原告孙某某与被告崔某某房屋租赁合同纠纷一案

原告 孙某某，男，汉族，1973年8月5日生，

委托代理人 孔祥瑞、李金岗，河南栗城律师事务所律师。

被告 崔某某，男，汉族，1954年11月15日生，

委托代理人 郭广川，河南福聚律师事务所律师。

原告孙某某与被告崔某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月2日受理后，依法组成合议庭，由审判员戴彦欣担任审判长，审判员黄清培、人民陪审员邓广志参加合议。于2013年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔祥瑞、李金岗，被告崔某某及委托代理人郭广川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年11月2日，高萌、周洋夫妇利用自建的楼房（无土地使用证、建设规划许可证、房屋所有权证）开办了“星光客青年旅社”。2011年3月29日周洋将该旅社租赁给张惠青经营，租期3年，租金每月1800元。此后，张惠青将该旅社经营权转让给李燕，李燕转让给杨仙知，杨仙知转让给高接军。高接军于2012年4月25日转让给被告之妻王红霞。2012年10月4日，被告故意隐瞒该旅社被纳入2011年梁园区政府“关于四季花城城中村改造项目房屋征收决定范围”精神，与原告签订“转让协议”，收取转让费17.5万元。2013年1月23日，原告及其他租赁该旅社楼下的商户，被四季花城“城中村”改造项目指挥部多次驱逐、警告、威吓、命令之下，只得无条件腾房，之后该旅社所有门窗及招牌被强行拆除，导致原告期待的经营权无法实现。诉请法院：1、确认原、被告签订的转让协议无效。2、判令被告返还转让费17.5万元。3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称：1、原、被告先后签订的“转让协议”、“门面转让协议”是双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效合同。2、原、被告于2012年10月4日签订转让协议，2012年12月10日政府发布征收公告，被告不存在欺诈、隐瞒该旅社被政府纳入拆迁范围的事实。3、2012年10月19日，原、被告及房屋所有人蒋平兰三方签订的《门面转让合同》第五条约定：“如因自然灾害等不可抗力因素导致原告经营受损与被告无关，但遇政府规划、国家征收拆迁店铺，其有关补偿归原告”。该旅社被政府拆迁，原告已得到合法补偿。4、该旅社城中村改造指挥部已按合法建筑予以赔偿，足以证明该旅社合法资质得到政府确认。该旅社不属城镇规划范围，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干新课题的解释》不适用本案。5、转让费17.5万元是旅社装饰装修、旅社设施及经营权转让费用。被告收取转让费用后，已按协议约定履行完毕，原告经营一段时间后因政府拆迁与拆迁指挥部达成搬迁协议，并对该旅社装饰装修、设施进行了拆除、变卖、处理，原告诉请被告返还转让费17.5万元，未有事实法律依据。

本案争议焦点：1、原、被告签订的转让协议是否有效。2、原告损失数额多少，应有谁承担。

原告向本院提交的证据有：第一组：1、2012年10月4日原、被告签订的《转让协议》一份。2、被告书写《收到条》一份。3、2012年10月4日，转让方王红霞、受让方张艳丽、出租方蒋平兰签订的《门面转让合同》一份。证明①原告受让被告位于桂林路南段星光快捷宾馆并支付转让费17.5万元。②被告对该宾馆既不拥有所有权，更不拥有支配权，该转让合同无效。③该合同名为转让，实为租赁，该转让合同依法应属无效。第二组：1、2011年3月29日，出租方周洋、承租方张惠青签订的《房屋租赁合同》一份。2、周洋、张惠青、高接军身份证复印件各一份。3、2012年3月13日，转让方杨仙知、受让方高接军签订的《转让合同》一份。4、2012年4月25日，转让方高接军、受让方王红霞签订的《转让合同》一份。证明①原、被告签订的转让合同名为转让实为租赁。②该宾馆多次转租依法均为无效合同。③原、被告签订的转让合同未经过所有权人同意，依法应属无效合同。第三组：特种行业许可证（照片）一张，证明原、被告签订的转让合同未经房屋所有权人高萌同意，属无效合同。第四组：1、2012年12月10日，《商丘市梁园区人民政府关于四季花城城中村改造项目房屋征收决定的公告》一份。2、《四季花城城中村改造项目房屋征收补偿方案》一份。3、照片7张。证明该宾馆2011年已被政府纳入城中村改造范围，被告将该宾馆转让存在隐瞒拆迁、欺骗原告签订转让合同的事实。第五组：星光客青年旅社特种行业管理档案一卷37页，证明该宾馆所有人为高萌、周洋，转让时实际经营人为崔清理，从业人员王红霞，被告崔某某对该宾馆无处分权，原、被告签订的转让合同及被告收取转让费17.5万元行为无效，依法应各自返还。第六组：1、转让物品清单一份。2、夏价估字（2013）13号价格评估结论书一份。3、评估费发票一张。证明①转让时宾馆内物品的种类、名称、数量。②评估标的价格为32700元。③原告支付评估费1500元。第七组：1、孔祥瑞、彭雪峰所作的勘验笔录一份。2、照片2张。证明2013年1月23日原告所租赁的快捷宾馆及相邻两家商铺因政府拆迁被通知搬迁并强行责令关门停止经营。

被告向本院提交的证据有：1、特种行业许可证、治安成员、从业人员登记表各一份，证明转让的旅社具有经营资格。2、原、被告签订的转让协议及与房屋所有权人签订的门面转让合同各一份，证明该合同系双方自愿签订真实有效。3、2013年3月2日，四季花城城中村建设指挥部出具的《证明》一份，证明原告与指挥部签订了搬迁协议，依合同取得的权利行使完毕。4、政府征收公告、补偿方案各一份，证明被告没有隐瞒拆迁事实，属合同约定的不可抗力，被告不负任何责任。5、2013年4月16日商丘市梁园区四季花城城中村建设指挥部出具的《证明》一份，证明该旅社按合法房屋和面积给予正常赔偿，该房屋初建时不在城镇规划范围，最高院司法解释不适用本案。6、录音光盘一张，证明原告签订协议时知道该旅社即将拆迁的事实。

经庭审质证，被告对原告提交的第一、二、三、四、五、七组证据真实性无异议，认为原告、被告、出租人蒋平兰三方签订的门面转让合同实际签订日期为2012年10月19日，该旅社被政府列入拆迁范围并公告公示之后，原告为明确拆迁补偿款归属签订。原告对被告提交的证据1、2、3、4、5、6真实性无异议。上述证据形式合法，客观真实，与案件事实有关联，本院予以确认。

双方当事人有异议的证据，本院作如下认定：

原告提交的第六组证据，被告认为系原告单方委托，不予认可。本院认为该价格评估结论书为原告单方委托，鉴定机构未对鉴定标的数量、质量、范围组织双方当事人确认，以此证明被告转让原告该旅社时旅社物品的价值，本院不予采信。

根据上述认证查明：2012年10月4日，被告崔某某将其经营的位于商丘市桂林路中段“星光快捷宾馆”转让给原告孙某某。被告崔某某为甲方，原告孙某某为乙方签订《转让协议》一份，主要约定：1、转让费17.5万元（其中包括宾馆全套设施和甲方已交到2013年4月份房租）。2、甲方保证房租确已交到2013年4月，如有误，甲方应双倍返还7个月房租。3、转让日期从2012年10月4日起，双方办理手续后，乙方拥有一切经营权，甲方不再承担任何责任。4、以上协议双方签字生效，永不反悔。当日，被告按协议交付原告该旅社经营权，原告支付转让费17.5万元。2012年10月19日，转让方王红霞（崔某某之妻）为甲方，受让方张艳丽（孙某某之妻）为乙方，出租方蒋平兰（高萌之母）为丙方签订《门面转让合同》一份，主要约定：1、转让门面位于桂林路中段，建筑面积400平方米左右。丙方为该门面所有权人。原甲、丙双方所签订门面租赁合同的权利与义务转由乙方享有和履行，乙方与丙方不再另行签订租赁合同。2、门面转让乙方后，甲、丙双方原门面租赁合同约定的租金1800元/月转由乙方根据该合同约定向丙方支付，甲方不再负有支付义务。3、转让门面现有装修设施在转让后归乙方所有。转让门面租赁期届满后，该门面装修设施的不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方所有。4、乙方向甲方支付转让费17.5万元。5、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营权受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。6、交接条件、时间、违约责任等内容。

2012年12月10日，梁园区人民政府公示“关于四季花城城中村改造项目房屋征收决定的公告”和“补偿方案”。2012年12月，原告与城中村建设指挥部签订搬迁协议，于2013年1月31日前将该旅社营业设施搬迁完毕。原告因未得到相应的补偿与被告形成纠纷。

另查明：1、星光客青年旅社（后更名为星光快捷宾馆）所有权人为高萌、周洋，2011年3月29日，出租给张惠青经营。2011年5月1日，张惠青转让给李燕经营。2012年3月12日，杨仙知转让给高接军经营。2012年4月25日，高接军转让给王红霞经营。2、经营旅社的房屋建设时未取得建设工程规划许可证，拆迁按合法房屋和面积给予正常赔偿。

本院认为，原、被告签订的转让协议，实质为转租房屋进行经营，因所租赁房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告签订的协议虽属无效，但原告受让该旅社后，实际经营至2012年12月，又因政府城中村改造原告在诉讼前自行与拆迁指挥部签订搬迁协议，并于2013年1月31日前搬迁完毕，旅社门窗被拆除，协议签订时的各种状况被改变，造成财产返还状态改变。且原告所支付的转让费17.5万元具体包含哪些内容双方约定不清，根据经营旅社实际应包括装修装饰、营业设施、已交房屋租金、经营利益期待等。但原告、被告与房屋所有权人签订的《门面转让合同》约定遇政府规划拆迁有关补偿归原告，原告签订了搬迁协议后该旅社装饰装修、设施又已拆除，致使该部分价值不能查清。原告该部分损失是否得到补偿与被告已无关联，又该旅社无法恢复原状，原告要求被告返还该部分转让费，事实不清。另外，被告非该旅社所有权人，是受让于高接军支付17万元转让费经营半年转让原告经营的，在对该旅社是否具有建设工程规划许可证，是否能够出租、转租方面，原、被告均未尽到审查义务。鉴于原告自行与拆迁指挥部签定搬迁协议并将该旅社设施拆除，要求宣布合同无效返还财产已没有基础。但其确实存在损失，被告对合同无效亦应承担相应的过错责任，应酌情确定返还数额，以2万元为宜。原告其他损失可结合实际另行向他人寻求救济。要求被告承担其他返还义务本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：

一、原告孙某某与被告崔某某于2012年10月4日签订的《转让协议》无效。

二、被告崔某某返还原告孙某某转让费2万元。于本判决生效之日起五日内履行完毕。

三、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费3800元，保全费1395元，合计5195元，由原告负担3000元，被告负担2195元。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，逾期按不上诉处理，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审  判  长  戴彦欣

                                             审  判  员  黄清培

                                             人民陪审员  邓广志

                                             二Ｏ一三年五月十八日

                                             书  记  员  耿  洁