郑州恒通置业有限公司与刘玉叶商品房销售合同纠纷一案

原告郑州恒通置业有限公司。

法定代表人徐军，董事长。

委托代理人蒋飞、项修成，河南天新律师事务所律师。

被告刘玉叶，男，1974年5月16日生。

原告郑州恒通置业有限公司与被告刘玉叶商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋飞到庭参加诉讼，被告刘玉叶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：被告购买原告开发的位于中牟县白沙镇青年路南恒通路恒通怡景苑1#楼南2单元3层301（南户）的商品房一套，双方于2010年8月5日签署商品房买卖合同一份（合同备案号为：201000023554）。依据该商品房买卖合同约定，被告采用“首付+按揭”方式支付购房款，首付比例为总房款的20%，即48 563元；银行按揭贷款为总房款的80%，即194 000元。被告向原告支付首付款后，向银行申请按揭贷款。后因被告不符合银行按揭贷款的申请条件，原告要求被告向银行提交相关补充资料或依照合同约定按期交足与贷款等额的房款194 000元。但被告未向银行提交补充资料造成银行拒绝发放贷款，也未依约定向原告支付与贷款等额的房款。原告认为，被告的行为符合双方商品房买卖合同中约定的合同解除条件，并已构成违约。原告于2012年10月26日在《郑州晚报》A30版上以公告形式向被告发出解除原、被告2010年8月5日商品房买卖合同的通知书。依法律规定及合同约定，原、被告于2010年8月5日签署的商品房买卖合同已解除。现诉至法院，请求法院依法确认原、被告于2010年8月5日签署的商品房买卖合同已解除，被告向原告支付违约金19 400元。

原告提供的证据材料有：

1、2010年8月5日《商品房买卖合同》一份；证明原、被告存在合法、有效的商品房买卖合同关系，被告采用首付加按揭方式支付购房款，首付48 563元占总房款的20%，按揭贷款194 000元占总房款的80%，在被告未办理按揭又未按期缴纳等额贷款的房款时，原告有权解除合同并要求被告支付贷款额10%的违约金。

2、2010年8月5日《销售不动产统一发票（自开）》一份；证明被告向原告支付购房首付款48 563元。

3、2011年6月24日、2011年7月16日国内特快专递邮件详情单及发票各两份；证明原告员工向被告发出解除合同通知。

4、2012年10月26日郑州晚报A30版一份；证明原告在多次电话或邮件通知被告解除合同未果的情况下在郑州晚报上以公告方式通知被告解除《商品房买卖合同》（合同编号201000023554）。

被告未答辩，亦未提供证据材料。

经法庭调查，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2010年8月5日，被告作为买受人，原告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：三、原告购买被告位于中牟县白沙镇青年路南恒通路恒通怡景苑1号楼南2单元3层301（南户）二室二厅住房一套，建筑面积73.82平方米。四、商品房每平方米2769.62元，总金额242 563元。六、付款方式按揭，约定首付金额48 563元，付款比例20%，约定日期2010年8月5日，备注：剩余房款194 000元整银行按揭贷款。七、买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。二十、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。二十一、合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四即合同补充协议的主要内容为：二、办理银行按揭贷款的约定。1、买受人采用银行按揭形式购买出卖人所建的商品房，买受人应承担以下义务：①买受人在与出卖人签定商品房买卖合同后三日内，按银行要求向出卖人提供办理按揭手续所需的全部资料，并保证资料真实合法；②办理银行按揭贷款过程中，买受人接到通知要随时配合出卖人办理银行按揭手续，并交纳办理贷款所需费用；③若买受人未能按时提供个人按揭贷款资料或未及时办理贷款手续造成贷款延误的，从出卖人通知买受人到银行办理贷款手续之日起30日内未办理贷款事宜又不交清与贷款等额的房款，即视为买受人违约，按商品房买卖合同第七条执行；④买受人采用银行按揭贷款付款方式的，不管什么原因导致退房解除合同，买受人须先将银行贷款本息结清后，方可到中牟县房地产管理局抵押部门登记注销手续，再到产权管理部门办理产权登记注销手续后，可按合同其它违约条款执行。2、在办理按揭贷款过程中，若经银行审查买受人不符合银行规定的个人贷款条件，买受人可以选择以下方法：①继续付款：自接到出卖人向买受人发出的不能办理贷款通知起15日内将剩余的房款（即贷款额）一次付清；②在本协议约定的日期内，若买受人不办理继续付款手续，视为买受人违约，出卖人有权解除商品房买卖合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际支付金额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.2%的违约金。合同签订当日，被告按约定向原告支付首付款48 563元，原告开具《销售不动产统一发票》一份。在被告申请银行按揭贷款过程中，原告称因政策变化要求提高首付比例至30%，约2010年9月，原告通知被告补交首付款，被告未及时补交致其未办成按揭贷款。后原告按合同上被告所留联系电话多次通知被告未果，分别于2011年6月24日、2011年7月16日通过国内特快专递向被告邮寄了催告函各一份，2011年6月24日函的主要内容为：您所购买的恒通怡景苑房屋因一直未前来办理房屋抵押贷款手续，已构成违约行为，通知您于2011年6月30日到恒通置业有限公司处理相关事宜。2011年7月16日函的主要内容为：通知刘玉叶于8月15日前办理房屋抵押贷款手续，逾期按合同追究违约责任。上述邮件因原址查无此人而被退回。2012年10月26日，原告在《郑州晚报》A30版刊登了《解除商品房买卖合同通知书》，内容为：尊敬的刘玉叶先生，2010年8月5日，你购买了我公司开发的“恒通怡景苑” 1#楼2单元3层301（南户）号房，并与我公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号201000023554），依照该合同之约定，我公司正式通知你，自本通知公告之日，即解除你与我公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201000023554），你应支付的违约金，我公司将从你已付的购房款中扣除。至今，被告未前来办理贷款事宜亦未支付下余款项，原告诉至法院。

本院认为，原、被告于2010年8月5日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同约定，若买受人未能及时办成贷款手续并自出卖人通知之日起30日内未办理贷款事宜又不交清与贷款等额的房款，视为买受人违约，逾期超过60日后出卖人有权解除合同。至今被告未按约定履行支付下余房款的义务，合同无法继续履行；且原告经电话、邮寄方式通知被告继续履行合同未果后，已采用登报公告方式通知被告解除合同，故原告要求确认双方合同已解除的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告称因政策变化导致被告原申请的贷款未获通过，故本案合同并非全因可归责于原告的原因而解除，且被告支付首付款后至今未曾占有、使用过房屋，该合同的解除并未对原告造成损失。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不足，不予支持。现合同已解除，依据公平原则，原告应将收受的首付款48 563元返还被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告郑州恒通置业有限公司向被告刘玉叶发出的解除双方2010年8月5日所签《商品房买卖合同》的通知有效，双方《商品房买卖合同》解除；

二、原告郑州恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还被告刘玉叶购房款四万八千五百六十三元；

三、驳回原告郑州恒通置业有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百八十五元，由被告刘玉叶负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  周文中

                                             代理审判员  王莉超

                                             人民陪审员  窦春森

                                             二〇一三年七月十九日

                                             书  记  员  吴小翠