同所有的西盛北街四楼58.46平方米楼房出租给第三人袁凤明，双方签订了租赁协议书，规定：租金每年7000元，租期8年，共计租金5.6万元，第三人一次性给付。因我借第三人6万元未还，便用租金抵顶借款，尚欠借款我已还清。我出租房屋，原告是知道此事，因租赁期限未到期，所以我不同意腾房。
被告向法庭提供的证据有：1、产权证（复印件）。2、结婚证（复印件）。3、申请书（复印件）。4、存款业务回单（复印件）。
第三人袁凤明未到庭、未答辨、未提供证据。
经本院审理查明：原、被告曾系夫妻关系，2012年11月8日原、被告经集安市人民法院判决离婚，并将位于集安市西盛北街四楼58.46平方米楼房判归原告所有。嗣后，被告就楼房产权事宜与原告另行告诉，被集安市人民法院驳回。2015年原告申请集安市人民法院执行房屋时，该房屋已被被告出租给第三人袁凤明承租居住，双方并签订了租赁协议，规定：楼房租金每年7000元，租期：2011年12月1日至2019年12月1日， 8年，租金5.6万元，第三人用借给被告借款6万元抵顶租金，尚欠4000元被告已付第三人。另查：2008年7月原、被告办理的房屋产权证登记在原告名下，2012年原、被告分居生活。因原告要求被告及第三人腾房，被遭拒绝，原告诉讼来院，要求确认被告与第三人所签订的房屋出租协议无效，并判令被告及第三人腾迁倒房。
本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条规定：婚姻法第17条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，位于集安市西盛北街四楼58.46平方米楼房系原、被告共同所有的房屋，原、被告离婚时，被集安市人民法院判决归原告所有，被告虽另告诉，但被集安市人民法院（2013）集民申字第7号民事裁定书予以驳回申请，该房屋产权明晰，被告给原告腾房，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第212条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2011年12月1日被告与第三人签订房屋租赁协议时，第三人在被告出示与原告的结婚证明及房屋的产权证情况下，一次性用被告欠其借款抵顶租金，租期为8年，双方签订的房屋租赁协议，没有经房屋出租时共同所有人原告的同意及签字，第三人缺少必要的出租人资格审查，该出租协议合同继续有效缺乏产权人的意思表示，不符合房屋租赁合同生效条件，第三人行为非属善意行为，被告则实属擅自处分共有房屋，构成无权处分行为，第三人知道或者应知道他的行为是非法的或者被告无完全行使处分权，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共国和民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第78条规定：凡是依法或依双方的约定，必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定行为无效。故被告与第三人签订的房屋租赁协议无效，对于无效责任的后果，第三人可另行告诉。鉴于第三人已租赁房屋居住，应在合理期限内腾迁为妥，依照《中华人民共和国合同法》第212条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共国和民法通则》若干问题的意见（试行）第78条、第89条之规定，判决如下：
一、被告吴德与第三人袁凤明签订的房屋租赁协议无效。
二、第三人袁凤明于判决生效后三个月内腾出位于集安市西盛北街四楼58.46平方米楼房给原告。
案件受理费50元（已减半收取），由被告负担。
如果未按本判决指定的期间给付履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
以上具有给付义务的当事人到期不履行，权利人向人民法院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判员 董仁涛
二〇一五年十一月十一日
书记员 崔馨元