吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)辽民一终字第404号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏兴军，男，满族，农民，住东丰县。
委托代理人高嵩，系吉林瑞邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）东丰县东丰镇东青村民委员会，住所地：东丰县。
法定代表人刘德海，系该村委会主任。
委托代理人王树林，系东丰镇法律服务所法律工作者。
上诉人苏兴军因与被上诉人东丰县东丰镇东青村民委员会（以下简称东青村委会）租赁合同纠纷一案，不服东丰县人民法院(2015)东民初字第1513号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭进行了审理，苏兴军及委托代理人高嵩、东青村委会法定代表人刘德海及委托代理人王树林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年1月1日，苏兴军与东青村委会签订了《东青村青年路市场租赁合同》，合同约定东青村委会将东丰镇青年路市场租赁给苏兴军管理，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止；租金为每年1.5万元，苏兴军于每年1月1日前向东青村委会交纳当年租金，一次性交给东青村委会，如到期未交齐，东青村委会将终止合同。合同签订后，苏兴军向东丰镇东青村党支部副书记王启财交纳了2014年的租金1.7万元（其中2000元为东丰镇东青村党支部前任书记刘德水补助费），并对市场进行经营、管理。2014年12月26日，苏兴军再次找到东丰镇东青村党支部副书记王启财，要求交纳2015年度租金，王启财只收了被告2000元钱，其他费用因无发票未收取。此后，苏兴军又找过王启财要求交纳余下租金，王启财未收。2015年5月15日，东青村委会以苏兴军未交2015年度租金为由，向苏兴军送达了《解除合同通知书》（送达人为王启财、刘德海、马晓春），被告苏兴军签收了该通知书。
原审法院审理认为，苏兴军与东青村委会签订的《东青村青年路市场租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。该合同明确约定，如苏兴军到期未交齐租金东青村委会将终止合同，苏兴军称已将市场租金交给东丰镇东青村党支部副书记王启财，但王启财并不是原告法定代表人或财会人员，无权向苏兴军收取该费用，东青村委会有权解除合同。2015年5月15日，东青村委会向苏兴军送达了《解除合同通知书》，苏兴军签收了该《解除合同通知书》，则双方签订的《东青村青年路市场租赁合同》解除。苏兴军要求确认该《解除合同通知书》无效，但未向原审法院提交签收该《解除合同通知书》系违反其真实意思表示的证据，故对苏兴军的此项主张及要求东青村委会继续履行市场租赁合同的请求，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、苏兴军于本判决生效后10日内从东丰县东丰镇青年路市场腾迁。二、驳回被告苏兴军反诉请求。本诉案件受理费175元、反诉案件受理费50元，由被告苏兴军负担，此款与上述判决一并执行。
苏兴军上诉称：一、原审法院以东青村党支部副书记王启财并不是东青村委会的法定代表人或财会人员、无权收取苏兴军交纳的租金为由，认定苏兴军未支付租金，并据此支持东青村委会解除合同的诉讼请求，没有事实依据且适用法律错误。双方已订立、履行租赁合同多年，已经形成由王启财经手办理收取租金事宜的交易习惯，东青村委会已对王启财进行了事实上的授权。王启财告知苏兴军因暂不能开具收据可缓交2015年度租金，属于双方合意变更了合同约定的租金交付期间，苏兴军并未迟延履行支付租金的合同义务，不存在违约行为。二、东青村委会单方解除合同违反法律规定，应认定无效；原审判决以苏兴军签收该《解除合同通知书》系其真实意思表示为由，认定解除合同行为有效，于法无据。案涉合同未约定解除合同的异议期间，则应执行法定的三个月的解除合同的异议期间（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条）。东青村委会《解除合同通知书》属于单方法律行为，载明的三天异议期限对苏兴军无法律拘束力；如果假设该通知为合同性质，则因该合同系东青村委会提交、未与苏兴军协商，属于格式条款，且限制了苏兴军异议权利的行使，亦应认定为无效条款。因苏兴军不存在违约行为，东青村委会不享有解除合同的权利，向苏兴军下达《解除合同通知书》属于单方违约行为；假设东青村委会享有解除合同的权利，其未经催告苏兴军履行合同而直接通知解除合同，违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条的规定。综上，东青村委会解除合同行为无效，案涉合同应继续履行；原审判决适用法律错误，依法应予撤销。
东青村委会答辩称：一、案涉合同签订于2014年1月1日，与过去东青村委会和苏兴军所签的租赁合同没有关系，不存在交易习惯问题；案涉合同明确约定每年1月1日前一次性交纳租金，如到期未交齐，东青村委会将终止合同，苏兴军没有在约定的1月1日前已交齐租金的证据。二、《村民委员会组织法》规定，对于涉及村民的重大财务事项必须经全体村民或全体村民代表讨论决定，由于案涉合同在签订过程中没有召开全体村民会议或全体村民代表会议，故该合同无效。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、东青村委会解除案涉合同的行为是否有法律依据；二、案涉合同应否继续履行。
关于争议焦点一，本院认为：1、东青村委会未举证证明其已通知苏兴军东青村委会有指定的代理人或王启财无代理权；东青村委会与苏兴军在签订案涉合同之前就已存在多年的青年路市场租赁合同关系，王启财系东青村委会工作人员，在履行租赁合同期间多次经手收取租金，苏兴军有理由相信王启财有权代表东青村委会，王启财所作出的与案涉合同相关的行为，东青村委会应承担责任。2、苏兴军在合同约定的履行期间内向王启财交纳2015年度租金，系苏兴军按约履行。王启财收取2，000.00元刘德水补助金、对余款15,000.00元表示暂缓交纳，系其代表东青村委会变更了交纳租金的期限；该项履行期限变更后，东青村委会可以随时要求苏兴军履行，但应依法进行催告并给予苏兴军必要的准备时间。因王启财代表东青村委会变更了履行期限、其后东青村委会未向苏兴军催要租金，苏兴军并无违约行为，东青村委会以苏兴军违约为由通知解除案涉合同无事实和法律依据，其作出的《解除合同通知书》无效。3、东青村委会作出的《解除合同通知书》系单方法律行为，所载三天的异议期限对苏兴军无法律拘束力；苏兴军于2015年5月15日签收该《解除合同通知书》，依法享有提出异议的权利，其于2015年6月2日本案一审期间提出反诉、主张对东青村委会解除合同的异议，未超出法律规定的异议期间。
关于争议焦点二，本院认为：1、案涉合同系东青村委会与苏兴军自愿订立的有效合同。原审判决认定该合同合法有效，东青村委会未提出上诉；东青村委会二审答辩提出签订该合同过程中未召开全体村民会议或村民代表会议，故该合同无效，该答辩主张没有法律依据，本院不予支持。2、对于合法有效合同，合同双方应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。基于苏兴军履行案涉合同并无违约行为，东青村委会解除合同行为无效，其要求苏兴军从东丰县东丰镇青年路市场腾迁的诉讼请求应予驳回；苏兴军要求继续履行合同的请求，应予支持。
综上所述，原审法院认定事实基本清楚，认定案涉合同合法有效正确，但以王启财无权向苏兴军收取该费用为由认定东青村委会有权解除合同错误，认定苏兴军签收了《解除合同通知书》即产生解除合同的法律后果错误；原审判决因前述错误认定导致适用法律不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销东丰县人民法院(2015)东民初字第1513号民事判决；
二、驳回东丰县东丰镇东青村民委员会的诉讼请求；
三、东丰镇东青村民委员会2015年5月15日对苏兴军作出的《解除合同通知书》无效，东丰镇东青村民委员会与苏兴军继续履行双方于2014年1月1日签订的《东青村青年路市场租赁合同》。
一审本诉案件受理费175.00元、反诉案件受理费50.00元，二审案件受理费175.00元，共计400.00元，由东丰镇东青村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵艳霞
审判员 车全庆
审判员 朱建勇
二0一五年十二月七日
书记员 刘 颖