吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民二终字第946号
上诉人（原审原告）赵红卫，男，1964年7月7日生，汉族，住长春市双阳区。
上诉人（原审原告）赵秋杰，男，1956年9月16日生，汉族，住长春市双阳区。
二上诉人委托代理人陈汉，吉林鹏瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）许恩伯，男，1950年9月1日生，汉族，住长春市宽城区。
委托代理人高兰生，吉林集成律师事务所律师。
上诉人赵红卫、赵秋杰因与被上诉人许恩佰确认合同无效纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2015）双民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵秋杰及二上诉人的委托代理人陈汉、被上诉人许恩伯的委托代理人高兰生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告赵红卫、赵秋杰原审诉称：原告于2006年9月21日经过民主议定程序，与长春市双阳区云山街园艺场签订《荒地租赁合同》，租得位于云山砖厂东南侧废弃荒地两垧；租期30年，自2006年9月21日起至2036年9月20日止。租用期间，经申请后，土地规划部门踏查、批准，在地面上建造436平方米房屋12间，搭建鹿舍1栋，挖掘鱼池1个。后因原告改变经营项目，于2008年6月30日与被告签订《荒地转包、房屋买卖协议书》，双方约定，将经营的两垧荒地和地面上附属建筑物一并卖给被告（长春市人）。双阳区云山街园艺场得知情况后，于2008年书面通知原告并张贴公告：“因未征得园艺场同意，告知原告单方签订的买卖合同无效，还告知由此产生的一切后果由原、被告承担。”原告随后又及时通知被告解除合同，但被告迟迟不配合，玩失踪，对此造成园艺场村民集体上访，直到现在，也未能与被告书面协商解除合同。原告认为，自从接到园艺场通知后，认识到双方签订的《荒地转包、房屋买卖协议书》已经违反了国家法律和国家相关政策的规定，应当属于无效合同。因为《土地管理法》和《物权法》及国务院和国土资源部发出的禁令都有相关规定，农民的住宅不得向城市居民出售，城市居民不能购买农村宅基地，不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，城里人私下到农村买宅基地或房屋属非法交易。另因原告的出租、出卖行为也违反了《村委会组织法》和《农村土地承包法》的民主议定程序，因程序违法也导致合同无效。因无法与被告协商解除合同，故诉讼到法院，望人民法院依据法律规定，裁定双方签订的《荒地转包、房屋买卖协议书》无效，以维护法律的严肃性。
原审被告许恩伯原审未出庭亦未提交答辩状。
本案经原审法院审理认定：原告于2006年9月21日与长春市双阳区云山街园艺场签订《荒地租赁合同》，租赁位于云山砖厂东南侧废弃荒地两垧；租期30年，自2006年9月21日起至2036年9月20日止。租用期间，在地面上建造436平方米房屋12间，搭建鹿舍1栋，挖掘鱼池1个。2008年6月30日与被告签订《荒地转包、房屋买卖协议书》，双方约定，将经营的两垧荒地转租赁给被告，同时将地面上附属建筑物一并卖给被告。原告认为与被告签订的《荒地转包、房屋买卖协议书》违反了国家法律和国家相关政策的规定，属于无效合同。故诉至法院，请求法院确认双方签订的《荒地转包、房屋买卖协议书》无效。
原审法院认为：原、被告之间被告签订《荒地转包、房屋买卖协议书》，原告将经营的两垧荒地转租赁给被告，同时将地面上自建附属建筑物作价卖给被告，原告有偿转让其自建的附属物，转租其租赁的荒地并不违反法律强制性规定，故双方签订《荒地转包、房屋买卖协议书》合法有效。原告诉请确认与被告许恩佰签订的《荒地转包、房屋买卖协议书》无效的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵红卫、赵秋杰的全部诉讼请求。案件受理费4750.00元，由原告赵红卫、赵秋杰负担。
宣判后，赵秋杰、赵红卫不服，向本院提起上诉，请求改判确认《荒地转包、房屋买卖协议书》无效。其理由如下：二上诉人在未能取得荒山经营权证的情况下，即将该地进行了转让，在房屋未进行登记，属违章建筑的情况下进行买卖，均违反了法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地承包法》第四十九条规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地使用证的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股抵押或者其他方式流转。依据上述规定，本案二上诉人未取得该地经营权证即转包该荒地、买卖违章建筑，违反法律强制性规定，因此双方签订的《荒地转包、房屋买卖协议书》无效。
被上诉人许恩伯二审辩称：原审法院程序合法、适用法律正确，应维持原判。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
另查明，本案被上诉人身份证登记姓名为“许恩伯”。
本院认为：一、关于本案被上诉人姓名问题。本案双方当事人均认可双方签订的《荒地转包、房屋买卖协议书》中乙方“许恩佰”即为本案被上诉人，但被上诉人身份证登记姓名为“许恩伯”，因此原审判决记载被上诉人姓名为“许恩佰”错误，应予以纠正。二、关于双方签订的《荒地转包、房屋买卖协议书》是否违反法律强制性规定，是否为无效合同的问题。上诉人将其从村委会承包的两垧荒地转租给被上诉人，地上物出售给被上诉人，双方签订了《荒地转包、房屋买卖协议书》。虽然上诉人在转租上述土地时未取得土地使用证，不符合《中华人民共和国土地承包法》第四十九条的规定，但该规定为管理性规范而非效力性规范，违反管理性规范不导致合同无效。因此，上诉人主张因其转租荒地时未取得土地使用证而导致本案的《荒地转包、房屋买卖协议书》无效的主张，本院不予认可。上诉人出售给被上诉人的房屋虽然没有取得产权证，但上述房屋及荒地上其它构筑物系上诉人承包本案涉及的荒地后为便于生产生活而自行建造，与荒地的经营、使用有着不可分割的关系。且上述房屋及构筑物未被行政部门确认为违章建筑，因此上诉人主张其出售给被上诉人的房屋系违章建筑而导致本案的《荒地转包、房屋买卖协议书》无效的主张，本院不予认可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750.00元由上诉人赵红卫、赵秋杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 溪
代理审判员 陈大为
代理审判员 潘明琳
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 孙 蕾