原告王某与被告杜某某房屋租赁合同纠纷一案

   原告 王某，女，汉族，1977年9月11日生，

委托代理人卞德利，河南君盟律师事务所律师。

被告 杜某某，男，汉族，1977年9月14日生，

委托代理人冯复民、黄天华，河南尊典律师事务所律师。

原告王某与被告杜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日受理后，依法组成合议庭，由审判员戴彦欣担任审判长，审判员黄清培、人民陪审员邓广志参加合议。于2013年7月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人卞德利，被告委托代理人冯复民、黄天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年9月5日，原、被告签订《房产租赁合同》三份，约定原告将坐落于梁园区神火大道西侧株洲路北临街门面房三套租赁给被告经营，期限从2010年10月1日至2013年5月31日止，月租金共计1.5万元，并定于每月前5日交付租金。被告承租原告房屋后开办“日月明洗浴中心”经营至2013年5月停业，拖欠3个月租金未付。经原告多次催要未果，诉请法院判令被告支付租金4.5万元及违约金，并承担本案诉讼费用。

被告辩称：1、原告起诉不实，被告仅租赁原告一套房屋，月租金2600元。2、被告已将租赁房屋转租给白红丰，原告知情并收取白红丰一年租金。据此，请依法驳回原告诉讼请求。

本案争议焦点：1、原、被告租赁房屋面积、租金、拖欠租金多少。2、房屋转租，原告是否知情、同意，拖欠租金应由谁承担。

原告向本院提交的证据有：2010年9月5日，原、被告签订《房产租赁合同》三份，证明商市房权证（2002）字第B017119号房屋，面积431.48平方米，月租金6400元；商市房权证（2003）字第B018609号房屋二层，面积205平方米，月租金2600元；商市房权证（2007）字第0014400号房屋，面积414.86平方米，月租金6000元。三份合同月租金合计1.5万元。期限至2013年5月31日止。

被告向本院提交的证据有：1、2010年9月5日，原、被告签订的商市房权证（2003）字第B018609号房屋二层《房产租赁合同》一份，证明原告未按该合同第五条约定（逾期十日交付租金，视同自动放弃租赁权利，保证金不予退还，原告收回房屋，终止租赁合同）及时主张权利，该合同至逾期交付租金第十日起，合同已终止。2、 2012年2月20日，白占山与白红丰签订的《日月明洗浴中心转租合同》一份，证明被告于2012年2月20日将承租的房屋转租给白红丰经营，之后的房租由次承租人交纳，原告已收取次承租人一年多的租金，对转租事实原告知情并认可。3、原告提供的被转租人手机号码短信一条，证明原告知道被告转租事实。

经庭审质证，被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认。

双方当事人有异议的证据，本院作如下认定：

被告提交的证据1，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同第五条为违约责任约定，非合同终止条款，被告虽拖欠租金3月是事实，不能证明合同已终止。本院认为，原告抗辩理由符合合同本义，本院予以采信。

二、被告提交的证据2、3，原告认为证据2为复印件，不予质证；证据3短信来源不明，不能证明原告对被告转租事实知情。本院认为转租人手机号码为原告提供属实，结合被告于2012年2月将承租房屋转租白红丰经营，租金交至2013年2月，能够形成证据链条证明原告对被告转租的事实事后知情，本院予以采信。

根据上述认证查明：2010年9月5日，原告王某为甲方，被告杜某某为乙方签订《房产租赁合同》三份，主要约定：1、甲方将坐落于梁园区株洲路北燃料公司商住楼，房产证号商市房权证（2002）字第B017119号，面积431.48平方米，月租金为6400元；房产证号商市房权证（2003）字第B018609号二层，面积205平方米，月租金为2600元；房产证号商市房权证（2007）字第0014400号，面积414.86平方米，月租金为6000元；租赁给乙方。2、租赁期限自2010年10月1日至2013年5月31日止，租金按月结算，由乙方在每月的前5日内交给甲方。3、乙方权利义务：①租赁期间乙方如需对房屋进行装修时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，但终止租赁合同退房时乙方不得损坏或拆除现有的装修设施，并无偿交付甲方。②如需转租第三人使用必须取得甲方同意，否则甲方收回房屋，终止租赁合同。③因乙方营业发生的水电费、工商费、卫生费、治安费、税费由乙方交纳。④乙方将在租赁期满把房屋交还甲方，乙方将房门钥匙交付甲方日期为租赁终止日，超出合同签订日期应补交租金。4、违约责任：任何一方违反合同规定条款，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之十向乙方回收违约金，逾期十日，视同自动放弃租赁权利，保证金不予退还。甲方收回房屋，终止租赁合同。

合同签订后，原告将出租房屋交付被告使用，被告将承租房屋装饰装修后开办“日月明洗浴中心”经营。2012年2月20日被告将“日月明洗浴中心”转租给白红丰经营，白红丰经营至2013年5月关门停业。原告收取房租至2013年2月，因被告拖欠3个月租金未清，形成纠纷。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。本案原、被告签订的《房产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告将出租房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定的数额、日期及时支付租金，未按合同约定支付租金，应承担违约责任。被告将承租房屋开办成“日月明洗浴中心”经营至2012年2月20日转租给案外人白红丰经营，原、被告之间的租赁合同继续有效，被告亦应履行合同义务。被告辩称原告对被告转租事实知情认可，应驳回原告诉讼请求的抗辩理由，因没有法律依据，本院不予采纳。综上，原告诉请被告支付拖欠3个月租金4.5万元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，按合同约定，逾期交付房租一日按月租金的千分之十加收违约金计算为4.5万元×10‰×82天（违约之日的2013年3月6日至5月28日起诉之日）=36900元。该约定过高，酌情支持1万元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

被告杜某某支付原告王某房屋租金4.5万元，违约金1万元，合计5.5万元。于本判决生效之日起五日内履行完毕。

如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1175元，由被告负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，逾期按不上诉处理，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审  判  长  戴彦欣

                                             审  判  员  黄清培

                                             人民陪审员  邓广志

                                             二Ｏ一三年七月十八日

                                             书  记  员  耿  洁