原告河南雅信软件系统有限公司与被告青岛康地生物科技有限公司租赁合同纠纷一案

原告河南雅信软件系统有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区第五大街软件楼一楼。

法定代表人刘恩如，董事长。

委托代理人桑连峰，河南中砥律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告青岛康地生物科技有限公司，住所地山东省青岛市崂山区北宅街道毕家村北山一号。

法定代表人李献国。  

原告河南雅信软件系统有限公司与被告青岛康地生物科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南雅信软件系统有限公司委托代理人桑连峰到庭参加诉讼，被告青岛康地生物科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称：2007年10月19日，原、被告双方就郑州市经济技术开发区第七大街和经南三路东北角的房产签订了《房屋租赁合同》，约定房屋概况、租赁期限及用途、租金及支付方式、合同的变更、解除与终止以及违约责任等事项。从2012年1月1日起被告一直拖欠租金，截止到2012年4月1日已拖欠租金84 000元，原告多次催要，被告置之不理。被告拖欠房租的行为已构成严重违约，根据双方合同约定，原告有权解除合同、收回房屋并要求被告赔偿损失。2012年4月26日原告向被告送达《解除租赁合同的函》，被告门卫李士明接受了函件，该函件在房屋显著位置进行了公布，整个过程由当地公安部门全过程参与并制作了录像。合同解除后，被告应支付拖欠房屋租金、交回房屋并承担违约责任，但被告拒不履行上述行为，房屋内的大型设备至今仍占用原告房屋，严重影响了原告的生产经营。故请求法院：1、确认原告与被告2007年10月19日签订的《房屋租赁合同》已于2012年4月26日解除；2、判令被告立即将上述房产恢复原状并返还原告：3、判令被告向原告支付从2012年1月1日计至2012年4月26日拖欠的租金136 260元；4、判令被告向原告支付违约金168 000元；5、判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2012年4月26日计起按每月28 000元计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止；截至到立案之日的金额为224 000元。

被告青岛康地生物科技有限公司未答辩。

原告为支持其诉讼请求向法院提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明每个月的房租标准、违约责任、交费方式。2、解除租赁合同函一份，证明被告拖欠原告从2012年1月1日到2012年4月26日止的租金136 260元，同时证明双方租赁合同已经解除。3、2012年4月11日和2012年4月20日的通知两份，证明在解除合同前原告多次通知被告交纳房租，交付房屋，清点屋内设备等事项，但被告置之不理。4、录像光盘和录像整理材料各一份，证明原告已经向被告送达了解除合同通知，被告的工作人员进行了签收确认，并且对可以移交的资产交由被告工作人员处理。5、财产清点单一份，进一步证明了双方的租赁合同已经解除。

被告青岛康地生物科技有限公司未到庭发表质证意见。    

根据原告的起诉、举证及庭审笔录，本院对证据做如下分析认证：原告提供的上述证据内容真实，能够证明本案的基本事实，与本案具有关联性，本院予以采纳。

根据原告的起诉、举证、庭审笔录及本院分析认证意见，本院对本案事实确认如下：

2007年10月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于郑州市经济技术开发区第七大街和经南三路东北角、建筑面积为2803.27平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限60个月，租金每月28 000元，每半年支付一次，由被告承担水费、电费、电话费等费用, 并规定被告有不支付或者不按照约定支付租金时原告有权单方解除合同。关于违约责任规定，租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权单方终止合同，收回房屋，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1、未经原告书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；2、未经原告书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；3、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4、拖欠房租达15日以上的。

2012年4月11日，原告向被告发出《通知》，载明：1、为避免相关损失的扩大，原告于2012年4月11日起禁止被告在租赁的房屋内进行任何活动；2、原告将在合适的时间内对被告在租赁房屋内的财产依法进行清点。2012年4月20日，原告向被告发出《通知》，载明：若被告在2012年4月24日前仍未和原告联系解决相关问题则：1、依据双方合同，原告将解除合同，所造成的损失由被告承担；2、原告将更换门卫及安保人员，以维护厂区正常秩序；3、原告将对被告在租赁房屋内的财产进行封存，在厂区的其他财产进行清点后封存，所需的保管费用由被告承担。2012年4月26日，原告向被告发出《解除租赁合同的函》，通告如下：1、依据于2007年10月19日签订的房屋租赁合同第十二（二）条第一项的约定，原告于2012年4月26日解除该房屋租赁合同，所造成的损失由被告承担；2、被告的门卫需立即撤出，由原告派安保人员进驻，以维护厂区正常秩序；3、原告对被告在租赁房屋内财产进行封存，在厂区内的其他财产清点后封存，并对上述财产依法留置；自2012年4月26日起，被告应于七日内将厂区内租赁房屋外的财产清理完毕，三十日内将租赁房屋内的财产清理完毕，并结清所欠房租及水电费，否则原告将依法对厂区内被告的财产进行变卖，以偿还各项费用。上述所需费用由被告承担。2012年4月26日原告公司工作人员陈净、王顼在民警胡大龙、韩智团的见证下送达被告

《解除租赁合同函》。

本院认为：原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，双方形成租赁合同法律关系。上述合同均系各方当事人真实意思表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法、有效,应受法律保护。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告拒不履行支付租金的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告作为出租人依法享有合同解除权，且原告于2012年4月26日向被告送达了《解除租赁合同函》，故对于原告请求确认与被告2007年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2012年4月26日解除的诉讼请求，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。”故对于原告请求判令被告立即将上述房产返还给原告的诉讼请求，本院予以支持；根据房屋租赁合同中的约定，租金每月28 000元，被告从2012年1月1日计至2012年4月26日拖欠的租金共108 267元，故对于原告请求判令被告向原告支付从2012年1月1日计至2012年4月26日拖欠的租金136 260元的诉讼请求，本院予以部分支持；双方在房屋租赁合同中约定，被告违约时应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。根据合同中关于租金以及合同实际履行的时间，认定合同总租金为1 484 000元，被告应付违约金的148 400元，故对于原告请求判令被告向原告支付违约金168 000元的诉讼请求，本院予以部分支持；自2012年4月27日起至2012年12月24日止，共计241天，月租金为28 000元，计算为224 933元，故对于原告请求判令被告自2012年4月26日起至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止，向原告支付房产占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，应视为其对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告河南雅信软件系统有限公司与被告青岛康地生物科技有限公司于二○○七年十月十九日签订的《房屋租赁合同》于二○一二年四月二十六日解除。

二、被告青岛康地生物科技有限公司于本判决生效后十日内将位于河南省郑州经济技术开发区第七大街和经南三路东北角、建筑面积为2803.27平方米的房产返还给原告河南雅信软件系统有限公司。

三、被告青岛康地生物科技有限公司于本判决生效后十日内向原告河南雅信软件系统有限公司支付租金十万八千二百六十七元及违约金十四万八千四百元，并支付房产使用费二十二万四千元（截至二○一二年十二月二十四日）以及自二○一二年十二月二十五日起至被告青岛康地生物科技有限公司返还房产之日止，按每月二万八千元为标准计算的房产使用费。

四、驳回原告河南雅信软件系统有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千零八十三元，由被告青岛康地生物科技有限公司负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  刘  学

                                             代理审判员  许文超

                                             人民陪审员  董祥丽

                                             二○一三年七月十七日

                                             书  记  员   白珺珺