吉林省敦化市人民法院
民事判决书
（2014）敦民初字第2235号
原告张然，系敦化市源祥物业管理服务处负责人，住敦化市。
委托代理人李春华，敦化市源祥物业服务处总经理，住敦化市。
委托代理人董文娟，敦化市源祥物业服务处经理，住敦化市。
被告陈凤云，住敦化市。
委托代理人乔华，敦化市计划生育服务站职员，住敦化市，系被告女儿。
原告张然与被告陈凤云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李贺独任审判，公开开庭进行了审理。原告张然的委托代理人李春华、董文娟与被告陈凤云及其委托代理人乔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张然诉称：被告居住在敦化市胜利街鑫城阁B座6单元3楼西，是原告提供物业管理服务小区的业主，住宅面积为71.13平方米。原告与代表被告的鑫城阁业主委员会签订物业服务合同，负责该小区的物业，合同约定物业费收费标准为每月每平方0.68元，2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费为580元，原告与被告之间已经形成了物业服务合同关系，因为原告和胜利街成立的业主委员会之间签订了物业服务合同，签完在小区内墙上的公示栏中进行公示，对被告是有约束力的。合同中约定的具体的服务项目有：清雪、环境卫生、照明设施、对讲门、保安、楼梯间、化粪池排水、硬覆盖。原告按照合同服务的项目服务并且达到了标准，且原告的服务给小区带来的变化很大，明摆着的，可以随时随地去看。现被告拖欠原告物业费580元，故诉至法院请求被告立即支付物业费并承担诉讼费、邮寄费等诉讼费用。
被告陈凤云辩称：被告家坐落位置对，面积是71.13平方米，在2013年9月1日到2014年8月31日期间确实是原告给被告提供的物业服务，物业费580元也确实没有交，因为原告物业按每平方米每月0.68元收费没有依据，原告物业按哪级标准服务了就应该按哪级标准收费，0.68元是二级标准，但是实际上原告提供的服务连四级标准都达不到，原告物业说有物业服务合同中约定的收费标准是0.68元，但是被告没和原告签合同，也没有委托谁替其签合同，也没征求被告的意见，被告也不知道业主委员会与原告之间有没有物业合同，什么时候签的合同，所以不认可0.68元的收费标准，签合同的时候应该公开、透明，否则被告不能交。而且原告自2014年8月1日才在物价局办理许可，之前的收费没有依据，就不能按那个标准收费。原告的服务不达标的理由如下：1.物业私自在小区院内划出停车位出租，获得的收益没有用于物业服务，还耽误业主出行；2.小区内没有绿化；3.小区内原有的儿童滑梯三组和自行车棚里的设施都是公共服务设施，都被原告私自拆除撤走了；4.小区入口处的排烟管道有滴油现象，严重影响了业主的身心健康，原告既不管理也不沟通；5.冬天下雪没人清雪，都等到春天开化了都没人管；6.小区内存在私搭乱建现象；7.卫生打扫不合格、不及时，走廊楼梯、楼梯扶手也不擦；8.楼道窗户不好使、关不上也不给修；9.监控设施覆盖面不全，解决不了问题；10.单元门的门铃坏了物业不给修，原告说门坏了让业主自己出钱更换，被告认为门坏了是物业造成的，不应该业主出钱更换；11.小区内有一个饭店的油箱，存在着安全隐患，原告不管理；12.小区内路面不平坦；13.楼体墙体损坏了，有人身危险；14.小区和外界之间的铁栅栏已经损坏原告也不管。
本案争议的焦点是：1.原告的收费标准是否合法；2.原告提供的物业服务是否达标。
针对争议焦点，原告张然向本院提供的证据有：
证据1.个体工商户营业执照。
证明：原告依法设立敦化市源祥物业服务处，系个体工商户，经营范围为从事物业服务，说明原告具备本案主体资格。
被告陈凤云的质证意见是无异议。
证据2.收费许可证。
证明：原告有权向被告收费，住宅收费标准为0.68元每平方米。
被告陈凤云的质证意见是:该证据是2014年8月1日注册的，2014年8月1日之前原告是没有收费依据的。
证据3.物业服务合同。
证明：1.鑫城阁小区业主委员会代表全体业主与原告签订物业合同的事实；2.被告为该小区业主，已接受原告的物业服务，说明被告应依法交纳物业费；3.原告物业服务项目为楼梯间卫生、化粪池、地下排水管道、声控灯、对讲门、照明设施、清雪、绿化，原告已按合同履行义务的事实。
被告陈凤云的质证意见是:这个合同没有通过被告就签了，没有经过业主的同意，被告不认可这个合同，谁签的合同谁拿钱。
证据4.照片一张。
证明：鑫城阁小区有绿化、有庭院照明、小区卫生情况好。
被告陈凤云的质证意见是：确实是鑫城阁小区，这个硬覆盖是今年6、7月房产局给修的，小区的绿化是今年九月份种的，虽然有灯但是是黑的，卫生只是当天的情况。
针对争议焦点，被告陈凤云向本院提供的证据有：
证据1.照片12张。
证明：2013年12月到2014年1月期间在鑫城阁小区照的，证明小区的清雪有问题。
原告张然的质证意见是：证明不了被告要证明的问题，照片没有年月日，也说明不了是什么时候的雪。照片中有车的地方是鑫城阁小区，没有车的地方看不出来是什么地方。原告是按照清雪的标准进行服务的，正在下雪的时候原告都在清，雪下完原告马上就堆成堆了，然后运走的。
证据2.照片16张。
证明：环境卫生有问题，楼梯间的窗户都没擦；窗户关不上；小区内有排烟管道滴油，油滴到地上地黑一片；单元对讲门不好使；小区内没有照明设施。
原告张然的质证意见是：照片1.反映的是室内的情况，是建筑质量问题，和物业无关；照片2.是鑫城阁小区的大门，恰恰证明鑫城阁小区的现状很好，证明不了被告主张的问题；照片3.看不出是鑫城阁小区的楼道窗户；照片4.两张确实是鑫城阁小区，确实有滴油的问题，但是原告已经和环保局联系过了，不归物业解决；照片5.六张，这个私搭乱建现象是鑫城阁小区的，原告和行政执法部门联系了，他们正在协调、调查。照片6.是鑫城阁小区的缓台，原告进驻之前就是这个情况，需要大量资金进行维修，原告正在申请房屋维修基金，仅凭物业的力量解决不了。照片7.两张是鑫城阁小区，也确实划停车位出租了，但出租车位是和业主委员会协商过的，划出租车位前也进行过公示，出租车位的收入原告会与业主委员会协商如何使用，用在小区内除去物业服务之外的服务，如何使用原告也会公示。照片8.中的单元门不能证明属于哪个小区。照片9.看着外观是鑫城阁小区，但是这个照片证明不了被告说的车棚栅栏门拆掉的问题，反而证明鑫城阁小区很干净。
证据3.证人郑某某证言：“我与原、被告都没有关系。我今天到庭要证明鑫城阁物业脏乱差，收费标准高。”
证据4.证人张某某证言：“我与原、被告都没有关系。我住在鑫城阁小区，也没交物业费。我今天要证明的问题如下：源祥物业给鑫城阁居民提供服务不到位，门铃坏了不修；清雪也不到位；卫生也没每天打扫；小区内没有绿化；夜间黑暗一片；车位让物业私自租出去了，没有和我协商；2013年8月到今年6月份左右，我们小区道路的硬覆盖是平整的，有水泥覆盖的；小区内公共区域的玩具和栅栏门是在这个物业公司进驻后消失、损坏的，原告拆除没有和我协商；2014年春天，我们小区公共区域内开始有私搭乱建现象；小区内的排油烟管道滴油给小区造成污染。
证明：原告所陈述的具体服务项目如清雪、卫生等物业服务存在不达标的现象。
原告张然的质证意见是：该证人因没有交物业费也已经被起诉到法院了，故该证人与本案有利害关系，不能作为本案的证人。
经庭审质证及对证据的分析，本院对本案的证据认定如下：对原告张然向本院提供的证据1.个体工商户营业执照，被告陈凤云质证称无意见，故本院对该证据予以采信。对原告张然向本院提供的证据2.收费许可证，该来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院对该证据本身予以采信。对原告张然向本院提供的证据3.物业服务合同，系原告与被告所在小区业主委员会订立，故本院对该证据本身予以采信。对原告张然向本院提供的证据4.照片1张，确定不了拍摄时间，不能全面反映小区内的情况，且被告有异议，故本院对该证据不予采信。对被告陈凤云向本院提供的证据1.照片12张，反映不出照片的时间和具体地点，且只能反映暂时的积雪情况，不能证明被告要证明的问题，故本院对该证据不予采信。对被告陈凤云向本院提供的证据2.照片16张，原告承认照片2、4、5、6、7均属于鑫城阁小区，故对以上几张照片的真实性予以采信，但原告均对照片作出了合理解释，不能证明被告要证明的问题，故本院对证明问题不予采信；对于照片1、3、8、9，确定不了照片的来源及内容的真实性，本院不予采信。对被告陈凤云向本院提供的证据3.证人范某某证言，因证人在作证过程中不顾法庭阻止多次与被告和旁听人员交流，本院无法确定证人证言的真实性，未组织双方当事人对证人证言进行质证，对该证据不予采信。对被告陈凤云向本院提供的证据4.证人张某某证言，因证人与本案被告是邻居，且该证人因物业服务合同纠纷也被原告诉至本院，其证言有倾向性，有利于被告，故本院对该证据不予采信。
本院根据双方当事人陈述一致的内容及本院采信的证据，本院查明如下事实：被告陈凤云居住在敦化市胜利街鑫城阁B座6单元3楼西，房屋面积为71.13平方米。原告张然与代表被告陈凤云等业主的业主委员会签订了物业服务合同，合同约定住宅每月每平方米收费0.68元。2013年9月1日至2014年8月31日期间，原告张然为被告陈凤云提供物业服务，被告拖欠原告物业费580元。
本院认为：原告张然与敦化市胜利街鑫城阁小区业主委员会签订的物业服务合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该物业服务合同对被告陈凤云具有法律约束力。原告张然需按合同约定提供物业服务义务，被告陈凤云需按合同约定交纳物业服务费，现原告已经履约，被告陈凤云应按物业服务合同约定给付物业服务费。被告陈凤云抗辩未签合同不交物业服务费，于法无据，本院不予支持。关于被告陈凤云提出的收费许可证上的许可日期为 2014年8月1日故2014年8月1日之前不能按每平方米每月0.68元收费的抗辩意见，该许可为敦化市物价局的行政行为，并不影响原告张然与鑫城阁业主委员会签订的物业服务合同的成立和生效，合同中约定的收费标准为每月每平方米0.68元，该约定对合同双方当事人是具有法律约束力的，应按此收费标准进行收费和交费。被告陈凤云抗辩称原告张然提供的绿化、清雪、环境卫生、楼梯间窗户、监控设施、单元门、硬覆盖、安保铁栅栏、庭院照明等服务项目均不达标，存在着合同违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条关于“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”、第一百五十八条关于“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”、第一百七十四条关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，物业服务合同属有偿合同，应参照买卖合同的有关规定，适用上述法律规定，其争议的物业服务质量、数量的合理检验期间应为争议的物业服务期间，即2013年9月1日到2014年8月31日期间。被告陈凤云认为原告张然提供的物业服务不符合合同约定，存在瑕疵，应在合理检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人，即应在物业服务期间内（2013年9月1日到2014年8月31日）对物业服务瑕疵现象向原告张然提出，被告陈凤云不能提供证据证明向原告张然提出过物业服务存在瑕疵的异议，属怠于通知，其提供的证据又不能证明原告张然存在着违约行为，故应认定原告张然在2013年9月1日到2014年8月31日期间对被告陈凤云提供的物业管理服务符合合同约定，并无违约行为。关于被告陈凤云提出的私自划停车位收费、私搭乱建及排烟管道滴油影响业主出行、公共部分存放油箱有安全隐患、楼体墙体损坏有人身危险、儿童滑梯及自行车棚设施私自被拆除的抗辩意见，因物业服务合同中未约定以上几类服务项目，故不属于本案调整的范围，本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、《物业管理条例》第四十二条第一款关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告为被告陈凤云提供了物业服务，被告陈凤云应按合同约定及时履行交纳物业费的义务。综上所述，对原告张然要求被告陈凤云支付2013年9月1日至2014年8月31日期间物业费538元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十七条、第一百五十八条、第一百七十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告陈凤云于本判决生效后立即给付原告张然2012年9月1日至2013年8月31日期间物业服务580元。
案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费用50元，合计75元，由被告陈凤云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
代理审判员 李 贺
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 邢立霞