长春经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2015）长经开民初字第00609号
原告：长春博文物业管理有限公司，住所：长春经济技术开发区。
法定代表人：迟贵，该公司总经理。
委托代理人：张玉艳，该公司经理。
委托代理人：张晶华，该公司法律顾问。
被告：金连俊，女，朝鲜族，1962年10月18日生，教师，住长春经济技术开发区。
原告长春博文物业管理有限公司与被告金连俊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理。2015年10月14日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长春博文物业管理有限公司的委托代理人张玉艳、张晶华，被告金连俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告受润泽新村小区业主委员会聘用，管理该小区物业，双方于2008年1月28日签订《长春市润泽新村小区物业管理服务合同》，合同期满后，双方于至2009年2月6日续签，《长春市润泽新村小区物业管理服务委托合同》。合同履行期限直至新合同签订。原告完全履行了物业合同约定的义务，对小区的管理和服务受到广大业主的好评。被告是润泽新村小区业主，但被告不履行物业合同的约定，自2012年1月1日以来，拖欠3个年度的物业费至今。原告多次上门催缴，被告拒不缴纳物业费。原告诉至法院，请求1、被告交纳拖欠原告的各项费用共计6386.44元，其中物业费4662.14元、电梯费1326元、垃圾处理费252元、二次供水费为146.30元；2、请求被告交纳物业费违约金641.94元（按银行同期贷款利率并上浮30%计算）。
被告辩称，我家是顶楼，2007年办理入住，到2011年间一直交费，入住时就发现棚顶有水迹，当时已经将情况反映过，原告进入小区后也反映过，物业说5年保质期内由开发商负责，我也找过农委，也给我进行了维修，但还是一直漏水。2012年物业来人找我，我说给我修好了就交物业费，他们说让我自己修，减物业费。2013年我找过迟总，他说过物业和农委各出一部分钱，我自己出一部分钱，我也同意了，后还是没修。2015年3月没办法我自己进行了维修。物业2015年把我家的电梯卡停了一周，原告人为设置电梯卡，我认为不合法，物业没有权利不让我上电梯。
经本院审理查明，原告受润泽新村小区业主委员会聘用，管理润泽新村小区物业，被告是润泽新村小区业主，其房屋建筑面积为107.92平方米。原告与长春市润泽新村小区业主委员会于2009年2月6日签订《长春市润泽新村小区物业管理服务委托合同》约定，期限为12个月，自2009年1月1日起至2009年12月31日止，期满后，若甲乙双方均未提出修改合同意见，合同期随年度自行顺延。住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.8元标准收取。二次供水终端到户，由水务集团到户收取（2.5元/吨）；乙方按每吨0.70元标准向业主收取。电梯费（含楼道灯费）按每户分楼层收取，2层17.5元/月/户;3-5层22.5元/月/户；6-8层27.5元/月/户；9-11层32.5元/月/户，电梯费实行和物业费同步收取。生活垃圾处理费，每月交纳3元/户，由物业出具环卫部门的正式票据。业主逾期缴纳物业管理服务费的，乙方（原告）可以从逾期之日起每日按3‰加收滞纳金。2012年12月8日又签订一份《长春市润泽新村小区物业管理服务合同》，合同履行期限至2013年12月31日，期满后未提出修改意见，合同期随年度自行顺延。合同约定，住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.00元标准收取。二次供水终端到户，由水务集团到户收取（2.5元/吨）；乙方按每吨0.70元标准向业主收取。电梯费按每户分楼层收取，2层17.5元/月/户;3-5层27元/月/户；6-8层33元/月/户；9-11层39元/月/户，电梯费实行和物业费同步收取。生活垃圾处理费，按长春市收费标准每年84元/户收取（含门市）。原告按合同履行，但被告不履行合同的约定，自2012年1月1日以来，拖欠3个年度的物业费至今。原告多次上门催缴，被告拒不缴纳物业费。原告诉至法院，请求1、被告交纳拖欠原告的各项费用共计6386.44元，其中物业费4662.14元、电梯费1326元、垃圾处理费252元、二次供水费为146.30元；2、请求被告交纳物业费违约金641.94元（按银行同期贷款利率并上浮30%计算）。
以上事实有原、被告当庭陈述、《长春市润泽新村小区物业管理服务委托合同》、《长春市住宅区物业管理服务合同》等在卷为证。
本院认为，《长春市润泽新村小区物业管理服务委托合同》、《长春市住宅区物业管理服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，经双方签字及盖章后该合同已成立，并已生效，并对润泽新村小区全体业主有拘束力。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述合同约定，原告已向被告提供物业服务，被告应向原告支付物业费。自2012年1月1日至2014年12月31日止被告拖欠物业费5302.41元（含物业费电梯费1326元、垃圾处理费204元、二次供水费146.3元），被告主张2015年原告将其电梯停止使用1周，原告对未主张2015年的物业费，故该费用不应扣除。原告要求被告支付拖欠的物业费的请求符合法律规定，本院予以支持。原告将违约金调整按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算自2013年1月1日至2015年4月30日止，违约金641.94元不违反法律规定，原告并未主张2011年度的相关物业费，故应扣除2011年度的违约金，即违约金365.84元，本院予以确认。被告以房屋存在质量问题拒绝交纳物业费一节，因房屋质量问题是开发商与业主金连俊房屋买卖合同中的纠纷，属于另一法律关系，被告以此作为不交物业管理服务费的理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
本判决生效后被告金连俊立即向原告长春博文物业管理有限公司支付物业费5302.41元及违约金365.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取即25元，由被告金连俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 刘丽红
人民陪审员 王晓娜
人民陪审员 张 帅
二〇一五年十一月九日
书 记 员 陶祥曦