吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民二终字第00850号
上诉人（原审被告）徐祥，男，1953年9月6日生，汉族，住长春市双阳区。
委托代理人石成刚，吉林盛冠律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）长春市双阳区瑞祥节能炉具厂，住所地长春市双阳区。
法定代表人董秀丽，该厂经理。
委托代理人张同岭，该公司经理。
被上诉人（原审原告）徐树，男，1964年3月13日生，汉族，现住北京市通州区。
委托代理人索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。
上诉人徐祥、长春市双阳区瑞祥节能炉具厂（以下简称炉具厂）因所有权确认纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2015）双民初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐祥的委托代理人石成刚，上诉人炉具厂的委托代理人张同岭，被上诉人徐树及其委托代理人索若飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告徐树原审诉称：原、被告是兄弟关系。2002年3月初，原告个人出资40万元购买了原双阳区生产资料公司车队（马市场）的1766.55㎡房屋（详见9本房产证）和5011㎡国有商服土地使用权（详见3本国有土地使用证）。因原告在外地，遂将筹集的购房款交给被告，并委托被告以被告名义于2002年3月16日与长春市双阳区农业生产资料公司签订了买卖合同，以被告名义当日向出卖人缴纳了40万元购房款。原告取得上述房产及土地使用权后，委托被告分别在2002年、2004年、2008年将1766.55㎡房屋和5011㎡国有商服土地的使用权登记到2000年9月被告成立的长春市双阳区瑞祥节能炉具厂名下，房屋及土地也一直委托被告进行经营、管理，但收益都属于原告所有。2004年9月10日，被告为原告出具证明确认是原告出资购买长春市双阳区农业生产资料公司车队房屋。2013年9月1日，原被告在徐玉莲、徐玉香、徐玉霞、徐晶芳、徐晶影等兄弟姐妹见证下签订了协议书，再次确认是原告出资购买了长春市双阳区农业生产资料公司车队的房屋；长春市双阳区瑞祥节能炉具厂只是上述房屋及土地使用权证的名义权利人；作为对被告代为购买房屋及日常经营管理的回报，原告同意若所购房屋将来变卖、被拆迁、政府征收以及取得租赁收入等，在原告优先收回投资后的剩余收入与被告按照70%和30%比例分配，但并未约定上述房屋及土地使用权归被告所有或双方共有。可是原告在北京得知，被告2014年开始对外宣称自己是上述房屋土地的权利人，并欲将上述房屋、土地使用权低价处置。后原告回来与被告沟通，被告否认原告的实际房屋所有人及土地使用权人身份。故原告依据《物权法》第9条、第15条、第33条等规定提起诉讼，请求确认位于于家桥北道西、登记在长春市双阳区瑞祥节能炉具厂名下的129.60㎡（长房权字第60608269号）、182.60㎡（长房权字第60608229号）、143.51㎡（长房权字第60608267号）、191.66㎡（长房权字第60620036号）、42.99㎡（长房权字第60608265号）、105.92㎡（长房权字第60604365号）、54.12㎡（长房权字第60608216号）、356.35㎡（长房权字第60608266号）、559.80㎡（长房权字第60604366号）私有房屋（合计1766.55㎡）及面积为2627㎡（长双国用2007第010001710号）、面积为1484㎡（长双国用2007第010001711号）、面积为900㎡（长双国用2007第010001712号）的商业服务性质的国有土地使用权（合计5011㎡）归原告所有；诉讼费用由被告承担。
原审被告徐祥原审辩称：一、答辩人徐祥是长春市双阳区瑞祥节能炉具厂原法定代表人，涉案房产及土地登记在瑞祥节能炉具厂名下，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条之规定，答辩人对本企业的财产享有所有权。二、答辩人与张同岭经过平等协商自愿签订买卖合同，将自己所有的房产及土地转让给第三人张同岭，并完成了相关的变更登记手续（企业新法定代表人为张同岭爱人董秀丽），董秀丽为涉案房屋及土地现有所有权人。被答辩人的诉讼行为是对真正权利人合法权益的一种侵害。三、答辩人与被答辩人之间签订的协议书是关于利益如何分配的内部约定，不影响物权法定这一基本原则，被答辩人可就协议履行情况另诉解决。四、就涉案房屋及土地所有权问题，双阳区人民法院已经进行过实质性审查，贵院的受理行为违反法律的一事不再审原则。五、被答辩人的主张没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原审第三人炉具厂原审辩称：此次诉讼影响第三人的财产权利，侵害了第三人的实质利益，如果原告所述成立，那么此案则成立刑事案件，涉嫌合伙诈骗。
本案经原审法院审理查明：原被告与徐玉莲、徐玉香、徐玉霞、徐百、徐晶芳、徐晶影是亲兄弟姐妹关系。2002年3月初，被告得知长春市双阳区农业生产资料公司位于于家村的公司车队（马市场）1766.55㎡房屋和5011㎡国有商服土地使用权因企业改制拟对外出卖，遂将该信息告知在外地的原告，并询问原告是否购买。原告得知购买该处房屋及土地需要40多万元后同意购买，并向被告转付了部分购买资金，不足部分原告通过电话向其他姐妹暂借后直接交由被告，原告从外地回来后分别为出借款项的姐妹出具借条并逐步将本息一并偿付。因原告在外地，原告遂委托被告以其名义于2002年3月16日与长春市双阳区农业生产资料公司签订了买卖合同，并同意以被告名义将原告的40万元购房款交付给长春市双阳区农业生产资料公司。原告委托被告以其名义代为购买上述房产及土地使用权后，原告又委托被告分别在2002年、2004年、2008年将1766.55㎡房屋和5011㎡国有商服土地的使用权登记到2000年9月被告成立的长春市双阳区瑞祥节能炉具厂名下，被告也将长春市双阳区瑞祥节能炉具厂迁址到原告购买的房屋内。但节能炉具厂一直没有正常生产，原告购买的房屋及土地一直委托被告对外出租，收益归原告所有。2004年9月10日，被告为原告出具证明，确认“购买马市场（原长春市双阳区农业生产资料公司车队）所用资金投入都是徐树的，两证用徐祥名，以后所产生的利润徐树占70%，徐祥占30%，但必保徐树本金收回”。同日，原告聘请徐晶影为会计，负责为原告购买的房屋及土地使用权收支情况记账，针对租金收支以及房屋的扩建维修等费用支出情况进行记载。2010年12月3日，长春市双阳区供销社合作社为被告出具证明，证明马市场的购置方为被告，出售方为生产资料公司法定代表人张宝权。2010年12月3日，被告在长春市黎明公证处办理了【2010】吉长黎明证民字第2112号公证书，证明徐祥所购置的原双阳区农业生产资料公司的房屋及土地并与该公司法定代表人张宝权所签订的买卖合同属实。2013年9月1日，原被告在徐玉莲、徐玉香、徐玉霞、徐晶芳、徐晶影、徐百见证下签订了协议书，确认“甲方（即原告）于2002年4月初购买马市场（原生产资料公司车队）房屋（厂房）面积1766.55平方米和土地（商业服务业）面积5010平方米的资金全部由甲方投资购买。甲方投资购买的房屋及土地在办理产权证及土地使用证时均由乙方（即被告）名下的长春市双阳区瑞祥节能炉具厂担名（此企业执照为2000年9月11日在长春市双阳区工商局注册的个人独资企业）......”原被告之间存在债权债务关系，但被告从原告处的借款并未用于购买原长春市双阳区农业生产资料公司车队的房屋。被告在占用原告出租该房屋的租金后，为原告出具了欠款凭证。对所购房屋进行维修、扩建以及日常的管理所支付费用的均是原告。后原告以被告2014年开始宣称自己是上述房屋土地的权利人，否认原告的实际房屋所有人及土地使用权人身份，并欲将上述房屋、土地使用权低价处置为由，请求依据《物权法》第9条、第15条、第33条规定确认登记在长春市双阳区瑞祥节能炉具厂名下的1766.55㎡房屋及5011㎡商业服务性质的国有土地使用权归原告所有；诉讼费用由被告承担。另查明，被告2015年2月27日与董秀丽签订了转让协议，被告将节能炉具厂作价20万元转让给董秀丽。2015年2月27日第三人在工商部门办理了投资人变更登记，投资人由被告变更为董秀丽。上记事实，有原、被告、第三人的当庭陈述；原、被告、第三人举证的2004年9月10日的证明、2013年9月1日的协议书、长春市双阳区瑞祥节能炉具厂名下的长房权字第60608269号、长房权字第60608229号、长房权字第60608267号、长房权字第60620036号、长房权字第60608265号、长房权字第60604365号、长房权字第60608216号、长房权字第60608266号、长房权字第60604366号私有房屋所有权证（合计1766.55㎡）及总面积为5011㎡的长双国用2007第010001710号、长双国用2007第010001711号、长双国用2007第010001712号商业服务性质的国有土地使用证、2004年9月7日的“证据”、2004年12月20日的借款凭证、2005年11月6日的借据、2013年9月1日的借款协议、徐晶影记载对房屋进行维修、扩建以及日常的管理所支付的费用的凭证以及收益的凭证30页、2015年4月24日长春市黎明公证处【2015】第480号公证书、2015年2月27日转让协议、徐晶影的证言、徐玉霞的证言、徐玉莲的证言、徐晶芳的证言、徐玉香的证言、徐祥陈述笔录、长春市双阳区瑞祥节能炉具厂《营业执照》、《组织机构代码证》、《排放污染物许可证》《开户许可证》、《税务登记证》复印件、徐祥与长春市双阳区农业生产资料公司签订的《买卖合同》复印件、收款收据复印件、2010.12.3长春市双阳区供销社合作社的证明、【2010】吉长黎明证民字第2112号公证书、第三人营业执照副本、土地他项权利证和房地产他项权利证等证据材料在卷为凭，足资认定属实。
原审法院认为：一、《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的依据。”，在发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记薄的记载确有错误，否则不动产登记薄上记载的权利人将被推定为实际权利人。在一般情况下，物权登记在谁名下，就应推定谁是物权权利人。但如果因物权的归属、内容发生争议，法律允许利害关系人请求确认权利。当登记人之外的其他利害关系人对物权权属提出主张时，该登记并非系当然认定物权权属的唯一证据，而应在审查权属异议人提交的相关证据后据实作出认定。二、被告作为完全的民事行为能力人，在讼争的房屋及土地已登记在其个人投资的长春市双阳区瑞祥节能炉具厂名下时，仍然在2004年9月10日的证明及2013年9月1日的协议书上签字，且上述“证明”及“协议书”中明确载明：购买双阳区农业生产资料公司车队、房屋及土地使用权的是原告，被告2002年3月16日与双阳区生产资料公司签订的买卖合同所使用的资金是原告出资，原被告约定将原告购买的房屋及土地登记在第三人名下，第三人只是担名。2002年3月购买生产资料房屋后进行扩建、维修及支付其他费用的均是原告，如果房屋及土地使用权变卖，在原告优先收回所有投入后剩余的利润由原、被告按照七三分配等事实，作为被告，对签署该“证明”及“协议书”的内容产生的法律后果应该是预知的，故应当认定上述约定系双方当事人真实意思表示，其作为被告的签字行为是合法有效的，而“证明”及“协议书”未违反法律强制性规定，均合法有效。本案诉争房屋虽登记在第三人名下，未办理更名过户至原告名下的事实也对上述约定的效力不构成影响。虽然被告庭审提出签订协议书不是其真实意思表示，是出于亲情考虑被迫签字，但被告并未在法定除斥期间申请撤销该协议书，故其主张不予支持。三、购买本案诉争房屋、土地所需的款项均由原告提供，房屋及土地使用证也都登记在当时被告为投资人的长春市双阳区瑞祥节能炉具厂名下，原告提供资金对房屋进行扩建、维修并支付了其他费用，房屋对外出租取得的租金收入也均归原告，上述行为与原、被告2004年9月10日签订的证明、2013年9月1日签订的协议书中约定的内容相符，据此可以认定原告是本案讼争房屋、土地的实际权利人。四、虽然本案诉争的房屋、土地系被告与长春市双阳区农业生产资料公司签订买卖合同、由被告以自己名义办理交款手续、房屋及土地使用证已办理到当时投资人为被告的第三人名下、2010年长春市黎明公证处对被告购买房屋和交纳购房款等事实进行了公证、被告将长春市瑞祥节能炉具厂以20万元转让给第三人新投资人董秀丽，但综合上述事实及证据仍可认定原告系本案诉争房屋、土地使用权的实际出资购买人及产权人，故对被告及第三人的有关证据及辩解不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：位于长春市双阳区于家村于家桥北道西原双阳区生产资料公司车队（马市场）的、登记在第三人长春市双阳区瑞祥节能炉具厂名下的129.60㎡（长房权字第60608269号）、182.60㎡（长房权字第60608229号）、143.51㎡（长房权字第60608267号）、191.66㎡（长房权字第60620036号）、42.99㎡（长房权字第60608265号）、105.92㎡（长房权字第60604365号）、54.12㎡（长房权字第60608216号）、356.35㎡（长房权字第60608266号）、559.80㎡（长房权字第60604366号）私有房屋（合计1766.55㎡）及面积为2627㎡（长双国用2007第010001710号）、面积为1484㎡（长双国用2007第010001711号）、面积为900㎡（长双国用2007第010001712号）的商业服务性质的国有土地使用权（合计5011㎡）归原告所有。案件受理费7300 .00元，退回原告徐树7200元后100.00元由被告徐祥负担，执行时间同上。
宣判后，徐祥、炉具厂不服，向本院提起上诉。徐祥上诉请求撤销原判或驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费用由被上诉人承担。主要理由为：一审法院认定事实错误。（一）徐祥是购买双阳区农业生产资料公司马市场的实际出资人，徐树作为自然人没有资格购买马市场，与徐树无关。原审
认定徐树出资购买争议房屋及土地、委托徐祥签订买卖合同、交付款项并委托徐祥将争议房屋及土地登记到炉具厂名下与事实不符。原审中，徐树既没有向法庭出示有关委托徐祥购买马市场的授权书，也没有向法庭出示关于委托炉具厂对诉争房屋及土地进行担名的委托协议。而徐祥出具了与长春双阳区农业生产资料公司签订的购买本案争议房屋及土地的买卖合同、徐祥的交款收据以及长春市双阳区供销合作社联合社出具的证明。长春市黎明公证处出具的（2010）吉长黎明证民字第2112号公证书，能证明徐祥是购买马市场的实际出资人。马市场改制的信息是徐祥的朋友提供的，而且必须是实体企业才能购买，购买成功后必须接收马市场17名在职工人，徐祥具备购买资格。2002年办理土地使用证时，因炉具厂接收了17名工人，属于国家政策范围内的改制企业，国家一次性给予炉具厂土地出让金补贴66万元，并办理了国有商服出让土地证，在办理出让土地过程中，徐树并没有出过一分钱，所以土地使用权与徐树没有任何关系。原审庭审中，徐树申请出庭的证人证言完全一致，就像经过培训一样，几位证人既不是当时购买马市场的参与者，也非见证人，完全是听说，在没有其他证据进行佐证的情况下，证人证言不应采信。（二）原审认定徐祥将炉具厂以20万元价格卖给董秀丽与事实不符。2014年9月后，徐祥、徐树及家里的兄弟姐妹八人在一起协商出售炉具厂全部资产事宜两次，最后所有人一致确定以1100万元的价格出售给张同岭，徐祥同购买人根本不存在恶意串通行为。2014年9月末、11月初，徐祥、徐树等先后两次与购买人张同岭协商购买炉具厂全部资产事实，最后达成一次交款1100万元，就可成交的共识。二、本案为物权确认纠纷，徐祥与徐树之间存在的是债务关系，本案不属地《中华人民共和国物权法》的法律另有规定的情形。徐树于原审时提供的证据均不能证明其是争议房屋及土地的实际权利人。四、一审原、被告都不是争议房屋及土地的真正权利人，一审判决侵害真正权利人的合法权益。徐祥与董秀丽经过平等协商，已将企业及所有资产进行整体转让，并已完成相关变更登记手续，炉具厂才是诉争房屋及土地真正的权利人。
上诉人炉具厂二审辩称：第一，同意上诉人徐祥的上诉请求及观点；第二，徐祥和徐树之间所有权确认是不符合法律的，一审时不应该立案，因为这个厂的所有权已经发生了转变，是新的炉具厂的投资人所有。一审确认给徐树是完全违反法律的。
被上诉人徐树二审辩称：一、徐树、徐祥签署的证明、七兄妹见证的协议书、被上诉人支付马市场房屋的改建维修凭据，都可以确认徐树、徐祥存在事实上的委托关系。炉具厂只是为被上诉人担名的名义所有权人，实际权利人是被上诉人。徐祥签订买卖合同、交款的行为被上诉人不否认，这都是代表被上诉人所为的行为。被上诉人因为一直在北京，事务繁忙，所以没有回来办理争议房屋及土地的过户、更名手续。徐祥所说的改制、安置17名职工，不属实，买卖争议房屋是无资格限制的，生产资料公司的改制方案没有要求必须是实体企业进行购买。二、工商部门出具的转让协议，可以证明董秀丽是以20万元受让了炉具厂，并未体现其他合同或协议，这说明董秀丽仅是购买了炉具厂的牌照，并不包含登记在其名下属于徐树的房屋及土地。
上诉人炉具厂上诉请求撤销原判或驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费用由被上诉人承担。主要理由为：一、原审认定事实错误。本案争议房屋登记在炉具厂名下，土地出让金的66万元补贴也是国家补贴给炉具厂的。徐树既不是炉具厂的股东，又没有交钱借给炉具厂，徐树和徐祥之间是自然人之间的债权债务关系，同炉具厂无关。二、炉具厂房屋及土地使用权买卖过程完全合法，双方经过平等协商后，最后原、被告一致同意以1100万元价格出售给张同岭，在徐祥、徐树都同意的情况下，炉具厂的代理人张同岭同徐祥签订了争议房屋买卖协议书。买卖双方于2015年2月27日在双阳区工商局签订了全部股权转让协议，变更法定代表人及投资人为董秀丽。双方约定待9本房证及3本土地证拿到后支付剩余款项。所以炉具厂房地产买卖过程透明、合法、有效。
上诉人徐祥二审辩称：徐祥是购买双阳区马市场房屋及土地的实际出资人，双阳区瑞祥节能炉具厂是个人独资企业，投资人为徐祥，根据《个人独资企业法》第十七条规定，徐祥有权对企业相关资产进行转让。徐祥与董秀丽经过平等协商，将炉具厂房屋及土地以1100万价格进行转让，不存在任何恶意串通行为，并且已完成了相应的变更手续，到法院起诉时止，诉争的房屋及土地真正的所有权人应为董秀丽，所以本案所有权确认纠纷在徐祥与徐树之间进行确认实质是对新的权利人合法权益的一种侵害。
被上诉人徐树二审答辩称：同对徐祥上诉请求的答辩意见。
本院二审查明事实与原审基本一致。另查明，炉具厂二审时向本院提交徐祥与张同岭于2015年1月30日签订的转让炉具厂的补充协议一份，以证明双方转让价款实质并非20万，而是1100万元，现张同岭与董秀丽已交给徐祥66万元，徐祥将房产证交予张同岭、董秀丽手中，双方履行完后，交纳800万，其余约300万，由张同岭、董秀丽还炉具厂所抵押借款约定300万元。
本院认为：物权的取得与行使，不得损害他人合法权益。2004年9月10日，徐祥出具证明：购买马市场（原生产资料公司车队）所用资金投入都是徐树的，两证用徐祥名，以后所产生利润徐树占70%，徐祥占30%，但必保徐树本金收回。2013年9月1日，徐树（甲方）与徐祥（乙方）签订《协议书》，第一条载明：甲方于2002年4月初购买马市场（原生产资料公司车队）房屋（厂房）面积1766.55平方米和土地（商业服务业）面积5010平方米的资金全部由甲方投资购买；第二条载明：甲方投资购买的房屋及土地在办理产权证、土地使用证时均由乙方名下的长春市双阳区瑞祥节能炉具厂担名（此企业执照为2000年9月11日在长春市双阳区工商局注册的个人独资企业）；第七条载明：甲方从2002年4月初购买马市场（原生产资料公司车队）后至今扩建、维修，及其他费用全部由甲方投资。徐祥先后在前述证明、协议书中签名，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。故原审法院结合本案事实，证明、协议书及证人证言等证据，认定徐树为本案诉争房屋、土地使用权的实际购买人及权利人，认定事实及判决结果并无不当。徐祥及炉具厂二审时主张的徐树无购买资格、炉具厂接收17名工人、土地出让金中国家补贴给炉具厂66万元等上诉理由，事实依据不充分，且不能否定徐树为诉争房屋、土地使用权实际出资购买人及权利人的事实。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人徐祥负担100.00元，上诉人长春市双阳区瑞祥节能炉具厂负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 伟
代理审判员 雷 勇
代理审判员 董惟祎
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 建姝圯