原告曹红玲等9人诉被告商丘市凯悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案

　 原告曹红玲，女。

　  原告刘英杰，男。

　 原告王小燕，女。

　 原告王永久，男。

　  原告赵玉芬，女。

　  原告曹秀萍，女。

　 原告张秀娟，女。

　　原告翟兴礼，男。

　　原告翟兴华，男。

　　委托代理人李静淑。

　　被告商丘市凯悦房地产开发有限公司。

　　法定代表人何亚东。

　　委托代理人李厚召。

　　委托代理人刘洪民。

　　原告等9人诉被告商丘市凯悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年5月24日向本院提起诉讼，本院审理后，依法组成合议庭，于2012年6月29日公开开庭审理，原告委托代理人李静淑、被告委托代理人李厚召、刘洪民均到庭参加诉讼，本案于2012年10月10日中止审理，2013年1月9日恢复审理，现已审理终结。

　　原告曹红玲等9人诉称：被告在商丘市民主路与神火大道交叉口西南角建设有商品房，原告等人均在此购买了房屋并与被告签订有商品房买卖合同，约定被告在2009年6月1日前将验收合格的商品房连同合格证明文件、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交付给原告，在交付后180日内为原告办理房地产权属证书，装饰、设备符合附件三的标准等，并约定了违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务，然而被告不按合同约定交付房屋，不安装暖气、燃气及有关设备，不办理房屋产权证书，多收取原告曹某某房款25000元等。另外被告将地下车库提供给他人使用，致使原告车辆无处停放。请求法院依法判令：1、被告赔偿原告违约金286588元；2、被告继续履行合同，按合同约定交付房屋、办理房产证并按房屋的实际面积结算房款；3、被告将地下车库恢复原状并交付给原告使用。

　　被告商丘市凯悦房地产开发有限公司辩称：答辩人没有逾期交房，在商品房施工建设期间，遇到异常困难、重大技术问题以及恶劣气候等答辩人不能控制的因素，导致工期延误200多天。原告要求答辩人支付逾期办证违约金请求不能成立。自2009年8月起，答辩人已陆续将商品房移交给原告使用，原告已全部入住“翰墨华庭”小区，办理房屋权属登记不是合同约定的答辩人的义务。地下车库是答辩人投资建造的，原告分摊的公用建筑面积中，并不包含地下车库的面积，地下车库的占有、使用权应归属答辩人。原告的请求已超法定诉讼时效期间，原告已丧失胜诉权，应依法驳回原告的诉讼请求。答辩人与原告王小燕之间不存在合同关系，依法驳回原告王小燕的起诉。

　　本案争议焦点：原告的诉请是否具有事实根据及法律依据。

　　在举证期限内，原告向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同9份。2、收费单据46份。3、房产证5份。该组证据证明双方签订了房屋买卖合同，原告按照合同的约定以及被告的要求履行了义务，被告却违反合同的约定没有及时交付房屋办理房产证，装饰设备不符合标准。因此按照合同的约定及法律的规定被告应当承担支付违约金赔偿损失的法律责任。对于原告王某某于2008年9月16日之前与被告签订房屋买卖合同以及支付价款并交纳办证等综合费用，费用中其中包括暖气费3801元，后来王某某经被告同意将该房屋转卖他人，被告与他人重新签订了合同，但是王某某交纳了暖气费被告并未退还，因此王某某在持有票据的情况下向被告主张权利。根据证据可以显示出原告一直在向被告主张权利，不存在超出诉讼时效的问题。原告申请法院依法调取的翰墨华庭物业公司与业主签订的入住综合协议书8份，证明原告实际入住时间。

　　在举证期限内，被告向本院提交以下证据：1、房产证5份，证明被告已经履行了合同约定的备案义务，已经具备了办证条件。2、商品房买卖合同10份。证明合同附件4补充协议第2条约定了出卖人延期交房的条件及双方的其他权利义务，3、现场签证单9份，证明在施工过程中出现了无法控制的因素导致延误工期249天，合同约定的被告顺延交房时间的条件已经成就，被告可以顺延交房时间，4、原告与物业签订的服务合同和小区住宅验收表10份、物业公司的证明一份，证明实际交房时间及原告已经入住翰墨华庭小区。

　　经庭审质证，被告对原告提交的证据质证：1、原告提供的商品房合同买卖协议本身无异议，但是合同不能证明被告方提供的房屋的装饰设备不符合标准。2、对房产客观性无异议，房产证的面积与合同约定的面积均在合同约定允许误差的范围内。3、票据客观性无异议，原告交付房款是事实。原告对被告提交的证据：对被告提供的第1、2证据本身无异议，但是对于证明目的有异议。2、被告提供的第3、4组证据均不能作为被告延期交房和实际交房的日期证据来使用。3、合同附件3装饰设备标准约定的很清楚，被告应当按照约定交付地下车库，且在不供暖的情况下赔偿支付违约金。

　　经双方当事人的质证及庭审审查，对当事人提交的证据，作出以下认定：原告的证据1、2、3被告无异议；被告的证据1、2原告无异议，本院予以确认。被告证据3与本案无关联性，本院不予确认。证据4不具有客观性、真实性，本院不予确认。

　　依据庭审查明及本院确认的有效证据，可以认定以下案件事实：2008年4月5日至2009年11月9日，9位原告与被告商丘市凯悦房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，主要约定：一、买受人所购房屋的基本情况及付款方式：1、曹红玲购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢9层905号住宅房，建筑面积101.07ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积80.11ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.96ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2671.41元／ｍ2，总金额270000元；于2009年3月21日交清房款。2、刘英杰购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢8层805号住宅房，建筑面积101.07ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积80.11ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.96ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2542.79元／ｍ2，总金额257000元；于2008年5月5日交首付款87000元，余款1170000于2008年8月22号全部交清。3、王小燕2008年9月16日之前房屋一套，交纳暖气初装费3801元。4、曹秀萍购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢17层1706号住宅房，建筑面积39.5ｍ2，该商品房单价2845.34元／ｍ2，总金额112391元；于2008年4月26日交清房款；曹某某购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢13层1303号住宅房，建筑面积104.165ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积81.12ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.05ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2665.08元／ｍ2，总金额277608元，于2008年4月26日交首付款87608元，余款190000元办理银行按揭。5、张秀娟购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢7层705号住宅房，建筑面积101.07ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积80.11ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.96ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2879.19元／ｍ2，总金额291000元；于2009年11月9日交清房款。6、王永久购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区A幢17层1701号住宅房，建筑面积126.824ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积103.3ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.52ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2668.06元／ｍ2，总金额338374元；于2008年6月12日交首付款102374元，余款236000办理银行按揭。7、翟兴礼购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢10层1003号住宅房，建筑面积104.165ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积81.12ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.05ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2605.67元／ｍ2，总金额271420元；于2008年4月29日交首付款171420元，余款100000办理银行按揭。8、翟兴华购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢12层1201号住宅房，建筑面积99.996ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积78.13ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.87ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2530.1元／ｍ2，总金额253000元；于2008年4月30日交清房款。7、赵玉芬购买被告位于商丘市民主路与神火大道交叉口西南角翰墨华庭小区B幢4层404号住宅房，建筑面积99.996ｍ2，其中，套内建筑面积按建筑面积78.13ｍ2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.87ｍ2，按建筑面积计算，该商品房单价2460.88元／ｍ2，总金额246078元；于2008年4月26日交首付款96078元，余款150000办理银行按揭。二、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房管部门实测面积为准多退少补。三、交付期限：出卖人应当在2009年6月1日前，依照国家和地方人民政府的相关规定将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、违约责任：1、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限2009年6月1日的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限2009年6月1日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交款万分之二的违约金。2、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。五、关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，买受人将不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告均按约定付清购房款，除刘英杰外，其他原告并交纳了办证综合费，办证综合费中含45元/m2的暖气初装费。被告商丘凯悦房地产开发有限公司实际分别于2010年9月17日向原告曹红玲交房、2011年4月17日向原告刘英杰交房、2010年9月3日向原告曹秀萍交房、2010年7月21日向原告张秀娟交房、2010年4月1日向原告王永久交房、2010年7月6日向原告翟兴礼交房、2010年3月1日向原告翟兴华交房、2009年6月13日向原告赵玉芬交房。被告商丘市凯悦房地产开发有限公司已为曹红玲、曹秀萍、张秀娟办理了房产证。

　　本院认为，本案原、被告之间签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告均按照合同付清了购房款，并交纳了办证综合费用，而被告未能按照合同约定及时向原告交付房屋、办理房屋权属证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，购房款以房管部门实测面积为准多退少补，并赔偿原告逾期交房违约金和逾期办证违约金。故对原告诉讼请求的项目及数额中符合法律规定部分，本院酌情予以支持。本案被告应赔偿原告逾期交房违约金和逾期办证违约金数额：1、曹红玲逾期交房违约金272480元×2÷10000×471天=25667.62元、逾期办证违约金272480元×1%=2724.8元，合计28392.42元；2、刘英杰逾期交房违约金257000元×2÷10000×687天=35311.8元、逾期办证违约金257000×1%=2570元，合计37881.8元；3、曹秀萍A幢17层1706号住宅房，逾期交房违约金112391元×2÷10000×457天=10264.22元、逾期办证违约金112391元×1%=1124元，合计11388.22元。A幢13层1303号住宅房，逾期交房违约金277608元×2÷10000×457天=25372.64元、逾期办证违约金277608元×1%=2776元，合计28148.64元；4、张秀娟逾期交房违约金291000元×2÷10000×170天=9860元、逾期办证违约金291000元×1%=2910元，合计12770元；5、王永久逾期交房违约金338374元×2÷10000×305天=23686.3元、逾期办证违约金338374元×1%=3383元，合计27069.3元；6、翟兴礼逾期交房违约金271420元×2÷10000×401天=21766.28元、逾期办证违约金271420元×1%=2714元，合计24480.28元；7、翟兴华逾期交房违约金253000元×2÷10000×275天=13915元、逾期办证违约金253000元×1%=2530元，合计16445元；8、赵玉芬逾期交房违约金246078元×2÷10000×12天=590.4元、逾期办证违约金246078元×1%=2460元，合计3050.4元；总计189626.06元。因原告购买的商品房分摊的公共部位与公用房屋建筑面积中，并不含地下车库的面积，原告要求被告将地下车库恢复原状、交付使用的该项诉请，证据不足，本院不予支持。由于原告购买的商品房至今没有安装采暖设施，被告商丘市凯悦房地产开发有限公司代收的暖气初装费，应予以返还原告。本案被告应返还原告的暖气初装费数额：1、曹红玲101.07m2×45元/m2=4548元；2、王小燕3801元；3、曹秀萍A幢17层1706号住宅房39.5m2×45元/m2=1778元；A幢13层1303号住宅房104.165m2×45元/m2=4687.43元；4、张秀娟101.07m2×45元/m2=4548元；5、翟兴礼104.165m2×45元/m2=4687.43元；6、翟兴华99.996m2×45元/m2=4499.82元；8、赵玉芬99.996m2×45元/m2=4499.82元；总计33049.5元。对被告辩称不应承担违约责任的抗辩理由，因其未能提交有效证据加以证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

　　　　一、被告商丘市凯悦房地产开发有限公司为原告刘英杰、王永久、翟兴礼、翟兴华、赵玉芬等5人购买的商品房办理房屋权属证书，于判决生效之日起90日内履行完毕。

二、被告商丘市凯悦房地产开发有限公司赔偿原告曹红玲违约金28392.42元、刘英杰违约金37881.8元、曹秀萍违约金39536.86元、张秀娟违约金12770元、王永久违约金27069.3元、翟兴礼违约金24480.28元、翟兴华违约金16445元、赵玉芬违约金3050.4元、总计189626.06元，于判决生效之日起10日内履行完毕。

三、被告商丘市凯悦房地产开发有限公司返还曹红玲暖气初装费4548元、王小燕暖气初装费3801元、曹秀萍A幢17层1706号房暖气初装费1778元、A幢13层1303号房暖气初装费4687.43元、张秀娟暖气初装费4548元、翟兴礼暖气初装费4687.43元、翟兴华暖气初装费4499.82元、赵玉芬暖气初装费4499.82元；总计33049.5元。于判决生效之日起10日内履行完毕。

　　　　四、驳回原告的其他诉讼请求。

　　　　案件受理费5600元，由被告承担。

。  如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提供副本，应预交上诉费5600元，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。

                                             审判长   张  宁

                                             审判员   陈  瑛

                                             审判员   吴显军

                                             二0一三年四月三日

                                             书记员   赵  倩