吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民一终字第7号
上诉人（一审原告、反诉被告）：长春致宇阳光房地产开发有限公司。住所：长春市绿园区和平大街855号。
法定代表人：陈雷，该公司董事长。
委托代理人：李炳光，该公司工作人员。
委托代理人：王氐明，北京大成（长春）律师事务所律师。
上诉人（一审原告、反诉被告）：长春致宇商业管理有限公司。住所：长春市双阳区东双阳大街北（仿古楼西侧）。
法定代表人：陈雷，该公司董事长。
委托代理人：李炳光，该公司工作人员。
委托代理人：王氐明，北京大成（长春）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：长春市双阳区人民政府云山街道办事处。住所：长春市双阳区东华大街2048号。
负责人：郑海军，该办事处主任。
委托代理人：颜春霞，吉林良正律师事务所律师。
上诉人长春致宇阳光房地产开发有限公司（简称致宇地产公司）、长春致宇商业管理有限公司（简称致宇商业公司）因与被上诉人长春市双阳区人民政府云山街道办事处（简称云山街道办）合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2013）年长民四初字第52号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。致宇地产公司、致宇商业公司的共同委托代理人李炳光、王氐明，云山街道办的委托代理人颜春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
致宇地产公司、致宇商业公司（为了方便表述，在上述二公司同时出现时，并称致宇公司）一审诉称：2012年3月29日，致宇公司与云山街道办为解决长春市双阳区“天天购物中心”的相关问题，签署了《关于解决“天天购物中心”相关问题的协议》。协议签订后，致宇公司积极履行了协议约定义务，配合完成了以物抵债工作，同时又为“德阳一期”资产的拍卖解决了相关租赁问题，保证了“德阳一期”资产在拍卖上不存在任何纠纷。就在致宇公司已筹措到足额竞买资金并准备按双方的约定竞买“德阳一期”资产时，却被宽城法院告知，该“德阳一期”资产已被长春再展商贸有限公司（简称再展公司）竞买。致宇公司拟按照所签署协议的约定从再展公司处收购“德阳一期”资产，但云山街道办却至今未能按照协议的约定履行让致宇公司收购回“德阳一期”资产的义务，故致宇公司认为云山街道办的行为已经违背了《关于解决“天天购物中心”相关问题协议》所约定的义务，构成严重违约，且不履行协议约定义务的行为已给致宇公司造成了重大的经济损失，故按照协议的约定云山街道办应向致宇公司承担违约责任并支付该协议所涉标的额20%的违约金。故诉至法院，请求判令云山街道办承担违约责任并支付违约金人民币9570900元，诉讼费用由云山街道办承担。
云山街道办一审辩称：云山街道办没有违约，协议履行到第二步没有参与竞拍，是因为致宇公司没有履行义务在先，协议第二步约定致宇公司在竞拍前收回德阳一期出租他人的房产（以法律文书确认为准），并保证德阳一期资产不存在任何纠纷。因为致宇公司的违约未履行以上义务导致云山街道办的竞拍不具备条件，同时云山街道办也是在行使先履行抗辩权。综上，请求驳回致宇公司的诉讼请求。
云山街道办一审反诉称：2012年3月29日，三方签署了《关于解决天天购物中心相关问题的协议》，但在履行完协议第一步以物抵债后，由于致宇地产公司、致宇商业公司违约没有履行在竞拍前收回“德阳一期”出租给他人的房产以及保证德阳一期资产不存在任何纠纷的义务，导致协议第二步没有履行下去，德阳一期资产被宽城法院以1476.48万元竞拍给第三人。即二公司没有履行在先的合同义务，违约在先导致协议无法继续履行。故云山街道办依据协议第四条违约责任的约定提出反诉，要求致宇地产公司、致宇商业公司支付涉及标的额20%的违约金2952960元。
致宇公司一审辩称：致宇公司已经完成了第二步第一条约定的协助和配合义务，收回了德阳一期的房产并确保了德阳一期的资产不存在任何纠纷，保证了云山街道办竞买德阳一期资产的各个前期条件。从整个现在德阳一期被拍卖的过程看，德阳一期竞拍前和竞拍后没有产生任何纠纷或诉讼，由此更证明了致宇公司的义务都已经履行完毕。因此，请求驳回云山街道办的诉讼请求。
一审经审理查明：致宇地产公司于2006年4月10日与长春市德建房地产开发有限公司（简称德建公司）签订了开发协议书，因德建公司资金困难，双方约定由致宇地产公司利用德建公司取得德阳二期的土地审批手续进行开发建设，致宇地产公司利用该宗土地建成了天天购物中心，该购物中心占用了德建公司取得的德阳一期土地使用权中土地面积约2785平方米。因德建公司以德阳一期土地为长春房地产开发集团有限公司向中国农业银行长春西安大路提供抵押，并基于生效判决由宽城法院执行对该宗土地进入拍卖、变卖程序。致使天天购物中心土地与房屋权属不一致，无法办理产权登记，购物中心的业户大量上访。云山街道办作为政府为解决天天购物中心遗留问题，于2012年3月29日与致宇公司签订了《关于解决“天天购物中心”相关问题的协议》。协议第二条总体思路为：以偿还欠款、盘活资金为切入点，以“以物抵债”为前提和条件，以搭建融资平台为手段，采取分步骤、分阶段实施的办法，通过购买“德阳一期”资产，解决“天天购物中心”的土地问题，实现“天天购物中心”顺利办理产权，通过整体出售“德阳一期”及“天天购物中心”资产，达到彻底解决问题“天天购物中心”遗留问题的目的。本协议为框架协议，涉及具体问题，可在遵循本协议的前提下，签订补充协议。第三条具体步骤为：第一步，实现“以物抵债”，将相关借款问题解决；1.双方至法院应诉，致宇地产公司用双阳区人民法院查封的“天天购物中心”15906.988平方米的房产（3000元/平方米）折抵其欠云山街道办的借款本金约3053.86万元及利息255.11万元，房产面积剩余面积仍归致宇地产公司。2.“以物抵债”法律文书生效后，致宇公司可以在六个月内回购或联系第三方购买，回购价款按以物抵债时价款计算。3.如果“以物抵债”未能实现，则本协议终止执行，云山街道办将依法维护其债权。第二步，购买“德阳一期”资产。1.双方实现以物抵债后，应立即办理“德阳一期”资产竞买工作，致宇公司保证在竞买前收回德阳一期出租给他人的房产（以法律文书确认为准），保证德阳一期资产不存在任何纠纷，云山街道办保证联系竞买人竞买德阳一期资产。2.云山街道办联系竞购买人竞买成功后，允许致宇公司在六个月内以竞买价加利息的价格收购“德阳一期”资产。3.不论任何人竞买到“德阳一期”资产，云山街道办应搭建平台，组织致宇公司和竞买人办理“天天购物中心”占用“德阳一期”2785平方米的土地问题届时，云山街道办保证竞买人无条件办理。第四条约定，协议履行过程中，双方应当严格按照协议履行各自的义务，违约方应向守约方承担涉及标的额20%的违约金。协议签订后，双方完成了协议书第一步约定的以物抵债工作。致宇公司提供了由德建公司与承租人长春市双阳区卓奥商贸有限公司（简称卓奥公司）于2012年6月3日下午签订的承诺书复印件一份，内容为：经双方磋商达成一致，如区政府或第三人将德阳一期主楼竞拍成功，卓奥公司同意撤出。致宇公司基于承诺书主张其完成了协议约定的在竞买前收回“德阳一期”出租给他人的房产义务，保证了德阳一期”资产在拍卖上不存在任何纠纷。云山街道办认为该承诺书为复印件，其没有收到承诺书且不认可承诺书的内容，并主张协议第二步约定致宇公司在竞拍前“收回德阳一期出租他人的房产（以法律文书确认为准），并保证德阳一期资产不存在任何纠纷”是指致宇公司应和所有的承租方解除租赁关系，包括与承租人卓奥公司及卓奥公司的次承租人，不是口头认可，是以书面形式认可解除合同，并经云山街道办核实。云山街道办主张基于致宇公司未履行合同约定的收回出租房产的义务，没有按第二步约定参与竞拍。2011年3月25日致宇公司法定代表人陈雷向宽城法院执行局表示其准备参加竞买，争取买到拍卖房地，这样问题都解决了，并且表示能交纳足额保证金。2012年6月28日宽城法院作出执行裁定，将协议约定由云山街道办组织竞买的土地及房屋归买受人再展公司所有。2012年8月30日竞买人再展公司与卓奥公司签订《交接协议》，约定再展公司投入一定的资金、并承接次承租人的基础上，卓奥公司才同意退出。
一审法院认为：致宇公司与云山街道办签订的《关于解决“天天购物中心”相关问题协议》是双方真实意思表示，未违法法律及行政法规的规定，合法有效。关于致宇公司主张云山街道办违反协议约定，构成违约一节，该协议约定了双方履行协议的具体步骤，说明双方应按协议约定的顺序履行，致宇公司应按协议第二步第1项的约定“保证在竞买前收回德阳一期出租给他人的房产（以法律文书确认为准），保证德阳一期资产不存在任何纠纷”，致宇公司提供其完成该义务的承诺书系复印件，云山街道办对此持有异议，致宇公司也不能提供证据证实已将承诺书中承诺事项告知云山街道办并得到云山街道办确认。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，因致宇公司未完成合同约定的先履行义务，违约在先，其要求云山街道办履行并基于云山街道办未履行而主张云山街道办违约并承担违约责任没有事实及法律依据。致宇公司关于云山街道办给付违约金的诉请不能支持。
致宇公司请求云山街道办承担涉及标的额1476.48万元的20%即2952960元的违约金的主张，因双方合同约定承担违约金的计算方法为涉及标的额的20%，云山街道办未能举证涉及标的额即为再展公司拍卖价款，致宇公司就涉及标的额的含义与云山街道办不能达成一致，属于约定不明确，云山街道办也不能举证因致宇公司未履行收回承租房屋的义务，给云山街道办造成的损失数额，因此对致宇公司的反诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、驳回致宇地产公司、致宇商业公司的诉讼请求。二、驳回云山街道办的反诉请求。案件受理费78796元由致宇地产公司、致宇商业公司负担。反诉费30423.68 元由云山街道办负担。
致宇公司上诉称：结合一审认定的案件事实及致宇公司一审提交的证据，可以证明其已经履行了《关于解决“天天购物中心”相关问题的协议》约定义务，不存在违约在先的事实。德阳一期由德建公司出租给卓奥公司，致宇公司并非实际出租人，故致宇公司仅负责协调德建公司与卓奥公司之间的租赁事宜，并非从承租人手中收回房产，且签订协议的主要目的在于保证德阳一期资产在拍卖程序上不存在干扰，德建公司与卓奥公司已经出具了承诺书，故致宇公司已经履行合同义务。云山街道办存在违约行为，应当承担违约责任。按照合同约定，云山街道办应当履行搭建平台，组织致宇公司与竞买人解决天天购物中心土地问题，而云山街道办迟迟不履行该项义务，致使2785平方米土地问题至今未能解决，故云山街道办应当承担违约责任。请求撤销一审判决，改判云山街道办支付违约金9570900元。
云山街道办答辩称：1.德阳一期和德阳二期的项目审批和土地审批均针对德建公司作出，现在出现的土地问题并非政府行为导致。2.致宇地产公司与德建公司签订联合开发协议书，云山街道办不是合同主体。3.致宇公司主张云山街道办存在隐瞒房屋、土地设定抵押的事实不成立，抵押情况在相关职能部门都有登记，当事人可以自行查询。4.致宇公司主张合同约定的收回义务只是形式上的收回，为理解有误。按照协议字面意思理解应该是实质上的收回。5.致宇公司虽然主张因履行合同而造成损失，却没有提供任何关于损失的证据，应当认定为没有损失。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：依据2012年3月29日双方签订《关于解决“天天购物中心”相关问题的协议》第三条的约定，致宇公司负有保证在竞买前收回德阳一期出租给他人的房产（以法律文书确认为准），保证德阳一期资产不存在任何纠纷的合同义务。在对该合同条款的理解上，双方当事人存在分歧，致宇公司认为仅是通过协调德建公司进行形式上的收回，云山街道办则认为应当将租户清退，实质上收回房屋。无论该收回义务应当履行到何种程度，致宇公司均应依约履行，并通知云山街道办。对此，致宇公司提交了德建公司与卓奥公司签订的承诺书，以证明其已经履行合同义务。然而该承诺书仅为复印件，致宇公司未能提供原件，在云山街道办对该证据不予认可的情况下，法院无法认定该份复印件的证据效力。致宇公司未提供充分证据证明其已经尽到合同约定的收回义务，故其向云山街道办主张违约金的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78796元，由长春致宇阳光房地产开发有限公司、长春致宇商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 杜 鹃
代理审判员 许家娟
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 李 镇