吉林省四平市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014） 四行终字第30号
上诉人（原审被告）：四平市住房和城乡建设局。
法定代表人：刘同明，局长。
委托代理人：吉林公捷律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：四平市中兴经贸有限公司。(下简称经贸公司)
法定代表人：刘连贵，经理。
委托代理人：张广术，该公司法律顾问。
委托代理人：吉林大旭律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：四平市中兴房地产开发公司。（以下简称开发公司）
法定代表人：吴孝贵,经理。
委托代理人：吉林英城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高鸿宇，女，汉族，系四平欧森热工设备有限公司职工，现住吉林省四平市铁西区。
委托代理人：北京市君永律师事务所律师。
委托代理人：吉林吉鼎律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)高鸿宇诉上诉人(原审被告)四平市住房和城乡建设局、上诉人(原审第三人)四平市中兴经贸有限公司、上诉人(原审第三人)四平市中兴房地产开发有限公司撤销房屋登记一案，四平市铁西区人民法院于2014年8月4日作出（2014）西行初字第3号行政判决，原审被告四平市住房和城乡建设局、原审第三人四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四平市住房和城乡建设局的委托代理人王丹波，上诉人(原审第三人)四平市中兴经贸有限公司的委托代理人程志、张广术、上诉人(原审第三人)四平市中兴房地产开发有限公司的委托代理人朱凤涛，被上诉人(原审原告)高鸿宇的委托代理人孟凡全、赵德刚到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院审理查明: 第三人开发公司是1992年11月25日经四平市工商行政管理局登记设立的国有企业，该企业投资者为四平市中兴建筑公司。第三人经贸公司是1998年7月22日经四平市工商行政管理局注册成立的有限责任公司（股东及持股比例：刘连贵76.705%、刘连财12.468%，许少华10.827%）。
1994年8月29日四平市城乡建设委员会、四平市城市规划管理处批准四平市中兴大厦《四平市建设工程许可证》，该证载明：建设单位中兴开发公司；施工地点英雄大街东段南侧，仁兴街西侧进行；工程名称铁西商业城，建筑面积52242.48平方米，地上5层,地下1层，1栋，框架。1995年5月15日四平市城乡建设委员会、四平市城市规划管理处批准四平市中兴大厦《四平市建设用地规划许可证》（编号95023），该证载明：建设用地单位中兴开发公司，建设项目名称铁西商业城，用地性质公建用地，用地位置英雄大街南侧，邮电街至仁兴街，规划批准用地面积6400平方米。
1998年7月22日第三人经贸公司法定代表人刘连贵委托开发公司副经理付佳宾向被告（原四平市房产管理局）递交了《办理房屋确权申请书》、《房屋权属登记委托书》、《中兴大厦建筑用地规划平面位置图》、建设用地单位为中兴开发公司的《四平市建设用地规划许可证》及建设单位为中兴开发公司的《四平市建设工程许可证》，申请中兴大厦房屋初始确权登记。《办理房屋确权申请书》中载明：“我单位于九八年自建框架结构楼房，该房座落在铁西区英雄街20号，共七层，建筑面积39663.18平方米，产权属我单位自管房产”，产权性质为私有，权属明确，无任何争议，特申请办理确权登记，上述房屋产权申报情况属实，如有不实，我单位负法律责任。” 被告（原四平市房产管理局）于1998年7月23日为经贸公司颁发了四平市房权证四字第000093号房屋所有权证。该证记载：房屋所有权人四平市中兴经贸有限公司；房屋坐落铁西区英雄大街20号；结构钢混，1-7层；建筑面积39663.15平方米；产别股份制；设计用途营业。四平市中兴大厦于1998年5月开业。经贸公司在中兴大厦建成后，将中兴大厦部分面积分割出租、出售和抵债多个第三人。
开发公司在1996年至1997年在中国建设银行四平市中心支行及其所属机构借款本金5000余万元，签订了多个《借款合同》，《借款合同》中的借款用途分别载明“建房”或“购买材料”等。1999年9月9日，中国建设银行四平市中心支行、四平市中兴房地产开发公司、四平市中兴经贸有限公司三方签订《协议书》，约定以经贸公司的中兴大厦中没有出售和抵债的10131.18平方米的房屋抵押给中国建设银行四平市中心支行。
中国建设银行四平市中心支行于2004年6月28日将该金融债权及其抵押权转让给中国信达资产管理公司长春办事处，此后又经4次不同债权主体转让，原告高鸿宇在2012年12月以公开拍卖的价格受让了本息1.5亿元的该债权，成为开发公司的债权人。现原告以被告（原四平市房产管理局）为第三人经贸公司作出的初始权属登记行为侵害了其合法权益为由向本院提起行政诉讼，请求确认被告四平市住房和城乡建设局的合并单位原四平市房产管理局于1998年7月23日作出的为经贸公司颁发四平市房权证四字第000093号房屋所有权证书的房权登记行为违法；撤销被告四平市住房和城乡建设局的合并单位原四平市房产管理局于1998年7月23日作出的为经贸公司颁发四平市房权证四字第000093号房屋所有权证的房权登记行为（撤销四平市房权证四字第000093号房屋所有权证）；责令被告四平市住房和城乡建设局重新作出房屋权属登记具体行政行为，即：确认开发公司为中兴大厦39663.15平方米房屋所有人的房屋权属登记具体行政行为（重新发证登记）；并由被告承担本案诉讼费。
原审法院认为，被告作为房屋行政主管部门，办理房屋权属登记是其法定职责之一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《吉林省城市房产管理若干规定》等相关法律规定，被告在进行房屋权属登记时应认真履行审核义务，对权属来源清楚、证件齐全、提交的材料记载的主体相同，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划许可相同，申请登记的内容与有关材料相同，审查核实无误的才应当依法核准登记并颁发房屋权属证书。
1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。吉林省第八届人民代表大会常务委员会通过并于1997年12月19日公布施行的《吉林省城市房产管理若干规定》第九条规定“新建房屋，权利人应当自交付使用之日起90日内申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：（一）申请书；（二）土地使用权证；（三）建设用地规划许可证；（四）建设项目批准文件；（五）建设工程规划许可证；（六）施工许可证；（七）房屋竣工验收资料。房产行政主管部门审核，对符合规定的，应当自受理之日起30日内予以初始登记，并颁发房屋权属证书”；第十六条规定“有下列情形之一的，房产行政主管部门应当自受理之日起30日内作出不予登记的决定，并且通知申请人：……（二）不能提供有效的房屋权属证明的……”。1998年1月1日起施行的建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十条第一款二项规定“权属审核”。第十一条第一款规定“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”。第十六条第一款规定“新建的房屋，申请人……，并应当提交用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。第二十七条规定“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记……”。
本案被告（原四平市房产管理局）在办理该房屋权属登记时，依据申请人经贸公司提供的《房屋权属登记委托书》、《中兴大厦建筑用地规划平面位置图》和内容不真实且与实际不符的《办理房屋确权申请书》，以及房屋建设档案中建设用地单位是开发公司的《四平市建设用地规划许可证》（编号95023），建设单位是开发公司的《四平市建设工程许可证》，为经贸公司进行了房屋权属初始登记，并颁发了所有权人为四平市中兴经贸有限公司的四平市房权证四字第000093号房屋所有权证，上述材料中的两个许可证只能作为开发公司申请办理房屋所有权登记的依据，而不能作为经贸公司办理房屋所有权登记的依据，该房屋登记行为违反了相关法律、法规和规章的规定，程序违法，事实不清，证据不足。一、程序问题：（一）房屋建设审批手续上开发建设单位的名称是开发公司与申请人经贸公司名称不一致；（二）申请人经贸公司未提交用地证明文件或土地使用权证；（三）申请人未提供房屋竣工验收资料。二、事实不清：被告在对房屋所有权主体的确认登记上亦未严格审查核实：（一）申请人经贸公司在设立当天1998年7月22日就以中兴大厦系“九八年自建”为由向被告申请房屋所有权确权登记，这与产权来源客观事实不符；（二）在本案庭审中经贸公司和开发公司均辩称是刘连贵个人投资，借用了开发公司的资质建设的中兴大厦，但没有证据证明，并且这与经贸公司在向被告申请的《办理房屋确权申请书》中的“自建”的内容亦相互矛盾，从各方提交的证据中可以看出，房屋建设审批手续上的用地单位和开发建设单位的名称均是开发公司，房屋确权登记所有权人却是经贸公司，被告作为房屋登记主管部门对该房屋权属登记没有履行法律规定的对权属主体“核实”义务以及权利与权利来源证明文件相一致的审查义务，严重违法。
第三人经贸公司提交的裁定书、调解书或通知等证据材料中，其中包括复印件，即使都是有效证据，上述证据亦均是给付之诉的给付裁定或调解等法律文书，并不是当事人之间因争议房屋所有权纠纷提出的确认之诉，也不是法院对房屋权属问题作出的确权判决，因此，不能由此证明被告作出的房权证四字第000093号房屋初始登记的具体行政行为的合法性与正确性。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”; 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”。原告高鸿字于2012年12月受让原中国建设银行四平市中心支行的债权，是该房屋建设批准文件所载明的建设用地单位和建设单位开发公司的债权人，是1999年9月9日“三方协议”中约定的中兴大厦10131. 18平方米抵押房屋的抵押权继受人，与本案被告的房屋登记行为有利害关系，其认为被告(原四平市房产管理局)对本案第三人经贸公司进行的房屋权属初始登记，并于1998年7月23日为经贸公司颁发的四平市房权证四字第000093号房屋所有权证的行为，侵害了其合法债权的实现权，有权以原告资格提起诉讼，故原告主体适格。
《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第二款规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”；第四十二条规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”。由于被告（原四平市房产管理局）房屋权属违法登记的行政行为一直处于持续状态，因此原告高鸿宇在受让债权后构成该房屋登记具体行政行为的相对人，利害关系人，其在2年内向人民法院提起行政诉讼符合法律规定，原告的诉讼请求没有超过法律规定的起诉期限。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。
鉴于在中兴大厦建成后，经贸公司已经将中兴大厦部分面积（不含本案抵押面积）分割出售和抵债多个善意第三人的实际情况，为了维护公民、法人和善意第三人的合法权益，为了保障民事财产流转的安全稳定性和社会稳定，维护法治并纠正违法行为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第2目、第3目，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条、第四十二条、第五十六条第（四）项、第五十九条第(一)项以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条、第十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行）第六十条第二款，《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行的建设部第57号令）第六条、第十条第一款第（二）项、 第十六条，《吉林省城市房产管理若干规定》（吉林省第八届人民代表大会常务委员会通过并于1997年12月19日公布施行）第九条之规定，判决如下：
一、被告四平市住房和城乡建设局作出的四平市房权证四字第000093号产权登记行为违法。
二、撤销被告四平市住房和城乡建设局作出的四平市房权证四字第000093号房屋所有权证中10131.18平方米房屋面积的产权登记（以他项权证号000233房屋他项权利登记台账抵押手续中抵押登记给中国建设银行四平市中心支行的房屋的地址、位置、面积及其附件图纸四至为准）。
三、责令被告四平市住房和城乡建设局于本判决生效之日起30日内对本判决书主文第二项判决撤销的10131.18平方米房屋面积重新作出房屋行政登记。
四、驳回原告高鸿宇的其他诉讼请求。
案件受理费50.00元由被告四平市住房和城乡建设局负担。
上诉人(原审被告)四平市住房和城乡建设局上诉称，原审判决认定上诉人作出的本案房屋所有权登记行为违法，并撤销其中的部分房屋面积的产权登记，认定事实与适用法律错误。1、原审判决认定被上诉人为适格原告，系适用法律错误。被上诉人既不是本案房屋产权登记的申请人。亦是没有对涉案房屋主张所有权，原审仅以被上诉人系第三人与四平建设银行签订的“三方协议”1万余平方米房屋抵押权的继受人为由，认定被上诉人与本案有利害关系，进而认定被上诉人系本案法人适格原告，系对行，政诉讼法第二条及相关司法解释关于行政诉讼原告主体资格相关规定的扩大解释。2、原审判决认为上诉人办理的房屋所有权登记，程序违法，事实不清，证据不足，与本案事实不符。《吉林省城市房屋管理若干规定》第七条第二款规定:“房屋权属登记由权利人(申请人)申请”；第九条规定:“新建的房屋，权利人应当自交付使用之日起90日内申请房屋所有权初始登记”。本案，申请办理房屋所有权登记的申请人是第三人四平市中兴经贸有限公司，而四平市中兴房地产开发公司没有提出登记申请，而且，在原审庭审中四平市中兴房地产开发公司也认可本案房屋的产权人系中兴经贸公司，这说明，上诉人关于本案房屋所有权人的登记与实际权利人是一致的，不存在错误登记的事实。3、原审判决责令上诉人对涉案房屋中1万余平方米的房屋面积重新作出房屋行政登记，没有法律依据。根据《房屋登记办法》第七条、第十一条的规定，房屋登记应当由申请人向房屋登记机构提出申请，没有申请人的申请，上诉人无法自行对房屋的所有权作出登记。综上，本案房屋登记至今已逾十五年，期间从未有人提出过异议，现被上诉人以该房屋登记影响其实现债权为由提起本案行政诉讼，原审判决确认其原告诉讼主体资格、支持其诉讼请求，系错判，对上诉人的房屋登记工作造成极大影响，请二审法院依法纠正，撤销判决，依法改判，驳回被上诉人的起诉，维持上诉人作出的四平市房权证四字第000093号房屋所有权登记。
上诉人四平市中兴房地产开发公司上诉称:请求依法撤销四平市铁西区人民法院作出的(2014)西行初字第3号判决，并驳回被上诉人高鸿宇的诉讼请求。一、四平市住房和城乡建设局为中兴公司颁发的四平市房权证四字第000093号房屋所有权证书完全合法。1、本案所争的房屋是中兴经贸公司的法定代表人刘连贵借用四平市中兴开发公司的资质于1994年开发建设的，相关手续当然也是用中兴开发公司的名义办理，但实际上该房屋并不是中兴公司投资所建，房屋建成后，刘连贵出资成立了中兴经贸公司，故将该房屋产权登记在中兴经贸公司的名下，这一事实中兴房地产公司、刘连贵、中兴经贸有限公司三方均异议，四平市住房和城乡建设局依申请为中兴经贸公司颁发的四平市房权证四第000093号房屋所有权证书完全合法。2、本案所称的房屋于1995年即建成，而原告所称的中兴房地产开发公司向四平建设银行的贷款为1995、1997年所贷，与建设本案房屋用款没有任何关系。3、中兴大厦历来就是中兴经贸公司的财产，各级法院生效的判决认定本案所称的房屋为中兴经贸公司所有。中兴经贸公司已将其中的部分面积出售给百余人，其余面积也都出租给业户使用，如今法院判决四平市住房和城乡建设局作出的四平市房权证四字第000093号产权登记违法，并撤销其中的10013.18平方米房屋的产权登记，这无疑宣告中兴经贸公司无权出售、出租中兴的面积。这不但与生效的判决认定的事实相矛盾，而且还会产生连锁反应，导致社会动荡。4、被上诉人在四平市中级人民法院起诉中兴经贸公司及开发公司时，一直认为中兴大厦的房屋面积为中兴经贸公司所有，并主张抵押有效，现在主张中兴大厦的面积不是中兴经贸公司所有，岂不是自相矛盾。所以四平市住房和城乡建设局为中兴经贸公司颁发的产权证书完全合法。二、被上诉人高鸿宇不具备起诉的诉讼主体资格，二审法院应驳回起诉。被上诉人高鸿宇是2012年通过债权转让方式取得对中兴房地产开发公司债权的债权人(事实上高鸿宇并不是真正持有对中兴开发公司的债权凭证)，原审被告四平市住房和城乡建设局为中兴经贸公司颁发的四平市房权证四字第000093号房屋所有权证书与被上诉人没有任何关系，更重要的是1998年原审被告为中兴经贸公司颁发房产证时，被上诉人连债权人都不是，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对行为不服的，可以提起行政诉讼。”第十三条 “有下列情形之一的公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼(一)被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；(二)与被诉的行政复议决定有法律上利害关系或者在复议程序中被追加为第三人的；(三)要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的；(四)与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的。”之规定，被告为中兴经贸公司颁发房屋产权证不涉及高鸿宇的上述情形，故其无权提起行政诉讼，其不具备原告主体资格。二审法院应驳回起诉。三、本案已过诉讼时效。本案的诉讼时效应从最原始的债权人四平建行起算，而不应从被上诉人受让债权时起算。《行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。本案假如四平市住房和城乡建设局为中兴经贸公司颁发的四平市房权证四字第000093号房屋所有权证书侵害了债权人四平建设银行的利益（实际上根本不存在侵害的问题），四平建行已早在1999年即应该知晓，而四平建行一直未提出诉讼，且经多次转让的债权受让人也不提出诉讼，现在由被上诉人提出诉讼显见已过诉讼时效。据此，恳请二审法院撤销原设判决，驳回被上诉人高鸿宇的诉讼请求。
上诉人 四平市中兴经贸有限公司上诉称:一、原审判决认定被上诉人具备主体资格错误。1、被上诉人高鸿宇充其量仅是2012年通过债权转让方式取得四平建行对中兴房地产开发公司债权的债权人(事实上高鸿宇并不真正持有对中兴开发公司的债权凭证)，而四平市住房和城乡建设局是1998年为上诉人颁发的房产证，时间远在高鸿宇受让债权之前，因此，颁发房产证的行为与高鸿宇没有任何关系。2、中兴大厦是上诉人的法定代表人刘连贵借用四平市中兴开发公司的资质于1994年开发建设的，并不是中兴开发公司投资所建，且于1995年即建成，而高鸿宇所称的中兴房地产开发公司向四平建设银行的贷款为1996、1997年所贷，与建设本案房屋用款没有任何关系。3、高鸿宇受让取得的只是四平建行对中兴开发公司的债权以及与债权相关的从权利，并未受让其他权利。假使原审被告为上诉人房屋登记的行为侵害了四平建行的权利，因四平建行未将提起行政诉讼的权利转让给高鸿宇，高鸿宇也无权提起行政诉讼。4、根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”第十三条“有下列情形之一的公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼(一)被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；(二)与被诉的行政复议决定有法律上利害关系或者在复议程序中被追加为第三人的；(三)要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的；(四)与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的。”之规定，高鸿宇的起诉不属于上述情形，故其不具备原告的诉讼主体资格，原审判决颠倒了发证与受让债权的时间关系，只看最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条，不看第十三条，错误的认为高鸿宇受让债权就包含提起行政诉讼的权利，是导致认定高鸿宇具备诉讼主体资格的本质所在。5、被上诉人高鸿宇原审中没有提供任何证据证明中兴房地产开发向四平建行的贷款用在了建设中兴大厦上，而上诉人却举证证明了中兴房地产开发公司1996年、1997年的贷款用在建设铁东商业城上面，而原审判决却还认为高鸿宇与房屋登记行为有厉害关系，显见是错误的。二、原审判决认定本案不超过诉讼时效错误。1、如果本案高鸿宇有资格提起行政诉讼，其行使的也是最初债权人四平建行的权利，而不是自身的权利。诉讼时效必须从四平建行知道或者应当知道原审被告为上诉人颁发房产证的时间起算，此时起诉显然已超过诉讼时效。2、原审判决认为原审被告为上诉人房屋违法登记的行为一直处于持续状态是极其错误的。3、根据《行政诉讼法》第三十九条和最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，本案假如原审被告颁发产权证书侵害了债权人四平建行的利益，其也早在1999年就应知晓，其一直没有提出诉讼，早已超过诉讼时效。三、原审判决认定上诉人没有证据证明中兴大厦是刘连贵个人投资，借用中兴开发公司的资质所建，原审被告未尽审查义务错误。1、刘连贵个人投资借用中兴开发公司的资质建设中兴大厦这一事实，刘连贵无异议，中兴开发公司无异议，上诉人无需举证。2、刘连贵作为上诉人的法定代表人、大股东，将自己投资所建的中兴大厦以公司自建的形式登记在上诉人名下，刘连贵本人认可，完全合法，不存在任何矛盾。3、既然是借用中兴开发公司的资质建设中兴大厦，审批手续自然要用中兴开发公司的名义办理，不能说明原审被告未尽审查义务。四、被上诉人高鸿宇在四平市中级人民法院起诉上诉人的民事案件，一直主张房屋为上诉人所有，抵押有效。这就说明原审被告为上诉人颁发的房屋产权证书是正确的。五、原审被告为上诉人的房屋进行登记并颁发产权证是一个整体行为，原审法院不能做出部分撤销的判决。六、原审判决第三项责令原审被告对撤销房产证的房屋面积重新作出房屋登记的行为是极其错误的。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
二审的焦点问题是:1、关于原审原告诉讼主体资格问题2、关于原审原告诉讼期限问题3、行政机关产权登记的合法性问题. 根据开庭审理双方的举证、质证结合一二审认定的事实，依据相关法律，本院综合评判如下:
一、关于被上诉人诉讼主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”; 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”。原审原告高鸿宇于2012年12月受让原中国建设银行四平市中心支行的债权，是该房屋建设批准文件所载明的建设用地单位和建设单位开发公司的债权人，是1999年9月9日“三方协议”中约定的中兴大厦10131. 18平方米抵押房屋的抵押权继受人。本案上诉人经贸公司以申请人的身份用上诉人房屋开发公司的土地使用权证及规划许可证进行了房屋权属初始登记，并于1998年7月23日取得了上诉人(原四平市房产管理局)为其颁发的四平市房权证四字第000093号房屋所有权证，至此，被上诉人与本案具体行政行为产生法律上的利害关系，影响了其合法债权的实现权，因此，被上诉人具备了诉讼主体资格。
二、关于上诉人起诉期限的问题。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第二款规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。上诉人(原四平市房产管理局)房屋权属登记的行政行为一经成立，其法律效力一直处于持续状态，被上诉人高鸿宇在受让债权后，因上诉人(原四平市房产管理局)作出房屋权属登记的行政行为使其债权不能得到实现，故而被上诉人对该行政行为存有争议，可在2年内向人民法院提起行政诉讼符合法律规定。因此本案虽然是由于受让债权而产生民事权利，同理，受此影响也可以产生行政诉权。依据最高人民法院法发﹝2009﹞54号《关于依法保护行政诉讼当事人诉权的意见》第二条“……要全面正确审查起诉期限，对于不属于起诉人自身原因超过起诉期限的，应当根据案件具体情况依法提供有效救济。”，原则上不属于被上诉人自身原因，其诉权应得到保护。但根据本案的具体情况，仍需对前一个权利人进行链接对其行政起诉期限“从知道或者应当知道”争议具体行政行为的内容时起算起诉期限进行证据审查认证。原借款人中国建设银行四平中心支行与贷款人中兴开发公司、担保人中兴经贸公司 “三方当事人”于1999年9月9日签订协议中共同自认的事实记载:四平市中兴房地产开发公司截止1999年4月末，在建行房地产信贷部贷款5375.4万元，目前已全部逾期，建行为了防范贷款风险，保全资产，决定让四平市中兴房地产开发公司用四平市中兴大厦的固定资产作为抵押。经甲乙双方协商同意用中兴经贸有限公司的10131.18平方米的面积抵押四平建设银行…。其余内容为操作方法和评估、折扣等计算方法等。该协议称借贷方为甲乙方，担保人为丙方。证明了债权人在该协议签订前已经发生的债权为5375.4万元，及签订担保合同的目的是防范风险的意思表示，其要求设立抵押合同的行为，显见是债权人采取防范风险的措施，相反亦证明了权利人没有意识到抵押物权的登记行对其债权的不良影响，更未了解该行政行为违反了法律禁止性规定。可认证为⑴、被诉行政机关作为房屋产权登记专门机构，其依申请为上诉人(原审第三人)中兴经贸公司颁发房屋产权证的行政行为，四平建设银行既不是行政行为的相对人，也无相关告知，难以证明其知情。⑵其利害关系人(二位原审第三人)主张和抗辩也未能举证证明借款人四平建设银行知情，也未能举证证明权利人具有“知道或者应当知道”的情形。据此，对本案原审第三人有关诉讼期限的诉辩意见本院不予采纳。
三、上诉人被诉房屋登记行政行为的合法性问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《吉林省城市房产管理若干规定》等相关法律规定，上诉人(原审被告原四平市房产管理局)作为行政机关，在受理本案房屋产权登记过程中，没有依法履行职责。 1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。吉林省第八届人民代表大会常务委员会通过并于1997年12月19日公布施行的《吉林省城市房产管理若干规定》第九条规定“新建房屋，权利人应当自交付使用之日起90日内申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：（一）申请书；（二）土地使用权证；（三）建设用地规划许可证；（四）建设项目批准文件；（五）建设工程规划许可证；（六）施工许可证；（七）房屋竣工验收资料。房产行政主管部门审核，对符合规定的，应当自受理之日起30日内予以初始登记，并颁发房屋权属证书”；第十六条规定“有下列情形之一的，房产行政主管部门应当自受理之日起30日内作出不予登记的决定，并且通知申请人：……（二）不能提供有效的房屋权属证明的……”。1998年1月1日起施行的建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第十条第一款二项规定“权属审核”。第十一条第一款规定“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请”。第十六条第一款规定“新建的房屋，申请人……，并应当提交用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。第二十七条规定“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记……”。按照上述规定，上诉人(原审被告)在进行房屋权属登记时未尽审核义务。一是违反了登记房屋权属来源的证明材料与权利人主体资格相一致的原则。本案登记房屋权属来源证明材料均为上诉人开发公司，即《四平市建设用地规划许可证》（编号95023），建设单位是开发公司的《四平市建设工程许可证》，上诉人(原审被告)仅凭上诉人(原审第三人)经贸公司出具的《办理房屋确权申请书》便将此争议房屋以初始登记的形式办理了四平市房权证四字第000093号房屋所有权证，明显未依法行政。二是房屋产权登记机关行政程序违法。由于受权属来源证明材料和公建私建不清的影响，客观上发生了房屋产权初始登记与变更权利人的情形，不仅应负未尽审查义务也必然导致权属不清。经查，开发公司性质为国有企业，经贸公司性质为私营企业，而开发单位是国有企业在土地和规划部门登记开发的项目，行政机关在进行产权登记时又确定为私营产权，同时庭审中经贸公司和开发公司均辩称是刘连贵“借用”资质和投资，便变为“私建”并予登记，但亦未能进行举证证明，然而既然借用资质，所产生的法律关系，应当与“借”对应的法律关系通常为债，也不足以使物权产生变更，因为物权不能直接冲抵债权，只有在具备法定条件时才能发生变更。如经交易评估纳税法定环节程序等。否则可能影响一定的公共利益。上诉人经贸公司设立当日即1998年7月22日就以中兴大厦“九八年自建”为由申请办理了房屋登记的产权证，通常未有合法经营活动就产生了自建房屋与常理不符。所以，客观上出现了公私混淆的情形。此外，审批程序中存在1、行政机关房屋登记行为与权属来源证明材料开发公司与房屋登记申请人经贸公司主体名称不符，应不予登记。2、申请人未提供房屋竣工验收资料。3、房屋初始登记是房屋物权最初的确认文件。而本案中行政机关正是将开发公司享有的初始登记仅依原审第三人经贸公司的申请就登记到该公司名下，其实质等同于未达法定条件径行物权转移。虽有历史因素影响，但亦应严格遵守法律规范原则。上诉人(原审被告四平市房产局)作为房屋登记主管部门对该房屋权属登记没有履行法律规定的对权属主体“核实”义务，且未经法定程序，随意进行产权登记他人，其行政行为明显违法。
四、对本案相关法律问题的释明。1、对本案可能涉及的善意取得第三人权利的保障问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。客观上本案的房屋登记行为实质是未经初始登记径行物权转移所引发生了物权更迭，因此产生了物权的系列变化。对本案可能产生连锁反映的意见，相关当事人也未能举证证明由此可能造成的负面影响。鉴于本案的实际情况，为保障民事财产流转的安全和社会的稳定，司法确权对善意取得物权的第三人与本案登记合法性审查原审判决正是出于对诉争房屋现状考虑，才作出对本案抵押他项权证所确定的边临四至的面积范围内的权属部分的房屋产权予以撤销登记裁判结果并无不当。所以，本着不同情形区别对待的原则，对被上诉人(原审原告)与此相向的诉讼请求的意见，本院不予支持。2、上诉人(原审被告原四平市房产局)称原审判决撤销登记后，可能产生因没有权利人申请而无法履行的情形。本院认为，诉争物权登记标的物的权属被原审法院撤销后，该物权不属无主物权，权利人可以重新主张权利，既使不重新申请物权登记，也不影响法律上该物权的民事权属法律关系的成立，即可以恢复未登记前的原有状态进行重新登记。虽然，原审法院判决限定行政机关存在重新登记的时限存有表述不准确的瑕疵，但是不影响本案当事人的实质性权利。
综上三上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人抗辩意见结合本院认定的事实，部分予以采纳。原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律适当，裁判结果正确，经本院2014年第39次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费150元，由上诉人四平市住房和城乡建设局、四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴房地产开发公司各负担50元。
审 判 长 金 声
代理审判员 刘淑娟
代理审判员 李本直
二O一四年十二月五日
书 记 员 陈 坤
