吉林省吉林市中级人民法院
行政裁定书
（2012）吉中行终字第3号
上诉人（原审被告）吉林市住房保障和房地产管理局,住所地吉林市松江东路7号。
法定代表人刘长海，局长。
委托代理人金钰,吉林正剑律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市松江中路9号。
法定代表人赵桂德，行长。
委托代理人汪海波。
委托代理人曲爱民。
被上诉人(原审原告)吉林住宅开发建设集团有限公司，住所地吉林市船营区北京路综合楼1号。
法定代表人陈庆财，董事长。
委托代理人王兴堂。
委托代理人曲红智。
上诉人吉林市住房保障和房地产管理局（以下简称市房产局）、中国工商银行股份有限公司吉林市分行（以下简称工商银行吉林市分行）与被上诉人吉林住宅开发建设集团有限公司（以下简称吉林住宅开发公司）因房屋转移登记一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2011）昌行初字第7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人市房产局的委托代理人金钰，工商银行吉林市分行的委托代理人曲爱民、汪海波，被上诉人吉林住宅开发公司的委托代理人王兴堂、曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1998年4月6日，原告吉林住宅开发公司与被告工商银行吉林市分行签订联建安居工程协议，经双方协商同意工商银行吉林市分行占用开发公司已批准的3万平方米安居工程计划（享受安居工程有关优惠政策），并同时由开发公司承包建设。同年4月29日报吉林市政府审批。同年5月18日，原、被告双方又签订合同进一步规定住宅工程投资建设承包的有关事宜。工程建成后开发公司于2000年9月28日取得吉林市房权证船字第YX1000293号房屋所有权证（建筑面积1902.52平方米、一层商业网点、栋号为鞍顺小区17号楼）。2002年1月9日，吉林住宅开发公司向市房产局产权处出具产权归属证明，证明原告在竣工后办理产权时误将17号楼一层商业网点产权办到原告名下，该产权归属工商银行吉林市分行。2002年1月29日，市房产局受理工商银行吉林市分行的变更申请，于同年2月4日为工商银行吉林市分行核发QZ10000819号房证（面积1902.52平方米、一层商业网点、栋号为鞍顺小区17号楼），同时注销并收回原告的吉林市房权证船字第YX1000293号房屋所有权证。注销程序及材料中无书面送达材料证明已通知原告吉林住宅开发公司注销该公司产权证，无经办人签字及授权委托手续。此后，第三人工商银行吉林市分行又将该房屋部分售出并办理过户更名手续，现第三人名下仅有面积1083.53平方米房屋。
原审法院认为：被告具体行政行为存在着未给原告送达注销其房证的书面通知，房屋变更登记档案中没有具体办理人的授权委托手续，无经办人签字等问题。被告注销原告产权证具体行政行为违反了《吉林市房屋产权产籍管理条例》第九条、第三十三条、第三十八条，《吉林省城市房产管理若干规定》第十五条第（二）项，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条之规定。被告的具体行政行为有瑕疵就应当改正，被告也可以重新作出具体行政行为纠正错误。行政程序是严格、完备的，不允许有半点瑕疵，行政机关的行政行为关系到政府形象及公信力。第三人在此案中无过错，无须承担责任。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决：确认被告于2002年2月4日作出的注销原告吉林市房权证船字第YX1000293号房屋所有权证的具体行政行为违法。
市房产局上诉称：一、一审判决认定“具体行政行为存在着未给原告送达注销房证书面通知，房屋变更登记档案中没有具体办理人的授权委托手续，无经办人签字……”是错误的。事实是被上诉人吉林住宅开发公司于1998年与工商银行吉林市分行联建安居工程，建成后被上诉人误将涉案房屋（产权证号为吉林市房权证船字第YX1000293号）登记在自己名下，要求市房产局予以更正。2002年2月4日，市房产局将涉案房屋订正为工商银行吉林市分行并换发QZ10000819号房证，原产权证收回作废，无需按注销程序办理，且这种订正不属于法律、法规规定的注销情形。二、一审判决未对被上诉人的其他诉讼请求作出裁决。三、被上诉人起诉已超过诉讼时效。请求依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的请求。
工商银行吉林市分行上诉称：一、原审判决程序错误。1、依据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释（2010）15号）第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”针对争议标的房屋权属，被上诉人吉林住宅开发公司与上诉人已在吉林市中级人民法院进行诉讼， 案号为（2011）吉中民一初字第15号。一审法院在民事相对性尚未解决的情况下直接作出行政判决，违反法律规定。2、一审中，被告及第三人均多次主张原告起诉已过诉讼时效，原告亦称一直知晓注销行为，但一审法院对此未予裁判。二、一审判决适用法律错误。1、市房产局依据住宅开发公司的申请注销所有权证，适用的是订正程序，不是主动依职权更正产权登记中的错误，无需再额外送达。2、在此行政程序中，住宅开发公司只需将原房证缴回，以后的程序不与其发生关系，也就无需其派出经办人参与及签字。市房产局的具体行政行为合法，应予支持。3、一审判决适用的《吉林市房屋产权产籍管理条例》（1996年12月10日公布施行）第三十三、三十八条规定的是处分抵押房屋和房屋拆除，与本案无关。《吉林省城市房产管理若干规定》第十五条第（二）项规定和建设部《城市房屋产权登记管理办法》第二十五条规定的是行政机关依职权注销行为，并不适用房屋产权人主动申请撤销的行为。三、一审判决极大地影响了正常交易秩序，有失公允。上诉人与住宅开发公司发现产权错误登记后，经自愿协商并一致申请市房产局依法进行了订正。上诉人依法取得1902.52平方米产权后又合法转让给二十余户购买人，目前仅余80平方米左右（锅炉房和水房）。若认定市房产局的具体行政行为违法，有可能影响一系列的正常交易行为，也会极大地损害政府的公信力。综上，一审判决违反法律规定，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
吉林住宅开发公司辩称：1、一审未判决工商银行吉林市分行承担义务，故其无权提起上诉。其认为本案应当中止审理的请求，与最高法院司法解释规定的中止审理情形不符，本案不应中止审理。2、被上诉人根本未向市房产局提交任何变更资料（包括房屋订正申请和产权归属证明等），也没派工作人员前去办理此项业务。从上诉人提供的房屋订正业务受理单能证明是工商银行吉林市分行的委托人杨敏拿着一份用欺诈手段获得的无效资料即产权归属证明，单方面前去办理的注销变更登记手续。另外，工商银行吉林市分行提出订正申请业务也已经超出法定申请期限。被上诉人的法人营业执照已于1999年12月被工商部门吊销。原审认定市房产局的行为违反了《吉林市房屋产权产籍管理条例》第九条、第三十三条、第三十八条，《吉林省城市房产管理若干规定》第十五条第（二）项，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条之规定正确。3、《行政诉讼法》规定了不动产的诉讼时效为20年，被上诉人的起诉符合法律规定。4、被上诉人具有诉讼主体资格，在合法权益受到侵害时有权依法提起诉讼。请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：一、国家建设部2001年发布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第二款规定:“注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废”。由此可以看出,注销房屋权属证书及房屋产权登记,必须采取书面决定的形式。本案中, 市房产局作为房屋产权登记机关,并未就当事人争议的房屋作出注销房屋权属证书的书面决定，也未以登报或其他公告的方式宣布注销原审第三人原持有的房屋产权证，故原审认定市房产局对该房证实施了注销登记的具体行政行为明显缺乏主要证据，该项认定是错误的。二、从市房产局的行为本身来看，其是根据被上诉人出具的产权归属证明，实施了变更房屋所有权人的行为，该行为应属于一种房屋转移登记的具体行政行为。当事人若对此有异议，可就该转移登记行为或者就变更后的房屋产权登记依法主张权利。
综上，原审判决认定事实的主要证据不足，故依法应予撤销并同时发回原审法院重新审理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2011）昌行初字第7号行政判决；
二、本案发回吉林市昌邑区人民法院重新审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 王 静
审判员 钱 岩
审判员 于晓峰
二〇一二年五月三日
书记员 隋雨桐
