吉林市船营区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）船行初字第14号
原告夏秀英，女，住吉林省桦甸市。
委托代理人薛珊珊，女。
被告桦甸市人民政府，住所地桦甸市人民路201号。
法定代表人夏茂军，市长。
委托代理人刘忠联，桦甸市房屋征收经办中心法制监察科科长。
委托代理人秦小飞，吉林大龙律师事务所律师。
原告夏秀英诉被告桦甸市人民政府房屋征收行政补偿纠纷一案，原告夏秀英向吉林市中级人民法院提起行政诉讼，吉林市中级人民法院于2015年4月27日作出（2015）吉中行初字第14号行政裁定书，将该案交由本院审理。本院于2015年5月11日受理后，向被告桦甸市人民政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2015年10月9日公开开庭审理了本案，原告夏秀英及其委托代理人薛珊珊，被告桦甸市人民政府的委托代理人刘忠联、秦小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告桦甸市人民政府于2015年1月26日对原告夏秀英作出《关于对夏秀英房屋征收补偿决定》（桦政房征补[2015]09号），征收补偿决定主要内容：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。（一）被征收人选择货币补偿：对被征收人三处房屋合计补偿1,262,842.00元，附属物补偿51,594.00元，搬迁补助费3,000.00元,停产停业经济补偿费30,308.00元，以上合计1,347,744.00元。在被征收人和第三人搬迁之日起3日内给予结算。（二）被征收人选择房屋产权调换：安置地点在征收范围内，产权调换为期房三处，面积用途分别为：240平方米用途为办公、91.20平方米用途为车库、54.40平方米用途为仓库（以竣工测绘建筑面积为准），原面积部分不交结构差价；不同建筑结构或增加面积部分，房屋征收部门与被征收人相互结算差价，预计安置时间以回迁公告为准,自行过渡；另对被征收人附属物补偿51,594.00元，搬迁补助费3,000.00元，停产停业经济补偿自被征收房屋腾出之日起到产权调换房屋交付之日止，向被征收人每月支付被征收房屋补偿金额0.8%的停产停业经济补偿费，过渡期限延长的，自逾期之月起向被征收人每月支付被征收房屋补偿金额1.2%的停产停业经济补偿费。（三）房屋征收部门按照被征收人选择的方式进行补偿。（四）搬迁期限：被征收人和第三人应自房屋征收补偿决定送达之日起十五日内搬迁。
原告夏秀英诉称，动迁办最早找我是在2014年的大概10月份，当时动迁办的王丽娟等三人找到我，说我的办公房、车库、仓库要动迁，问我要调换房屋还是要钱，我回答要260万，她们也没说同意不同意，就是说回去商量商量，同时让我开房屋的产权证明给她们送去，后来我开出后给她们送去的。之后过了一段时间，也是在2014年10月底，11月左右，动迁办来找我，让我去房屋那，他们在房屋、车库、仓库那测量，之后让我签字，日期是当天日期，当时还有录像的。2015年春节前动迁办给我送的评估报告，送完他们也没说什么。之后大概腊月二十几，2015年2月十几号，我从外地回家后，我小妹将在我家德胜委3组住宅门口发现的桦甸市人民政府作出的桦政房征补[2015]09号《关于对夏秀英房屋征收补偿决定》给我的，该决定书的送达动迁办没有告知我。桦甸市人民政府作出的房屋征收补偿决定有如下违法之处：首先，决定作出之前桦甸市人民政府没有对征收补偿方案进行论证并予以公布，没有征求公众意见，剥夺了大多数人的知情权和表达意见的权利；第二、桦甸市人民政府作出的征收决定没有及时公告，我们没有看见或者知道该公告，没有达到公告上相关权利人知道的目的；第三、对本案争议的调查结果没有向我公布；第四、动迁办送达的《住宅房屋征收补偿估价分户报告》所体现的对房屋的评估事宜我毫不知情，侵犯了我的评估机构的选择权。时间上，动迁办最早接触我是在2014年10月份，而该评估报告的提出日期为2012年3月7日，作业日期是2012年2月17日至2012年3月7日。关于吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司的选择上，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，没有与我协商，这一点从评估时间上也可以看出，当时动迁办根本没有找我，我不知情，更谈不上协商不成要通过多数决定、随机选定的方式确定了；第五、《住宅房屋征收补偿估价分户报告》不应作为认定补偿价格的依据，该评估报告的程序违法，评估报告对办公房、车库、仓房估价分别为3,568.00元/平方米、2,736.00元/平方米、2,886.00元/平方米，明显低于市场价格，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款关于“对被征收房屋的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋房地产的市场价格”的规定。评估报告的估价时点是2012年1月20日，征收补偿决定作出的时间是2015年1月26日，时间经过了2年，评估结果根本体现不出被征收房屋的市场价格。综上，由于桦甸市人民政府作出的桦政房征补[2015]09号《关于夏秀英房屋征收补偿决定》违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十三条、第十九条、第二十条等法律规定，故请求人民法院依法撤销该决定，维护原告的合法权益。
原告夏秀英为证实其主张，向本院提供如下证据：1、2012年3月7日吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司作出的住宅房屋征收补偿估价分户报告（吉天晟房征收评字[2012]第1号）；2、吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司作出的房屋征收附属物补偿估价结果明细单（吉天晟房征收评字[2012]第1号），证据1、2证明房屋征收评估不合理，房屋用途是商用，不是住宅，被告提供的评估报告与送达给原告的评估报告不一致，报告没有交代权利，证据2的评估声明第二条说的各方当事人共同到场测绘与被告所提供证据22中的“说明”内容不一致；3、2011年8月11日矿贸公司知青与吉林省电力有限公司吉林供电公司签订的低压供用电合同，证明被征收房子是商业用途；4、日晖供热取暖费收据，证明房子是集中供热，还有接口费，补偿不合理；5、2015年1月26日桦甸市人民政府作出的《关于对夏秀英房屋征收补偿决定》（桦政房征补[2015]09号），证明补偿价格不合理。经庭审质证，被告对原告证据1-5的真实性无异议，认为分户报告和明细单是由评估机构委托被告送达的，没有评估声明需要到评估机构去调查，证据3、4与本案没有关联性。
被告桦甸市人民政府辩称，答辩人对夏秀英作出的桦政房征补[2015]第09号房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。一、房屋征收程序合法。房屋征收部门按照相关规定办理了房屋征收各项手续，制定了详细的征收补偿方案，市政府召开专题会议论证，房屋征收补偿方案在征收范围张贴进行公示，公开征求被征收人意见，经广泛征求意见，该区域涉及被征收人740户，同意征收补偿方案的为610户，占82.43%的比例同意征收补偿方案，根据规定超过50%以上住户同意则不需要召开听证会。桦甸市人民政府于2012年1月20日作出征收决定，并于同日在征收区域内进行了公告，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定。原告在2012年至2013年商谈中始终未能提供出有效的房屋产权证明，所以先期未向其送达房屋评估报告。原告在2014年8月提供房屋抵账转让证明后，征收工作人员才正式按征收程序与其协商征收事宜。二、房屋征收评估机构选定合法。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。该地块在与被征收人协商中没能选定出评估机构，最后采取抽签方式选定了具有二级资质的吉林天晟房地产评估咨询有限公司，现场由公证处和街道社区工作人员见证，选定评估机构程序合法。三、房屋评估价格合理。征收条例第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”吉林天晟房地产评估咨询有限公司是具有二级资质的评估机构，由其按照房屋征收评估办法评估确定房屋价值，是符合相关规定的，评估报告作业日期虽然是2012年3月，但评估机构对房地产市场通过调研说明我市近几年房地产市场价格是稳定的，在2015年环比略有下降，原评估价格不宜调整，原评估报告继续有效，所以该评估价格是合理的。综上，桦甸市人民政府对原告所作出的房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予支持，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告桦甸市人民政府于2015年5月25日向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：1、2011年5月4日桦甸市人民政府作出的《关于调整2011年度国民经济和社会发展计划的请示》（桦政请[2011]16号）；2、2011年5月11日桦甸市人大常委会作出的《关于批准市政府将棚户区（危旧房）改造项目列入桦甸市2011年国民经济和社会发展计划的决定》（桦人常发[2011]8号）；3、2011年5月20日桦甸市发展和改革局作出的《关于下达桦甸市2011年第一批次棚户区（危旧房）改造项目房屋征收计划的通知》（桦发改发[2011]143号）；4、2011年4月28日桦甸市人民政府常务会议纪要；5、2011年10月28日吉林省国土资源厅作出的《关于桦甸市人民政府2011年第4批次农用地转用和土地征收的批复》（吉国土资耕函[2011]660号）；6、2011年6月14日桦甸市城市建设规划处出具的《关于棚户区（危旧房）改造项目符合城市总体规划要求的证明》；7、2011年6月14日桦甸市国土资源局出具的《关于棚户区（危旧房）改造项目符合土地利用总体规划要求的证明》；8、桦甸市城市棚户区改造工作领导小组办公室填发的棚户区（危旧房）改造项目批准书；9、房屋权属公示照片；10、征收项目社会稳定风险评估报告；11、2011年12月15日桦甸市人民政府研究棚户区（危旧房）改造房屋征收事宜专题会议纪要（[2011]43号）；12、征收补偿方案及公示照片；13、补偿资金存储证明；14、选择评估机构的公告及照片；15、关于公布《棚户区（危旧房）改造工程房屋征收补偿方案》征求意见情况及修改情况的公告及公示照片；16、旧城改造征收范围平面图；17、2012年1月20日桦甸市人民政府作出的桦市征（2012）01号房屋征收决定；18、桦甸市人民政府作出的桦市征公字（2012）01号房屋征收决定公告及公示照片；19、2012年2月15日随机抽取评估机构会议签到簿、选定评估机构现场照片及分户评估结果公示照片，证据1-19用以证明房屋征收机构按照房屋征收法规规定依法办理了房屋征收项目的各项手续，并按照法定的程序在征收区域内进行了公告、公示，按照规定程序选定了评估机构，并将分户评估结果进行公示；20、吉林圆方机械有限责任公司名下坐落于桦甸市启新街的三处私有房屋的所有权证复印件、吉林圆方机械集团有限公司于2014年8月20日出具的房屋产权证明；21、2012年3月7日吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司出具的吉天晟房证收评字[2012]第1号住宅房屋征收补偿估价分户报告、房屋征收附属物补偿估价结果明细单、送达回执及照片；22、工作人员杨广生于2012年6月3日出具的证明，2012年9月5日、2013年8月25日、2014年8月20日、2014年12月9日的征收谈话记录，房屋征收补偿方式情况表，证据20-22证明被征收人的房屋位置、用途和面积，对房屋、附属物及装修等进行了评估作价，在征收过程中进行了多次协商及被征收人提出的要求，双方未能达成安置补偿协议；23、2015年1月26日桦甸市人民政府作出的桦政房征补[2015]09号《关于夏秀英房屋征收补偿决定》及送达回证，证明对被征收人依法作出房屋征收补偿决定，并进行了送达。经庭审质证，原告对被告提供的上述证据质证认为，对证据1-13、17、18、20、23没有异议；证据14、15提供的文件和公告照片不一致；证据16征收范围图是后出的，审批手续是先出的，顺序倒置；证据19房地产估价合同上没有委托方签字和签约日期，对合同的真实性有异议，评估报告公示时间是2012年3月2日，但送达评估报告的时间是2014年末；证据21房屋评估分户报告与原告收到的评估报告不一致，原告收到的原件没有评估声明，明细单上评估声明第二条与被告所提供证据22的内容互相矛盾，评估报告的估价时点是2012年，征收补偿决定是2015年作出的，不能体现2015年的房屋市场价格；证据22的前两份谈话记录没有原告方签字，对其真实性有异议，对2014年8月20日谈话记录无异议，2014年12月9日的记录原告只认可第二页最后两行。
本院对各方当事人提供的证据认证如下：被告所提供的上述证据中，原告对部分证据的真实性提出异议，但没有提供相反证据证实异议成立，本院对被告所提供证据1-23的真实性予以确认。原告所提供证据1、2、5的真实性被告无异议，本院予以确认，原告证据3、4与本案不具有关联性，不予采信。
经审理查明，为了棚户区（危旧房）改造的需要，桦甸市人民政府拟对启新街东至延江路，西至春阳小区AB座小区，南至新安大街，北至大兴街地块范围内的房屋进行征收。 2011年4月28日，桦甸市人民政府常务召开会议，原则同意住房和城乡建设局《关于桦甸市棚户区（危旧房）改造项目房屋征收计划的汇报》。2011年5月4日，桦甸市人民政府作出《关于调整2011年度国民经济和社会发展计划的请示》（桦政请[2011]16号）确定了33个地块为2011年棚户区（危旧房）改造项目。2011年5月11日，桦甸市人大常委会作出《关于批准市政府将棚户区（危旧房）改造项目列入桦甸市2011年国民经济和社会发展计划的决定》（桦人常发[2011]8号），决定批准将棚户区（危旧房）改造项目列入桦甸市2011年国民经济和社会发展计划。2011年5月20日，桦甸市发展和改革局作出《关于下达桦甸市2011年第一批次棚户区（危旧房）改造项目房屋征收计划的通知》（桦发改发[2011]143号）。2011年6月14日，桦甸市城市建设规划处出具《关于棚户区（危旧房）改造项目符合城市总体规划要求的证明》。2011年6月14日，桦甸市国土资源局出具《关于棚户区（危旧房）改造项目符合土地利用总体规划要求的证明》。2011年10月28日，吉林省国土资源厅作出《关于桦甸市人民政府2011年第4批次农用地转用和土地征收的批复》（吉国土资耕函[2011]660号）。2011年12月13日，桦甸市人民政府对拟征收项目制作了《征收补偿方案》。2011年12月15日，桦甸市人民政府召开房屋征收补偿方案专题会议，[2011]43号会议纪要记载：经论证，征收项目的《房屋征收补偿方案》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他有关法律法规的规定。2012年1月13日，桦甸市人民政府公布了《棚户区（危旧房）改造工程房屋征收补偿方案》征求意见情况及修改情况的公告。2012年1月20日，桦甸市人民政府作出桦市征（2012）01号房屋征收决定，决定对启新街东至延江路，西至春阳小区AB座小区，南至新安大街，北至大兴街范围内的房屋进行征收，该地块国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。该征收决定于当日公告。2012年2月15日，住户代表抽签选择了吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司为评估机构。登记在吉林圆方机械有限责任公司名下的三处房屋坐落于桦甸市启新街，在征收范围内，丘(地)号1-26-88的房屋建筑面积240平方米，设计用途为办公；丘(地)号1-26-89的房屋建筑面积91.2平方米，设计用途为车库；丘（地）号1-26-90的房屋建筑面积54.4平方米，设计用途为仓库。吉林圆方机械集团有限公司于2014年8月20日出具“房屋产权证明”，证明以上三处房屋已于2005年抵账给胜利街道德胜委三组夏秀英。吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司以2012年1月20日为估价时点，对被征收房屋进行了评估，于2012年3月7日出具吉天晟房征收评字[2012]第1号住宅房屋征收补偿估价分户报告及房屋征收附属物补偿估价结果明细单，并于2014年12月9日向夏秀英送达。在夏秀英持有的“房屋征收附属物补偿估价结果明细单”中，吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司未注明评估声明。桦甸市房屋征收经办中心经与夏秀英协商，未能达成征收补偿安置协议。2015年1月26日，桦甸市人民政府作出桦政房征补[2015]09号《关于对夏秀英房屋征收补偿决定》，决定内容如下：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。（一）被征收人选择货币补偿：1、对被征收人三处房屋合计补偿：1,262,842.00元，附属物补偿：51,594.00元，搬迁补助费：3,000.00元；停产停业经济补偿费：自被征收房屋腾出之日起，一次性支付3个月的被征收房屋补偿金额的0.8%的停产停业经济补偿费，计30,308.00元，以上合计：1,347,744.00元。支付期限：在被征收人和第三人搬迁之日起3日内给予结算。（二）被征收人选择房屋产权调换：1、安置地点在征收范围内，产权调换为期房。产权调换房屋三处，面积用途分别为：240平方米用途为办公、91.20平方米用途为车库、54.40平方米用途为仓库（以竣工测绘建筑面积为准），原面积部分不交结构差价；不同建筑结构或增加面积部分，房屋征收部门与被征收人相互结算差价；预计安置时间以回迁公告为准。过渡方式：自行过渡。2、另对被征收人附属物补偿：51,594.00元；搬迁补助费：3,000.00元；停产停业经济补偿：自被征收房屋腾出之日起到产权调换房屋交付之日止，向被征收人每月支付被征收房屋补偿金额0.8%的停产停业经济补偿费；过渡期限延长的，自逾期之月起向被征收人每月支付被征收房屋补偿金额1.2%的停产停业经济补偿费。（三）房屋征收部门按照被征收人选择的方式进行补偿。（四）搬迁期限：被征收人和第三人应自房屋征收补偿决定送达之日起十五日内搬迁。原告夏秀英收到该补偿决定后不服，向本院提起诉讼，请求判决撤销桦甸市人民政府于2015年1月26日作出的桦政房征补[2015]09号《关于对夏秀英房屋征收补偿决定》。
本院认为，被告桦甸市人民政府是对桦甸市房屋征收补偿工作实施监督、管理的行政机关，具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。被告作出征收补偿决定时，确定货币补偿金额的最主要依据是评估机构出具的估价报告，但本案中被告用以确定补偿价格的估价报告存在严重瑕疵，不能作为征收补偿的有效证据使用。其一，被告向原告送达的住宅房屋征收补偿估价分户报告及房屋征收附属物补偿估价结果明细单中未向当事人交代可以对评估结果复核的权利，影响了被征收人复核权利的行使。其二，建设部1999年6月1日发布的《房地产估价规范》[建标（1999）48号文]附录Ａ《估价报告的规范格式》第Ａ.0.6（十三）项规定，“估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止；也可表达为多长年限，如一年”。本案估价报告的声明中只笼统表达为“估价报告的有效期为房屋征收实施期限（包括延长期）”，没有明确标明有效期限，不符合房地产估价规范。而且该报告于2012年3月份出具，2015年1月26日作出征收补偿决定时已时隔近3年，超出合理期限，可能损害被征收人的合法权益，不应再作为确定补偿金额的主要依据。虽然庭审中被告出示了吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司于2015年4月10日出具的“关于桦甸市房地产市场价格调研函”，用以证明桦甸市2012年的房地产市场价格高于2015年价格，但该书面材料系在被告作出征收补偿决定之后形成，不能作为证明被告行政行为具有合法性的依据。综上，被告所作征收补偿决定的主要事实依据不合法，依法应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
撤销被告桦甸市人民政府于2015年1月26日对原告夏秀英作出的桦政房征补[2015]09号《关于对夏秀英房屋征收补偿决定》。
案件受理费50.00元，由被告桦甸市人民政府负担，于本判决生效之日起五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 赵 欣
审 判 员 惠宪民
人民陪审员 姜 兴成
二0一五年十一月十七日
书 记 员 张雷
