原告李文田等27人诉被告商丘市凯悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案

  原告李文田，男。

　　原告彭林，男。

　　原告杨替青，男。

　　原告程红英，男。

　　原告王景珠，男。

　　原告崔利英，女。

　　原告高岩，女。

　　原告高雯，女。

　　原告魏琪，男。

　　原告王永君，男。

　　原告谢林园，男。

　　原告丁瑜，男。

　　原告孔凡更，男。

　　原告姚丽丽。女。

　　原告丁蕴静，女。

　　原告张礼义，男。

　　原告李惠，女。

　　原告房立君，女。

　　原告王秀丽，女。

　　原告郑建立，男。

　　原告董欣，男。

　　原告张莹雪。

　　原告贾晓梅，女。

　　原告孙月凤，女。

　　原告王思琦，女。

　　原告张卫东，男。

　　原告胡亚威，女。

　　诉讼代理人孔凡更，男。

　　崔利英，女。

　　王景珠，男。

　　委托代理人吴峰  

　　被告商丘市凯悦房地产开发有限公司。

　　法定代表人何亚东。

　　委托代理人李厚召，男。

　　诉讼代理人刘洪民。

　　原告李文田等27人诉被告商丘市凯悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年5月15日向本院提起诉讼，本院审理后，依法组成合议庭，于2012年6月26日公开开庭审理，原告诉讼代理人孔凡更及委托代理人吴峰、被告委托代理人李厚召、刘洪民均到庭参加诉讼，本案于2012年10月10日中止审理，2013年1月9日恢复审理，现已审理终结。

　　原告李文田等27人诉称：被告在商丘市民主路与神火大道交叉口西南角开发建设商品房，对外预售，原告一方于2008年分别与被告签订了商品房买卖合同，合同第五条约定了面积确认及差异的处理方法为以房管部分实测面积为准多退少补；第八条明确约定被告在2009年6月1日以前，应将验收合格的商品房交付给原告使用，及第九条逾期交房的违约责任承担方式；第十五条约定有被告在交付商品房180日内给原告办理房地产权属证书，及违约金计算方法；并在合同附件三约定了装饰、设备标准。合同签订后，原告依约履行了交付房款的义务，而被告虽经多次催促，却未依约履行了交付房款的义务，先是逾期交房，又不依约给原告办理房地产权属证书，不按照实测面积退还原告多交的房款，甚至将合同附件三种约定的地下车库提供给其他使用，没有安装合同附件三种约定的周界防越报警系统、电子巡更系统等等；近又发现约定的暖气不能给接通，电梯没有设备电源等等。被告的行为严重违反了合同约定的义务，不但影响到原告正常的和谐入住，而且也给原告造成了严重的经济损坏，对此，原告多次找被告协商，但被告一直推托不予受理。请求人民法院依法判令去1、被告履行合同，给原告办理房产证手续；将地下车库交付原告使用；安装使用周界防越报警系统、电子巡更系统；安装电梯备用电源；安装符合市政要求的水表、电表。2、依法判令被告承担逾期交房违约金、逾期办证违约金、双倍的暖气初装费、原告暖气设备安装损失及按照实际测量面积结算退回房款等等共计90余万元。

　　被告商丘市凯悦房地产开发有限公司辩称：原告与物业公司签订物业服务合同的时间，应当作为实际交房时间。被告延期交房固然是事实，但被告延期交房不构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的请求不能成立，要求被告赔偿暖气安装损失没有事实和法律依据，原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、双倍的暖气初装费，赔偿暖气设备安装损失的诉讼请求已超过法定的时效期间。地下车库是被告投资建造的，建设费用未摊入商品房的成本，且原告分摊的公用建筑面积不含地下车库的建筑面积，上述事实决定了地下车库的产权和使用权应归属被告。原告要求被告安装周界防越报警系统、电子巡更系统，安装符合市政要求的水表、电表、安装电梯备用电源的请求不成立。

　　本案争议焦点：原告的诉请是否具有事实根据及法律依据。

　　在举证期限内，原告向本院提交以下证据：：一、商品房买卖合同及各种票据。证明：1、原被告双方就被告开发的翰墨华庭商品房位置、价格等达成了买卖协议；2、合同第五条明确约定了“面积确认及面积差异处理”方式为：“以房管局部门实测为准，多退少补”；3、合同第八条明确约定了被告交房的时间以及交房的条件为“该商品房经验收合格”；4、合同第九条明确约定了被告逾期交房的违约责任承担方式为：“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之2的违约金”；5、合同第十三条明确约定了被告“关于装饰、设备标准承诺的违约责任”为“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。”“达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”6、合同第十五条明确约定了“关于产权登记的约定”：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”7、合同的附件三对“装饰、设备标准”进行了明确的约定。8、商品房买卖合同签订后，原告依约交纳了全部房款或办理了银行按揭贷款手续，并交纳了办理各项证件、装饰、设备的费用；二、暖气设备安装的合同及票据。证明：被告交房后，由于被告承诺的有暖气，原告就安装了取暖设备，但被告一直没有给原告提供暖气，造成原告暖气设备安装的损失。三、房产证（部分）。证明：1、由于被告的原因，办理的房产证超出了合同约定的时间，且现在还有多人没有给办理；2、房产证上显示的面积与合同约定的面积有明显的差异，被告应依约退还多收的房款。四、工程竣工验收备案表。证明：该处商品房实际竣工验收时间为2010年7月21日。五、2012年3月20日的商丘日报一份。证明：原被告关于商品房的有关事宜多次协商，被告已经明确无法为原告提供暖气。

　　在举证期限内，被告向本院提交以下证据：第一组：1、2份房产证，证明被告已经履行合同备案义务，商品房已经具备办证条件。2、照片十张，证明被告按合同约定在小区安装了报警系统、电子巡更系统等，也安装了合同约定的电表水表。3、双方签订的商品房买卖合同27份，证明补充协议第2条，约定了出卖人顺延交房时间的条件及买卖双方其他买卖义务。4、现场签证单十五份，证明施工过程中遇到了重大施工问题，导致工期延误239天，被告延期交房的条件已经成就。5、物业服务合同和小区分户住宅验收表，证明房屋交收的时间及原告已经入住了小区。

　　经庭审质证，被告对原告提交的证据1本身无异议，对证明目的有异议，合同的双倍返还的是差价，没有如期办证是因为原告方未按时交费造成的。2、对证据2有异议，证据本身是复印件，不是原件，原告方的损失不是被告方造成的，所谓的损失并不存在。3、对证据3本身无异议。4、对证据4有异议，证据本身是复印件，不是原件，房屋验收时间合格不是备案所说时间。5、对证据5有异议，证据与待证事实无关联。原告对被告提交的证据：对证据1本身无异议，但是房产证的时间说明被告没有在约定的时间内办理房产证。对证据2本身无异议，但是只能证明小区内的监控系统并不能证明被告有按装周界防越系统。对于证据3、4本身无异议，但是不能够证明被告的证明目的，虽然在合同附件4有出卖人延期交房情况的约定，但是被告所提供的证据均是不符合延期条件的。现场签证单很多都是2007年以前的，而被告与原告所签定时间大部分是2008年后，在被告与原告签订合同的时候就已经考虑到了延期问题，被告所说的延期原因均是被告计划建设时可预见的，已经可以考虑到工期里面的内容，均不是合同约定的延期交房条件的内容。对证据5本身无异议，但是合同约定的交房条件是商品房经验收合格，但是被告方交付房屋的时候并没告知房屋未经验收合格时间。

　　经双方当事人的质证及庭审审查，对当事人提交的证据，作出以下认定：原告的证据1，3被告无异议；被告的证据1、2、3原告无异议，本院予以确认。原告证据2与本案无关联性，本院不予确认；证据4经本院调取原件核实后，与原件核对无异，本院予以确认；证据5符合证据的客观性、真实性，本院予以确认；被告证据4、5与本案不具有关联性，本院不予确认。

　　依据庭审查明及本院确认的有效证据，可以认定以下案件事实：2008年4月5日至2009年11月26日，原告李文田、彭林、杨替青、程红英、王景珠、崔利英、高岩、高雯、魏琪、王永君、谢林园、丁瑜、孔凡更、姚丽丽、丁蕴静、张礼义、李惠、房立君、王秀丽、郑建立、董欣、张莹雪、贾晓梅、孙月风、王思琦、张卫东、郝亚威与被告商丘市凯悦房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，主要约定：一、买受人所购房屋的基本情况及付款方式：1、李文田购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢11层1104号住宅房，建筑面积135.703ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积110.85ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.85ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2409.67元／ｍ2，总金额327000元；于2010年9月4日交清整房款。2、彭林购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢5层501号住宅房，建筑面积126.82ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积103.3ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.52ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2452.22元／ｍ2，总金额311000元；于2008年4月29日交首付款170000元，余款141000办理银行按揭。3、杨替青购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢9层901号住宅房，建筑面积126.824ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积103.3ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.52ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2562.69元／ｍ2，总金额3250111元；于2008年4月30日交首付款105011元，余款220000办理银行按揭。4、程红英购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢10层1001号住宅房，建筑面积126.824ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积103.3ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.524ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价3020元／ｍ2，总金额383008元；于2009年11月26日交首付款123008元，余款260000办理银行按揭。5、王景珠购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢7层701号住宅房，建筑面积126.824ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2495.65元／ｍ2，总金额316508元，于2008年4月30日一次性交情房款。6、崔利英购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢13层1302号住宅房，建筑面积104.165ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积103.3ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.524ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2665.08元／ｍ2，总金额277608元；于2008年4月30日交首付款87608元，余款190000元办理银行按揭。7、高岩购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢7层702号住宅房，建筑面积104.165ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积81.12ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.5ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2516.64元／ｍ2，总金额262146元；于2008年5月14日交首付款79146元，余款183000办理银行按揭。8、高雯购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢7层703号住宅房，建筑面积104.165ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积81.12ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.05ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2516.64元／ｍ2，总金额262146元；于2008年5月23日交首付款79146元，余款183000办理银行按揭。9、魏琪购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢4层402号住宅房，建筑面积104.165ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积81.12ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.05ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2479.95元／ｍ2，总金额258324元；于2008年4月28日交首付款78324元，余款180000办理银行按揭。10、王永君购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢15层1505号住宅房，建筑面积101.07ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积80.11ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.96ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2781元／ｍ2，总金额281076元；于2008年7月26日交首付款113076元，余款168000办理银行按揭。11、谢林园购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢6层605号住宅房，建筑面积101.07ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积80.11ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.96ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2602.16元／ｍ2，总金额263000元；于2009年2月14日一次性交清房款。12、丁瑜购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢10层1001号住宅房，建筑面积99.996ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积78.13ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.87ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2516.58元／ｍ2，总金额251648元；于2008年4月29日交首付款81648元，余款170000办理银行按揭。13、孔凡更购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢4层401号住宅房，建筑面积99.996ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积78.13ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.87ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2366.69元／ｍ2，总金额236660元；于2008年4月27日交首付款76660元，余款160000办理银行按揭。14、姚丽丽购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢13层1301号住宅房，建筑面积99.996ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积78.13ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.87ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2575.1元／ｍ2，总金额257500元；于2009年3月30日交首付款77500元，余款180000办理银行按揭。15、丁藴静购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢8层801号住宅房，建筑面积99.996ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积78.13ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.87ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2474.01元／ｍ2，总金额247391元；于2008年4月29日交首付款77391元，余款170000办理银行按揭。16、张礼义购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢5层501号住宅房，建筑面积99.996ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积78.13ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.87ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2362.91元／ｍ2，总金额236282元；于2008年4月27日一次性付清房款。17、李惠购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢5层504号住宅房，建筑面积99.996ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积78.13ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.87ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2481.26元／ｍ2，总金额248116元；于2008年4月29日交首付款78116元，余款170000办理银行按揭。18、房立君购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢11层1105号住宅房，建筑面积84.473ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积66.57ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.9ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2628.06元／ｍ2，总金额222000元；于2008年4月30日交首付款72000元，余款150000办理银行按揭。19、王秀丽购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢10层108号住宅房，建筑面积84.473ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积66.57ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.9ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2367.62元／ｍ2，总金额200000元；于2008年5月11日交首付款60000元，余款140000办理银行按揭。20、郑建立购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢9层908号住宅房，建筑面积84.473ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积66.57ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.9ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2368.47元／ｍ2，总金额200072元；于2008年4月30日一次性交清房款。21、董欣购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢4层407号住宅房，建筑面积53.551ｍ2；按建筑面积计算，该商品房单价2565.27元／ｍ2，总金额137373元；于2008年5月10日交首付款41373元，余款96000办理银行按揭。22、张莹雪购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢6层607号住宅房，建筑面积53.551ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2580.81元／ｍ2，总金额138205元；于2008年5月1日一次性交清房款。23、贾晓梅购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢16层1607号住宅房，建筑面积53.551ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积41.76ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.79ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2807.34元／ｍ2，总金额150336元；于2008年5月2日交首付款50336元，余款100000办理银行按揭。24、孙月风购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢9层A-906号住宅房，建筑面积39.5ｍ2；其中，套内建筑面积按建筑面积30.91ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.59ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价1518.99元／ｍ2，总金额60000元；于2008年12月16日一次性付清房款。25、王思琦购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢7层708号住宅房，建筑面积39.5ｍ2,其中，套内建筑面积按建筑面积30.91ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.59ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2531.65元／ｍ2，总金额100000元；于2008年5月12日一次性付清房款。26、二董欣购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢14层1402号住宅房，建筑面积37.782ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积30.85ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.93ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2814.22元／ｍ2，总金额106327元；于2008年4月29日交首付款36327元，余款70000办理银行按揭。27、郝亚威购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢6层607号住宅房，建筑面积70.46ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积52.73ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.73ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2810.11元／ｍ2，总金额198000元；于2009年8月31日一次性付清房款。二、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房管部门实测面积为准多退少补。三、交付期限：出卖人应当在2009年6月1日前，依照国家和地方人民政府的相关规定将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、违约责任：1、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限2009年6月1日的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限2009年6月1日的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交款万分之二的违约金。2、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。五、关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，买受人将不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后原告均按约定付清购房款，除王秀丽外，其他原告并交纳了办证综合费，办证综合费中含45元/m2的暖气初装费。被告商丘凯悦房地产开发有限公司实际于2010年7月21日进行工程竣工验收备案。被告商丘市凯悦房地产开发有限公司仅为张莹雪、崔利英、李文田、程红英、李慧办理了房产证，其余原告均未办理房屋权属证书，双方形成纠纷。

　　本院认为，本案原、被告之间签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告均按照合同付清了购房款，并交纳了办证综合费用，而被告未能按照合同约定及时向原告交付房屋、办理房屋权属证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，继续履行合同为原告办理房屋权属证书，购房款以房管部门实测面积为准多退少补，并赔偿原告逾期交房违约金和逾期办证违约金，逾期交房期限应按合同约定，该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用计算，即2010年7月21日为工程竣工验收合格。故对原告诉讼请求的项目及数额中符合法律规定部分，本院酌情予以支持。本案被告应赔偿原告逾期交房违约金和逾期办证违约金数额、面积差额：1、李文田逾期交房违约金327000元×2÷10000×415天=27141元、逾期办证违约金327000元×1%=2370元、面积差额（135.703平方米-134.79平方米）×2409.67元=2200.03元，合计31711.03元；2、彭林逾期交房违约金311000元×2÷10000×415天=25813元、逾期办证违约金311000元×1%=3110元、面积差额（126.824平方米-125.78平方米）×2452.22元=2560.12元，合计31483.12元；3、杨替青逾期交房违约金325011元×2÷10000×415天=26975.91元、逾期办证违约金325011元×1%=3250.11元、面积差额（126.824平方米-125.78平方米）×2562.69元=2675.45元，合计32901.47元；4、程红英逾期交房违约金383008元×2÷10000×202天=15473.52元、逾期办证违约金383008元×1%=3830.08元、面积差额（126.824平方米-125.78平方米）×3020元=3140.8元，合计22444.4元；5、王景珠逾期交房违约金316508元×2÷10000×415天=26270.16元、逾期办证违约金316508元×1%=3165.08元、面积差额（126.824平方米-125.78平方米）×2495.65元=2605.46元，合计32040.7元；6、崔利英逾期交房违约金277608元×2÷10000×415天=23041.46元、逾期办证违约金277608元×1%=2776.08、面积差额（104.165平方米-103.16平方米）×2665.08元=2678.41元，合计28495.95元；7、高岩逾期交房违约金262146元×2÷10000×415天=21758.12元、逾期办证违约金262146元×1%=2621.46元、面积差额（104.165平方米-103.16平方米）×2516.64元=2529.22元，合计26908.8元；8、高雯逾期交房违约金262146元×2÷10000×415天=21758.12元、逾期办证违约金262146元×1%=2621.46元、面积差额（104.165平方米-103.16平方米）×2516.64元=2529.22元，合计26908.8元；9、魏琪逾期交房违约金258324元×2÷10000×415天=21440.89元、逾期办证违约金258324元×1%=2583.24元、面积差额（104.165平方米-103.16平方米）×2479.95元=2492.35元，合计26516.48元；10、王永君逾期交房违约金281076元×2÷10000×415天=23329.31元、逾期办证违约金281076元×1%=2810.76元，合计26140.07元；11、谢林园逾期交房违约金263000元×2÷10000×415天=21829元、逾期办证违约金263000元×1%=2630元，合计24459元；12、丁瑜逾期交房违约金251648元×2÷10000×415天=20886.78元、逾期办证违约金251648元×1%=2516.48元、面积差额（99.996平方米-99.89平方米）×2516.58元=276.82元，合计23680.08元；13、孔凡更逾期交房违约金236660元×2÷10000×415天=19642.78元、逾期办证违约金236660元×1%=2366.6元、面积差额（99.996平方米-99.89平方米）×2366.69元=260.34元，合计22269.72元；14、姚丽丽逾期交房违约金257500元×2÷10000×415天=21372.5、逾期办证违约金257500元×1%=2575元、面积差额（99.996平方米-99.89平方米）×2575.1元=283.26元，合计24230.76元；15、丁藴静逾期交房违约金247391元×2÷10000×415天=20533.45元、逾期办证违约金247391元×1%=2473.91元、面积差额（99.996平方米-99.89平方米）×2474.01元=272.14元，合计23279.5元；16、张礼义逾期交房违约金236282元×2÷10000×791天=37379.81元、逾期办证违约金236282元×1%=2362.82元、面积差额（99.996平方米-99.89平方米）×2362.91元=259.62元，合计40002.25元；17、李慧逾期交房违约金248116元×2÷10000×415天=20593.63元、逾期办证违约金248116元×1%=2481.16元、面积差额（99.996平方米-99.89平方米）×2481.26元=272.94元，合计23347.73元；18、房立君逾期交房违约金222000元×2÷10000×415天=18426元、逾期办证违约金222000元×1%=2220、面积差额（84.473平方米-84.02平方米）×2628.06元=1190.51元，合计21836.51元；19、王秀丽逾期交房违约金200000元×2÷10000×415天=16600元、逾期办证违约金200000元×1%=2000元、面积差额（84.473平方米-84.02平方米）×2367.62元=1072.53元，合计19672.53元；20、郑建立逾期交房违约金200072元×2÷10000×415天=16605.98元、逾期办证违约金200072元×1%=2000.72元、面积差额（84.473平方米-84.02平方米）×2368.47元=1072.92元，合计19679.62元；21、董欣逾期交房违约金137373元×2÷10000×415天=11401.96元、逾期办证违约金137373元×1%=1373.73元、面积差额（53.551平方米-52.91平方米）×2565.27元=1641.77元，合计14417.46元；22、张莹雪逾期交房违约金138205元×2÷10000×415天=11471.02元、逾期办证违约金138205元×1%=1382.05元、面积差额（53.551平方米-52.91平方米）×2580.81元=1651.72元，合计14504.79元；23、贾晓梅逾期交房违约金150336元×2÷10000×415天=12477.89元、逾期办证违约金150336元×1%=1503.36元、面积差额（53.551平方米-52.91平方米）×2907.34元=1860.7元，合计15841.95元；24、孙月风逾期交房违约金60000元×2÷10000×415天=4980元、逾期办证违约金60000元×1%=600元、面积差额（39.5平方米-38.56平方米）×1518.99元=1427.85元，合计7007.85元；25、王思琦逾期交房违约金100000元×2÷10000×415天=9300元、逾期办证违约金100000元×1%=1000元、面积差额（39.5平方米-38.56平方米）×2531.65元=2379.75元，合计12679.75元；26、张卫东逾期交房违约金106327元×2÷10000×415天=8822.9元、逾期办证违约金106327元×1%=1063.27元，合计9886.17元；27、郝亚威逾期交房违约金198000元×2÷10000×325天=12870元、逾期办证违约金198000元×1%=1980元、合计14850元；总计617196.49元。因原告购买的商品房分摊的公共部位与公用房屋建筑面积中，并不含地下车库的面积，原告要求被告将地下车库恢复原状、交付使用的该项诉请，证据不足，本院不予支持。原告要求安装使用周界防越报警系统、电子巡更系统；安装符合市政要求的水表、电表；因合同主文没有约定，证据不足，本院不予支持。根据《民用建筑电气设计规范》规定：一级负荷应由两个电源供电，当一个电源发生故障，另一个电源不应同时受到损坏。因此原告请求安装电梯备用电源的诉请，应予支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定的供暖方式为市政供暖，被告已按设计要求安装了翰墨华庭小区的采暖设施，并预留了暖气接口，目前不能供暖的原因是热力公司供暖的主管道尚未铺设到位；合同约定市政供暖不含初装费，原告交纳的暖气初装费系被告代收，不属于被告装饰、设备标准的范围。故原告要求被告商丘市凯悦房地产开发有限公司安装暖气、双倍支付暖气初装费的诉讼请求，本院不予支持；由于原告购买的商品房至今没有安装采暖设施，被告商丘市凯悦房地产开发有限公司代收的暖气初装费，应予以返还原告。本案被告应返还原告的暖气初装费数额：1、李文田135.703m2×45元/m2=6106.64元；2、彭林126.824m2×45元/m2=5707.08元；3、杨替青126.824m2×45元/m2=5707.08元；4、程红英126.824m2×45元/m2=5707.08元；5、王景珠126.824m2×45元/m2=5707.08元；6、崔利英104.165m2×45元/m2=4687.43元；7、高岩104.165m2×45元/m2=4687.43元；8、高雯104.165m2×45元/m2=4687.43元；9、魏琪104.165m2×45元/m2=4687.43元；10、王永君101.07m2×45元/m2=4548.15元；11、谢林园101.07m2×45元/m2=4548.15元；12、丁瑜99.996m2×45元/m2=4499.82元；13、孔凡更99.996m2×45元/m2=4499.82元；14、姚丽丽99.996m2×45元/m2=4499.82元；15、丁藴静99.996m2×45元/m2=4499.82元；16、张礼义99.996m2×45元/m2=4499.82元；17、李惠99.996m2×45元/m2=4499.82元；18、房立君84.473m2×45元/m2=3801.29元；19、郑建立3800元；20、董欣53.551m2×45元/m2=2409.8元；21、张莹雪53.551m2×45元/m2=2409.8元；22、贾晓梅53.551m2×45元/m2=2409.8元；23、孙月风39.5m2×45元/m2=1777.5元；24、王思琦39.5m2×45元/m2=1777.5元；25、张卫东37.782m2×45元/m2=1700.19元；26、郝亚威70.46m2×45元/m2=3170.7元，总计107036.48元。对被告辩称不应承担违约责任的抗辩理由，因其未能提交有效证据加以证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

　　一、被告商丘市凯悦房地产开发有限公司为原告彭林、杨替青、王景珠、高岩、高雯、魏琪、王永君、谢林园、丁瑜、孔凡更、姚丽丽、丁藴静、张礼义、房立君、王秀丽、郑建立、董欣、贾晓梅、孙月风、王思琦、张卫东、郝亚威等22人购买的商品房办理房屋权属证书，于判决生效之日起90日内履行完毕。

二、被告商丘市凯悦房地产开发有限公司赔偿原告李文田违

约金31711.03元、彭林违约金31483.12元、杨替青违约金32901.47元、程红英违约金22444.4元、王景珠违约金32040.7元、崔利英违约金28495.95元、高岩违约金26908.8元、高雯违约金26908.8元、魏琪违约金26516.48元、王永君违约金26140.07元、谢林园违约金24459元、丁瑜违约金23680.08元、孔凡更违约金22269.72元、姚丽丽违约金24230.76元、丁藴静违约金23279.5元、张礼义违约金40002.25元、李慧违约金23347.73元、房立君违约金21836.51元、王秀丽违约金19672.53元、郑建立违约金19679.62元、董欣违约金14417.46元、张莹雪违约金14504.79元、贾晓梅违约金15841.95元、孙月风违约金7007.85元、王思琦违约金12679.75元、张卫东违约金9886.17元、郝亚威违约金14850，总计617196.49元，于判决生效之日起10日内履行完毕。

三、被告商丘市凯悦房地产开发有限公司返还李文田暖气初装费6106.64元、彭林暖气初装费5707.08元、杨替青暖气初装费5707.08元、程红英暖气初装费5707.08元、王景珠暖气初装费5707.08元、崔利英暖气初装费4687.43元、高岩暖气初装费4687.43元、高雯暖气初装费4687.43元、魏琪暖气初装费4687.43元、王永君暖气初装费4548.15元、谢林园暖气初装费4548.15元、丁瑜暖气初装费4499.82元、孔凡更暖气初装费4499.82元、姚丽丽暖气初装费4499.82元、丁藴静暖气初装费4499.82元、张礼义暖气初装费4499.82元、李惠暖气初装费4499.82元、房立君暖气初装费3801.29元、郑建立暖气初装费3800元、董欣暖气初装费2409.8元、张莹雪暖气初装费2409.8元、贾晓梅暖气初装费2409.8元、孙月风暖气初装费1777.5元、王思琦暖气初装费1777.5元、张卫东暖气初装费1700.19元、郝亚威暖气初装费3170.7元，总计107036.48元，于判决生效之日起10日内履行完毕。

四、被告商丘市凯悦房地产开发有限公司于判决生效后2个月内为原告安装电梯备用电源。

　　五、驳回原告的其他诉讼请求、

　　如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费12800元，由被告承担。

。  如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提供副本，应预交上诉费12800元，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。

                                             审判长   张  宁

                                             审判员   陈  瑛

                                             审判员   吴显军

                                             二0一三年三月二十日

                                             书记员   赵  倩