吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）四民终字第108号
上诉人（原审原告）赵品青，男，1945年8月2日出生，汉族，住双辽市。
委托代理人张宝玉，四平振亚法律服务所法律工作者。
委托代理人尹向利，双辽市辽西街吉兴村工作人员。
上诉人（原审被告）王大东，男，1979年8月30日出生，汉族，住双辽市。
委托代理人田英，吉林兢诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）毛岩岩，女，1982年1月21日出生，汉族，住双辽市。
被上诉人（原审第三人）高占彬，男，1963年5月1日出生，汉族，住双辽市。
上诉人赵品青、王大东因房屋买卖合同纠纷一案，不服双辽市人民法院（2013）双民一初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵品青及其委托代理人张宝玉、尹向利，上诉人王大东及其委托代理人田英，被上诉人高占彬到庭参加诉讼，被上诉人毛岩岩经本院依法传唤未到庭。现已审理终结。
原审原告赵品青在原审法院诉称，2008年5月22日，被告从原告处借款250 000元，月利三分，约定到2009年5月22日还款320 000元。同日双方协商将借款320 000元变更为购房价款，被告将自有的百货大楼小区一栋一号楼一层1026号110平方米房屋出售给原告，双方之间借款关系解除。合同签订后，因该房屋当时已由被告出租给他人，被告只将房屋所有权证书交付给原告，并由第三人担保，房屋一直未能交付。现该房租期已满，被告仍不主动交付，故请求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，房屋归原告所有，被告立即交付房屋，并协助办理变更登记，诉讼费由被告承担。
原审被告王大东在原审法院辩称，1、我与原告签的楼房买卖契约书不是我真实意思表示，拒绝履行合同。2、2008年5月22日，我向原告借款250 000元，月利三分，约定到2009年5月22日还款本息共计320 000元。3、我与原告并不认识，借款通过本案第三人，原告为使我保证还款，我与原告作两套手续，一套是借款手续，一套是买卖房屋手续，我不同意作两套手续，由于我当时急需用钱，无奈我就同意。卖楼契约不是我真实意思表示，拒绝履行合同。4、合同是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，当事人之间就物权变动达成合意，没有办理登记，合同有效并不意味必须履行。5、原告看到房地产涨价，放弃债权，想取得物权，违背《合同法》第六条的诚实信用原则。请求法院驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。
原审被告毛岩岩原审未到庭，亦未提交书面的答辩意见。
原审第三人高占彬在原审法院答辩称，这个房照是通过我做的，具体日期记不清了，当时王大东借钱，约定月利3分，后来一算一年本利合计是32万，还不如签订买卖合同，将房屋卖给原告了。我是这几份合同的担保人。
原审查明，原、被告就同一笔款项曾先后签订两份合同，一份是借款合同，一份是房屋买卖合同，就本案诉争房屋买卖合同效力，应综合考虑两份合同签订时双方当事人的真实意思来确定是否有效。
原审认为，即使原告知悉房屋正处于出租状态，从正常的房屋交易习惯来看，对房屋买卖合同的签订不会造成法律障碍，原告主张被告直至今日才要求倒房属于合同履行事宜，原告可以主张也可以不主张，这是其自由，而签订合同的意思表示是合同签订之时当事人的主观状态，不能通过后续的合同履行的行为来判断在先的合同签订时的意思表示，故被告辩解本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，确认本案诉争的房屋买卖合同有效。原告要求被告立即交付房屋，并协助办理变更登记，因该请求是一给付之诉，就本案而言，应以生效的确认合同有效判决为基础，原告要求被告交付房屋，并协助办理变更登记，可在判决生效后另案告诉。遂判决原告赵品青与被告王大东、毛岩岩于2008年5月22日签订的房屋买卖合同有效。双辽市百货大楼小区1号楼1层1026号110平方米房屋归原告所有。案件受理费6 100元，由被告承担。
上诉人赵品青不服原审判决，向本院提起上诉，请求：原判认定双方签订的房屋买卖合同有效正确，但驳回原告其他诉讼请求不妥。应判令被告履行合同交付房屋，协助原告办理房屋产权变更登记手续。理由是：双方之间借款关系解除，签订了房屋买卖契约，现房屋租期已满，被上诉人应主动交付房屋，原审法院确认房屋买卖合同有效是正确的，但驳回其他诉讼请求是不妥的，请求法院判令被上诉人履行合同，交付房屋协助上诉人办理房屋产权过户手续。
上诉人王大东不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，判决驳回被上诉人赵品青诉讼请求。理由是：原审判决认定事实和适用法院均存在错误。一、双方签订的借款协议是双方真实意思表示，真实有效，对此双方均不否认。这是本案最重要的基本事实。二、双方签订的房屋买卖合同，是形式上的房屋买卖合同，实质上的民间借贷担保行为。否则不会在房款中产生一年利息7万元。故房屋买卖合同是对借款协议继续履行的确认。三、房屋买卖合同签订的三天交付，是被上诉人以借款相要挟签订的虚假条款。被上诉人明知如此，所以六年从未主张交付房屋。四、该房屋自2008年一直对外出租，当年租金为4.5万。当年门市房价格至少4 500元。被上诉人也是明知房屋价值。所以签订房屋买卖合同真实意思就是为了保证上诉人能够偿还借款，绝不是真实的房屋买卖。五、假如认定房屋交易真实有效，被上诉人仅以25万元现金取得110平方米，当时价值约50万元的门市房，如法院支持其诉请，显失公平。故请求查明全部事实，依法改判。
被上诉人毛岩岩未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被上诉人高占彬答辩称，赵品青上诉是有道理的，原审判决应支持，但是卖房应配合房屋过户，赞同原审判决。
经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人赵品青提交的楼房买卖契约书上有卖房人王大东、毛岩岩及买房人赵品青签字，且原审第三人高占彬证实双方签订房屋买卖契约的事实，应认定该份房屋买卖契约是双方当事人真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时起生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”故原审判决认定赵品青与王大东、毛岩岩签订的楼房买卖契约书有效正确。对上诉人赵品青提出的交付房屋及协助办理产权变更登记的请求，原审判决认定应另案告诉不妥，应予改判为上诉人王大东、被上诉人毛岩岩于判决生效后三十日内协助上诉人赵品青办理产权变更登记，并向上诉人赵品青交付房屋。对上诉人赵品青的上诉请求应予支持。对上诉人赵品青一审诉讼时提出的，请求诉争房屋归原告赵品青所有的诉讼请求，因上诉人赵品青请求房屋所有权是基于双方签订的楼房买卖契约而产生的债权，而确认所有权是基于物权的权利，且不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。故上诉人赵品青请求确认所有权不当，原审判决双辽市百货大楼小区1号楼1层1026号110平方米房屋归原告所有不妥，应予撤销。对上诉人王大东提出的上诉请求，因上诉人王大东未能就其主张向法庭提供双方系借款合同关系的证据，亦不能证明楼房买卖契约书具有合同无效的情形，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人王大东应承担不利后果，对上诉人王大东的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，但判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销双辽市人民法院（2013）双民一初字第349号民事判决。
二、上诉人赵品青与上诉人王大东、被上诉人毛岩岩于2008年5月22日签订的楼房买卖契约书有效。
三、上诉人王大东、被上诉人毛岩岩于判决生效后三十日内协助上诉人赵品青办理产权变更登记，并向上诉人赵品青交付双辽市百货大楼小区1号楼1层1026号110平方米房屋。
四、驳回上诉人赵品青的其他诉讼请求。
二审案件受理费12 200元，由上诉人王大东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉敏
代理审判员 孙 鹏
代理审判员 毕 莹
二○一四年九月二十九日
书 记 员 魏 莹