吉林省敦化市人民法院
民事判决书
（2014）敦民初字第2237号
原告张然，系敦化市源祥物业管理服务处董事长，住敦化市。
委托代理人李春华，敦化市源祥物业服务处总经理，住敦化市。
委托代理人董文娟，敦化市源祥物业服务处经理，住敦化市。
被告范玉鹏，住敦化市。
委托代理人郑宏会，住敦化市，系被告范玉鹏妻子。
原告张然与被告范玉鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李贺独任审判，公开开庭进行了审理。原告张然的委托代理人李春华、董文娟与被告范玉鹏的委托代理人郑宏会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张然诉称：被告居住在敦化市胜利街鑫城阁A座6单元3楼2号，是原告提供物业管理服务小区的业主，住宅面积为65.89平方米。原告与代表被告的鑫城阁业主委员会签订物业服务合同，负责该小区的物业，合同约定物业费收费标准为每月每平方0.68元，原告按照物业服务合同的规定尽到服务义务，被告拖欠原告2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业管理费538元，故诉至法院请求被告立即支付物业管理费并承担诉讼费、邮寄费等诉讼费用。关于原告为被告小区提供的物业服务，原告作如下说明：原告与鑫城阁业主委员会于2013年5月1日签订了物业服务合同，但考虑小区的实际情况，自愿从2013年9月1日开始收物业费。由于该小区是老旧弃管小区，房屋质量等很多问题突出，在原告与业主委员会共同商量后，原告在物业服务合同的第一段就写明了原告提供服务面临的困难，并在合同中写明“二级标准”的具体标准，就是合同中的8项标准。原告提供的物业服务是按照合同约定提供的，已经达标。原告进驻小区时，下水系统已经处于瘫痪状态，小区内的下水管道比小区外的下水管道低大约50cm，所以经常出现返粪现象，基于原告物业的协调现在才将下水系统和地面修复完好。而且即使修复后，也需要原告物业将整个小区的粪便从化粪池中运送出去，所以物业的成本很高。原告进驻小区后，修了外楼梯台阶，现在缓台的安全护栏已经协调完毕最近就要施工。鑫城阁小区存在一个二楼缓台和一个三楼缓台，都需要进行清雪工作，这就增加了清扫成本。该小区存在缓台问题、房顶、墙面掉砖问题和房顶有不安全因素问题，原告已经以书面形式上报房管局和胜利街道。总之原告在物业服务合同中约定的8项服务都做的很好，该小区的两栋楼存在很多问题，但是均与物业服务无关，原告物业解决不了的问题原告会加紧与政府部门沟通汇报，争取下一年解决。关于被告提出的原告提供物业服务不达标的抗辩意见，原告作如下解释：1.关于安保问题，鑫城阁小区的保安是24小时在岗的，就在门卫室，两个保安轮班倒。2.关于单元门及门铃问题，单元门和门铃确实坏了，但是是原告进驻之前就坏的，已经没有维修价值了，原告现在正在申请维修基金来更换单元门。3.关于硬覆盖问题，路面不平整是因为原告进驻的时候地面就有破损，原告为了维修该小区不合格的下水系统，在2013年9月到11月期间路面挖开改造的下水系统，修完已经是11月份了，因为季节原因不能修路，所以只是用沙子垫了，等到2014年5月可以修路了才把硬覆盖修复平整。4.关于绿化问题，原告是2013年9月也就是秋天进驻的，秋天种不了绿化了，所以原告是今年春天种的花草，今年夏天已经开花了。5.关于门市房多个排烟管道影响业主出行的问题，这个现象确实属实，由于这个烟道是门市房的，所以原告的职责是负责协调，原告已经去找了环保局和行政执法局了，正在和他们协调解决。小区里的私搭乱建现象，原告物业也没办法强制拆除，现在也正在与行政执法部门协调解决。6. 原告提供的卫生服务肯定达标，可以随时看。7.关于划停车位收费问题，停车位确实划了，原告方也收费了，这个决定是业主委员会和物业共同商讨决定的，所收费用的收支情况会在满一年的时候公示，现在没到公示的时间，所以去年未公示，今年到年底就公示了。8.关于庭院灯问题，原告进驻小区后安装了五个庭院照明灯，灯是从黑天开始亮到晚上十点左右关。可能是被告回家太晚了，所以没有照明灯了。9.关于被告提出的合同中无胜利街道人员签字的问题，确实没有胜利街街道人员的签字，因为这个合同是物业和业主委员会签订的，不需要街道人员签字，仅有物业和业主委员会的签字就有法律效力了。10.关于被告提出的物价局的许可证日期为2014年8月1日的问题，2014年8月1日是许可证的发证日期，不是物业服务合同的生效日期，是因为原告与业主委员会签订合同后就拿到房产局和物价部门备案存档，才出现的这个日期。原告与业主委员会是在2013年5月1日签订的合同，合同在2013年5月1日就生效了，而且原告从2013年5月1日起就为被告小区开始提供物业服务了，实际上原告从2013年5月1日就可以收费了。
被告范玉鹏辩称：被告家坐落位置对，面积是65.89平方米，2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业管理费538元也确实没有交。没交的原因是原告提供的物业服务不达标，被告认为没有达到每平方米每月0.68元的收费标准，所以不同意全交，只同意按每平方米每月0.35元交，被告认为原告给其提供的服务的价值就值每平方米每月0.35元。被告刚开始的时候都不知道原告物业进驻小区了，知道原告收取停车位的费用才知道，被告认可的原告提供的物业服务有：清雪、七天打扫卫生一次、楼道照明、2014年保安、维修硬覆盖。具体理由如下：1.被告不认可物业与业主委员会签订的合同，因为业主委员会的选举应该经过被告的同意，被告不知道业主委员会，也不知道他们什么时间签的合同，所以不认可。原告没有和被告签订合同，被告不能按业主委员会的合同交纳物业费。而且合同上没有街道人员签字，所以不生效。2.2014年的清雪工作和清垃圾工作是胜利街街道做的，被告及其他业主把钱都交给胜利街道，是街道上门来收的，原告不是去年就来了。3.打扫卫生不彻底，一个星期也就打扫一次，垃圾都是自己往下拿，窗户擦的也不干净。4.单元门的对讲门铃和门锁都不好使。5．去年冬天晚上没有保安，白天有保安也没有着装。2014年开始才有的保安，而且门卫保安使用的房屋是用业主的钱盖的。6.小区内路面不平整，2014年5、6月份左右才修好，但是是房产局给拨的钱修的，不是物业拿的钱。7.小区内绿化不好，原告进驻前A座三楼有两个花坛，花坛里有树和花被原告拔掉了，现在这个花坛里没有绿化，原告2014年9月1号才在花坛里种了一点草。8.停车位是在没经过业主和业主委员会的同意下出租出去的，各位业主都不同意。出租车位收取的费用去向不明，原告没有进行收入、支出公示。9.小区内存在私搭乱建现象和排烟管道滴油现象影响业主出入和生活。10.小区内自行车棚铁门和儿童玩具被物业拆除。11.小区夜间太黑，没有庭院灯，被告下班时间为晚上十一、二点钟，回家的时候没有灯，不知道其他时间庭院内有没有灯。12.原告是2014年8月1日通过物价局批准的收费标准，物价局是2014年8月1日核定的，业主们就应该从这个时间开始按批准的收费标准交费。收费标准没经过批准之前，应按被告实际接受到的物业服务进行交费，被告认为原告的服务达不到0.68元的标准，就不应该按每平方米每月0.68元交费。被告同意自2014年8月1日起按照批准后的标准给付物业费，只要原告按照政府文件中写明的服务标准提供相应级别的服务，被告就按原告提供的服务标准交相应的物业费。
本案争议的焦点是：1.原、被告之间的物业服务合同关系是否成立；2.原告提供的物业服务是否达标。
针对争议焦点，原告张然向本院提供的证据有：
证据1.个体工商户营业执照。
证明：原告依法设立敦化市源祥物业服务处，组成形式系个体工商户，经营范围为从事物业服务，说明原告具备本案主体资格。
被告范玉鹏的质证意见是无异议。
证据2.收费许可证。
证明：原告有权向被告收费，住宅收费标准为每平方米每月0.68元。
被告范玉鹏的质证意见是:这个0.68元的收费标准应该是原告物业按照市里发放的文件提供相应级别的物业服务，业主才能按这个标准交费。而且是2014年8月1号批准的收费标准，所以业主应该在2014年8月1日后执行这个标准。
证据3.物业服务合同。
证明：1.鑫城阁小区业主委员会代表全体业主与原告签订物业合同的事实；2.被告为该小区业主，已接受原告的物业服务，被告应依法交纳物业费；3.原告物业服务项目为楼梯间卫生、化粪池、地下排水管道、声控灯、对讲门、照明设施、清雪、绿化，原告已按合同履行义务的事实。
被告范玉鹏的质证意见是：被告不认可合同的真实性，合同上的签字不知道是不是本人签的，业主委员会的人被告也不认识，业主委员会代表不了被告，被告没有参与过选举业主委员会。原告没有和被告签订合同。合同上没有街道人员的签字，被告认为应该有街道的签字。
证据4.照片9张。
证明：原告为被告小区提供的一部分物业服务。小区门口安装一个道闸门，安装了6个摄像头覆盖小区主要出入口，修理了台阶，维修自行车棚，小区内的卫生整洁，配备了几个公共垃圾桶，维修下水管道井，建造了绿化带。
被告范玉鹏的质证意见是：被告认为照片里的绿色不是绿化，是自己长的青苔，不是种的。垃圾箱确实是原告给新放的，以前的给拉走了。不知道维修管道井、台阶和自行车棚的事。照片里是只照了干净的地方，脏的地方没照到。也不知道。监控从2013年开始就有，道闸门是前年就有。
针对争议焦点，被告范玉鹏向本院提供的证据有：
证据1.照片11张。
证明：照片1.四张证明小区内脏，卫生不达标。照片2.是今年十月份拍的，证明花坛内没有绿化。照片3.证明小区内脏乱差，管理不合理。照片4.两张证明自行车棚的铁拉门被原告拆除了。照片5.证明小区内有易燃易爆物品，给小区带来安全隐患。照片6.证明原告把小区的游乐设施给拆了。照片7.证明单元门的可视电话不好使。
原告张然的质证意见是:照片1.四张照片都是小区原来的烟囱，不能证明原告管理的不好，原告知道这个事之后已经和环保局沟通过了，还在慢慢协调改进。针对于私搭乱建现象原告已经找行政执法部门了，他们负责协调解决，这不是物业能管的。照片2.是今年秋天拍的，拍的时候原告已经把夏天种的花根清走了，证明不了没有绿化。照片3.中的乱堆乱放现象，原告已经找过行政执法部门和房管局了，原告物业没有执法权，没有办法解决这个问题。照片4.证明不了原告拆除了铁拉门，反倒可以证明地面干净。照片5.中的油桶原告承认是被告小区的，原告也和行政执法部门沟通，也和住户沟通了，但住户不拆除，行政执法也没解决掉问题，原告物业没有权利拆除。照片6.证明不了娱乐设施拆除了。照片7.中的单元门的门铃确实不好使，我们进驻的时候就已经没有维修价值了，需要更换。
证据2.吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）。
证明：如果原告达到第五页下方三级物业管理等级标准，被告才可以按照原告主张的收费标准缴费。
原告张然的质证意见是:这个文件证明不了什么，不是正式文件，没有正式下发。该小区是老旧弃管小区，原告按照物业服务合同提供服务，按照物业服务合同收费。
证据3.证人陈某某证言：“我与原告是业主与物业的关系，我与被告是一个小区的邻居。我今天到庭要证明的问题是：我住在鑫城阁小区，去年到现在，原告源祥物业给我们小区进行物业管理我知道，但是他们收了二级的钱也达不到二级的标准，我们小区的实际情况也达不到二级的标准，原告应该按照我们小区的情况收费。儿童娱乐玩具和自行车棚铁门被原告拆除变成私搭乱建，私搭乱建原告来之前没有，他们来了之后有的。油箱放小区内有安全隐患原告也不给收拾。公共通道卫生不达标影响人的健康，楼梯、走廊、玻璃都没打扫干净，打扫的人有时候来有时候不来，卫生做了但是没有那么细致。庭院今年五、六月份之前是坑洼的，之后道路是房管部门给修之后才平坦的。单元门的门铃坏了不给修，门还能用，单元门的锁芯和线头被拔光了，是谁拔的不知道。监控设施我们小区原来就有，只是给挪了位置，监控不到里面的门。我认为我们小区一共有30户左右没交物业费，有的业主只交了100元到200元。原告与业主委员会签订的物业合同我们不知道。清雪不及时，今年开春的雪是等到开化时化没的，没有清扫。我和被告一起去物价局查的收费许可证的备案，是2014年8月1号批准的许可证。、
证明：原告提供的物业服务不达标的事实。
原告张然的质证意见是:该证人也没有交物业费已经被起诉到法院了，与本案有利害关系，不能作为本案的证人。
经庭审质证及对证据的分析，本院对本案的证据认定如下：对原告张然向本院提供的证据1.个体工商户营业执照，被告范玉鹏质证称无意见，故本院对该证据予以采信。对原告张然向本院提供的证据2.收费许可证，该来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院对该证据本身予以采信。对原告张然向本院提供的证据3.物业服务合同，被告虽提出异议但并为举出证据证明，故本院对该证据予以采信。对原告张然向本院提供的证据4.照片9张，确定不了拍摄时间，不能全面反映小区内的情况，且被告有异议，故本院对该证据不予采信。对被告范玉鹏向本院提供的证据1.照片11张，原告张然针对照片中的问题均作出了合理解释，故本院对该证据本身予以采信，对证明问题不予采信。对被告范玉鹏向本院提供的证据2.吉林省物业服务收费管理实施细则（试行），无法确定来源，证明不了被告要证明的问题，故本院对该证据不予采信。对被告范玉鹏向本院提供的证据3.证人陈某某证言，因证人与本案被告是邻居，且该证人因未交物业费也被诉至法院，其证言有倾向性，有利于被告，故本院对该证据不予采信。
本院根据双方当事人陈述一致的内容及本院采信的证据，本院查明如下事实：被告范玉鹏居住在敦化市胜利街鑫城阁A座6单元3楼2号，房屋面积为65.89平方米。原告张然与代表被告范玉鹏等业主的业主委员会签订了物业服务合同，合同约定住宅每月每平方米收费0.68元。2013年9月1日至2014年8月31日期间，原告张然为被告范玉鹏提供物业服务，被告拖欠原告物业费538元。
本院认为：原告张然与鑫城阁小区业主委员会签订的物业服务合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该物业服务合同对被告范玉鹏具有约束力，被告范玉鹏不知道业主委员会，其本人未在物业服务合同上签字并不能影响该合同的效力，原告张然需按合同约定提供物业服务义务，被告范玉鹏需按合同约定交纳物业费，现原告已经履约，被告陈某某以未签合同不交物业服务费，本院不予支持。关于被告范玉鹏提出的收费许可证上的批准日期为 2014年8月1日应自2014年8月1日起才能按照每平方米每月0.68元收费的抗辩意见，该许可为敦化市物价局的行政行为，并不影响原告张然与鑫城阁业主委员会签订的物业服务合同的成立和生效，，合同中约定的收费标准为每月每平方米0.68元，该约定对合同双方当事人是具有法律约束力的，应按此收费标准进行收费和交费。被告范玉鹏抗辩称原告张然提供的清雪、环境卫生、单元门、安保、硬覆盖、绿化、庭院照明、等服务项目均不达标，存在着合同违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条关于“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”、第一百五十八条关于“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”、第一百七十四条关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，物业服务合同属有偿合同，应参照买卖合同的有关规定，适用上述法律规定，其争议的物业服务质量、数量的合理检验期间应为争议的物业服务期间，即2013年9月1日到2014年8月31日期间。被告范玉鹏认为原告张然提供的物业服务不符合合同约定，存在瑕疵，应在合理检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人，即应在物业服务期间内（2013年9月1日到2014年8月31日）对物业服务瑕疵现象向原告张然提出，被告范玉鹏不能提供证据证明向原告张然提出过物业服务存在瑕疵的异议，属怠于通知，其提供的证据照片又不能证明原告张然存在着违约行为，故应认定原告张然在2013年9月1日到2014年8月31日期间对被告范玉鹏提供的物业管理服务符合合同约定，并无违约行为。关于被告范玉鹏提出的私自划停车位收费、私搭乱建及排烟管道滴油影响业主出行、儿童玩具及自行车棚铁拉门私自被拆除的抗辩意见，因物业服务合同中未约定以上几类服务项目，故不属于本案调整的范围，本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、《物业管理条例》第四十二条第一款关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告为被告范玉鹏提供了物业服务，被告范玉鹏应按合同约定及时履行交纳物业费的义务。综上所述，对原告张然要求被告范玉鹏支付2013年9月1日至2014年8月31日期间物业费538元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十七条、第一百五十八条、第一百七十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告范玉鹏于本判决生效后立即给付原告张然2012年9月1日至2013年8月31日期间物业服务费538元。
案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费用50元，合计75元，由被告范玉鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
代理审判员 李贺
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 郎静