吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）四民终字第50号
上诉人（原审原告）高占文，男，1954年9月14日生，汉族，个体，现住四平市铁西区。
委托代理人刘绍刚，吉林杨信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李洪才，男，1956年1月1日生，汉族，松原市华达石油技术服务有限公司总经理，现住四平市铁东区。
委托代理人于君，北京市圣大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李洪君，男，1961年7月13日生，汉族，医生，现住北京市丰台区。
原审第三人四平金龙房地产开发有限公司。
法定代表人 王伟实，董事长。
委托代理人王艳华，女，1956年8月25日生，汉族，该单位总会计师。
上诉人高占文因案外人执行异议之诉一案，不服四平市铁东区人民法院（2012）东四民初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高占文及其委托代理人刘绍刚，被上诉人李洪君的委托代理人于君，原审第三人四平金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）的委托代理人王艳华到庭参加诉讼。李洪才经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告高占文诉称，于2002年12月和第三人四平金龙房地产开发有限公司签订了购买金龙商场三楼1-12#、17-18#、139-142#摊位，产权面积为115.93平方米的商品房买卖合同。原告高占文向第三人金龙公司交付了全部款项，并实际取得了上述摊位的所有权。原告在购买后，与第三人协商办理房屋产权证明，第三人向原告说明，原告购买的房屋因当年公司为了在银行贷款抵押，其中有25.68平方米的房屋在形式上登记在李洪才名下，但李洪才不存在购买第三人房屋的事实，不是房屋实际所有人，李洪才对此事也无异议。原告当时考虑税收政策调整，产权过户费用较大，就没到房管部门做变更过户。原告在该房屋实际取得、管理及收益十年来，李洪才均未提出任何异议。四平市铁东区人民法院于2011年3月14日突然查封了原告所有的25.68平方米的房屋，原因是李洪君起诉李洪才债务一案进入执行程序，该房屋登记在李洪才名下，作为李洪才的财产予以执行。原告得知后，以案外人身份向四平市铁东区人民法院提出书面执行异议，铁东区人民法院于2012年11月20日作出（2012）东执异字第28号执行裁定书，认为原告购买的该房屋的真实性、合法性需通过民事诉讼予以确认。故诉至法院，请法院按照法律规定，保护原告的合法权益不受侵害。诉讼费由二被告负担。
原审被告李洪君辩称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，1、原告高占文与第三人四平金龙房地产开发有限公司之间体现的是一种债权，而不是物权，原告与第三人四平金龙房地产开发有限公司签订的“商品房预售合同”时，明知所购“涉案房产”的产权已登记在李洪才名下的事实。原告与第三人之间存在着重大的“经济利害关系”。尽管商品房预售合同及相关协议至今已12年之久，然而所使用的圆珠笔字迹毫无褪色，对协议真实性表示质疑。“涉案房产”登记在李洪才名下，李洪才具有对该“涉案房产”的物权。2、本案与我方无任何法律关系。应驳回原告的诉讼请求。
原审被告李洪才无答辩意见。
原审第三人金龙公司辩称，被告李洪才当时为金龙公司做消防工程，金龙公司为了解决资金周转问题，共计办理了二十一笔贷款，其中有李洪才一笔，用他们的身份证办理的房屋产权证照（房屋所有权为金龙公司，只是为了解决资金周转问题），向银行抵押贷款，后逐步将贷款偿还完毕。房屋产权所有人是金龙公司。不属于李洪才。
原审法院审理查明，为确保“金龙商都”项目按期竣工，解决工程建设资金问题，2001年12月12日，甲方四平金龙房地产开发有限公司与乙方李洪才签订了按揭贷款协议书，协议约定：“一、乙方以其个人名义在中国银行四平分行办理按揭贷款，并以其所购“金龙商都”产权抵押。二、全部贷款归甲方支配使用，产权归甲方所有。三、由甲方负责还清贷款本息。四、出现问题全部由甲方负责，乙方无任何经济责任。”截止到2006年7月4日，第三人金龙公司清偿了贷款本金及利息。2002年12月第三人金龙公司因拖欠原告高占文工程款280840元，故将金龙公司所有的金龙商场三楼1-12#、17-18#、139-142#摊位，产权面积为115.93平方米的商品房以出卖的形式抵偿原告高占文工程款，其中有25.68平方米在2006年8月登记在被告李洪才名下。原告与第三人签订了摊位委托协议书，约定从2002年12月11日至2014年1月31日十二年时间收回全部投资，还款按季度7500元计算。第三人通过银行将摊位收益按季度交给原告。
另查明，本院执行局于2011年3月14日对本案争议的摊位进行了查封，2012年10月15日进行了评估，2013年1月开始进行了拍卖，2013年2月19日买受人郝丽清（身份证号码：220303195406283223号）以21.83万元买受了本案争议的25.68平方米摊位。本院于2013年2月26日作出了（2011）东民执字第197号执行裁定书，将本案争议的25.68平方米商业面积交付给买受人郝丽清，2013年5月27日发出公告，将李洪才房屋所有权证107952号作废。
原审法院认为，原告高占文与第三人四平金龙房地产开发有限公司的房屋买卖合同真实、合法、有效。从第三人金龙公司与李洪才签订的按揭贷款协议书得知，因第三人金龙公司需要资金周转，以李洪才等人的个人名义在中国银行四平分行按揭贷款，贷款归金龙公司支配使用，房屋产权归金龙公司所有，金龙公司负责还清贷款本息。上述事实足以证明房屋产权属金龙公司，第三人金龙公司因拖欠原告高占文工程款，故将四平金龙房地产开发有限公司所有的金龙商场三楼1-12#、17-18#、139-142#摊位，产权面积为115.93平方米的商品房以出卖的形式抵偿原告高占文工程款。但是，其中有25.68平方米在2006年8月登记在被告李洪才名下，因本院在执行中的拍卖行为，使本案争议的25.68平方米摊位由他人买受并进行裁定交付财产所有权，因此，本案无法再行确权。遂判决：一、原告高占文与第三人四平金龙房地产开发有限公司签订的商品房预售合同有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1080元，由被告李洪才、第三人四平金龙房地产开发有限公司各负担540元。
高占文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原判决主文第二项；2、依法确认登记在李洪才名下的25.65平方米商业用房的实际所有权人为上诉人；3、要求二被上诉人负担本案的一、二审诉讼费用。其主要理由是：1、原判决已认定上诉人与第三人之间的房屋买卖关系有效，却以诉争房屋被他人买受为由“无法”再行确权，有悖司法公正。2、在上诉人与第三人之间的房屋买卖关系已获判决确认的情况下，上诉人系诉争房屋的所有权人，应当得到法律上的确认。
被上诉人李洪君答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。
被上诉人李洪才无答辩意见。
原审第三人金龙公司答辩称，同上诉人高占文意见一致。
本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院对原审查明的事实予以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上诉人高占文与金龙公司签订的房屋买卖合同符合法律相关规定，该合同合法有效。但本案争议的25.68平方米营业面积并未登记在上诉人高占文名下，该营业面积于2006年8月登记在被告李洪才名下，该物权的变更已发生法律效力。原审法院通过拍卖程序，已裁定将本案争议的25.68平方米营业面积的财产权转移给买受人郝丽清，权属已经明确。上诉人称其为争议营业面积的所有权人没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人高占文的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1080元，由上诉人高占文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉敏
代理审判员 孙 鹏
代理审判员 毕 莹
二○一四年五月六日
书 记 员 魏 莹