上诉人唐尚德、齐红兵、郭忠才、张国栋、叶素琴、周俊林、钱勋芝、代伟、郑国兰（以下简称唐尚德等九人）因与被上诉人潢川县棉纺厂破产清算组侵权责任纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）唐尚德，男，汉族.

上诉人（原审原告）齐红兵，男，汉族.

上诉人（原审原告）郭忠才，男，汉族.

上诉人（原审原告）张国栋，男，汉族.

上诉人（原审原告）叶素琴，女，汉族.

上诉人（原审原告）周俊林，女，汉族.

上诉人（原审原告）钱勋芝，女，1966 年7 月20 日生，汉族.

上诉人（原审原告）代伟，男，1975 年4 月28 日生，汉族.

上诉人（原审原告）郑国兰，女，1950 年7 月24 日生，汉族.

以上上诉人共同委托诉讼代表人张国栋，男，汉族.

上诉人（原审原告）齐红兵，男，1966年10月25日出生，汉族。

被上诉人（原审被告）潢川县棉纺厂破产清算组。

法定代表人张永强，系该破产清算组负责人。

委托代理人阮祥忠，河南捷达律师事务所律师。

委托代理人吴新国，该破产清算组成员。

上诉人唐尚德、齐红兵、郭忠才、张国栋、叶素琴、周俊林、钱勋芝、代伟、郑国兰（以下简称唐尚德等九人）因与被上诉人潢川县棉纺厂破产清算组侵权责任纠纷一案，不服潢川县人民法院（2012）潢民初字第974号民事判决提出上诉。本院于2013年7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审查明,原告大多系潢川县棉纺厂职工，基于原告下岗而造成的生活和居住困难，厂里将位于潢川县棉纺厂院内球场北侧的15 间房子分别租给原告经营使用。2012 年10 月29 日，被告向各原告下发了“关于整体拍卖潢纺生活区球场北门面房的告知书”，告知原告：“经潢纺清算组、厂党委研究，决定对潢纺生活区球场北侧15 间门面房整体拍卖，清算组己委托河南大易拍卖有限公司于2012 年11 月26 日9 时在潢川县云顶大酒店公开拍卖。15 间门面房的租赁户可根据拍卖公告的要求，届时参加竞买。”在此之前的2012 年10 月25 日，河南大易拍卖有限公司有限公司就已对外登出“拍卖公告”。原告接到拍卖房屋通知后，立即与被告理论，指出被告的拍卖行为侵犯了原告的优先购买权。原告于2012 年11 月8 日向法院起诉，要求被告停止拍卖行为，依法保护原告的优先购买权。原审法院受案后，立即向被告送达起诉状等法律文书，并建议被告暂缓拍卖行为，但被告未予采纳，并与2012 年11月26 日如期举行拍卖，以415 万元拍卖成交。后原告变更诉讼请求，要求宣告被告的拍卖行为无效，保护原告的优先购买权。庭审中，被告潢川县棉纺厂破产清算组认为，其拍卖行为是破产法规定的必经程序，其拍卖行为应受法律保护，要求驳回原告的诉讼请求。上述事实有当事人陈述、身份证明、借据等在案佐证。

原审认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利，且出租人所出让的房屋与承租人承租的房屋有对应关系。承租人的优先购买权最初由国务院于1983 年12 月发布的《 城市私有房屋管理条例》 第11条确立，该条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，需提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”此项规定虽是适用于城市私有房屋买卖关系的，但其确定的原则，也是应当适用于其他出租房屋买卖关系的。我国《民法通则》 并没有规定房屋承租人的优先购买权制度，但最高人民法院《 关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（试行）》 第118 条作了普遍适用的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3 个月通知承租人；承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《合同法》 第230 条最终以立法的形式对承租人的优先购买权明确作出规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。由于合同法效力高于司法解释，故应适用合同法的规定，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十四条第一款第（三）项规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。本案被告潢川县棉纺厂破产清算组于2012 年10 月29 日向各原告下发了“关于整体拍卖潢纺生活区球场北门面房的告知书”，告知15 间门面房的各租赁户可根据拍卖公告的要求，届时参加竞买。但原告均未报名参加竞买，特别是起诉至法院后，原审法院也通知原告可在不交纳竞买保证金的情况下参加竞买，原告仍未参加竞买，可视为已放弃优先购买权，故对原告请求法院宣告被告拍卖行为无效的请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》 第三十九条、《 中华人民共和国合同法》 第二百三十条、最高人民法院《 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十四条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，原审判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案诉讼费500 元，由原告负担。

唐尚德等九人上诉称，一、原审认定事实错误，本案涉诉的15间房屋依法不能对外拍卖转让。因为土地属政府划拨，15间房屋未能取得土地使用权证和房屋所有权证；上诉人承租的是未进行房改的单位廉租房，虽然租期满但上诉人仍在占有使用。该房屋不是破产财产范围，不能变卖处理。二、原审未认定被上诉人对外拍卖的行为违法无效是错误的。因划拨方式取得的土地转让时应当按照规定报有批准权的人民政府审批，被上诉人未能举证其报经潢川县人民政府批准，显然拍卖是违法的；破产企业职工住房进行房改给个人的，不属于破产财产。未能进行房改的，可由清算组向有关部门申请办理房改事项，向职工出售。本案15间房应当向职工出售，对外拍卖出售行为是违法无效的。三、原审适用法律错误。《合同法》规定的是合理期间通知承租人，《民法通则》意见要求提前三个月通知承租人，被上诉人作为出租人履行通知义务不符合法律规定的提前三个月通知期限，被上诉人告知义务不符合法律规定。四、原审遗漏当事人且严重违反法定程序，影响本案的公正判决。本案处理结果与河南大易拍卖公司和竞买人均有法律上的利害关系，法院应当通知他们作为第三人参加诉讼。综上请求撤销原判，改判拍卖行为无效或发回重审。

被上诉人潢川县棉纺厂破产清算组以原审认定事实清楚，适用法律正确为由进行答辩，请求驳回上诉，维持原判。

二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，承租人的优先购买权是其依法享有的在出租人将租赁物出卖给第三人时同等情况下优先购买租赁物的权利。承租人行使优先购买权应当依法行使。在本案中，上诉人作为承租人属合法占有使用租赁物，应享有优先购买权。被上诉人将出租物进行出租并选择拍卖方式出让租赁物，对于拍卖公司也有义务进行相关内容的审查。至于拍卖公司是否对拍卖委托人享有拍卖标的财产权、是否办理拍卖前的相关审批手续不是本案审查内容。上诉人据此请求认定拍卖行为无效并没有提供相关证据，原审不予支持正确。关于法律适用问题。法律适用应当遵循后法优于前法，特别法优于普通法的原则。原审适用《合同法》的规定并认定出租人在合理期限内通知承租人履行了通知义务也是正确的。因为上诉人在合理期限内没有参加拍卖活动，原审认定上诉人放弃了优先购买权并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费500元，由上诉人唐尚德等九人承担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   李  旭

                                             审  判  员   崔仁海

                                             代理审判员   左立新

                                             二0一三年八月十日

                                             书  记  员   姚  涛