吉林省吉林市中级人民法院
行政判决书
（2012）吉中行终字第41号
上诉人（原审被告）吉林市住房保障和房地产管理局,住所地吉林市松江东路7号。
法定代表人刘长海，局长。
委托代理人金钰,吉林正剑律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市松江中路9号。
法定代表人赵桂德，行长。
委托代理人隋海波，吉林济维律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)吉林住宅开发建设集团有限公司，住所地吉林市船营区北京路综合楼1号。
法定代表人陈庆财，董事长。
委托代理人曲红智。
上诉人吉林市住房保障和房地产管理局（以下简称市房产局）、中国工商银行股份有限公司吉林市分行（以下简称工商银行吉林市分行）与被上诉人吉林住宅开发建设集团有限公司（以下简称吉林住宅开发公司）因房屋转移登记一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2012）昌行初字第7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：1998年4月6日，原告与第三人签订联建安居工程协议,双方协商同意工商银行吉林市分行占用原告已批准的3万平方米安居工程计划(享受安居工程有关优惠政策),并同时由原告承包建设。4月29日报吉林市政府审批。同年5月18日，原告与第三人又签订合同进一步规定住宅工程投资建设承包的有关事宜。工程建成后，原告于2000年9月28日取得吉林市房权证船字第YX1000293号房屋所有权证（建筑面积1902.52平方米；一层商业网点；栋号为鞍顺小区17号楼）。2002年1月9日，原告向被告市房产局出具产权归属证明，证明原告在竣工后办理产权时，误将17号楼一层商业网点产权办到原告名下，该产权归属第三人名下。1月29日市房产局受理第三人的变更申请，于2月4日为第三人工商银行吉林市分行核发QZ10000819号房证（面积1902.52平方米；一层商业网点；栋号为鞍顺小区17号楼），同时注销并收回原告吉林市房权证船字第YX1000293号房屋所有权证。变更及材料中无书面送达材料证明已通知原告变更所有权人，无经办人签字及授权委托手续。此后第三人又将该房屋部分售出并办理过户更名手续，现第三人名下尚有1083.53平方米。
原审法院认为：根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定,变更权属应适用转移登记程序,被告具体行政行为系变更权属行为,应按转移登记程序办理,而被告适用订正程序办理,系程序错误,该具体行政行为具有违法性,原告的诉讼请求应予支持。被告变更原告产权证具体行政行为违反了当时执行的《吉林市房屋产权产籍管理条例》第二十三、二十四、二十五条规定，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、第十八条之规定。被告及第三人主张原告诉讼已超过法定起诉期限问题，因本案涉及物权，因此不适用该规定。第三人在此案中无过错，无需承担责任。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项、建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、第十八条、《吉林市房屋产权产籍管理条例》第二十三、二十四、二十五条之规定，判决：确认被告于2002年2月4日为第三人工商银行吉林市分行颁发吉林市房权证船字第QZ10000819号房屋所有权证的具体行政行为违法。
市房产局上诉称：一、原审判决论述“根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定,变更权属应适用转移登记程序处理，而被告具体行政行为系变更权属行为，应适用转移登记程序处理，而被告适用订正程序……。”错误。本案是被上诉人与原审第三人联建工程，房屋建成后产权办理在被上诉人名下。2002年1月9日被上诉人与第三人向上诉人出具产权归属证明，认为误将涉案房屋办到被上诉人的名下，证明涉案房屋产权应归本案第三人而请求订正。上诉人按被上诉人和第三人请求作出订正。被上诉人与第三人上述行为不属于《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、《吉林市房屋产权产籍管理条例》第二十三条规定的范围。涉案房屋原本就归第三人所有，只是向上诉人申报办理产权登记时，误将产权申报到被上诉人名下，现在要求订正，根本不适用转移登记程序，因此重审判决将上诉人的登记行为认定为变更权属行为，适用转移登记程序是错误的。二、关于诉讼时效问题。原审判决认定因本案涉及物权，不适用行政诉讼时效是错误的。本案不是民事关于物权纠纷而是行政诉讼应适用行政诉讼法的规定，且被上诉人已被吊销营业执照。综上所述，本案实际情况与登记簿记载不符，应予以订正，上诉人无过错。请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
工商银行吉林市分行上诉称：一、原审被告作出的行政行为程序正确、合法。本案争议房屋建设项目是经过吉林市人民政府批准的，并且项目建设的土地使用权是由上诉人出资购买。按照上诉人与被上诉人签订的合同约定，是上诉人承担全部建设资金，被上诉人只是承包建设人，双方签订的合同中也未约定商业网点归属于被上诉人。上述合同签订后，上诉人按约定支付了全部的土地使用权受让款和项目建设资金，上诉人作为投资人取得本案房屋所有权，有权合法对外转让。根据上述事实，商业网点房屋所有权本应属于上诉人，但在办理房屋所有权登记过程中，由于被上诉人的原因，误将商业网点登记在被上诉人名下。2002年1月9日，被上诉人向原审被告出具证明，承认商业网点所有权登记在自己名下，同意商业网点的所有权归属上诉人。因本案不属于建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款和《吉林市房屋产权产籍管理条例》第二十三条的规定的转移登记情况，且商业网点所有权本应属于上诉人，只是误登记在被上诉人名下，被上诉人又出具了权属证明同意更正，所以原审被告根据该权属证明订正原来的登记。原审被告适用订正程序符合客观事实和法律规定，为上诉人颁发的房屋所有权证的具体行政行为合法。二、被上诉人的起诉超过了法律规定的起诉期限。根据《行政诉讼法》第三十九条的规定，被上诉人应当于知道原审被告作出的具体行政行为的三个月内提起诉讼。被上诉人在2002年给市房产局出具房屋权属证明,申请将误登记在其名下的网点房屋归属登记给上诉人,这就证明其在2002年就已经知道市房产局作出的具体行政行为，而其2011年才起诉，故其起诉超过了法定起诉期限。原审判决以本案涉及物权为由，认为不适用行政起诉期限的规定，是对法律的误解，本案是关于房屋登记的行政案件，不适用民事案件诉讼时效的相关规定。综上，请求依法撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吉林住宅开发公司辩称:1、被上诉人根本没有向市房产局提交任何申请变更资料，也没有工作人员前去办理此项业务。从上诉人提供的房屋订正业务受理单上看，是工商银行吉林市分行单方委托办理的注销变更手续。变更房屋所有权人应依法按变更登记程序办理，应适用当时执行的《吉林市房屋产权产籍管理条例》第二十三条至第二十五条的规定，上诉人的具体行政行为严重违反了上述规定，故原审判决确认该具体行政行为违法是正确的。2、本案涉诉标的是不动产物权，不动产物权的取得不受诉讼时效限制。最高人民法院的行政司法解释对涉及不动产的时效规定是20年，与《民法通则》中规定的二十年诉讼时效相一致，故被上诉人起诉未超过法定最长诉讼时效期间。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案争议的焦点问题：1、被上诉人的起诉是否超过法定的起诉期限；2、市房产局为工商银行吉林市分行办理吉林市房权证船字第QZ10000819号房屋所有权登记行为是否合法。
二审中补充查明的事实：被上诉人吉林住宅开发公司出具产权归属证明后，因与工商银行吉林市分行就施工合同工程款问题引发纠纷，后诉至法院，该民事案件至今未审理终结（中止审理中）。被上诉人吉林住宅开发公司对先前所出具的产权归属证明持否认态度，称登记中涉及的网点房屋产权应归属于自己而不属于工商银行吉林市分行。本院查明的其它事实与一审判决相同。
本院认为：一、最高人民法院的司法解释对行政诉讼的时效作了2年和20年期限的规定，根据本案的实际情况，被上诉人吉林住宅开发公司虽在2002年出具产权归属证明，但之后双方就房屋施工合同结算发生民事纠纷，本案涉及的网点房屋也包含在其中。被上诉人吉林住宅开发公司否认先前出具的产权归属证明，原因是对方也没有履行当初民事上的承诺，故双方对网点房屋的产权问题产生争议，且市房产局为工商银行吉林市分行办理网点房屋转移登记及发放产权证时并未通知原登记产权人吉林住宅开发公司，在这种情况下，被上诉人吉林住宅开发公司知道该具体行政行为内容后即提起诉讼，故不应视为其已超过法定的起诉期限。二、变更房屋产权人，属于转移登记，登记机关应严格依照转移登记程序，认真核查办理，而不应当适用简单的“订正”登记，且法律、法规对该订正登记没有规定相关的程序，适用简单的“订正”登记办理变更产权人的转移登记不够慎重。因此，原审法院以登记机关适用登记程序错误为由，确认该具体行政行为程序违法并无不当，应予支持。上诉人主张应适用订正登记而不适用转移登记的观点缺乏法律依据，故不予支持。
综上，原审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计100元，由上诉人市房产局和工商银行吉林市分行各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 周晓东
审判员 于晓峰
审判员 钱 岩
二〇一二年十二月二十日
书记员 隋雨桐
