吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第422号
上诉人（一审原告）：尹东辉，男，1967年10月21日出生，汉族，住长春市绿园区。
委托代理人：尹双成，男 ，汉族，1938年7月2日出生，住长春市绿园区，系尹东辉父亲。
上诉人（一审原告）：尹东霞，女，1966年2月15日出生，汉族，住长春市绿园区
被上诉人（一审被告）：吉林娜奇美房地产开发有限公司。住所：长春市宽城区人民大街2号（原人民大街80号春宜宾馆）。
法定代表人：王文海，该公司董事长。
委托代理人：宋阿伟，该公司总经理。
委托代理人：柴兴国，该公司法律顾问。
上诉人尹东辉与上诉人尹东霞因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2015）绿民二初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
尹东辉与尹东霞一审诉称：1999年5月28日，尹东辉、尹东霞与娜奇美公司经平等协商，签订《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），娜奇美公司同意于2000年11月19日前在现区域安置给尹东辉与尹东霞一处建筑面积89.86平方米营业性一楼房屋，但2005年娜奇美公司才交付房屋，现尹东辉与尹东霞经查询方知，娜奇美公司给尹东辉与尹东霞安置的位于绿园区春城大街娜奇美商城114号营业性一楼房屋实际建筑面积为83.45平方米，依照上述协议约定还差尹东辉与尹东霞建筑面积6.41平方米。综上，娜奇美公司违反上述协议约定，给尹东辉与尹东霞造成巨大经济损失。请求：1.判令娜奇美公司立即补偿因安置回迁位于绿园区春城大街娜奇美商城114号营业性一楼房屋不足（相差）建筑面积6.41平方米造成的经济损失共计197116元；2.判令娜奇美公司因违反《安置协议书》的约定未能按期回迁，给尹东辉与尹东霞造成的经济损失220272元；3.诉讼等其他费用由娜奇美公司承担。
娜奇美公司一审辩称：尹东辉与尹东霞的起诉没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。理由：1.尹东辉与尹东霞请求对安置房屋建筑面积不足的补偿金额错误，不符合拆迁管理法规。1999年5月28日尹东辉、尹东霞与娜奇美公司及长春市房屋拆迁公司三方签订《安置协议书》，该协议约定，娜奇美公司应于2000年11月19日前在原地址安置尹东辉与尹东霞被拆迁的89.86平方米的营业用房一处，同时双方还约定其他项目的补偿费用。协议签订后，尹东辉与尹东霞的房屋被拆除。2001年9月28日，娜奇美公司给尹东辉与尹东霞发放《拆迁户房屋分配证》，当时测定的房屋建筑面积为91.82平方米的门市房，尹东辉与尹东霞在未办理入户手续的情况下强行入住（现为公建114号）。2013年10月26日，娜奇美公司按长春市房屋管理部门的要求为住户办理房屋产权登记证，由于重新进行房屋测量，减少了住户原公摊面积，尹东辉与尹东霞的门市房实为83.45平方米，与应安置的面积少6.4平方米。对于拆迁安置中发生的面积差问题的处理，1998年5月22日的《长春市城市房屋拆迁管理条列》第二十五条明确规定：“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换与作价补偿相结合的形式”；第二十七条进一步规定：“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还的建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算”。按上述规定，尹东辉与尹东霞安置的房屋不足部分，即6.4平方米应按重置价格结合成新结算，就是应按照《长春市城市建设管理办公室文件》长城开字（2001）第57号文件规定的重置价每平米2350元计算，在实际执行中，娜奇美公司将重置价提高为每平方米2500元与业主结算，大大高于文件规定的标准，娜奇美公司应给付尹东辉与尹东霞面积差价款16000元。如果按文件规定的“重置价格结合成新结算”（当时拆迁评估单认定原告房屋成新为五成），补偿给原告面积差价款应为8000元。而尹东辉与尹东霞主张补偿197116元无任何法律依据。对尹东辉与尹东霞的房屋差价款及房屋产权办理问题，娜奇美公司在2014年3月9日及2014年4月5日就已张贴通知和登门告知的形式通知尹东辉与尹东霞办理房屋产权并结算差价款，而尹东辉与尹东霞不但不办理产权及结算差价款，还到公司大吵大闹，并且起诉到法院，请法院明查。按拆迁补偿文件规定，目前尹东辉与尹东霞还欠娜奇美公司新安置房屋重置价款56746元，尹东辉与尹东霞至今未交此款。2.关于尹东辉与尹东霞提出的娜奇美公司未能按期安置回迁，请求赔偿的事实与实际不符。2003年初，娜奇美公司曾对尹东辉与尹东霞非住宅房屋的主体资格提起诉讼[见绿园区人民法院（2003）绿长重字第86号]和长春市中级人民法院审理[（2005）长春市终字第423号判决书]，经两级法院审理，确认尹东辉与尹东霞主体资格合格，同时认定尹东辉未办理入住手续的情况下，其强行入住（当时的房号为127号，现为114号）。根本不存在尹东辉与尹东霞在诉状中称2005年娜奇美公司才交付房屋的事实，更不存在赔偿的问题。综上，尹东辉与尹东霞起诉的证据不足、事实不清，请依法驳回尹东辉与尹东霞的诉讼请求。
一审法院查明：1999年5月28日，娜奇美公司与尹东辉、尹东霞及长春市房屋拆迁公司签订《安置协议书》，约定2000年11月19日娜奇美公司为尹东辉与尹东霞安置非住宅房屋，建筑面积为89.86平方米，过渡费为每月2116元，并就其他赔偿事项达成协议。娜奇美公司于2001年9月28日给尹东辉发了《拆迁户房屋分配证》，建筑面积为91.82平方米的非住宅房。回迁的位置为长春市绿园区春城大街娜奇美商城114号营业性一楼房屋，建筑面积为83.45平方米，与协议中约定的房屋面积相差6.41平方米。娜奇美公司曾就《安置协议书》的效力问题将尹东辉与尹东霞诉至法院，历经娜奇美公司上诉，发回重审，娜奇美公司再次上诉，后长春市中级人民法院最终作出（2005）长民四终字第423号民事判决，驳回上诉，维持原判，即尹东辉、尹东霞与娜奇美公司之间签订的《安置协议书》合法有效。现尹东辉与尹东霞诉至法院，要求娜奇美公司赔偿相关经济损失。
一审法院认为：尹东辉与尹东霞要求娜奇美公司补偿因回迁房屋面积不足相差6.41平方米给其造成的经济损失197116元。该笔损失分两部分计算，一部分为6.41平方米的差价款，即该地段按照正常门市房现在的市场价格为每平方米2万元，2万元/平方米×6.41平方米=128200元。另一部分为尹东辉与尹东霞参照另案娜奇美公司所主张的同地段租金损失每月每平方米93.49元计算，娜奇美公司从2005年交房到2015年1月19日共为115个月，娜奇美公司应向尹东辉与尹东霞赔偿的因违约造成的其他损失，即93.49元/平方米/月×6.41平方米×115个月=68916元。本院认为，针对第一部分，因尹东辉与尹东霞并未提供证据证明市场价格为2万元的相关证据，故对于尹东辉与尹东霞的计算方式法院不予认可。对于6.41平方米的差价款，依照《长春市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条，本案房屋安置方式属于产权调换，依据第二十七条，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还的建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。依据相关政策性文件，娜奇美公司提出的计算方式每平方米2500元×6.41平方米=16025元，法院予以认可。对于第二部分，因尹东辉与尹东霞主张的另案与本案没有关系，本案是房屋拆迁补偿安置合同，应按照《安置协议书》履行，故不予支持。
尹东辉与尹东霞要求娜奇美公司赔偿未能依约按期回迁导致的经济损失220272元即过渡期间的补偿费。尹东辉与尹东霞主张在2005年6月22日入住，但是长春市中级人民法院（2005）长民四终字第423号民事判决书中经审理查明部分已经查明“娜奇美公司于2001年9月28日给原告发了《拆迁户房屋分配证》，建筑面积91.82平方米的非住宅房，在娜奇美公司未办理入住手续的情况下，原告已强行入住”，故对于尹东辉与尹东霞主张的入住时间法院不予认可，应依据《拆迁户房屋分配证》的下发时间即2001年9月28日为入住时间。因娜奇美公司已经给付尹东辉与尹东霞补偿费到2001年2月19日，故娜奇美公司应给付尹东辉与尹东霞自2001年2月19日至2001年9月28日期间即7个月零9天的过渡期间的补偿费，7个月的补偿费为2116元×200%×7个月=29624元，9天的补偿费为2116元÷30天×9天×200% =1269.60元，共计30893.60元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、娜奇美公司于本判决生效后立即给付尹东辉、尹东霞房屋面积差价款16025元；二、娜奇美公司于本判决生效后立即给付尹东辉、尹东霞过渡期间的补偿费30893.60元；三、驳回尹东辉、尹东霞的其他诉讼请求。案件受理费7561元由尹东辉与尹东霞承担6585元，由娜奇美公司承担976元。
宣判后，尹东辉与尹东霞不服，其上诉称：1.一审判决认定尹东辉等入住案涉房屋事实不清。一审以长春中院（2015）长民四终字第423号民事判决确认尹东辉等强行入住不当，该事实并非该案的诉讼请求。另外，下发《拆迁户房屋分配证》并不意味着尹东辉等就已经实际入住。2.一审判决适用法律错误。一审法院适用1998年5月22日的《长春市城市房屋拆迁管理条例》不当，因该条例只适用当事人房屋拆迁管理，现已作废无效。一审法院适用该条例法律错误，且显失公平，应按现在市场价值补偿。另外，长城开字（2001）第57号文件既不是法律也不是行政法规，且早已作废，一审法院亦不应该适用。再者，长春市国土资源局文件长图土资发（2006）91号、关于注销春城大街3号房屋初始登记的决定、长国土发（2006）154号三个文件可以证明娜奇美公司提供的重置价格早已作废，因此一审法院适用重置价格确定损失补偿依据不当。综上，请依法撤销一审判决，改判支持尹东辉与尹东霞的全部诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
另查：1.尹东辉与尹东霞二审时认可安置补助费给到2001年2月29日，之后的安置补助费娜奇美公司未再给付；双方一致认可安置补助费标准为2116元/月。
2.二审时，尹东辉与尹东霞主张2003年时被安置房屋的市场单价为5500元/平方米，娜奇美公司认可该单价确系其他拆迁户补缴扩大面积差价款时的单价。
本院认为：1.本院（2005）长民四终字第423号生效民事判决已认定尹东辉与尹东霞存在强行入住安置房屋的事实，尹东辉与尹东霞对该判决未提出异议。尹东辉与尹东霞主张应以上述民事判决作出时间即2005年6月22日作为其使用房屋起始日期无法律依据，本院不予支持。依据诉讼诚信原则，尹东辉与尹东霞负有关于其实际使用案涉安置房屋具体时间的举证义务，在尹东辉与尹东霞未对上述争议事实举证情况下，一审法院以案涉房屋调配证发放时间2001年9月28日作为案涉安置房屋实际使用时间合理，本院对此予以确认。2.案涉6.41平方米房屋损失赔偿问题。娜奇美公司与尹东辉、尹东霞签订《安置协议书》，表明双方对拆迁安置如何结算已达成一致意见，其中娜奇美公司依约负有向尹东辉、尹东霞安置89.86平方米房屋的义务。本案争议的6.41平方米房屋损失赔偿系娜奇美公司未按照《安置协议书》约定为尹东辉与尹东霞安置89.86平方米房屋，其应承担的违约赔偿责任。而非双方在拆迁补偿过程中对被拆迁房屋如何补偿产生的争议，因此一审法院适用《长春市城市房屋拆迁管理条例》作为娜奇美公司赔偿的依据，属适用法律错误，本院予以纠正。尹东辉与尹东霞二审时主张可按2003年被安置房屋所在商场的市场单价5500元/平方米计算差额面积的损失，鉴于该单价系多年前案涉房屋所在商场的市场价格，结合近年来长春市房屋市场价格不断上涨的客观情况，以上述单价作为确定案涉房屋差额面积损失的计价依据对娜奇美公司亦为有利，本院予以确认。案涉房屋面积差价损失数额为35255元（5500元/平方米×6.41平方米）。同时，娜奇美公司亦应赔偿案涉房屋差额面积的使用损失，鉴于尹东辉与尹东霞未提供其主张的计算租金标准的确实证据，本院酌定以娜奇美公司应承担上述房屋差额面积损失的同期贷款利息作为房屋使用损失的计算标准，期间自2001年9月28日起至房屋差额面积损失实际给付完毕之日止。3.安置补助费确定问题。二审时，尹东辉与尹东霞认可安置补助费确系给付至2001年2月29日，非一审判决认定的2001年2月19日，并同意安置补助费予以调整。由此案涉补助费数额应为29624元（2116元/月×7个月×200%）。综上，一审判决认定基本事实清楚，部分适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项，判决如下：
一、撤销长春市绿园区人民法院（2015）绿民二初字第134号民事判决第三项；
二、变更长春市绿园区人民法院（2015）绿民二初字第134号民事判决第一项“被告吉林娜奇美房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告尹东辉、尹东霞房屋面积差价款16025.00元”为：被上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付上诉人尹东辉与上诉人尹东霞房屋面积差价款人民币35255元及利息（计息期间自2001年9月28日起至实际给付完毕之日止，标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、变更长春市绿园区人民法院（2015）绿民二初字第134号民事判决第二项“被告吉林娜奇美房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告尹东辉、尹东霞过渡期间的补偿费30893.60元”为：被上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付上诉人尹东辉与上诉人尹东霞过渡期间的补偿费人民币29624元；
四、驳回上诉人尹东辉与上诉人尹东霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7561元、二审案件受理费973元共计8534元，由上诉人尹东辉与尹东霞共同负担6234元，由被上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二○一五年十二月三日
书 记 员 周宏伟