四平市铁东区人民法院
民事判决书
（2015）东四民初字第85号
原告:卢某某，男，汉族，无职业，住四平市。
委托代理人：李宝山,吉林卓瑞律师事务所律师。
委托代理人：丁大伟，吉林卓瑞律师事务所律师。
被告：四平市某某房地产开发有限公司。
法定代表人：冯某某，经理。
委托代理人：高某某，四平市某某房地产开发有限公司副经理。
被告：高某某，男，汉族，四平市某某房地产开发有限公司副经理，住四平市。
原告卢某某诉被告四平市某某房地产开发有限公司、高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理，原告卢某某及委托代理人李宝山、丁大伟，被告高某某并代理四平市某某房地产开发有限公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
卢某某诉称：2011年6月12日原告与被告四平市某某房地产开发有限公司签订预定房屋合同，合同约定原告向被告购买位于桃源世家小区房屋，该房屋计价面积为80平方米，单价为2542元/平方米，房屋总价款为人民币203360元。合同签订时，原告向被告交纳购房首付款103360元，被告给原告出具了购房首付款收据，约定房屋于2012年12月31日前交付原告使用。被告承诺：如在2012年12月31日未能交付使用，将依照《合同法》规定，在30日内（含30日），每延期一天赔付总购房款万分之二的违约金；30日之外，每延期一天赔付总购房款万分之五的违约金。如房屋延期120天仍未交付使用，则根据《合同法》购房客户有权利终止预定房屋合同，并赔付首付款的30%。原告向被告交付购房首付款已经4年，被告承诺的房屋交付使用时间也已经过去2年多了，被告不但房子没有盖，甚至连地基也没有，更别说交付了。由于被告严重违约，故原告诉至法院，请求：1、要求终止与被告签订的预定房屋合同。2、要求被告返还原告所交的购房首付款103360元，同时要求被告按照承诺书支付原告违约金41379元。3、诉讼费用由被告负担。
四平市某某房地产开发有限公司、高某某辩称：我们当时承揽5栋楼的动迁及承建，因为市政府领导和规划局领导调动及规划变动耽误项目进行，延误工程完工的时间。现在建筑商已经进入，马上准备开工。对于延误工期给大家带来的诸多不便，我公司表示歉意。对于要求返还的首付款，无异议。对于逾期违约金，希望可以按照银行贷款利息计算，我公司积极偿还。
在开庭审理时，原告卢某某为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：
1、预订房屋合同，证明2011年6月12日原告与被告四平市某某房地产开发有限公司签订预定房屋合同，合同约定原告向被告购买位于桃源世家房屋，该房屋计价面积为80平方米，单价为2542元/平方米，房屋总价款为人民币203360元。
被告四平市某某房地产开发有限公司质证意见是：没有异议。
被告高某某质证意见是：没有异议。
2、购房首付款交款收据，证明2011年6月12日原告向被告四平市某某房地产开发有限公司交付购房首付款103360元。
被告四平市某某房地产开发有限公司质证意见是：没有异议。
被告高某某质证意见是：没有异议。
3、承诺书，证明2011年10月19日被告四平市某某房地产开发有限公司给原告出具承诺书，承诺内容如下：1、房屋将于2012年12月31日前交付使用。2、如在2012年12月31日未能交付使用，将依照《合同法》规定，在30日内（含30日），每延期一天赔付总购房款万分之二的违约金；30日之外，每延期一天赔付总购房款万分之五的违约金。3、如房屋延期120天仍未交付使用，则根据《合同法》购房客户有权利终止预定房屋合同，并赔付首付款的30%。
被告四平市某某房地产开发有限公司质证意见是：没有异议。
被告高某某质证意见是：没有异议。
4、经被告高某某签字同意以下人员房款记录，证明2014年9月23日高某某签字同意对卢某某、夏某某、王某某、朱某某、朱某、潘某、居某某、田某某、肖某某，在2014年10月15日还清购房定金、房款利息及违约金，其中该记录名单上有原告卢某某名字。
被告四平市某某房地产开发有限公司质证意见是：没有异议。
被告高某某质证意见是：没有异议。
5、协议书，证明2014年10月18日四平市某某房地产开发有限公司（冯某某）、四平市某某兽药有限公司（高某某）与原告卢某某签订协议书一份，约定四平某某房地产开发有限公司、四平市某某兽药有限公司在开发建设工程启动前，付给原告卢某某购房首付款103360元及违约金5万元，双方同时解除购房合同。四平市某某房地产开发有限公司、四平市某某兽药有限公司于2014年11月18日将原告购房首付款及违约金全部付清。
被告四平市某某房地产开发有限公司质证意见是：没有异议。
被告高某某质证意见是：没有异议。
6、收条，证明2015年1月31日被告高某某给原告出具收条一份，写明：高某某同意付给卢某某退楼款违约金人民币5000元整。
被告四平市某某房地产开发有限公司质证意见是：没有异议。
被告高某某质证意见是：没有异议。
被告四平市某某房地产开发有限公司、高某某向法庭提供证据材料如下：
营业执照，证明企业名称四平市某某房地产开发有限公司，企业类型有限责任公司，法定代表人冯某某，注册资本人民币1000万元，成立日期2011年3月21日，营业期限2011年3月21日至2021年3月20日，经营范围房地产开发经营。
原告质证意见是：无异议。
组织机构代码证,证明企业名称四平市某某房地产开发有限公司，法定代表人冯某某，有效期自2015年2月9日至2019年2月8日。
原告质证意见是：无异议。
税务登记证，证明纳税人名称四平市某某房地产开发有限公司，法定代表人冯某某，经营范围房地产开发经营。
原告质证意见是：无异议。
工商档案庭后提供，证明我们工程延误也是有原因的。
原告质证意见是：无异议。
城镇住房保障领导小组办公室文件，证明复兴路南侧1-2号地块项目规划核算情况。
原告质证意见是：与本案无关。
四平市某某兽药有限公司（高某某）关于四平市铁东区复兴路南侧1-2号地块回迁楼项目享受棚户区改造相关政策的请示，证明四平市某某兽药有限公司申请四平市建设局批准关于四平市铁东区复兴路南侧1-2号地块回迁楼项目享受棚户区改造相关政策的请示。
原告质证意见是：与本案无关。
四平市畜牧业管理局文件（四牧字【2010】22号、四牧字【2013】32号），证明关于解决四平市某某兽药厂重建用地问题的报告及关于建设四平市某某兽药厂家属回迁楼项目的请示。
原告质证意见是：与本案无关。
8、人民政府文件，证明市政府同意复兴路南侧1号地块规划条件。
原告质证意见是：与本案无关。
9、规划局文件，证明关于提供复兴路南侧1号地块规划条件的批复。
原告质证意见是：与本案无关。
经审理查明：2011年6月12日原告与被告四平市某某房地产开发有限公司签订预定房屋合同，合同约定原告向被告购买位于桃源世家小区房屋，该房屋计价面积为80平方米，单价为2542元/平方米，总房价为人民币203360元。付款方式为按揭贷款，首付房款比例为50%，剩余房款按揭贷款。同日，原告向被告交纳购房首付款103360元，被告给原告出具了购房首付款收据。2011年10月19日被告对原告承诺：1、房屋将于2012年12月31日前交付使用。2、如在2012年12月31日未能交付使用，将依照《合同法》规定，在30日内（含30日），每延期一天赔付总购房款万分之二的违约金；30日之外，每延期一天赔付总购房款万分之五。3、如房屋延期120天仍未交付使用，则根据《合同法》，购房客户有权利终止《预定房屋合同》，并赔付首付款的30%。上述事实，有原告提供的预定房屋合同、购房首付款收据、承诺书及其他证据材料在卷为凭。
本案诉讼争议的焦点为：1、原告要求解除与被告签订的预定房屋合同是否合理？2、原告要求被告返还其所交的购房首付款103360元是否合法？要求被告按照承诺书的约定支付违约金41379元本院应否支持？3、原告要求被告四平市某某房地产开发有限公司、高某某承担连带责任应否支持？
根据原告的诉请、被告的答辩，结合当事人举证、质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：
一、原告要求终止与被告签订的预定房屋合同合理。
本院认为，原告向被告交付购房首付款已近4年，被告曾向原告承诺于2012年12月31日前将房屋交付使用，如延期120日仍未交付使用，原告有权终止合同，现被告没有能力向原告交付所购买的房屋，双方签订的预定房屋合同已不能实际履行，原告要求终止与被告签订的预定房屋合同合理，应予支持。
原告要求被告返还其所交纳的购房首付款103360元合理，原告要求被告给付逾期违约金41379元不合理。
本院认为：被告未按合同及承诺书约定的日期交付原告房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告应按承诺书中约定的如房屋延期120日仍未交付使用，原告有权终止《预定房屋合同》，被告赔付原告首付款的30%违约金，即31008元。被告辩称其逾期交付房屋是因为市政府领导和规划局领导调动及规划变动耽误项目进行，延误了工程完工的时间，但被告未能就其主张向法庭提供相关证据予以证明，故本院不予采信。据此，原、被告终止合同后，原告要求被告返还其所交纳的购房首付款103360元及逾期违约金31008元合理，应予支持。
原告要求被告四平市某某房地产开发有限公司、高某某承担连带责任不合理。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，出卖人系被告四平市某某房地产开发有限公司，买受人系原告卢某某，被告四平市某某房地产开发有限公司与原告签订了预定房屋合同并收取原告购房首付款，同时给原告出具了承诺书，履行房屋买卖合同的主体系原告与被告四平市某某房地产开发有限公司。由于原告没有证据证明被告高某某与被告四平市某某房地产开发有限公司存在合伙型联营体关系，故本院对其要求被告高某某承担连带责任的主张不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题解释》第二条的规定，判决如下：
原告卢某某与被告四平市某某房地产开发有限公司签订的预定房屋合同予以终止。
被告四平市某某房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告卢某某购房首付款人民币103360元，逾期违约金31008元（103360元×30%），合计134368元。
驳回原告卢某某其他诉讼请求。
案件受理费3190元，由被告四平市某某房地产开发有限公司负担。
如被告四平市某某房地产开发有限公司未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四平市中级人民法院。
审 判 长 郑学文
审 判 员 陈 青
人民陪审员 刘桂杰
二〇一五年八月十七日
书 记 员 闫 超