原告冯春荣诉被告侯伟、侯磊房屋买卖合同纠纷一案

　　　　原告冯春荣。

　　　　委托代理人翟建，河南驿城律师事务所律师。

　　　　被告侯伟。

　　　　委托代理人黑连河，河南文苑律师事务所律师。

　　　　被告侯磊。

　　　　原告冯春荣诉被告侯伟、侯磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2012年5月30日作出（2010）驿民初字第1925号民事判决，被侯伟不服提起上诉，上诉于驻马店市中级人民法院。中院于2012年11月5日作出（2012）驻民四终字第193号民事裁定书，裁定：一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2010）驿民初字第1925号民事判决；二、发回驻马店市驿城区人民法院重审。重审中，本院于2013年4月9日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯春荣及委托代理人翟健，被告侯伟及委托代理人黑连河、被告侯磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　　　原告冯春荣诉称，2008年4月9日，原、被告签订集资房转让合同，约定：由原告购买被告在其单位驻马店供电公司分得的集资房，签订合同当日，原告向被告支付房屋集资款120000元及房屋转让费35000元，合计155000元，该房屋产生的后续费用或多余退回的房款均由原告负责等内容。合同签订当日，原告向被告交付房款及转让费共计155000元。2009年12月初，被告通知原告交付附属配房款，并告知收款单位的帐号。2009年12月9日，原告依约交付了剩余购房款。后被告所在单位驻马店供电公司要求在2010年7月18日前办理完毕产权调整手续，而被告拒绝配合。为此原告请求判令：依法确认原被告双方签订的转让合同有效，被告履行合同。

　　　　被告侯伟辩称，该房屋属其所有，侯磊以其的名义处分该房屋，未经过其同意，应属无效合同。

　　　　被告侯磊辩称，其与案外人冯四妮是同事关系，在冯四妮多次督促下才决定将其弟侯伟的房屋出卖给原告，当时签订合同时与被告侯伟联系不在，其就以被告侯伟的名义与原告冯春荣签订了房屋买卖合同，该合同应属无效合同。

　　　　经审理查明，被告侯伟与被告侯磊系孪生兄弟，二被告均系驻马店供电公司员工。2006年，驻马店供电公司为单位职工承建集资房，由河南省龙源房地产开发有限责任公司驻马店分公司（以下简称龙源公司）开发建设。被告侯伟、侯磊各集资一套。被告侯伟集资的房屋为“龙源新城”小区25号楼四单元五楼西户。被告侯磊集资的房屋为“龙源新城”小区3号楼东3单元2层西户。2008年4月9日，被告侯磊以被告侯伟的名义（甲方）与原告冯春荣（乙方），签订集资房转让合同一份，约定：1、甲方将其位于驻马店供电公司员工集资房转让给乙方，房屋具体座落为驻马店市107国道以西，中华路与天顺路之间“龙源新城”小区内25号楼四单元五楼西户，面积为97平方米；2、现25号楼尚未开工建设，竣工及交付使用日期不详，竣工及交付日期以甲方集资建房管理单位驻马店供电公司公布时间为准；3、因该房屋系2006年12月由甲方单位驻马店供电公司发起的集资建房，至2008年4月甲方共累计支付集资款120000元。合同签订当日，由乙方支付给甲方已付的房屋集资款120000元及房屋转让费35000元。因驻马店供电公司尚未公布该房屋交付后的整体价格，该房屋产生的后续用或多余退回的房款均归乙方负责；4、乙方所购甲方房屋所付的155000元不包括过户手续及其他相关费用。在甲乙双方未办理该房屋过户手续时，乙方不得随意另行转卖，该房屋过户所产生的税、费由乙方承担；5、乙方所购集资房内附加设施（暖气安装费、液化气初装费、及水电等）所产生的费用不包含在购房款内，其费用有乙方负担。安装手续甲方有义务协助；6、乙方在使用房屋过程中所产生的一切费用如在甲方工资中扣除，乙方应当在当月及时向甲方支付；7、甲乙双方应当严格执行合同，不得因该房屋从事损坏双方利益的行为，如任何一方违约可向对方索赔30000元。合同签订的当日，原告通过案外人冯四妮以银行转账的方式向二被告的父亲侯合群支付房款150000元及现金5000元，共计155000元。同日，侯磊又以侯伟的名义向原告出具35000元转让费的收条一份。经查，被告侯伟单位驻马店供电公司给被告侯伟的分房通知中，载明事项为：住户姓名：侯伟，楼号：25号，楼层：五层，单元：西一单元，房间：西户，建筑面积：100.81平方米，房屋单价：1230元，区位系数：0.95，房屋价款：117796.49元，维修基金：2355.93元，车库面积：19.2平方米，车库价款：36480元，房屋价款总额：156632.41元，已交房款：120000元，需补交房款：36632.41元。2009年12月9日，被告侯伟接其单位补交购房款通知后，被告侯磊即通知案外人冯四妮，当日原告冯春荣通过冯四妮以被告侯伟的名义在其单位缴纳购房款36632.41元。2009年12月15日，龙源公司向被告侯伟出具临时保管证明一份，载明：“供电公司员工侯伟购置龙源新城商品房，交款票据4张，含公积金156632.41元，由龙源公司在开具发票前暂时保管”。并加盖“钥匙交接专用章”。后被告侯磊将房屋钥匙交付给原告。2010年8月，驻马店供电公司向全体职工发出“关于办理住房产权证和签订商品房买卖合同的通知”。后原告要求被告协助办理房产变更手续及交付车库的钥匙，被告拒绝成讼。

　　　　另查明，原、被告双方签订上述合同时被告侯伟、侯磊均未婚，与其父母在一起共同生活。合同的签订地点为被告侯伟家，当时二被告的父母、中间人冯四妮均在场。

　　　　以上案件事实，由原告提交的集资房转让合同、收条、通知及原、被告的陈述在卷，经当庭质证，据以认定。

　　　　本院认为，被告侯磊未经被告侯伟授权将侯伟在本单位集资房屋一套出卖给本案原告，并以被告侯伟的名义与原告冯春荣签订集资房转让合同，被告侯磊其行为构成无权代理，该合同应为效力待定的合同。因被告侯磊系被告侯伟的孪生兄弟，并同为驻马店电业公司职工；又因签订合同地点为被告侯伟的家中，当时二被告的父母在场，而且当时二被告均未婚并与父母在一起生活；合同签订同时，原告冯春荣支付的转让费价款35000元，由被告侯磊的父新侯合群收取，由被告侯磊以被告侯伟的名义出具收条，原告又向二被告父亲侯合群支付房款150000元。签订合同后，驻马店供电公司通知侯伟补交房款，由原告冯春荣以被告侯伟的名义补交；被告侯伟领取房屋钥匙后，被告侯磊又将房屋钥匙交于原告冯春荣，被告侯伟也未提出异议，故从上述合同签订的主体、地点、收款、补交房款及交付房屋钥匙的一系列情况可认定被告侯伟对出售房屋是知情的，事后被告侯伟收到单位补交房款的通知后，允许原告以其名义补交，此后又同意侯磊将房屋钥匙交于原告，应视为被告侯伟对被告侯磊代理行为的追认，效力待定的合同经追认后，应为有效合同，原告请求确认有效，于法有据，本院予以支持。合同有效后，原、被告双方均应当按双方合同约定履行义务。原告依约向被告支付全部购房款及转让费价款，被告即应履行合同相关义务，故原告请求被告履行合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

　　　　一、确认原告冯春荣与被告侯伟于2008年4月9日签订的《集资房转让合同》为有效合同。

　　　　二、被告侯伟继续履行合同。

　　　　案件受理费100元，由被告侯伟负担。

　　　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。        

                           审  判  长   肖  静

                           审  判  员   刘亚楠

                           代理审判员   刘  林

                          二Ｏ一三年六月十七日

                           书  记 员   张伟光