原告杨小春与被告驻马店市晟域房地产开发有限公司（以下简称晟域公司）、王宏村、驻马店市驿城区农村公路管理所（以下简称公路管理所）房屋买卖合同纠纷一案

　　　　　　　　　　　　　　　　原告杨小春。

　　　　委托代理人郭宏芳，河南伦宸律师事务所律师。

　　　　被告驻马店市晟域房地产开发有限公司。

　　　　委托代理人李红耀，河南同立律师事务所律师。

　　　　被告王宏村。

　　　　委托代理人尤娟，河南同立律师事务所律师。

　　　　被告驻马店市驿城区农村公路管理所。

　　　　委托代理人王愿军。

　　　　原告杨小春与被告驻马店市晟域房地产开发有限公司（以下简称晟域公司）、王宏村、驻马店市驿城区农村公路管理所（以下简称公路管理所）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨小春及委托代理人郭宏芳，被告王宏村的委托代理人尤娟，被告晟域公司的委托代理人李红耀，被告公路管理所的委托代理人王愿军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　　　原告杨小春诉称，原告委托被告公路管理所购买房屋，被告公路管理所于2005年12月28日与案外人驻马店市高新区金明商贸有限公司（以下简称金明公司）、王宏村签订委托购房协议一份，约定：所购住宅楼为两幢，共120户，建房平均价格为每平方米1043元，储藏室价格应定在成本以内，约每平方米800元以下，金明公司和王宏村应在一年半内保证把质量合格的房屋交给公路管理所。协议签订后，原告按被告公路管理所要求交纳了购房款157550元。房屋竣工后，2008年9月，原告通过公路管理所拿到所购房屋的钥匙，并对房屋的卫生间进行了简装，在装修期间被告王宏村强行将门锁换掉。2008年8月12日，被告公路管理所在未经原告同意的情况下又与被告王宏村签订了委托购房补充协议，该补充协议约定每平方米增加80元，原告不同意每平方米增加80元，被告以原告未交增加每平方米80元为由拒绝交房。因原告所购房屋系被告晟域公司与被告王宏村联合开发。为此请求判令：1、三被告向原告交付所购买的晟域公司开发的汇景新城小区L号楼西单元2楼西户的房屋一套，并办理土地使用证、房产证；2、三被告连带向原告支付逾期交房违约金（从2007年6月29日起至房屋实际交付之日，按每天41元计算）；逾期办理房产证、土地使用证违约金4726.5元。

　　　　被告王宏村辩称，1、王宏村仅与公路管理所之间存在委托购房关系，与原告之间并不存在房屋买卖关系，王宏村不是本案适格被告；2、王宏村已按委托购房协议履行了委托购房义务，后王宏村与公路管理所协商增加购房款并达成了补充协议，原告在未履行补充协议的情况下，已占有房屋并进行装修，王宏村已完成受托义务，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回对被告王宏村的诉讼请求。

　　　　被告晟域公司辩称，晟域公司未与原告形成直接房屋买卖合同关系，原告请求晟域公司承担责任无依据。

　　　　被告公路管理所辩称，原告与公路管理所之间是委托关系，公路管理所已完成受托事务，按约定交付了房屋。本案公路管理所无过错，原告不能入住房屋是晟域公司和王宏村的侵权行为造成的，公路管理所不应承担责任，应驳回原告对公路管理所的诉讼请求。

　　　　经审理查明，2005年，公路管理所的49名职工为购买住房，委托其单位进行团购房屋。2005年12月28日，公路管理所与金明公司、王宏村签订委托购房协议一份，约定：1、所购住宅楼为两幢，六层，座北朝南，共计120户，其中60户约为138平方米，60户约为126平方米，建房平均价格为每平方米1043元，储藏室价格应定在成本之内，约每平方米800元以下；2、金明公司和王宏村应在一年半内保证把质量合格的房屋交给公路管理所（质量以有关职能部门验收合格为准），如无故逾期交付，逾期一天罚款2000元。在所购房屋建设施工过程中，公路管理所无权干预施工方及金明公司和王宏村的正常经营活动；3、房产证、土地使用证办理由金明公司和王宏村统一办理，费用由集资户个人承担。房产证、土地使用证交给公路管理所的最后期限是两幢楼房交付后270天内。如果逾期，金明公司和王宏村给付公路管理所购房总价款3%的违约金；4、如公路管理所不能按约定时间付款，超过十天后公路管理所赔偿金明公司和王宏村已投入金额3%的违约金。超过一个月公路管理所仍不能付款时，金明公司和王宏村退回公路管理所本金，本协议解除，同时公路管理所还应赔偿金明公司和王宏村已投入金额3%的违约金；5、委托酬金含在建房款内，将不再另付金明公司和王宏村；6、金明公司和王宏村为保证合同的顺利履行应提供合法有效的担保，如合同履行过程中，因金明公司和王宏村的过错造成公路管理所的损失，金明公司和王宏村提供的担保方驻马店市天驿酒店管理有限公司负连带担保责任。同日，双方又签订抵押担保协议和委托购房协议交房标准各一份，抵押担保协议约定：经公路管理所（抵押权人）与金明公司和王宏村（抵押人）协商，就双方所签委托购房协议所涉土地使用权抵押担保一事达成如下协议：金明公司和王宏村同意将交于公路管理所的十一户土地证所含土地使用权抵押给公路管理所，作为委托购房协议中金明公司和王宏村履约担保。该抵押担保协议签订后并未办理土地抵押登记手续，但被告晟域公司开发的汇景新城K号楼、L号楼建房用地就是抵押协议中王宏村抵押给被告公路管理所的土地，原告所购房屋位置亦是被告晟域公司开发的汇景新城L号楼西单元2层西户。委托购房协议签订前后，从2005年11月至2008年8月，原告分四次向被告公路管理所交纳购房款共计157550元。2008年8月12日，被告公路管理所在未经原告同意的情况下与被告王宏村签订一份补充协议，补充协议约定：1、公路管理所委托所购房屋的建筑成本价格由原来签订的平均每平方米1043元，现增加到平均每平方米1123元；2、公路管理所在8月20日中午12点之前将所剩购房款（按涨价前的价格）收齐并付给王宏村；3、经双方同意每平方米增加80元的房款，公路管理所在2008年9月30日之前将涨价的房款付给王宏村，付款后公路管理所各购房户方可进行装修，同时王宏村与各购房户签订本开发公司出具的正规发票和购房协议书；4、若公路管理所不按规定时间交齐购房款，王宏村视为公路管理所自放弃所订房屋，王宏村有权处理公路管理所放弃的房屋，并在7日内退回其预交的订房本金及订房款利息（按同期银行存款利率）和购房款总造价3%的赔偿金。公路管理所将原告交纳的购房款及其他购房户所交纳的购房款共计7507000元（其中原告的购房款为157550元）交给了王宏村。2008年9月，王宏村将49套房屋钥匙送到公路管理所，公路管理所按楼层分布图将钥匙交给各购房户，购房户拿到钥匙后均去看房，且钥匙均能打开房门。原告即对卫生间进行装修。一星期后因原告不交纳每平方米涨价80元的购房款，王宏村把门锁换掉。后公路管理所多次找王宏村协商，一直协商未果。同时查明，公路管理所49户购房户中，其中有22户已按补充协议约定交纳了每平方米涨价80元的购房款，并同晟域公司签订了汇景新城房屋预约保留协议，晟域公司亦将房屋交付购房户。

　　　　以上案件事实，由原告提交的委托购房协议，抵押担保协议，公路管理所证明，收款收所据四份，三份民事判决书等及原、被告陈述在卷，经当庭质证，据以认定。

本院认为，2005年12月28日，被告公路管理所与案外人金明公司、被告王宏村签订的委托购房协议，该协议对房屋的座落位置、面积、单价、付款期限、付款方式及违约责任均进行了约定，从协议的内容上看该委托购房协议符合房屋买卖合同的特征，应视为房屋买卖合同。因公路管理所是接受其职工即原告的委托购房，故原告应为房屋买卖合同中的实际买房人，王宏村和金明公司是房屋买卖合同中的卖房人。王宏村辩称其与原告之间不存在房屋买卖合同关系，王宏村不是本案适格被告的理由不成立，本院不予采信。合同签订后，原告依约将房款交给了公路管理所，公路管理所也依约将原告的购房款交给了王宏村，王宏村亦将房屋钥匙通过公路管理所交给了原告，但钥匙交付后公路管理所又与王宏村签订了一份委托购房补充协议,由于公路管理所在签订委托购房补充协议之前未征得原告同意，签订之后亦未得到原告的追认，故该委托购房补充协议对原告不生效，双方均应按照原委托购房协议内容履行各自的义务。王宏村以公路管理所未按补充协议履行交款义务而拒绝交房的理由不足，本院不予支持。王宏村在钥匙交付后又以原告未按补充协议约定交付每平方米增加80元的购房款为由拒不向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。又因公路管理所的49户（包括本案原告）职工所购买的房屋就是被告晟域公司开发的汇景新城K号楼和L号楼，而该两幢楼所占用的土地就是抵押协议中王宏村抵押给公路管理所的土地。王宏村将钥匙交给公路管理所后，公路管理所按楼层分布图将钥匙交给各购房户，购房户纷纷去看房，晟域公司对购房户（包括原告）打开房门看房行为未加询问和阻止，且49户中有22户交纳了每平方米增加的80元购房款后晟域公司向该22户交付了房屋，并同其签订了保留协议。故委托购房协议虽然是公路管理所与王宏村签订的，但合同的标的物（汇景新城房屋）的所有权人是晟域公司，且晟域公司对购房户（包括原告）打开房门看房行为未加询问和阻止，由此可以看出，晟域公司对公路管理所49户职工购买其开发的汇景新城K号楼和L号楼的事实和王宏村向公路管理所交付钥匙的行为应是明知并认可的，合同的实际履行行为是晟域公司和王宏村共同实施的，故对原告要求晟域公司和王宏村承担连带交付房屋、办理土地使用证、房产证及支付逾期交房违约金（按合同第四条，逾期一天罚款2000元，49户，2000元÷49户=41元，从2007年6月29日起至房屋实际交付之日），逾期办证违约金4726.5元（按合同第七条约定总房款的3%计算，即157550×3%=4726.5元）责任的请求，本院予以支持。原告与公路管理所之间系委托合同关系，公路管理所已按约定将钥匙交付给原告，原告也看了房，且钥匙能打开房门，至此公路管理所已完成了受托义务，故原告以房屋买卖合同关系要求公路管理所承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　　　一、限被告王宏村、驻马店市晟域房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告杨小春交付驻马店市晟域房地产开发有限公司开发的汇景新城小区L号楼四单元2楼西户的住房一套。

　　　　二、限被告王宏村、驻马店市晟域房地产开发有限公本于本判决书生效后三十日内为原告杨小春办理土地使用证、房产证。

　　　　三、限被告王宏村、驻马店市晟域房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告杨小春支付逾期办理土地使用证、房产证违约金4726.5元及逾期交房违约金（从2007年6月29日至房屋实际交付之日，按每天41元计算）。

　　　　四、驳回原告杨小春对被告驻马店市驿城区农村公路管理所的诉讼请求。

　　　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

　　　　案件受理费3550元，由被告驻马店市晟域房地产开发有限公司、王宏村共同负担。

　　　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　　　　                                                审  判  长   肖  静

                                             审  判  员   刘亚楠

                                             人民陪审员   邵  翔

                                             二Ｏ一三年六月三日

                                             书  记 员   张伟光