吉林省敦化市人民法院
民事判决书
（2014）敦民初字第2375号
原告王桂华，个体工商户，住敦化市。
原告孙佩祥，个体工商户，住敦化市。
二原告共同委托代理人冯义仁，敦化市渤海法律服务所法律工作者。
被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司，住所敦化市官地镇。
法定代表人高连德，公司经理。
委托代理人李星，吉林敖东律师事务所律师。
被告郝锐超，住敦化市。
被告郝锐岩，年龄不详，住敦化市。
原告王桂华、孙佩祥诉被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司（以下简称圣德隆公司）、郝锐超、郝锐岩房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王桂华、孙佩祥及其委托代理人冯义仁，被告圣德隆公司委托代理人李星，被告郝锐超到庭参加诉讼，被告郝锐岩本院经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王桂华、孙佩祥诉称：2012年，二原告与被告圣德隆公司法定代表人高连德，被告郝锐超、郝锐岩签订房屋拆迁协议。合同约定原告所有245平方米房屋由被告拆迁，拆迁后，被告还给原告390平方米楼房，其中，一层270平方米，即官地镇大集以南每个门市房90平方米，北属第3、4、5三个门市，另有两个二楼，120平方米。双方约定楼房交付时间为2012年12月20日完工，并交付给原告使用。另约定如过期视为被告违约，违约金按卖楼价格每平方米20%计算，如超过二个月加倍，40%违约金，原告主张30%的违约金。被告至今未交付楼房，依照合同法规定，被告违约事实依法成立。一层楼房每平方米价格8000元，270平方米楼房，违约金为648000元。二层楼房每平方米价格4000元，120平方米楼房，违约金为144000元，合计违约金792000元。要求被告圣德隆公司给付违约金792000元，由被告承担诉讼费用。
被告圣德隆公司辩称：原告要求我公司承担违约责任的事实与理由均不能成立。理由是被告圣德隆公司与原告签订的房屋拆迁合同并没有实际履行，原告要求我公司赔偿违约金792000元的事实亦不能成立。原、被告签订合同后，被告发现原告隐瞒在签订协议前已经就涉案地块与敦化市富林房地产开发有限责任公司（以下简称富林公司）就涉案地块的规划、拆迁等进行过协商、签订过协议。被告又通过敦化市规划发展和改革局了解该地块也不是被告圣德隆公司从事的拆迁及建设，该地块已经由敦化市国土局、规划局、经济发展局为富林公司办理了相应开发手续，由于原告隐瞒了该事实，在被告准备进行拆迁建设时手续办不了，因此该合同并没有得到实际履行。2014年9月7日，经过官地镇政府协调，本案被告郝锐超及其亲属赵海超已经与原告签订了回迁协议，涉案地块现在建成六层综合楼，被告与原告之间的协议没有履行，按照合同相对性的原则，拆迁原告的平房，为原告进行回迁等均不是圣德隆公司，请求驳回原告的诉讼请求。
被告郝锐超辩称：原告房屋所在的地块是我在2010年以富林公司名义开发的，2010年合同并没有履行。 2012年7月5日我们以圣德隆公司的名义签订的合同，我已经拆迁了涉案房屋，但是原告非要盖公章，没办法我们通过个人关系找到圣德隆公司盖的公章。签订协议后原告不搬，已违约。圣德隆公司没有履行拆迁合同，是我、郝锐岩、杨明以富林公司的名义拆迁的。
被告郝锐岩未答辩。
本案争议的焦点是：
一、原告与被告圣德隆公司签订的房屋拆迁合同是否有效；
二、被告圣德隆公司是否按照合同约定履行了拆迁义务，被告圣德隆公司是否应当承担违约责任。
原告王桂华、孙佩祥为证明自已的诉讼主张，向本院提供的证据有：
证据1.房屋拆迁协议书一份（核对后的复印件）。证明 2012年7月5日，原告王桂华、孙佩祥（乙方）与被告圣德隆公司（甲方）签订房屋拆迁协议，圣德隆公司代表是郝锐岩、郝锐超。协议约定乙方所有245平方米房屋由甲方拆迁，给乙方还面积390平方米，其中一楼三个门市270平方米，二楼两个门市120平方米。位置是官地镇大集以南。在2012年12月20日完工，交付给乙方。房照2013年8月30日交给乙方。如过期视为违约。违约一个月内，违约金按卖楼价格的20%计算，如超两个月加倍计算违约金。被告至今未按合同履行，违约成立。双方约定保证所有数据不外露，2012年6月12日前乙方搬家腾空房屋，2012年6月3日前乙方将产权证、土地证交给甲方，如超期一天，扣除一平方米。该合同是原、被告真实意思表示，有圣德隆公司盖章，有郝锐岩，郝锐超签字，该合同合法有效，已经实际履行。
被告圣德隆公司、郝锐超质证认为，对该证据的真实性有异议，该协议有多处进行了修改，修改处不知是谁的手印，修改部分，与被告留存的协议内容不一致。涉案地块在签订该合同前，原告知情该地块开发商为富林公司，协议签订后，被告圣德隆公司没有按照该协议履行，也没有向原告交纳过30000元搬迁费，也没有收取原告提交的产权证及土地证等，因此该协议尽管签订，但是并没有履行。自国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效后，不存在开发商与被征收对象的拆迁行为，凡是进行房地产开发均由国家征收，征收后由房地产开发企业进行合理有偿转让，因此该合同的签订没有法律依据，同时该协议的签订损害了该地块开发单位富林公司的合法权益，该协议没有履行，是无效协议。
证据2.企业机读档案登记资料一份。证明被告圣德隆公司是在敦化市工商管理部门登记注册的，经营范围房地产开发。
被告圣德隆公司质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，开发资质我们有，但是能反证被告圣德隆公司不具有拆迁、征收职能。
被告郝锐超质证无异议。
证据3.个体工商户营业执照一份（复印件）。证明涉案拆迁房屋原来是经营性用房，属于个体经营。
被告圣德隆公司质证认为，该证据是复印件，要求提交原件。在原告没有提供原件的前提下，不能证明原告在涉案地块从事个体经营。根据城乡个体工商户管理条例规定，工商管理机关留存档案是永久性存档，即使注销，档案也应该留存，因此原告所述内容不真实。
被告郝锐超质证认为，拆迁房屋是营业用房，当时卖太阳能，其他的不清楚。对原告从事经营活动没有意见。
被告圣德隆公司为证明自已的抗辩主张，向本院提供的证据有：
证据1，敦化市发展和改革局文件【敦发改字（2012）第194号】（复印件）。证明2012年8月27日涉案地块经敦化市发展和改革局批准，由富林公司进行开发。
原告王桂华、孙佩祥质证认为，对该证据的真实性无异议，对被告证明问题有异议。该文件与本案无关联，该文件只能证明是富林公司开发不是圣德隆公司开发。
被告郝锐超质证无异议。
证据2.照片五张（拍照时间2014年10月下旬）。证明涉案地块从拆迁、批准建设到主楼已经封顶，主体封闭，均与被告圣德隆公司无任何关系，能反证原、被告之间拆迁合同没有履行，还能证明涉案楼房建设的现状，是被告郝锐超与合作人赵海超经过官地镇政府协调进行兴建的，并且原告已经与赵海超之间另行达成了回迁协议。
原告王桂华、孙佩祥质证认为，对被告提交的五张照片的真实性无异议，但是对被告证明的第二、第三、第四个问题有异议，从拆迁基本建设到最后，与本案被告无关不具有真实合法性，不是事实，我们就看公章说话。被告提出原告与第三人签订合同问题与本案无关联性。合同已经实际履行，谁履行的，与谁挂靠是关键问题。
被告郝锐超质证无异议，实际履行是富林公司。
证据3.敦化市规划局建设项目规划征询意见表一份、拟建官地市场商贸综合楼的请示报告一份、土地出让金专用票据一份、建筑规划平面图一份（复印件）。证明被告与原告签订协议前，经其他案件被告得知原告的房屋已经由富林公司申办了规划、建设等手续，双方的拆迁合同并没有履行，被告无法申请办理报建等手续。
原告王桂华、孙佩祥质证认为，要求提交原件，对复印件不发表质证意见。
被告郝锐超质证无异议，该原件在政务大厅国土资源处。
官地镇大集南，也就是原告房屋所在地块是我2010年靠挂富林公司开发的，我与圣德隆公司没有达成协议，后来找到富林公司。
被告郝锐超、郝锐岩未向本院提交证据。
经庭审调查及对证据的分析，本院综合认证如下：
被告郝锐岩经传票传唤未到庭，视为放弃质证的权利。被告圣德隆公司、郝锐超虽然对原告提交的证据1的真实性有异议，但是没有相应的证据证明，该证据客观真实，与本案争议的焦点问题有关联，本院予以采信。被告圣德隆公司、郝锐超对原告提交的证据2质证无异议，本院予以采信。原告提交的证据3与本案争议的焦点问题没有关联，不予采信。
原告王桂华、孙佩祥及被告郝锐超对被告圣德隆公司提交的证据1、证据2的真实性无异议，本院予以采信。被告圣德隆公司提交的证据3与圣德隆公司提交的证据1能够相互印证，本院予以采信。
根据当事人的陈述及采信的证据，本院综合认定如下事实：
2010年5月，被告郝锐超以富林公司的名义开发敦化市官地镇官地市场大门以南至邮局办公楼，占地面积5259平方米、建筑面积8376平方米楼盘，建设敦化市官地镇圣兴综合楼。2010年5月13日富林公司交给敦化市国土资源局土地出让金993,000.00元，2012年6月28日敦化市规划局批准富林公司建设敦化市官地镇圣兴综合楼。2012年8月27日敦化市发展和改革局核准富林公司官地镇圣兴综合楼建设项目。
2012年7月5日，原告王桂华、孙佩祥（乙方）与被告圣德隆公司、郝锐岩、郝锐超及郝瑞超的雇员杨明（甲方）签订房屋拆迁协议，合同约定乙方所有245平方米房屋由甲方拆迁，给乙方还面积390平方米，其中一楼三个门市270平方米（每个90平方米），位于官地镇大集以南，北数第3、4、5三个门市。二楼两套房屋120平方米，在一楼第3、4门市上面。该楼在2012年12月20日完工，交付给乙方。房照2013年8月30日交给乙方，如过期视为违约。违约一个月内，违约金按卖楼价格的20%计算，如超两个月加倍计算违约金。还面积时如少面积，甲方赔偿乙方每平方米10000元。如还面积超过给付乙方面积时，乙方不承担超出面积的费用。办理房照、土地证及配套费等相关税费由甲方承担。如一楼三个门市房有楼梯口，甲方赔偿乙方100000元，没钱给一个50平方米住宅楼。上述房屋太阳能底座由甲方砌筑，乙方自行安装，尺寸由乙方提供，如未按乙方提供的尺寸砌筑或不给砌筑，甲方赔偿给乙方50000元。甲方付给乙方搬迁费30000元，否则乙方有权不搬家。双方还约定保证所有数据不外露，2012年6月12日前乙方搬家腾空房屋，2012年6月30日前乙方将产权证、土地证交给甲方，如超期一天，扣除一平方米。合同签订后，被告圣德隆公司没有履行拆迁合同对涉案地块进行开发，原告王桂华、孙佩祥将其245平方米房屋交付给被告郝锐超，被告郝锐超在该房屋所在地块建设了官地镇圣兴综合楼，现该综合楼主体已经完工，尚未竣工，交付使用。现原告以被告圣德隆公司未按合同约定的期限交付房屋已违约为由，要求被告圣德隆公司按照合同约定按卖楼价格的30%给付违约金792000元。
另查，原告起诉时要求被告给付违约金暂定10000元，交纳诉讼费50元。诉讼中增加了诉讼请求数额，经本院通知原告未在本院指定的期限内补交诉讼费。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，无处分权的人订立合同后不被追认的，合同自始无效。本案2012年7月5日，原告王桂华、孙佩祥与被告圣德隆公司、郝锐岩、郝锐超签订房屋拆迁协议时，被告圣德隆公司并没有取得相应的拆迁权限亦未取得该地块的使用权，无权利对该地块及地上房屋进行处分。双方签订的房屋拆迁协议因被告圣德隆公司无权处分，效力待定。根据庭审查证实际权利人富林公司至今未对该协议给予追认，被告圣德隆公司亦未在签订该协议后取得该地块使用权，因此双方签订的房屋拆迁协议无效，该协议中关于违约金条款亦无效。合同无效后，原告王桂华、孙佩祥可另行向被告圣德隆公司主张缔约过失责任或赔偿责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告王桂华、孙佩祥的诉讼请求。
案件受理费50元，其他诉讼费用50元，合计为100元，由原告王桂华、孙佩祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 宫英东
代理审判员 王俊华
人民陪审员 刘洪武
二○一五年五月二十六日
书 记 员 杨思佳