吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民一终字第24号
上诉人（一审被告）：常春，男，1963年1月11日生，锡伯族，吉林省永吉县国家税务局工作人员，住吉林省吉林市。
委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：尚起晨，男，1975年3月20日生，满族，吉林市北京路旅社经理，住吉林省吉林市。
委托代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。
一审第三人：国映红，男，1977年2月17日生，汉族，吉林省大和房地产开发有限公司经理，住吉林省永吉县。
一审第三人：吉林省大和房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区繁荣路3075号。
法定代表人：任志刚，该公司总经理。
一审第三人：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司。住所：吉林省永吉县永吉经济开发区吉桦路279号。
负责人：宋爱丽，该分公司经理。
上诉人常春因与被上诉人尚起晨、一审第三人国映红、吉林省大和房地产开发有限公司（简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（简称国泰分公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（简称吉林中院）作出的（2014）吉中民一初字第15号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。常春的委托代理人段大明，尚起晨及其委托代理人马仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚起晨一审诉称：2012年5月，尚起晨向国泰分公司购买了位于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区9号楼7、8号商业网点，13号楼一单元1601号、1602号，13号楼三单元201号、202号、601号、1602号，四单元201号、202号、501号、601号、701号、801号、1601号、1602号，五单元202号、501号、502号、601号、701号、702号、1402号、1502号、1601号、1602号及住宅共26套房屋，尚起晨一次性支付了购房款。2012年5月23日，国泰分公司为尚起晨开具了销售不动产统一发票。2012年10月12日,尚起晨与国泰分公司签订了正式《商品房买卖合同》，并于当日到永吉县房地产管理处（简称房产处）办理了预购商品房预告登记手续。常春与大和公司、国泰分公司借款合同纠纷案件执行过程中，查封了上述房屋。尚起晨与国泰分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且预告登记具有准物权的性质，应当停止对涉案房屋的执行。故请求：一、对永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区9号楼7、8号商业网点，13号楼一单元1601号、1602号，13号楼三单元201号、202号、601号、1602号，四单元201号、202号、501号、601号、701号、801号、1601号、1602号，五单元202号、501号、502号、601号、701号、702号、1402号、1502号、1601号、1602号住宅共26套房屋停止执行。二、诉讼费由常春承担。
常春一审辩称：常春与国映红、大和公司、国泰分公司民间借贷纠纷一案经一、二审胜诉并生效，已进入执行程序。2012年10月15日、2012年12月5日，经常春申请查封了本案争议房屋。尚启晨没有证据证明在查封前已经支付了全部价款4000余万元，此举证责任在尚起晨，如不能证实，尚起晨应承担败诉后果。此点尚启晨在2014年1月1月10日的执行异议案件听证笔录，与2012年12月14日的保全异议听证笔录中陈述不一致。尚启晨在法院查封前后未合法占有本案房屋，且购买本案争议房屋不同与用于居住而购买，是为了倒买倒卖，甚至是为大和公司转移资产。尚起晨提供的预购商品房预告登记协议书、备案登记及房产处的2012年预购商品房预告登记管理簿不具有物权效力，不能对抗法院的查封，且房产处的2012年预购商品房预告登记管理簿在查封时不存在，是后补的。
第三人国映红、大和公司、国泰分公司一审未到庭，未提交书面陈述意见。
一审法院经审理查明：常春与国映红、大和公司、国泰分公司民间借贷纠纷一案审理过程中，因常春申请诉讼财产保全，吉林中院于2012年10月15日作出（2012）吉中民二初字第80-1号民事裁定，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区包括涉案9号楼1-8号商业网点。2012年12月5日吉林中院作出（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区包括涉案13号楼一单元1601号、1602号，13号楼三单元201号、202号、601号、1602号，四单元201号、202号、501号、601号、701号、801号、1601号、1602号，五单元202号、501号、502号、601号、701号、702号、1402号、1502号、1601号、1602号房屋在内的部分房屋。后于2013年4月12日吉林中院作出（2012）吉中民二初字第80号民事判决，确认常春对大和公司、国泰分公司享有本金2766万元债权。大和公司、国泰分公司不服提出上诉，本院于2013年9月9日作出（2013）吉民一终字第92号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因大和公司、国泰分公司未能履行生效判决确定的还款义务，常春申请执行。尚启晨在执行过程中就涉案房屋向吉林中院执行局提出异议申请，吉林中院作出（2014）吉中执外异字第3号执行裁定，裁定驳回了案外人尚启晨的异议。尚启晨不服，向吉林中院提起案外人执行异议之诉。
2012年5月20日、2012年7月20日、2012年10月12日，尚启晨与国泰分公司分别签订《商品房买卖合同》26份，约定尚启晨购买国泰分公司开发建设的位于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区9号楼7、8号商业网点，13号楼一单元1601号、1602号，13号楼三单元201号、202号、601号、1602号，四单元201号、202号、501号、601号、701号、801号、1601号、1602号，五单元202号、501号、502号、601号、701号、702号、1402号、1502号、1601号、1602号住宅共26套房屋。国泰分公司为尚启晨出具《收款收据》26份，并于2012年5月23日开具了《销售不动产统一发票》26张。2012年5月25日、2012年7月20日、2012年10月12日，国泰分公司与尚启晨分别签订《预购商品房预告登记协议书》共计26份，约定对上述购买的涉案房屋到房管部门办理预购商品房预告登记手续。2012年5月25日、2012年7月20日、2012年10月12日，双方分别向房产处提交了《预购商品房登记设立申请书》，同日在房产处《预购商品房预告登记备案》登记簿上予以登记备案。2013年6月6日，国泰分公司与尚启晨签订《以房抵债协议书》，约定以本案争议房屋在内的48套房屋抵顶国泰分公司欠付尚启晨的借款1436万元。2013年8月9日，国泰分公司与尚启晨签订钥匙交接单一份。2013年11月20日，尚启晨与国泰分公司签订《入户费计算表》《入户费用结算单》26份，明确上述涉案房屋相应的入户费用、代收费用具体数额。
另查明，国泰分公司取得其开发建设的阳光丽景9号楼、13号楼预售许可，房产处分别于2012年9月21日、2011年12月8日签发了《商品房预售许可证》。大和公司于2012年5月由国映红个人独资企业变更为有限责任公司，股东为任志刚、张春艳，任志刚为法定代表人。
又查明，在一审审理过程中，常春书面申请对2013年6月6日国泰分公司与尚启晨签订《以房抵债协议书》的形成时间进行鉴定，一审法院依照法定程序委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，对涉案的《以房抵债协议书》的形成时间进行鉴定。2014年11月13日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》，载明：经仪器检验，未发现与时间相关的签名墨迹的变化规律，故无法判断乙方落款处“尚启晨”签名的具体书写时间。受样本条件所限，无法判断检材上 “吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司”印文的盖印时间。故无法判断《以房抵债协议书》落款处“尚启晨”签名的书写时间及“吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司”印文是否在2013年6月6日盖印形成。
一审法院认为：常春与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷，人民法院经审理作出判决，依法应认定为合法有效。大和公司、国泰分公司不能履行生效判决确定的偿还借款本息的义务，常春作为申请执行人，申请查封执行其财产来抵偿其债务，亦符合法律规定。常春所申请查封的涉案房屋是国泰分公司开发建设的，但在其取得商品房预售许可后，阳光丽景9号楼、13号楼开发建设工程未竣工前，亦是法院裁定查封前，即已预售给尚启晨（以房抵债）。常春以涉案房屋所涉《以房抵债协议书》不真实，均在法院查封之后形成为由进行抗辩，但常春未能提供有力证据证明其主张的事实，且常春申请对《以房抵债协议书》的形成时间进行鉴定，也委托鉴定机构进行了鉴定。经鉴定机构检验后，作出无法判断《以房抵债协议书》的形成时间司法鉴定的意见。故常春的抗辩理由不能成立，不予采信，其申请查封存在错误。相反尚启晨作为案外人对法院查封的涉案房屋提出执行异议，主张是其在法院查封前已实际购买，请求法院停止执行查封的涉案房屋，提供了购买涉案房屋的商品房买卖合同、收款收据及不动产发票、预购商品房预告登记协议、申请及房管部门的登记备案、入户费用、物业费交纳收据、预交办理产权证相关费用及交付钥匙记录等大量证据，其证据能够形成证据链，相互佐证其已实际购买涉案房屋及实际占有的主张。故尚启晨提出的执行异议理由成立，能够阻却法院的执行。综上，尚启晨的诉讼请求依法应予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区9号楼7、8号商业网点，13号楼一单元1601号、1602号，13号楼三单元201号、202号、601号、1602号，四单元201号、202号、501号、601号、701号、801号、1601号、1602号，五单元202号、501号、502号、601号、701号、702号、1402号、1502号、1601号、1602号住宅共26套房屋的执行。案件受理费100元，由被告常春负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
常春上诉称：1.尚起晨提供的证据不足以证明其与大和公司、国泰分公司存在借款事实，且尚起晨提供的《以房抵债协议书》《销售不动产统一发票》《钥匙交接单》《入户费计算表》《入户费用结算单》均是在人民法院对涉案房屋查封之后形成，不能对抗人民法院的查封行为。2.尚起晨与大和公司、国泰分公司恶意串通，在法院查封后非法办理入住手续，尚起晨缺乏供热费、水电费等相关票据来证明实际占有使用涉案房屋的事实，一审法院认定尚起晨实际占有，依据不足。3.经人民法院对涉案房屋进行查封后，国泰分公司出具《以房抵债协议书》以5000万元房产抵顶1436万元债务，严重损害了其他债权人利益，二审法院应当予以撤销。4.尚起晨向一审法院执行局提出执行异议时，并未出具《以房抵债协议书》《钥匙交接单》《入户费计算表》《入户费用结算单》等相关证据，在诉讼中又向人民法院提交，常春认为上述协议为补签形成。故请求：依法撤销一审判决，改判对涉案房屋继续执行。
尚起晨答辩状：一审法院认定事实清楚，应当予以维持。
国映红、大和公司、国泰分公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
二审查明事实与一审查明事实相同。
本院认为：常春基于生效判决对大和公司、国泰分公司享有债权，有权要求对大和公司、国泰分公司的财产进行强制执行，以便实现其债权。而涉案房产虽系由大和公司、国泰分公司开发建设，但却以抵债的形式于2012年10月12日，即吉林中院查封前出售给尚起晨，双方当事人签订了《商品房买卖合同》《预购商品房预告登记协议书》，并在房产处办理了预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，尚起晨基于商品房买卖合同，就其对涉案房产的债权请求权在房产管理部门办理了预告登记，使得其请求权具有了物权的效力，即具有排他效力，可以对抗第三人。比较常春和尚起晨享有的权利，因尚起晨的权利具有排他效力，应当优先于常春的权利得到保护。
至于常春提到的有关当事人恶意串通，转移资产，对抗人民法院执行，并已涉嫌犯罪，以及伪造预告登记等事，常春并未提交证据予以证明，故不予支持。对此，常春如有证据可向有关部门提出，追究相关责任人的法律责任。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 杜 鹃
代理审判员 许家娟
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 李 镇