吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)四民终字第113号
上诉人（原审原告、反诉被告）张宁,男,1987年10月6日生,汉族,个体工商业主,现住公主岭市。
上诉人（原审被告、反诉原告）赵桂兰，女，1930年11月9日生，汉族，农民，现住址同上。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王志华，男，1955年11月13日生，汉族，现住公主岭市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王吉艳，女，，1962年4月8日生，汉族，退休工人，现住公主岭市。
上诉人张宁、上诉人赵桂兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服公主岭市人民法院（2014）公民二初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张宁，上诉人赵桂兰的委托代理人王志华，被上诉人王志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张宁在原审法院诉称，2013年9月10日原告与三被告签订房屋买卖合同，三被告将房屋产权人为王选令的位于公主岭市苇子沟街长青村三屯房屋面积108.6平方米，土地使用面积818平方米，房证号60-03-089，土地使用证号6-3-054卖给原告，原告交付定金1万元，由于被告王志华、王吉艳的父亲王选令已故，该房屋不能办理公证、过户等手续，且该房屋所占土地属集体土地，集体土地不允许出售、转让，致使房屋买卖合同不能履行。原告只好诉至法院，要求返还购房定金1万元，诉讼费用由二被告承担。
原审被告王志华未到庭亦未答辩。
原审被告王吉艳辩称，是原告违约，不同意返还定金。当时已经告知原告不能过户，合同上也写明了不能过户。
原审被告赵桂兰反诉称，2013年9月0日赵桂兰及子女与原告张宁签订房屋买卖合同，约定将被告赵桂兰的房屋卖给原告张宁，包括房屋108.6平方米和818平方米土地使用权，作价20万，原告张宁当日交付定金1万元，并约定赵桂兰十日内腾空该房屋。因约定的腾房时间较短，为履行房屋买卖合同，赵桂兰将院内所种玉米、青菜砍掉，租赁王吉艳房屋居住。当时王吉艳的房屋已租给刘伟，为收回租赁房屋赵桂兰赔偿了刘伟的损失。现原告张宁不买房子给我们造成损失，要求原告张宁给付损失13800元。
原审反诉被告张宁辩称，赵桂兰一直没有搬家，反诉的损失不成立，不同意给付。买房子是在9月份，正是秋收季节，院子里玉米、白菜，被告并没有提前收割，是正常季节收的。
原审法院综合评判认为，本案原告（反诉被告）在已知晓所买房屋不能过户的情况下与三被告签订房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，交易房屋不能办理公证、过户等手续并非被告不履行义务导致，原告在明知所买房屋不能办理过户手续的前提下，应购买该房屋，并交付订金，现以该房屋不能办理过户手续为由，要求返还定金，其损失应由原告（反诉被告）自行承担。故原告（反诉被告）要求二被告返还定金1万元的诉讼请求本院不予支持。本案中，被告赵桂兰对自己经济损失的主张未能提供足够的证据予以证实，所提交的证材本庭不予采信，故对反诉原告（本诉被告）的反诉请求本院不予支持。遂判决：一、驳回原告张宁（反诉被告）的诉讼请求；二、驳回被告赵桂兰（反诉原告）的诉讼请求。案件受理费100元由原告张宁（反诉被告）负担；反诉费145元由被告赵桂兰（反诉原告）负担。
张宁不服原审判决，向本院提起上诉，请求： 撤销原审判决，并依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是，被上诉人明知此房产公证处不给办理公证和过户手续，在我不知情的情况下还卖给我，并且此房土地是集体土地，不可转让，土地使用证818平方米，在土地局没有档案，苇子沟土地所不认同818平方土地面积，当初签协议时，被上诉人并未说不能公证过户，因此，要求被上诉人返还订金。
赵桂兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求： 撤销原审判决，并依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失13800元，诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是，现被上诉人不再履行合同，应赔偿上诉人因此所受的经济损失。且双方签订合同时，在合同书上已明确写明此房不能过户，不存在被上诉人所说的，其不知情而购买的问题。
本院经审理查明，赵桂兰系王志华、王吉艳的母亲。2013年9月10日，上诉人张宁与上诉人赵桂兰、原审被告王志华、王吉艳签订房屋买卖合同，约定房屋价款20万元，经赵桂兰、王志华、王吉艳办完公证处公证手续以及房屋水电费和所有房屋有关的债权、债务均由甲方承担。上诉人张宁交付上诉人赵桂兰订金1万元。后因本案争议房屋不能办理公证手续，上诉人张宁到原审法院提起诉讼，请求赵桂兰、王志华、王吉艳返还购房款订金1万元。上诉人赵桂兰提起反诉，请求上诉人张宁赔偿其因腾房造成的经济损失13800元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，从双方订立的房屋买卖合同内容上看，该房屋买卖的法律关系是附条件，即上诉人张宁购买上诉人赵桂兰的房屋，由赵桂兰、王志华、王吉艳负责办理房屋买卖公证手续。因本案交易房屋为集体房屋，按照规定不能办理公证手续，故该合同无法履行，上诉人张宁请求返还交付的订金1万元。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”。因本案交易标的为农村集体房屋，上诉人赵桂兰无法进行公证。故双方所附条件并未成就。张宁支付的订金在双方无特别约定的情况下属预付款。故在此情况下上诉人上诉人赵桂兰王志华、王吉艳应予返还。上诉人赵桂兰对自己经济损失的主张未能提供足够的证据予以证实，无法支持其诉讼请求。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销公主岭市人民法院（2014）公民二初字第70号民事判决；
二、上诉人赵桂兰将订金1万元于本判决生效后十日内返还给上诉人张宁。
三、驳回上诉人赵桂兰的诉讼请求。
一、二审案件受理费490元，由上诉人赵桂兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉国
代理审判员 孙 鹏
代理审判员 毕 莹
二O一四年九月三十日
书 记 员 魏 莹