吉林省安图县人民法院
行政判决书
（2014）安行初字第5号
行政附带民事判决书
原告杨忠，男，汉族，无职业，现住敦化市。
委托代理人孙浩岩，吉林阳光博舟师事务所律师。
委托代理人徐志宇，吉林阳光博舟师事务所律师。
被告敦化市房产管理局，住所地敦化市。
法定代表人刘景生，局长。
委托代理人相宏辉，敦化市房屋产权管理中心主任。
委托代理人黄永超，敦化市房屋产权管理中心副主任。
委托代理人王庆武，吉林容善律师事务所律师。
第三人郑亚志，女，汉族，合作医疗职员，现住敦化市。
委托代理人王延君，吉林敦诚律师事务所律师。
第三人陶淑芳，女，汉族，其他自然情况不详，现下落不明。
原告杨忠诉被告敦化市房产管理局、第三人郑亚志、陶淑芳房屋行政登记一案，原告向敦化市人民法院提起行政诉讼，敦化市人民法院受理后，以案件需指定管辖为由，报请延边朝鲜族自治州中级人民法院决定。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年2月21日作出（2014）延中行辖字第1号行政裁定书，指定本院审理本案。本院于2014年6月23日郑亚志诉杨忠房屋所有权确认纠纷一案，向本院提起民事诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年8月21日、2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告杨忠及其委托代理人孙浩岩、徐志宇，被告敦化市房产管理局的委托代理人相宏辉、黄永超、王庆武，第三人郑亚志及其委托代理人王延君到庭参加诉讼，第三人陶淑芳经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年5月22日，被告敦化市房产管理局依照第三人陶淑芳的申请，将房屋所有人杨顺山，房屋面积45㎡，产权证号：吉房执城字第16号，位于敦化市胜利街环城委2组的房屋办理了转移登记，向第三人陶淑芳颁发了产权证号敦房权证城字第0030253号房屋产权证。2010年3月11日，敦化市房产局依照陶淑芳和郑亚志的房屋所有权转移登记申请，向郑亚志作出房屋转移登记并颁发了敦房权证城字第FQ00111036号房屋所有权证。
被告敦化市房产管理局于2014年4月23日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
1.公证书、房屋平面图、敦化市产管理处通知、国有土地登记表、房屋买卖协议（审批）书、吉林省敦经市人民政府房产执照存根、房产执照、国有土地登记表及房屋平面图、敦化市房屋所有权登记表、私有房屋所有权证存根、私有房屋所有权证、私人土地台账一组，证明涉案房屋原产权人为杨顺山，杨顺山为涉案房屋的合法所有权人；
2.协议书、敦化市天域市政工程有限责任公司出具的证明、崔光浩的担保书、房屋评估计算表、房屋成新程度评定表、契税完税证、房屋交易费收据、房地产转让申请核准表、崔光浩与陶淑芳的身份证复印件、敦化市房屋所有权登记审批表、敦房权证城字第0030253号房屋产权证，证明涉案房屋由原产权人杨顺山转移登记第三人陶淑芳名下相关证据材料；
3.房地产转让合同、房屋所有权转移登记申请书、税收通用完税证、吉林省政府非税收入通用票据（2张）、陶淑芳与郑亚志的身份证复印件、房屋所有权登记审批表，证明涉案房屋由陶淑芳转移登记记在郑亚志名下，郑亚志是该房屋的合法所有权人。
被告敦化市房产管理局作出具体行政行为的法律法规依据：《城市房地产转让管理规定》。
原告杨忠诉称，1988年6月16日，杨顺山与孙世国签订房屋买卖协议将杨顺山坐落的胜利街环城委2组，产权证号吉房权城字第16号，面积为45㎡的房屋卖给孙世国。1995年5月15日，孙世国与杨忠签订买卖协议将房屋卖给杨忠，原告杨忠居住至今。杨忠与第三人陶淑芳同居期间，陶淑芳窃取杨忠保留的杨顺山的房产证，2002年2月21日伪造与杨顺山的协议到被告处办理变更手续，该协议已被敦化市人民法院（2011）敦民初字第602号民事判决书确认无效。2010年3月，陶淑芳把市价14万元的房屋以低价49500元卖给第三人郑亚志，并办理了房屋权产证，第三人陶淑芳与郑亚志属恶意窜通，侵犯原告的合法权益。请求法院依法确认杨顺与陶淑芳的变更登记行为违法，撤销第三人郑亚志的房屋所有权证。
原告杨忠向本院提交的证据材料有：
1.（2011）敦民初字第602号民事判决书和陶淑芳名下的房屋产权证各一份，证明陶淑芳取得的房屋产权证民事基础合同被确认为无效，故被告为陶淑芳颁发的房屋产权证的行为违法；
2.2011年、2012年平房房屋征收估价报告各一份，证明座落在胜利街新发委附近的房屋2011年房屋价格3024元/㎡，2012年房屋价格2465元/㎡；
3.陶淑芳与郑亚志的房屋转让合同，证明房屋交易价格为49500元；
4.敦化市人民政府关于被征房屋指导价格批复（2010年4月9日），证明征收相关房屋的价格为2250元至2450元不等；
5.3305地块A拆迁征收补偿款明细表，证明2011年涉案房屋的评估单价3000元/㎡；
6.价格评估报告，证明涉案房屋实质价格，房屋2010年3月11日价格为49500元（1100元/㎡×45㎡）；
7.证人王继顺的证言，证明涉案房屋是证人介绍原告买的孙世国的房屋，陶淑芳从2002年至2004年在郑亚慧（系第三人郑亚志的姐姐）家当过保姆的事实；
8.证人陶丽杰的证言，证明陶淑芳在郑亚慧家当过保姆的事实；
9.证人丁爱亮的证言，证明2002年陶淑芳想以5万元的价格将涉房屋出售给丁爱亮，因杨忠不同意，所以证人没有买涉案房屋的事实。
被告敦化市房产管理局辩称，一、杨忠不具备诉讼主体资格，依据《物权法》第十七条规定，原告未依法取得该房屋物权的所有权。被告为杨顺山转移变更登记在陶淑芳、郑亚志名下的具体行政行为，是否违法与原告无关；二、杨顺山名下的房屋产权证已作废，不存在行政诉讼撤销可诉情形。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人郑亚志述称，一、杨忠不具有诉讼主体资格。涉案房屋的产权证是在陶淑芳名下，杨忠与陶淑芳并非法定的夫妻关系，不存在共有权人的情况。虽然杨忠诉陶淑芳确认合同无效事案件中，法院判决陶淑芳与杨顺山签订的房屋买卖合同无效，但并不意味着杨忠就是房屋的权利人；二、郑亚志于2010年3月初左右，经他人介绍，多次看房后，与陶淑芳达成买卖其名下房屋的意向。2011年3月11日，郑亚志与陶淑芳在敦化市政务大厅签订了房屋买卖协议，在房产局受理过户申请材料后，将购房款交予陶淑芳。郑亚志购买陶淑芳名下房屋是双方真实意思表示，不存在无效或可撤销的情形，符合相关法律规定。郑亚志与陶淑芳没有任何亲属、朋友等利害关系，通过朋友知道陶淑芳要卖房的消息，涉案房屋所有权证上明确写明所有权人为陶淑芳，没有共有人，陶淑芳的户口本上又明确写明未婚，且房屋登记具有公信效力，买方对此应该信赖，郑亚志是在被告敦化市房产管理局受理了房屋变更登记手续后才交付了该房屋的房款。郑亚志实际支付了房款是54000元，但为了少交点税，在房屋买卖协议中写了49500元。被告将涉案房屋已依法转移登记在郑亚志名下，郑亚志取得了涉案房屋的所有权。故请求法院判决确认将涉案房屋所有权属于郑亚志。
第三人郑亚志向本院提供证据材料：
1.陶淑芳房屋产权证一份，证明涉案房屋所有权人是陶淑芳，原告杨忠不具备诉讼主体资格；
2.陶淑芳与郑亚志签订的房地产转让合同，证明涉案房屋是陶淑芳与郑亚志的真实意思表示，房屋进行了转移登记，房屋没有其他共有权人；
3.陶淑芳与郑亚志签订的房屋买卖合同一份，证明陶淑芳保证自己对房屋拥有全部的权利，郑亚志相信陶淑芳有充分的权利处分涉案房屋；
4.申请书、宋宝林房权证、房地产转让合同，证明郑亚志与陶淑芳交易价格符合2010年购房的市场价格；
5.敦化鸿德房地产开发有限公司团购购房协议书和敦化市旭达房地产有限责任公司出具的证明各一份，证明2010年新楼的交易价格是2700元左右，不存在涉案房屋2010年的市场价格14万元的事实；
6.吉林省政府非税收入通用票据和税收通用完税证复印件各一份，财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知四份，证明郑亚志履行了房屋登记过户手续时缴纳了相关的税费，其交易价格符合法律规定；
7.（2011）敦刑初字第82号刑事判决书和医疗鉴定表各一份，证明因涉案房屋的房照的事由与王继明发生口角，王俊峰（系王继明之儿子）将郑亚志的丈夫马英打伤的事实；
8.茅文杰和隋伟立的证实材料，证明1999年郑亚慧入住其房至今未请过保姆，杨忠所述不属实；
9.敦化恒源房地产估价事务所有限责任公司出具的说明一份，证明敦化市胜利蛸球城委二组市政家司楼（23-64-27）在2010年初的市场价格约为1500元/㎡左右；
10.证人马英的证言，证明涉案房屋是通过吴宝忠介绍购买的，证人买房之前看过涉案房屋三次的事实；
11.证人郑亚慧的证言，证明郑亚慧替郑亚志看过涉案房子且其家里没有雇佣保姆的事实；
12.证人孙立霞的证言，证明敦化恒源房地产估价事务所有限责任公司出具价格证明是根据市场法，得出2010年初涉案房屋的市场价格是1500左右，计算公式为1057.15元×1.2×1.2＝1523元，是评估估计的最高价格，其中1057.15元是涉案房屋同一栋楼转移登记时每平方米的价格，1.2是市场价格调整系数，1.2是受征收环境因素调整系数；
13.证人吴宝忠的证言，证明吴宝忠通过其邻居李燕知道，陶淑芳因自己的儿子眼睛不好，急需用钱，以55000元的价格卖涉案房屋，吴宝忠介绍马英购买了涉案房屋，并带着马英和陶淑芳儿子一起去看了该房屋的结构和位置的事实。
第三人陶淑芳未向本院提供证据材料。
本院依职权调取了以下证据：（2011）敦民初字第602号卷宗第22页，敦化市人民法院于2011年6月15日对杨顺山作的调查笔录、安图县人民法院于2014年5月29日对孙世国作的调查笔录，证明杨忠在本案中有原告主体资格，可以对被告作出的转移登记行为提起行政诉讼。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：第三人陶淑芳未出庭参加诉讼，视为对质证权利的放弃。被告提供的证据1,原告及第三人对真实性和证明内容均无异议，且取得程序和收集方法合法，本院予以采信；被告提供的证据2，第三人无异议，原告对陶淑芳与杨顺山签订的房屋买卖协议书的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，本院认为协议书已被敦化市人民法院民事判决确认为无效合同，故对该证据的协议书不予采信，其他证据的真实性予以采信；被告提供的证据3,第三人无异议，原告对真实性无异议，对合法性有异议，本院认为被告对陶淑芳与郑亚志办理的转移登记时，依照法定程序进行登记，且交易双方当事人到被告处签字办理了过户手续，故本院对此证据予以采信。原告提供的证据6,被告及第三人无异议，本院认为，该证据其来源合法，故本院对此证据予以采信；原告提供的证据1，被告及第三人提出异议认为该证据与原告杨忠无关，本院认为该证据是生效的判决书，且与本案有关联性，故本院对此证据予以采信；原告提供的证据2、4、5，被告及第三人提出异议认为该证据是房屋征收时价格，本院认为该证据是敦化市人民政府征收房屋时出具的指导价格，2011年、2012年政府征收房屋价格与涉案房屋买卖价格无关，故本院对此证据不予采信；原告提供的证据3,被告及第三人对真实性异议，故本院对此证据的真实性予以采信；原告提供的证据7-9,被告及第三人提出异议认为，证人证言不真实，郑亚慧家里没有请过保姆，本院认为，该证人证言证明的内容与本案无关联性，故本院对此证据不予采信。第三人郑亚志提供的证据1-5、7,被告无异议，原告对真实性无异议，本院对此证据的真实性予以采信；第三人郑亚志提供的证据6、9,12被告无异议，原告提出异议认为该证据不能证明当地的市场价格，本院认为该证据与原告提出的房屋价格评估报告的价格相互吻合，故本院对此证据予以采信；第三人郑亚志提供的证据8,被告无异议，原告提出异议认为证人没有出庭作证，不应采信该证据，本院认为该证据内容与本案无关联性，故本院对此证据不予采信；第三人郑亚志提出的证据10、11、13，被告无异议，原告提出异议认为证人马英与郑亚慧是第三人的亲属关系，证明力较低，对证人吴宝忠证言的真实性和合法性无异议，但证人不能证明陶淑芳与郑亚志具体的交易过程，本院认为证人证言中关于证明买房过程，证人证言之间事实清楚，且相互吻合，本院予以采信，证人郑亚慧的其他证明指向与本案无关联性，本院不予采信。本院依职权调取的证据，原告、被告及第三人无异议，故本院予以采信。
本院经当事人的陈述及庭审质证采信的证据，综合认定如下事实：
1988年6月16日，案外人杨顺山与孙世国签订房屋买卖协议，将位于敦化市胜利街环城委2组，面积45平方米的房屋卖给孙世国。1992年12月14日，敦化市人民政府将原有房照作废之后重新换发了新房照，所有权人仍为杨顺山，产权证号为吉房执城字第16号。1995年5月15日，案外人孙世国与原告杨忠签订了房屋买卖协议，将涉案房屋卖给了原告杨忠，但杨忠未申请办理房屋产权转移登记。原告杨忠与第三人陶淑芳于1996年开始同居生活至2002年年末。2002年2月21日，陶淑芳向被告申请颁发房屋产权证，被告根据陶淑芳提供的杨顺山与陶淑芳的《协议书》、原产权单位敦化市天域市政工程有限责任公司出具的证明、崔光浩的担保书、房屋评估计算、房屋成新程度评定表、登记表、中华人民共和国契税完税证、审批表、陶淑芳身份证明、房屋所有权登记表等材料，为第三人陶淑芳颁发了敦房权证城字第0030253号房屋所有权证。2010年3月11日，陶淑芳与郑亚志签订了房屋买卖合同，以49500元的价格将涉案房屋卖给了第三人郑亚志。同日，双方向被告申请房屋所有权转移登记申请，被告根据陶淑芳提供的其本人名下的敦房权证城字第30253号房屋所有权证、税费收据凭证、陶淑芳与郑亚志的身份证复印件、房地产转让合同、房屋所有权登记审批表等材料，为郑亚志颁发了敦房权证城字第FQ00111036号房屋所有权证。2011年3月16日，原告杨忠向敦化市人民法院起诉，请求确认杨顺山与陶淑芳签订的房屋买卖协议无效，敦化市人民法院判决确认杨顺山与陶淑芳于1995年8月18日签订的协议书无效，该判决已生效。2012年10月8日，原告杨忠向敦化市人民法院提起了行政诉讼，请求法院判决撤销被告敦化市房产管理局作出的陶淑芳与郑亚志之间产权变更登记行为，确认杨顺山与陶淑芳产权变更登记行为违法。敦化市人民法院经审理后作出如下判决：一、确认被告敦化市房产管理局为第三人陶淑芳核发敦房权证城字第0030253号房屋所有权证行政行为违法；二、驳回原告请求撤销第三人郑亚志房屋所有权证的诉讼请求。原告杨忠不服提起上诉，二审法院认为，原审认定事实不清，程序违法，裁定：一、撤销敦化市人民法院（2012）敦行初字第15号行政判决；二、发回敦化市人民法院重审。重审过程中，原告杨忠提出申请要求敦化市人民法院回避，敦化市人民法院以案件需要指定管辖为由，报请延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年2月21日作出（2014）延中行辖字第1号行政裁定书，指定本院审理该案。
本院认为，依照《房屋登记办法》第四条规定，被告敦化市房产管理局负责本行政区域内房屋权属登记管理工作，具有房屋登记的行政职能。本案中，被告作出的房屋登记行政行为依据的基础是房屋买卖关系，故第三人郑亚志要求在本案中合并审理对房屋所有权确认纠纷，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当受理”之规定，杨忠作为原房屋权利人具有原告主体资格，被告及第三人郑亚志提出原告不具有主体资格，无法律依据，不予支持。《城市房地产管理条例》第七条第三款规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”，该法律条款规定的既是房屋转让双方当事人的义务，也是房产管理部门进行房产转移登记审查的程序。本案中，第一次转移登记时，被告在原产权人杨顺山未到场的情况下，以担保人担保、陶淑芳提供的买卖协议等材料，即为陶淑芳颁发敦房权证城字第30253号房屋所有权证，属程序违法，且第一次转移登记时陶淑芳与杨顺山签订的买卖协议，已被敦化市人民法院（2011）敦民初字第602号民事判决确认为无效，第一次转移登记行为失去了登记的事实基础。被告根据陶淑芳提供的虚假材料作出的涉案房屋转移登记行为无事实依据，转移登记结果错误，应予以撤销，但鉴于该房屋又转移登记至郑亚志名下，被诉转移登记行为不具有可撤销内容，故应确认其违法。根据《物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”之规定，善意取得是指受让人以房屋所有权转移为目的，善意、对价受让房屋，即使出让人无权处分，受让人仍取得其所有权。第三人郑亚志受让涉案房屋时支付了合理的价款，并依照法定程序办理了房屋登记，且陶淑芳与郑亚志办理房屋转移登记时，陶淑芳出具了其名下的房屋产权证，郑亚志不知陶淑芳是无处分权人，受让涉案房屋时是善意的，符合善意取得的构成要件。虽然原告杨忠提出陶淑芳与郑亚志恶意串通，买卖房屋价款低于市场价值，不是善意取得，但是经房屋评估机构鉴定，该房屋价格为49500元，与当时的市场价值相当，且未能提供证据证明陶淑芳与郑亚志恶意串通，故原告的主张，本院不予支持，该鉴定费1500元，由原告自行承担。第三人郑亚志善意取得了涉案房屋，被告为其颁发房屋产权证程序合法，原告要求撤销被告作出的陶淑芳与郑亚志之间房屋产权转移登记行为，与法无据，不予支持。依照《物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第六十九条、第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：
一、确认被告敦化市房产管理局为第三人陶淑芳颁发敦房权证城字第0030253号房屋所权证行政行为违法；
二、驳回原告杨忠的其他诉讼请求；
三、确认坐落于敦化市胜利街环城委2组、面积为45平方米、产权证号为敦房权证城字第FQ00111036号的房屋归第三人郑亚志所有。
行政诉讼案件受理费50元，由被告敦化市房产管理局负担；民事部分案件受理费100元，公告费1200元，鉴定费1500元，合计2800元由原告杨忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 朴秀兰
审判员 奇贞花
审判员 朱英姬
二〇一五年五月十八日
书记员 刘 洋
