吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民一终字第17号
上诉人（原审原告、再审被申请人）：新世纪儿童医院。住所：吉林省延吉市。
法定代表人：李艺花，该院院长。
委托代理人：李根焕，该院职工。
委托代理人：尚伟，吉林盛冠律师事务所律师。
被上诉人：（原审被告、再审申请人）：延边众星建筑有限公司。住所：吉林省延吉市。
法定代表人：权光洙，该公司经理。
委托代理人：金昌男，吉林诚途律师事务所律师。
上诉人新世纪儿童医院（以下简称儿童医院）与被上诉人延边众星建筑有限公司（以下简称众星公司）房屋买卖合同纠纷一案，延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）于2007年10月17日作出（2007）延州民四初字第9号民事判决，众星公司对该判决不服，上诉至本院，本院于2007年12月28日作出（2007）吉民一终字第87号民事裁定，将本案发回延边中院重审。延边中院于2009年11月25日作出（2008）延中民再四初字第8号民事判决，且已发生法律效力。后经延边中院审判委员会讨论决定，于2014年3月11日作出（2014）延中民监字第26号民事裁定，再审本案。延边中院于2014年8月19日作出（2014）延中民再字第6号民事判决，儿童医院不服该判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人儿童医院的委托代理人李根焕、尚伟，被上诉人众星公司的法定代表人权光洙及其委托代理人金昌男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
儿童医院在一审中诉称：2005年7月初，其应众星公司的强烈要求终止了与延边江北房地产开发有限公司（以下简称江北开发公司）的“关于延边新世纪儿童医院出让协议”，退还61万元定金又多支付了50万元的定金赔偿金。2005年8月17日，其与众星公司签订了房屋买卖协议，但众星公司多次承诺付款都没有兑现，儿童医院发出通知书要求众星公司限期履行合同，否则将终止出售协议，并要求赔偿损失，众星公司签字同意终止合同。由于众星公司拖到2005年11月25日才同意终止合同，此时房地产开发旺季已过，房价降低，错过了售房的大好时机，又无法偿还儿童医院拖欠延吉市绿色包装制品有限公司的工程款1185830元（出售协议约定由众星公司支付的出售款中偿还）。为了还债，儿童医院不得不在淡季以550万元的低价将房屋出卖给延边华唯房地产开发有限公司（以下简称华唯公司），蒙受了直接损失130万元。故请求法院根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条判令众星公司立即支付因违约给儿童医院造成的损失130万元，并支付2005年7月10日至2005年11月25日的逾期违约金（680万元×0.000021×147）＝209916元，以上诉讼请求合计为人民币1509916元。
众星公司在一审中辩称：儿童医院的出卖行为具有欺诈性，儿童医院与很多公司签订了买卖合同，资产已经抵押，无法交付土地使用权，并且儿童医院的房屋是楼房整体中的一部分，拆迁需要与他人协商，出售合同存在瑕疵。儿童医院在诉状中的名称和实际公章不符。协议已经终止，法律上是无效的。
延边中院一审查明：2005年6月3日，儿童医院与江北开发公司签订协议，约定将位于延吉市公园路4号儿童医院的房屋以650万元出售给江北开发公司。在众星公司的要求下，儿童医院与江北开发公司于2005年12月7日签订协议，解除了房屋买卖合同，约定儿童医院除返还定金61万元外，再给付50万元，还款时间暂定为1个月，若在儿童医院出售之后还款，利息为2.5％。
儿童医院与众星公司于2005年7月初开始协商，同年8月17日签订了协议，约定将儿童医院的房屋以680万元价格出卖给众星公司开发，同时约定房款中扣除儿童医院已拖欠的工程款等。合同签订后，众星公司没有履行。2005年11月20日，儿童医院向众星公司发出《限期通知书》，声明如果众星公司在2005年11月25日前不履行合同，将终止合同，并要求赔偿损失，理由是众星公司在7月10日第一次承诺支付首付款200万元之后，一拖再拖，给儿童医院造成了很大的经济损失。2005年11月25日，众星公司同意终止合同。由于外债的压力，儿童医院于2005年12月1日将房屋以550万元出售给华唯公司。
另查，儿童医院在工商登记中名称为“延边新世纪儿童医院有限公司”，医疗机构执业许可证中名称为“新世纪儿童医院”。儿童医院在起诉状中加盖的公章为“新世纪儿童医院”，且所举出的所有证据中加盖的公章均为“新世纪儿童医院”。
延边州工商银行风险处处长廉哲浩证明，签订房屋买卖协议前，众星公司法定代表人权光洙知道儿童医院的房屋已经抵押的事实，银行同意偿还贷款后，可以取回抵押物。
延边中院一审认为：儿童医院与众星公司签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示。在房屋买卖过程中，众星公司作为受让人，与儿童医院一起到相关银行咨询转让抵押物事宜，抵押权人同意偿还贷款后，可以取回抵押物，抵押权人的代表亦出庭证明该事实；由此表明，在买卖过程中，抵押权人同意房屋转让。众星公司作为受让人，知道涉案房屋已经抵押。因此，双方的买卖行为不违反国家法律关于抵押物转让的规定。该房屋买卖协议合法有效。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方当事人不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。根据查明的事实，儿童医院应众星公司的要求，放弃了650万元的交易机会，又在众星公司没有支付约定价款和债务的压力下，以550万元出售，依据房地产评估报告书，儿童医院不属恶意低价出售。因此，儿童医院因众星公司未履行合同所遭受的损失为130万元（众星公司承诺的交易价680万元－实际处分价550万元）。对此，众星公司应承担违约责任，并予以赔偿。众星公司主张儿童医院隐瞒抵押事实，与重审查明的事实不符。合同终止的原因是众星公司没有履行依约给付价款义务。其抗辩理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决：一、众星公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向儿童医院赔偿130万元。二、驳回儿童医院的其他诉讼请求。案件受理费18389元，儿童医院负担1889元，众星公司负担16500元。
众星公司申请再审称：1.争议双方签订的合同是附条件的还款协议；2.争议双方对合同履行期没有约定明确；3.解除合同之后儿童医院低价出售争议标的物的后果不应由申诉人承担，且至今儿童医院所主张的损失并没有发生；4.争议房屋尚未解除买卖合同；5.根据协议内容众星公司并不涉及违约，一审判决认定的违约金有误。
延边中院再审对于一审查明的事实予以确认。
同时另查明，儿童医院与江北开发公司于2005年6月3日签订了涉案房屋出让合同，儿童医院（甲方）与众星公司（乙方）于2005年8月17日签订了涉案房屋协议书。协议规定，2005年7月初，江北开发公司应众星公司的要求，放弃原儿童医院与江北开发公司签订的房屋开发合同，开始了甲乙双方的口头协议，现甲方付给乙方的延吉市绿色包装制品有限责任公司工程款，还款协议如下：1.甲方位于公园街的延边新世纪儿童医院，面积为1535.6㎡的房屋以680万元出售给乙方开发。2.甲方原所欠乙方施工的延吉市绿色包装制品有限责任公司工程款1185830元中已在市法院担保的工程款51万元扣除，剩余的675830元乙方开发新世纪儿童医院的工程款680万元中扣除。开发新世纪儿童医院的工程款到位一半时，先付675830元的一半，工程款全部到位时剩余的一半全部付清。3.其中市法院担保的51万元，乙方工程款全部到位后甲方才能付给市法院。4.乙方施工延吉市绿色包装制品有限责任公司的工程损失费422150元，甲方必须负责韩国的李必周先生签字付清。甲乙双方签字本协议后发生法律效力，如乙方违约给对方造成经济损失时，违约方付一切责任。于2005年11月25日，双方解除了涉案协议书（对解除协议的原因，双方的说法不一）。本案于2007年8月7日开庭审理时，儿童医院提供的证人廉哲浩（延边州工商银行风险处处长，众星公司法定代表人权光洙称，廉哲浩的亲属与其曾有纠纷）出庭证实，“我主要证明2005年的时候，儿童医院有抵押贷款143万，抵押的是儿童医院的产权。2005年3月份，李根焕院长和权光洙经理到州工商银行风险处协商还贷事宜，主要协商还贷取回抵押物。当时我同意还贷后可以取回抵押物。到6月末为止，李根焕院长没有按承诺还贷，所以我行也没有把抵押物还给他们。6月30日我们把他们的到期贷款剥离给长春华融公司，按照不良贷款来处理的。我们剥离后我行对这债权已经结束，之后是如何解决债权的我是不清楚。”上述事实足以证明，儿童医院与众星公司签订涉案协议时涉案房屋的抵押权已经转移到长春华融公司，现儿童医院无法提供其与众星公司签订涉案协议时，已通知抵押权人，即长春华融公司并得到抵押权人同意的相关证据。于2005年12月1日儿童医院与华唯公司又签订了涉案房屋售房协议。华唯公司以儿童医院未履行合同义务并单方面提出解除合同没有依据为由，于2006年向延边中院起诉儿童医院。延边中院于2006年6月30日作出（2006）延州民四初字第19号民事判决，判决（一）双方当事人签订的房屋买卖合同有效；（二）儿童医院于判决生效之日起20日内，协助华唯公司办理该房屋转让手续，华唯公司将剩余房款1011145元支付给儿童医院。该案在执行阶段，于2007年5月25日，儿童医院委托延边天元房地产评估有限公司将涉案房屋进行评估，其评估价为525万元（不含土地部分），儿童医院将涉案房屋实际卖给华唯公司为550万元。该案在执行中双方自行和解（双方协议解除合同），但华唯公司与儿童医院之间没有实际履行涉案房屋交易手续。据延吉市房管局调查了解，儿童医院于1999年12月28日从延吉市物质贸易中心将涉案房屋变更为自己名下之后，再没有交易过，现涉案房屋在儿童医院手中已灭失（在涉案房屋的原址上已盖起来高层楼房）。
延边中院再审认为：延边中院重审“众星公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向儿童医院赔偿130万元”的（2008）延中民再四初字第8号民事判决书所认定的事实不清，证据不足，适用法律错误。经延边中院第二十六次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定，判决：（一）撤销延边中院（2008）延中民四初字第8号民事判决；（二）驳回儿童医院的诉讼请求。案件受理费18389元，由儿童医院负担。
儿童医院上诉称：1.儿童医院与众星公司之间的房屋买卖协议真实有效，应受到法律的保护。2.儿童医院主张的请求是合理的预期利益损失，应予以保护。3.再审判决认定的事实与重审认定的事实一致，但对一审判决进行了撤销没有法律依据。综上，重审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
众星公司答辩称：1.儿童医院与众星公司之间签订的房屋买卖合同是无效的。2.合同解除后预期可得利益损失不属于赔偿范围。
鉴于再审法院认定儿童医院与众星公司签订房屋买卖协议时，涉案房屋的抵押权已经转移到长春华融公司以及儿童医院由于外债的压力导致其以550万元出售争议房屋没有证据证实，故本院二审不予确认。
对于一审查明的事实和再审查明的其他事实，本院二审予以确认。
另查明，儿童医院与华唯公司之间的房屋买卖合同经（2006）延州民四初字第19号民事判决确认合法有效，后经（2006）吉民一终字第115号民事判决予以维持。儿童医院申请延边中院进行执行。2008年3月3日，儿童医院（甲方）与众星公司（乙方）在执行过程中达成和解协议，内容为：一、乙方放弃办理房地产转让手续的权利，同意争议房屋归甲方所有；二、甲方所收到的购房款4488550元如数退还乙方；三、本协议自双方签字盖章之日起生效。上述和解协议经（2008）吉执复字第16号民事裁定确认有效，并要求双方当事人按照和解协议履行。因儿童医院截至2009年8月13日将房款4488550元交到延边中院，双方当事人已按和解协议履行完毕，延边中院于2009年10月27日作出（2008）延中执字第64－1号执行裁定书，终结（2006）延州民四初字第19号民事判决的执行。
吉林日报2005年10月16日金融特刊版面刊登中国工商银行吉林省分行与中国东方资产管理公司长春办事处债权转让通知暨债务催收联合公告，该公告中所列债权包含中国工商银行延边州海兰江支行（以下简称工商银行）对儿童医院的债权，贷款本金处记载为“1430000.00”，担保人处记载为“新世纪儿童医院提供抵押”。
本院认为：（一）关于双方当事人签订的房屋买卖协议的效力问题。
众星公司主张因其与儿童医院签订房屋买卖协议时并不知道该房屋设定抵押的事实，且转让时亦未通知抵押权人，故该协议应认定无效。一方面，通过证人廉哲浩的证言可以认定众星公司在签订协议之前已经了解涉案房屋设定抵押的事实，且其所代表的工商银行对于该转让行为予以认可。且双方签订房屋买卖协议的时间为2005年8月17日，而工商银行于2005年10月16日才通过吉林日报公告其转让债权的通知，即儿童医院与众星公司签订涉案房屋的买卖协议时的抵押权人仍为工商银行，故不存在未通知抵押权人的情形。另一方面，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。同时《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。” 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》对于《中华人民共和国担保法》中有关未通知抵押权人转让抵押物的情形做了进一步规定，从该规定可以看出，未经抵押权人的同意转让抵押物并不当然导致转让合同无效，而仅仅是不能发生物权变动的效力，买受人代为清偿债务后，既可发生物权的变动。故本案中涉案房屋在双方签订买卖协议时，无论儿童医院是否通知抵押权人，均不影响双方协议的效力。鉴于该买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故应认定为合法有效。
（二）关于在协议的履行过程中，众星公司是否存在违约行为的问题。
儿童医院与众星公司于2005年8月17日签订的协议书中并未约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，儿童医院可以随时要求众星公司履行合同义务，但需给予必要的准备时间。本案中，儿童医院于2005年11月20日向众星公司发出限期通知书，并给予五天的履行期限。而众星公司在协议履行期限即将届满的2005年11月25日时在该通知书上写明“同意终止合同”，明确表明在履行期限届满时亦不履行合同内容，故认定众星公司在协议履行的过程中存在违约行为。
（三）关于众星公司应否赔偿损失以及数额的确定问题。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，众星公司作为违约方，应当承担违约责任，而违约责任的承担方式依照上述法条规定，包含了继续履行、采取补救措施和赔偿损失等形式。儿童医院作为合同的守约方对于违约方众星公司违约责任的承担形式可以进行选择，儿童医院选择要求众星公司承担赔偿损失的违约责任存在前提条件，即需要证明其因众星公司的违约行为而遭受了损失。为此，儿童医院主张其因众星公司违约，而被迫于房屋销售淡季以550万元低价出售争议房屋，两次出售房屋的差价130万元即为其所遭受的损失。
儿童医院在一审起诉状和本次二审上诉状中对其主张的130万元损失的性质意见不一。其在一审起诉状中主张该130万元损失为直接损失，而本次二审上诉状主张该损失为预期可得利益损失。关于该130万元为实际损失（直接损失）的主张。一方面，130万元系两次房屋出售价格的差额，儿童医院并未提交证据证实该数额即为其履行合同过程中所发生的实际损失。另一方面，儿童医院与众星公司所签订的协议书中并未明确约定儿童医院的合同义务内容，仅约定房屋价款的给付方式及期限，而儿童医院作为房屋的出让方和价款的接收方，其既不明确合同义务履行内容，亦非合同义务先履行方，故从交易习惯和日常行为法则推断，在众星公司没有按照合同约定支付房屋价款的条件下，儿童医院不应有实际损失的存在。故对于该130万元为实际损失的主张不予支持。关于该130万元为预期可得利益损失的主张。本案经过二审查明，儿童医院与华唯公司之间的房屋买卖合同并未最终履行，即儿童医院主张其550万元低价转售房屋的事实并不存在，故130万元的损失亦未发生。儿童医院主张无论其与华唯公司之间的房屋买卖合同是否履行，均不影响众星公司应赔偿其预期可得利益130万元的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，预期可得利益损失的赔偿范围应为订立合同时，违约方预见或者应当预见的损失。本案中，众星公司在与儿童医院订立房屋买卖合同时对于因其违约而导致儿童医院转售房屋的价格是不可预见的，即儿童医院转售房屋的价格一方面受到市场的影响，另一方面亦受到儿童医院主观意志和能动性的约束，故对于转售房屋的价格，众星公司不可预见且不能控制。由于市场风险所造成的转售房屋价格降低，并非双方当事人所能预见，亦非众星公司过错所致，故该损失不属于预期可得利益损失。
鉴于儿童医院所主张的130万元既非实际损失，亦非预期可得利益损失，即儿童医院未能提供充分证据证实其因众星公司的违约行为而遭受损失，故对于其要求众星公司赔偿其损失的主张，不予支持。
综上，再审判决认定事实虽有不当之处，但不影响本案对于双方当事人法律关系的确认，且再审判决适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由上诉人新世纪儿童医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 许家娟
代理审判员 刘 阳
二○一五年三月三十一日
书 记 员 李 镇