吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民一终字第30号
上诉人（一审被告、反诉原告）：沈阳赛博迈特数码广场有限公司。住所：辽宁省沈阳市和平区三好街63号。
法定代表人：张瑞麟，该公司董事长。
委托代理人：刘平，该公司工作人员。
委托代理人：王琪，吉林兢诚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告)：长春环贸租赁有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区重庆路1078号。
法定代表人：刘东斌，该公司总经理。
委托代理人：王向东，吉林天地泽律师事务所律师。
上诉人沈阳赛博迈特数码广场有限公司（简称赛博公司）因与被上诉人长春环贸租赁有限公司（简称环贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院作出的（2013）长民一初字第39号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。赛博公司的委托代理人刘平、王琪，环贸公司的委托代理人王向东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
环贸公司一审诉称：2011年3月30日，双方签订《租赁合同》一份，合同签订后环贸公司将租赁房屋及其附属设备设施全部交给赛博公司，赛博公司虽交付第一个租赁年度全部租金和第二个租赁年度上半年租金，但第二个租赁年度下半年及第三个租赁年度上半年租金共计人民币925万元至今未按合同约定给付。同时，赛博公司也没有按约定交付2012年至2013年两年的空调费及2012至2013年度的取暖费。综上，赛博公司迟延交纳租金等行为已构成严重违约，给环贸公司造成重大损失。故请求：1.赛博公司按《租赁合同》约定向环贸公司支付拖欠的租金925万元及按拖欠基数的千分之三计付违约金至实际给付之日止（其中425万元自2012年12月15日起计付、500万元自2013年6月15日计付至实际给付之日止，至起诉前的违约金共计415.2万元）；2.赛博公司支付空调费1612422元及违约金141973.76元、支付采暖费618757.8元及违约金61071.39元；3.支付律师代理费103.2万元；4.本案诉讼费由赛博公司承担。一审审理过程中，环贸公司增加诉讼请求：在原诉请不变的情况下，法院若判令解除双方所签订的《租赁合同》，除原诉请之外，应将赛博公司已缴纳的80万元保证金、已缴纳未到期的租金并应另给付3个月租金即249.99万元作为违约金赔偿给环贸公司。
赛博公司一审辩称：环贸公司诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。1.诉争租赁合同早在2012年9月30日已解除。租赁合同履行过程中，因环贸公司出租的房屋所有权混乱、物业管理不到位，造成无法持续经营，为此赛博公司根据相关法律规定已于2012年8月通知环贸公司解除双方租赁关系，该通知已于2012年9月30日到达。环贸公司在法律规定的3个月除斥期间内并未就解除效力问题另行向法院提起诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>解释》（二）第二十四条的规定，双方的租赁关系已宣告解除。2.环贸公司主张2012年9月30日之后的租金、采暖费、空调费的诉请违背上述事实。双方租赁合同已解除，故环贸公司以上诉请缺乏法律基础，依法应予驳回。3.环贸公司关于日千分之三滞纳金的诉请不应保护。因双方租赁关系已解除，自解除之日赛博公司不应再支付租金，故环贸公司请求给付滞纳金的诉请无合同及法律依据。且滞纳金即使存在，双方约定亦过高，请求法院依法应予调整。4.环贸公司提出的103万元高额律师代理费于法无据，应予驳回。5.审理中，环贸公司增加的诉请与其原诉请相互矛盾。其原请求是基于合同继续履行为前提，而补充诉请是基于合同解除后的诉讼请求，二者相互矛盾。环贸公司只能基于同一法律关系提出告诉请求，不能提出相互矛盾的诉请，因此该诉请亦应依法驳回。
赛博公司一审反诉称：双方签订租赁合同后，赛博公司为整合市场，创造良好的经营环境，投资800多万元进行了装修，同时支付至2013年1月15日的租金1275万元。因环贸公司提供的物业及设施设备存在诸多问题，导致赛博公司不能按期开业。在经营过程中，环贸公司又经常与场内商户发生打架、斗殴事件，商户逐渐对整个市场失去信心，纷纷撤离。赛博公司于2012年8月28日书面提出于2012年9月30日解除双方签订的租赁合同，又于2012年9月13日、21日向环贸公司发函洽谈交接租赁场地、设施设备具体事宜。与此同时，赛博公司与场内全体商户签署了《租赁合同终止协议》，结清了全部款项，并约定于2012年9月25日之前全部撤离场地。在赛博公司及全体商户撤场时，环贸公司将相关的场地设施设备予以强行接收，但拒不签署交接确认书，强力阻止赛博公司撤离人员及办公物品，限制解约商户撤场、搬运经营物品，商户只能留下接受环贸公司的统一经营管理。环贸公司于2012年9月30日已事实上接收了全部商户及经营场地设施设备，而且赛博公司已与全体商户终止了合作，不再继续经营和管理。双方所签订的《租赁合同》事实已于2012年9月30日解除，环贸公司应退还押金80万元、退还2012年9月30日之后剩余的租金212.5万元，返还全部扣押物品。赛博公司对于支出的800多万元装修费，保留进一步主张的权利。综上请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2012年9月30日已解除；2.判令环贸公司返还全部扣押物品（价值约15万元）；3.判令退还赛博公司押金80万元；4.判令退还赛博公司2012年9月30日之后的剩余租金212.5万元；5.环贸公司承担本案诉讼费用。
环贸公司一审辩称：一、赛博公司主张双方签订的租赁合同已于2012年9月30日解除有误。该合同并不因赛博公司单方违约提出解除而解除。（一）双方对解除合同未按约定达成一致意见。赛博公司在提出解除的发函中多次强调因“亏损严重”欲解除合同，并非环贸公司存在影响经营的违约情况存在。在赛博公司提出解除合同函后，环贸公司明确表示不同意，故双方对解除合同及条件始终未达成协议，该合同不应因赛博公司单方提出而解除。（二）赛博公司单方提出解除合同不符合双方约定的或法定的合同解除条件，不能引起合同解除的法律后果。1.经营问题不符合合同约定的合同解除条件，不能引起解除合同的法律后果。2.因环贸公司已履行了主要义务，故赛博公司提出解除合同没有法律依据。3.因赛博公司解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的条件，故环贸公司在收到解除函后是否提出确认解除合同的效力之诉，都不会引起解除合同的后果。二、赛博公司要求返还其约15万元物品、80万元押金及返还剩余租金的诉请不应支持。因双方合同未解除，尚在履行中，故环贸公司不应返还上述费用。相反，赛博公司因合同未解除、欠付租金，依约应承担支付租金及违约金的责任。三、赛博公司主张环贸公司强行接收场地内全部设施、阻挠赛博公司及业户撤场无证据支持。部分业户在2012年9月30日后继续在场地经营，环贸公司无管理权利亦无义务，未取得任何收益，环贸公司没有接收该房屋，赛博公司应按约支付租金。综上，赛博公司反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。
一审法院经审理查明：2011年3月30日，赛博公司、环贸公司签订《租赁合同》一份，约定环贸公司将位于长春市重庆路68号共计四层房屋及其附属设备设施，建筑面积总计12797平方米出租给赛博公司，赛博公司缴纳押金80万元。租赁期限为15年，正式起租期和租赁期限自2011年7月15日起至2026年7月26日7月14日止。租赁费用为：自2011年7月15日至2013年7月14日止，每年租赁费用为人民币850万元；自2013年7月15日起至2015年7月14日止，每年租赁费用为人民币1000万元。付款方式为：采取先付后租的方式，即合同期内每年的6月15日和12月15日前一次性足额支付后六个月的应缴租赁费用，如赛博公司延期支付租赁费用，每延迟交付一日，赛博公司应以当期租赁费用为基数，按照日付千分之三的逾期付款违约金给环贸公司；每迟延缴纳供暖费、空调一日按应付款基数的千分之三计算违约金；违约方赔偿的损失包括但不限于赔偿金、违约金、诉讼费、律师费等一切费用。上述合同签订后，双方于2011年4月24日签署房屋铺位接收清单，环贸公司将租赁房屋及其附属设备设施交给赛博公司，赛博公司对租赁房屋进行了装修，招租了部分商户，并按约交付了第一个租赁年度全部租金和第二个租赁年度上半年租金，共计支付了1275万元（租金给付至2013年1月15日）。2012年8月22日赛博公司向环贸公司发出解约通知书要求解除租赁合同，同时与场地内业户签订了终止协议，给业户进行了部分补偿，并约定业户于2012年9月25日全部撤场。与此同时赛博公司向环贸公司发出通知，要求2012年9月25日、26日与环贸公司办理交接。在环贸公司拒绝的情况下，赛博公司将二至三层全部业户及一层部分业户于2012年9月26日撤离租赁场地。
关于租赁房屋的权属问题。经查，双方签订的《租赁合同》在前部明确：环贸公司承诺拥有本合同标的物业的使用权及出租权，该物业符合商业用途条件，权属来源详见附件一房产权属证明或政府替代性合法文件。一层的产权人是长春东方广场购物有限公司，同意将其中的2622平方米由环贸公司出租给赛博公司15年。一层319.5平方米房屋产权人（基于法院生效判决及执行交接手续取得，尚未办理产权证）为长春音乐厅，同意将一层其中的256平方米出租给赛博公司15年。长春融通资产经营管理有限公司是二、三层8402.29平方米房屋的产权人，同意环贸公司将二、三层的各一部分4532平方米出租给赛博公司15年。长春天地置业投资有限公司是四层、1873.55平方米房屋的产权人，同意环贸公司将其拥有产权的房屋租赁给赛博公司15年。庭审时赛博公司明确对环贸公司对以上房屋享有的出租权没有异议。
关于赛博公司有异议的王贺平同意环贸公司出租的四层部分房屋问题。经查，（1）2002年4月22日王贺平与长春东方集团有限公司签订《房屋租赁抵账合同书》，东方集团有限公司将其所有的8843.15平方米房屋（无产权证）租赁给王贺平使用18年（自2002年4月22日至2020年4月21日止），以18年的租金抵顶欠王贺平的借款及利息。2002年5月10日双方又签订《房屋租赁抵账合同书补充协议》约定：在有效承租期内，王贺平有权将承租的房屋联营或转租给第三方从事经营活动，不必征得东方集团公司的同意。2010年3月30日环贸公司与赛博公司签订租赁合同时，王贺平出具同意转租证明：同意由环贸公司将该抵账房屋中的2516.45平方米出租给赛博公司15年。（2）2010年3月30日王贺平出具同意环贸公司转租四层中997平方米房屋的证明记载：吉林省国际房地产开发有限公司于1999年12月31日将位于重庆路1234号地上一至四层、建筑面积4327.32平方米在建房屋出售给东方集团有限公司（暂无产权证）。王贺平依据长春市朝阳区人民法院（2006）朝法督支令字第1号裁定及（2006）宽执字第262号恢1号执行裁定，取得东方集团有限公司所购房产的收益。在双方签订的《租赁合同》六条甲方（环贸公司）权利义务第2.3条约定：…王贺平基于朝阳区人民法院（2006）朝法督支令字第1号裁定及（2006）宽执字第262号恢1号执行裁定，取得四层997平方米的使用权。四层另外的2516.45平方米甲方无法取得产权人的授权，如在合约履行期间导致乙方（赛博公司）不能正常使用的，甲方同意减免乙方当年应缴一至四层总租金的30%，直到本租赁合同履行完毕。第三条：如甲方不具有出租“承租场地”资格而被政府部门处罚或第三方提出异议导致纠纷和争议，导致乙方不能正常营业并给乙方造成实际损失的，或《租赁合同》因“承租场地”土地使用权无效…由甲方负责，并赔偿乙方实际损失。（3）赛博公司自认：在其使用租赁物期间，无人就四层及其他租赁物的权属问题提出过异议。
关于环贸公司交付的租赁物是否存在提供的物业及设施设备不符合约定、影响租赁物使用问题。赛博公司主张：环贸公司未按约提供直梯、广告牌，提供的设备及物业存在许多问题，环贸公司的整改影响其招商的进度，不能按期开业。经查，1.双方2011年3月30日签订《租赁合同》，约定租赁物交付后，环贸公司给赛博公司三个月免租期，从2011年4月15日至7月14日。赛博公司2011年4月24日签收《房屋铺位接收清单》，后赛博公司进行了装修并向装修单位支付了装修款（800多万元）。赛博公司自认其2011年8月20日开始营业。
2.双方签订的《租赁合同》第三条约定：租赁物的附属设备设施：合格的一次消防设施、能正常使用的供水供电系统、弱电系统、4-5台正常使用的自动扶梯、1台合格并正常使用的中央空调系统、变电室等。第四条约定租赁物还包括附属的可免费使用的店招位、广告位。该合同的附件四详细约定了店招及公告位的位置，第四条的附属条款详细列明了公告位置及使用时间等。2011年4月24日双方的《接收清单》，赛博公司在“有运行正常的直升梯2台”后标注：新装2台验收合格后交赛博公司维保。在“有全套合格消防系统”后标注：环贸公司提供乙方使用。在“有全套合格且正常运行的地热系统、空调供暖系统”后标注：环贸公司维保，赛博公司使用。2011年7月5日赛博公司向环贸公司发函提出：BIF-6F直梯2部（尚未安装）。并就调试过程中发现的空调新风机组、空调主机、扶梯等10项问题一并要求环贸公司及时解决。2011年7月13日环贸公司给赛博公司回函：对直梯问题，正在施工安装中，安装后将相关材料和钥匙交予赛博公司，并保证正常使用的同时做好交接手续。2011年8月13日赛博公司再次就调试中出现的空调冷却系统、扶梯、各门组钥匙、空调主机、防盗卷帘门（赛博与国美之间）、三次漏水事故造成的损失、消防许可等七项问题向环贸公司发函。环贸公司副总经理赵万明签字承诺：8月15日前统一回复，其中大部分问题已解决，开业前全部完成。双方无直梯交接手续，赛博公司自述直梯一直未安装。
3.广告牌匾问题。经查，在双方认可的、2011年8月13日之前函件往来中，赛博公司未提出广告牌匾问题。在环贸公司不认可、赛博公司现提供证据不足以证明已向环贸公司邮寄送达的2011年9月2日、9月20日《工作联系函》中，赛博公司提出物业条件不完善，要求延长免租期。在以上两份函件中赛博公司提出侧招无法安装、三道四层电梯故障、未提供空调、消防验收未全部通过问题。因以上问题存在，赛博公司要求延长免租期2个月。
从双方往来函件看，房屋虽未如约在4月15日交付给赛博公司，直梯及广告牌匾、交接的租赁物及附属设施调试过程中确存在一些问题。赛博公司8月20日开业，但赛博公司并未就环贸公司此部分违约问题的存在向环贸公司书面提出解除合同。赛博公司解释：因合同约定租赁期限15年，故只提出问题，未想到解除问题，亦未想到会影响这么大。
关于《租赁合同》约定的解除条款及赛博公司解除租赁合同的相关事实。双方签订的《租赁合同》第八大项：合同终止、解除：第一条约定“在本合同有效期内，经双方协商一致，通过书面协议，可提前解除合同”。第六条第（3）项“赛博公司进场经营后，在赛博公司无任何违约情况下，因产权人、使用权人和环贸公司原因造成赛博公司连续停业30日或累计停业达60日的，属于根本违约。赛博公司依据上述情形提前终止合同时，应提前三十天书面通知环贸公司，或环贸公司恶意违约收回场地的，环贸公司应退还赛博公司的保证金及结余的租赁费用等款项，同时需赔偿赛博公司相当于当期标准3个月租金的违约金。上述金额不足以弥补赛博公司损失时，环贸公司仍需承担赛博公司的全部损失（包括但不限于赔偿金、违约金、诉讼费、律师费、装修改造费、增添附属设施设备所需费用、开办费等一切费用）”。
关于2012年赛博公司向环贸公司通知租赁合同解除部分。2012年8月22日、28日赛博公司给环贸公司两次发函，要求解除租赁合同，交接场地。2012年9月4日环贸公司给赛博公司回函，不同意提前终止合同。2012年9月13日赛博公司再次向环贸公司发函要求终止合同，交接场地。2012年9月21日、10月25日再次向环贸公司发函，要求终止租赁合同及交还场地。提出按装修后不破坏使用功能的现状向环贸公司交接。2012年10月25日赛博公司的《工作联系函》记载：（1）已与商户签署《终止协议》，商户同意9月25日前撤场。但商户表示，撤离物品时遭到环贸公司阻挠无法撤离。因此，双方未签署场地交接手续的责任不在赛博公司，而造成损失扩大的责任也应由环贸公司承担。（2）环贸公司实际已收回大门钥匙，接管了赛博公司的监控录像室及保安保洁事务；已将场内商户留下继续经营并进行营业管理，客观上已形成场地自行管理的事实。…（3）环贸公司全面收回场地及原有商户，以赛博公司名义对外经营。未经许可使用赛博公司“赛博”等商标字样，已严重侵犯了赛博公司享有的名誉权及商标权。…（4）关于装修及设施设备的531万元残值和滞留物品以及剩余租金和押金事宜，赛博公司愿与环贸公司协商处理。针对赛博公司要求解除租赁合同的函件，环贸公司于2012年9月4日、9月12日、9月17日向赛博公司回函，表示不同意解除合同。
在双方未达成协议的情况下，赛博公司与原租赁商户签署《终止协议》向商户返还了部分剩余租金，约定商户于9月25日前撤场。2012年9月27日赛博公司申请长春市忠诚公证处对租赁物的装修现状及室内物品进行证据保全。该公证处进行了现场摄录并刻制了光盘。同日该公证处对赛博公司自监控设备中转录存储视频资料的过程进行了证据保全。同日赛博公司在该公证处见证下，在邮局向环贸公司公司的王贺平、李东斌寄送了《赛博办公设备出店申请函》和《明细表》两份。生亚楠等三位业户出庭证实：虽与赛博公司签订终止协议并领取了部分退还的租金，但因租期未满，赛博公司将剩余的业户安置到一楼经营，其经营至2013年10月，该期间未缴纳租金。
另查明，1.赛博公司支付了租金1275万元，给付至2013年1月14日。环贸公司基于赛博公司无权单方解除合同等原因，要求赛博公司给付自2013年1月15日至2014年1月14日租金，按约定租金计算金额为925万元，滞纳金按《租赁合同》第七大项第十二条约定：“迟延一天，按日支付千分之三的逾期付款违约金”，金额为415.2万元。赛博公司对租金计算的方式和金额没有异议，但认为其于2012年9月已撤场，此后的租金不应给付。且违约金约定过高。2.空调费、取暖费部分。环贸公司要求赛博公司给付撤场后的2013、2014年空调费， 14元/月/m2×12797×4.5月=806211元。两年欠缴金额为1612422元，空调费未及时缴纳的违约金按《租赁合同》第七大项第十二条约定：日千分之三计算，金额为141973.76元。2013至2014年冬季取暖费618757.8元，违约金金额为61071.39元。赛博公司对以上两笔费用的计算方式没有异议，但认为：合同已解除、不再使用租赁物，不应支付以上费用。3.关于律师代理费，环贸公司提供其与吉林天地泽律师事务所签订的《委托代理合同》及吉林省物价局与吉林省司法厅联合发布的收费标准，主张其律师收费103.2万元合理。但该笔款项环贸公司尚未支付。4.环贸公司增加：赛博公司已交付保证金80万元、已缴纳未到期租金212.5万元及另给付三个月租金249.99万元作为解除合同违约金问题。依据是第八大项第六条（2）项赛博公司提前终止合同或环贸公司恶意违约，环贸公司应退还赛博公司的保证金、剩余租赁款项并赔偿当期标准三个月的租金。不足以弥补损失的，需赔偿赛博公司全部的损失。环贸公司参照该条约定增加了此部分诉请。主张:房屋自赛博公司迁出后，一直空置，在法院向其释明后于2013年7月16日与吉林国美电器有限公司（以下简称国美电器）签订《补充协议》，将原租赁给赛博公司的一层2878平方米租赁给国美电器，国美电器将原租赁的二层1701平方米、三层1900平方米租赁区域返还给环贸公司。双方租金由535.7万元/年，调整为480万元/年。双方合同约定2013年7月18日至2013年8月17日国美电器将原租赁的二、三层返还给环贸公司。截止2014年1月14日原租赁给赛博公司的二、三、四层仍空置。5.赛博公司反诉要求环贸公司返还的物品，即（2012）吉长忠诚证经字第341号公证清点清单确认的物品，赛博公司自行估价金额为15万元，环贸公司庭审时承诺予以返还，但庭审后并未返还。
一审法院认为：（一）双方租赁合同有效。2011年3月30日的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，且合同已实际履行，环贸公司履行了交付标的物的义务，赛博公司支付了占用期间的部分租金并对租赁物进行了占有、使用，故对双方签订的《租赁合同》的效力依法予以确认。（二）赛博公司不享有解除权。关于租赁房屋的权属问题。环贸公司虽非租赁给赛博公司房屋的所有权人，但其出租行为系经权利人同意。赛博公司虽对环贸公司公司股东王贺平对出租的四层房屋是否享有出租权有异议，但环贸公司提供的证据证明四层中的2516.45平方米房屋系王贺平与长春东方集团有限公司签订《房屋租赁抵账合同书》取得；该公司同意在租赁期限内王贺平有权转租或与他人联营，不必经该公司同意；王贺平在环贸公司签订《租赁合同》时同意由该公司将该部分房屋租赁给赛博公司15年。王贺平虽未提交其取得四层另外997平方米房屋使用权所依据的（2006）朝法督支令字第1号裁定及（2006）宽执字第262号恢1号执行裁定，但该部分权属的情况在双方签订的《租赁合同》第六条甲方权利义务第2.3条已有记载，表明赛博公司在租赁时对该部分权属的情况是知晓的。双方《租赁合同》第六条甲方权利义务第2.3条对如因产权问题导致环贸公司不能正常使用、违约责任环贸公司如何承担进行了明确。庭审中赛博公司亦自认使用过程中并无他人就该部分租赁物权属问题向其提出异议。双方当事人系租赁合同关系，环贸公司作为出租方履行了将租赁物交付给赛博公司使用的义务，赛博公司有异议的四层租赁物的权属问题并未影响其对租赁物的使用，故标的房屋的权属情况构不成赛博公司解除合同的条件。关于直梯问题，双方2011年4月24日交接清单在直升梯两台处标注：新装两台验收合格后交赛博公司维保。环贸公司在回函中明确：正在施工安装中，并承诺安装后将钥匙及相关资料提交给赛博公司同时做好交接手续。环贸公司虽主张原来有两台直梯，无需新安装，但据双方往来函件能够认定双方约定的两台直梯系新安装施工的，而原有直梯无需安装施工，故环贸公司负有新装两部直梯的义务。因其未能提供新装直梯的交接手续，故环贸公司此部分存在违约。关于牌匾问题。在环贸公司无异议的双方往来函件中，赛博公司未就广告牌匾问题提出异议，赛博公司关于环贸公司此部分违约的主张，不予支持。其他房屋使用、调试过程中存在的漏水、消防等问题亦不足以构成环贸公司的根本违约。且双方往来函件虽多次沟通，但赛博公司此间并未书面向环贸公司提出解除合同。在2012年8月赛博公司使用租赁物一年后，多次向环贸公司发函要求解除租赁合同，陈述的理由均为：亏损严重，无改善迹象，无法按现有租赁模式经营……综上，对赛博公司认为履行合同过程中因环贸公司根本性违约、其依约依法享有合同解除权的主张不予支持。（三）赛博公司解除合同的通知不发生法律效力。双方租赁合同第八大项第六条第（3）项约定：因产权人、使用权人和环贸公司原因造成赛博公司连续停业30日或累计停业达60日，属根本性违约。赛博公司依据上述情形提前终止合同时，应提前三十日书面通知环贸公司。赛博公司提供的现有证据不能证明环贸公司的行为造成其停业30日或累计停业60日的事实，最高人民法院法研[2013]79号《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示的答复》：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力”，因赛博公司无证据证明本案已具备法定或约定的解除要件，赛博公司解除合同的条件未成就，依照法律及最高院答复意见的规定，赛博公司的解除行为不能发生合同解除的效力。故对赛博公司反诉请求确认双方签订的《租赁合同》于2012年9月30日已解除、自此后环贸公司所有损失与其无关的主张，不予支持。（四）双方租赁合同已经解除。因赛博公司不享有单方解除权，故其在履约过程中，在未与环贸公司就解除合同协商一致、自行与租赁户终止协议、自行搬出租赁物的行为属单方违约行为。但基于赛博公司大部分租户已于2012年9月30日搬出租赁物，剩余在一楼经营的业户此后亦搬出租赁物，环贸公司为减少损失已将一楼租赁给国美电器经营，双方租赁合同事实上已不能继续履行，故双方《租赁合同》已事实解除。（五）赛博公司应支付环贸公司租金损失。赛博公司单方毁约，构成违约，依法应承担违约责任，赔偿环贸公司损失。虽然环贸公司于2013年7月16日与案外人国美电器签订《补充协议》，将原租赁给赛博公司的一层房屋另行租赁给该公司，应视为对租赁物的接收；但环贸公司与国美电器在签订该协议时同时调整了国美电器原租赁的区域，国美电器将原租赁的二、三层归还给环贸公司，双方租金亦由每年535.7万元调整为480万元。环贸公司并未因此另租行为获取收益，且至2014年原租赁给赛博公司的二、三、四层仍处于空置状态，故对环贸公司的房屋租金损失，参照双方约定及环贸公司的诉请，裁量赛博公司支付环贸公司空置期租金损失至2013年10月14日，即赛博公司应按《租赁合同》约定的租金标准给付环贸公司损失675万元（425+250）。双方合同虽约定欠付租金按日千分之三支付滞纳金，实质应为对欠付租金的违约金的约定，但该约定明显过高，赛博公司请求调整，在环贸公司未提供证据证明逾期收到租金所造成的实际损失具体数额的情况下，对赛博公司欠付租金违约金的计付标准调整为按其所欠付租金的利息计付，自欠付之日至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。（六）赛博公司不应支付环贸公司诉请的空调费、采暖费及律师代理费。基于环贸公司诉请的空调费、采暖费为赛博公司撤场之后的费用，且环贸公司未提供证据证明其确支付了以上费用，故环贸公司请求赛博公司给付此笔费用及违约金的主张不予支持。环贸公司虽与律师签订了委托代理合同，约定应付律师代理费的数额等，但其未实际支付；且本案是否属于重大疑难，环贸公司代理律师按司法局规定的高比例收取代理费是否适当，无相关机构确认，故双方合同虽约定因租赁发生纠纷、违约方应支付律师代理费，但基于以上所述原因，对环贸公司此部分诉请不予支持。（七）赛博公司已交纳的保证金及租金不应返还。根据双方合同约定及收据记载，赛博公司交付给环贸公司的80万元应为履约保证金，应为赛博公司履行合同的担保，在赛博公司违约、单方解除租赁合同无效的情况下，其诉请返还保证金、退还2012年9月30日后剩余租金的诉请，不予支持。（八）赛博公司无需另行向环贸公司支付三个月租金。双方合同对赛博公司违约解除合同对环贸公司如何赔偿没有约定，合同第八项第六条第（3）项约定为环贸公司构成根本性违约给赛博公司造成损失对赛博公司的赔偿办法，虽赛博公司单方退场构成违约，但环贸公司亦有防止损失扩大的义务。在对环贸公司租赁房屋空置期间损失合理部分已赔偿的情况下，环贸公司参照该约定要求赛博公司另行支付三个月租金的诉请，不予支持。（九）环贸公司应按公证的交接清单返还扣押赛博公司的物品。无论赛博公司是否违约，环贸公司均无权扣押赛博公司物品，且环贸公司对赛博公司反诉请求其按公证的交接清单返还扣押物品的主张没有异议，故对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、一百零八条的规定，判决：一、赛博公司于判决生效后立即给付环贸公司租金损失675万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，租金中的425万元自2012年12月15日起计付，250万元利息自2013年6月15日起计付，两笔本金的利息均计付至实际给付之日止）。二、环贸公司于判决生效后立即按（2012）吉长忠诚证经字第341号公证清单所列明细将留置物品返还给赛博公司。三、驳回环贸公司其他诉讼请求。四、驳回赛博公司其他反诉请求。案件受理费138009元、财产保全费5000元、反诉费15700元，由赛博公司承担140000元，环贸公司承担18709元。
赛博公司上诉称：1.本案诉争租赁合同已于2012年9月30日解除。2012年9月30日，赛博公司将解除合同通知送达环贸公司，并搬离场地，环贸公司在接到解除通知之日起三个月内未就合同效力问题向法院提起诉讼，租赁合同已经解除，赛博公司在此之后无需支付租金，一审判决判定的租金损失及利息没有依据。2.租赁合同的解除未给环贸公司造成损失，赛博公司无需赔偿损失。租赁合同解除时赛博公司已将租赁物返还给环贸公司，环贸公司已经接管租赁物并继续对外租赁经营，不存在租赁物“空置期”，环贸公司对其因解除合同而受到的损失未提供证据证明，故赛博公司无需赔偿环贸公司任何损失。3.因诉争合同于2012年9月30日解除，环贸公司应退还赛博公司押金80万元，返还多支付的租金212.5万元。故请求：撤销一审判决第一项、第四项，并依法改判环贸公司向赛博公司返还押金和剩余租金292.5万元。
环贸公司答辩称：一审判决认定事实清楚，应当予以维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：一、关于本案租赁合同是否解除的问题。赛博公司一审请求确认租赁合同于2012年9月30日解除，二审审理中，环贸公司也同意解除合同，只是不认可赛博公司主张的合同解除时间，认为合同解除时间应当为2014年1月14日。故因双方当事人对合同解除达成合意，本院认定双方于2011年3月30日签订的租赁合同已经解除。
二、关于对合同解除时间认定的问题。赛博公司主张2012年9月30日其发出的解除通知到达环贸公司时双方签订的租赁合同解除，对此一审法院结合案件事实，并依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示的答复》，认定赛博公司发出解除合同通知的行为不发生合同解除的法律效力，对赛博公司的该项主张一审法院已充分阐述，本院不再赘述。2012年9月25日赛博公司与商场各业户分别签订终止协议，此后各业户陆续搬离，直至2013年7月16日环贸公司将国美电器的经营场地由二、三层调整到一层，环贸公司已完成了对租赁物的全面回收，此时环贸公司已事实上终止履行双方签订的租赁合同。因赛博公司于2013年1月15日起便不再履行交付租金的义务，故至2013年7月16日双方当事人均在事实上终止了对租赁合同的履行，应当将这一日期视为租赁合同的事实解除时间。双方当事人应当按照所签订的租赁合同履行合同义务至2013年7月15日，故赛博公司尚需缴纳2013年1月15日至2013年7月15日的租金，数额总计427.74万元（2013年1月15日至2013年7月14日租金425万，2013年7月15日租金2.74万元，计算方式为年租金1000万元除以365天）。因赛博公司迟延履行缴纳租金的义务，按照合同约定赛博公司应当支付违约金，一审法院根据赛博公司的请求对违约金标准予以调整，欠付租金违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计算，一审法院的该项调整并无不当，本院予以维持。
三、关于合同解除违约责任的承担和损失赔偿的问题。如上所述，赛博公司在2012年9月30日单方解除合同的行为并未发生法律效力，而赛博公司在发出解除通知后擅自撤离，并拒付租金，违反了合同约定的主要义务，导致合同解除，故赛博公司应当承担导致合同解除的违约责任。双方在租赁合同第八项第五条中约定，因赛博公司根本违约，环贸公司提前终止合同时，赛博公司需赔偿相当于当年当期标准3个月租金的违约金。环贸公司终止履行合同的时间为2013年7月16日，按照合同第三项第一条的约定，2013年7月15日至2015年7月14日月租金为83.33万元，当期标准3个月租金数额为249.99万元，故赛博公司应当向环贸公司支付违约金249.99万元。关于因解除合同给环贸公司造成损失的问题。根据庭审查明，环贸公司在实际接收租赁物之后并未积极对外招商，另行寻找承租人，其消极行为对租赁物空置具有不可推卸的责任，且本院已认定赛博公司承担违约责任，在一定程度起到了弥补损失的作用，又因诉讼中环贸公司并未对因解除合同对其造成的损失予以充分证明，故一审依据自由裁量权确定的空置期租金损失，本院不予确认。
四、关于赛博公司支付的保证金80万元，预付租金212.5万元应否返还的问题。如前所述，双方当事人事实解除合同的时间为2013年7月16日，故自2011年3月30日至2013年7月15日，双方均应依据合同约定履行合同义务，赛博公司支付2012年9月30日至2013年1月14日租金212.5万元的行为为履行合同行为，现赛博公司主张返还该部分款项没有事实及法律依据，本院不予支持。租赁合同第三部分第四条约定，赛博公司需向环贸公司缴纳履约保证金，作为忠实履行合同的保证，赛博公司若拖欠租金或其他费用，环贸公司有权用保证金的部分或全部支付赛博公司拖欠款项。依据上述合同内容，赛博公司缴纳的80万元保证金为履约保证金，兼具合同预付款的作用，该笔款项应当预先抵扣赛博公司欠付租金。故对赛博公司的该项上诉请求应当予以支持，在租金总额427.74万元中扣减履约保证金80万元之后，赛博公司尚需支付给环贸公司的租金本金数额为347.74万元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一初字第39号民事判决第二项；
二、撤销吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一初字第39号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、沈阳赛博迈特数码广场有限公司与长春环贸租赁有限公司2011年3月30日签订的租赁合同于2013年7月16日解除；
四、沈阳赛博迈特数码广场有限公司于本判决生效后立即向长春环贸租赁有限公司支付租金347.74万元及利息（其中345万元租金的利息，自2012年12月15日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利息计付；2.74万元租金的利息，自2013年6月15日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利息计付）；
五、沈阳赛博迈特数码广场有限公司向长春环贸租赁有限公司支付违约金249.99万元；
六、驳回长春环贸租赁有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回沈阳赛博迈特数码广场有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费79525元，由沈阳赛博迈特数码广场有限公司负担50942元，长春环贸租赁有限公司负担28583元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 涛
代理审判员 刘 阳
代理审判员 许家娟
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 李 镇