郭雪艳诉河南省郎臣置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告郭雪艳，女，1978年11月3日出生。

委托代理人陈子献，男，汉族，1973年2月10日出生。

委托代理人王晓红，睢阳区东方街道法律服务所法律工作者。

被告河南省郎臣置业有限公司。住所地：商丘市睢阳区新城办事处珠江路北侧。

法定代表人吴中田，董事长。

委托代理人刘刚、魏银花，河南华豫律师事务所律师。

原告郭雪艳与被告河南省郎臣置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月13日受理后，分别向原、被告送达了受理案件通知书、应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票等法律文书。本院依法组成合议庭，于2013年1月16日在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。原告郭雪艳的委托代理人陈子献、王晓红，被告河南省郎臣置郎业有限公司的委托代理人刘刚、魏银花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郭雪艳诉称：2010年11月7日，原被告签订商品房买卖合同，原告一次性向被告支付1号楼105号商铺款570993元。合同约定被告于2011年3月1日交房，但交房到期后被告以种种理由拒不交房，造成原告巨大的经济损失，被告应依法给予赔偿。被告也没按合同约定给原告办理商铺的产权登记事宜，因而被告的行为严重违反合同约定。请求法院依法判令被告继续履行合同，赔偿原告各项经济损失100000元，并承担本案的诉讼费用。

被告河南省郎臣置业有限公司辩称：逾期交房属实，合同约定的交房日期是2011年3月1日，被告通知原告交房日期为2011年12月23日，被告同意按照合同约定支付此期间的违约金。质量瑕疵不能作为拒接房屋的抗辩事由，双方在补充协议中约定：“主体结构以外的质量问题，可以通过保修解决，买受人以此为由拒不接受的，视为出卖人交房”。通知交房之后原告不接房造成的逾期交付，属于原告违约，被告不应承担违约责任。

根据原告起诉和被告答辩，合议庭归纳本案争议的焦点为：原告要求被告赔偿损失100000元有无事实依据和法律依据。

原告向本院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件、购房合同书各1份及票据2份，以此证明：⑴、原告主体适格。⑵、双方约定了权利义务及违约金的计算方法。⑶、被告严重违约。⑷、原告一次性支付购房款570993元及其他费用。⑸、合同为格式合同，应作出有利于原告的解释。2、房管局证明1份，以此证明合同实际签订时间应为2010年11月7日，即原告交款的时间。3、房屋租赁合同书1份，以此证明同位置同地段同类商铺年租金为55000元。4、评估报告书1份，以此证明105号商铺房租评估价为每平方米30元。5、照片4张及房屋交接单1份，以此证明原告已按时到被告处接收房屋，被告交房不符合交房条件，原告拒收房屋，责任应由被告承担。6、河南法制报刊登的同样案例1份，以此证明郑州法院对类似案例判决情况，请法院参考。7、企业基本注册信息查询单1份，以此证明被告单位基本情况。

被告向本院提交的证据材料有：被告于2011年12月22日向原告发出的商品房交付通知书、证明、邮件单各1份，以此证明被告已于2011年12月22日通知原告接房。

庭审中，被告对原告提交的证据1、证据2、证据5中的房屋交接单、证据7无异议，其效力本院予以确认。对于证据3异议认为，该证据与本案无关，合同已对违约责任作出约定，未约定赔偿租金。对证据4异议认为，委托时间发生在诉讼期间，该评估报告既非法院对外委托，也未通知被告参与，属于原告单方所为，不能作为定案依据。对证据5中的4张照片异议认为，照片本身不显示哪套房屋，不显示有何瑕疵，达不到原告要证明的目的。对证据6异议认为，该判例不属于证据，也不具有指导意义。本院认为证据3、4，合同中对于逾期交房的违约责任已经作出明确约定，不包含业主的租金损失，评估报告书委托程序不合法，不能作为本案定案的依据，故被告异议的理由本院予以支持。对于证据5中的4张照片，确实无法显示与105号商铺的关联性，质量瑕疵应通过鉴定加以证实，仅凭照片无法直观显示质量瑕疵，被告异议的理由成立，此证据的证明力本院不予确认。对证据6，本院认为不属于证据范畴，不能作为证据使用。

庭审中，原告对被告提交的证据无异议，要说明的是：该通知不能作为被告不承担违约责任的依据。本院认为，合同约定105号商铺交房时间是2011年3月1日，而被告的实际交房时间则是2011年12月22日，被告违反合同约定交房，应该按合同约定承担违约责任，原告异议的理由本院予以支持。

依据上述有效证据，结合双方当事人陈述，本院确认案件事实如下：2010年11月7日，原、被告签订商品房买卖合同，合同编号为2011-12789。合同约定：“原告购买被告开发的状元府第1号楼105号商铺，房款为570993元，其他费用为37919元，付款方式为一次付清，交房时间为2011年3月1日；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同。买受人要求继续履行合同的，自约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金”。补充协议中双方约定:“对商品房进行验收交接时，现场发现商品房存在主体结构以外的其他质量瑕疵，直接由双方在验收交接手续中注明，列入出卖人质保责任范围，由出卖人按《质量保证书》解决。买受人以此为由拒不接受的，视为出卖人已交付”。2011年12月22日，被告通过特快专递向原告发出了商品房交付通知书，原告接此通知后以不符合交房标准为由拒绝接收。从约定交房到通知交房，被告逾期交房295天。

本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及所附的补充协议系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。原告按合同约定履行了相应的义务，被告违反合同约定逾期交房，已构成违约，应承担合同约定的相关违约责任。所以，原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。原告在接到被告交房通知后以房屋存在质量问题为由拒绝接房，不符合双方在补充协议中对于接房所作约定，且原告所提交照片也不足以说明房屋存在质量问题，故应以被告发出交房通知的次日，即2011年12月23日作为被告交房日期。在此之前逾期295天，被告应当按合同约定承担违约金5388.87元[570993+37919）×0.00003（日万分之0.3）×295天）]；在此后原告虽未接房，但责任不在被告，原告要求被告支付此后的违约金的诉讼请求不应支持。原告请求赔偿租金损失的证据不足，其损失也不在合同约定的范围之内，原告的此项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告河南省郞臣置业有限公司继续履行双方签订的编号为2011-12789的商品房买卖合同，即向原告郭雪艳交付状元府第1号楼105号商铺及房屋所有权证。

二、被告河南省郞臣置业有限公司向原告郭雪艳支付逾期交房所产生的违约金5388.87元。

上述第一、二项于本判决生效后10日内履行完毕。

三、驳回原告郭雪艳其他诉讼请求。

若被告不能按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。

一审案件受理费2400元，由原告郭雪艳承担1400元，由被告河南省郞臣置业有限公司承担1000元。

如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审 判 长  高德厂

                                             审 判 员  贾立法

                                             审 判 员  张  敏

                                             二0一三年一月三十日

                                             书 记 员  李华伟