李绍先与张留中、邱红强、邱学峰房屋买卖合同纠纷一案

原告李绍先，男，1950年5月12日生。

委托代理人李喆，男，1986年9月21日生。

委托代理人王兆才，河南有道律师事务所律师。

被告张留中，男，1972年9月6日生。

委托代理人洪艳霞，女，1973年11月22日生。

被告邱红强，男，1980年2月3日生。

被告邱学峰，男，1980年10月12日生。

二被告委托代理人尚德专，中牟县148法律服务所法律工作者。

原告李绍先与被告张留中、邱红强、邱学峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李绍先委托代理人李喆、王兆才，被告张留中及其委托代理人洪艳霞，被告邱红强、邱学峰及其委托代理人尚德专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2006年11月15日，三被告签订建房合作协议一份，约定被告张留中投资土地一宗424平方米（土地证号牟国用[2004]第499号），被告邱红强、邱学峰投资建房全部资金，在中牟县城解放路南段叠路头村路西建设砖混楼房一栋。2008年7与28日，原告与被告邱学峰、邱红强签订房屋买卖合同一份，购买三被告开发的该楼六层西户一套，价格8万元，被告负责为原告办过户手续。原告于2009年1月19日付清全部房款，被告向原告交付房屋。后原告多次要求三被告为原告办理房屋过户登记手续，三被告拖延至今不予办理。三被告的行为已违约，原告诉至法院，请求法院判令：1、确认2008年7月28日原告和被告邱红强、邱学峰签订的房屋买卖契约有效；2、三被告为原告办理房屋过户登记手续。

原告提供的证据有：

1、2006年11月15日，三被告签订的《建房合作协议》复印件1份，主要证明三被告之间合作建房，被告邱学峰、邱红强出售给原告的房屋属二人所有，系有权出售；

2、牟国用（2004）449号土地证复印件1份，主要证明涉案房屋有土地使用证；

3、2008年7月28日，原告与被告邱红强、邱学峰签订的《房屋买卖契约》一份，主要证明双方约定房屋可以过户。

被告张留中辩称：张留中没有向原告出售房屋，张留中与原告之间不存在任何关系。原告不应该起诉张留中。被告邱红强、邱学峰在出售涉案房屋时，张留中不知情，也未为被告邱红强、邱学峰出具授权委托书，因此，原告李绍先与被告邱红强、邱学峰所签订的买卖协议应属无效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告邱红强、邱学峰辩称：二人与原告于2008年签订房屋买卖协议属实，该合同亦有效。但协议第六条约定：“办理过户手续产生的一切费用由乙方承担。”二人同意协助办理过户手续，但双方并未明确约定办理时间，因此，二人并无违约行为。鉴于二人与被告张留中系共同合作建房，土地使用证属第一被告所有，且在被告之间所签订的合作建房协议第八条约定：“乙方办房产证，甲方必须提供一切证件及手续，甲方必须向乙方出具乙方所有的14套房屋全权处置委托书一份。”据此，为原告办证的主动权和主要责任在于被告张留中，而不在于被告邱红强、邱学峰。依据中牟县人民政府关于对该房屋所在地解放路特色商业街改造的整体规划，本案所涉及房屋属政府规定的拆迁范围，据县政府规划意见，中牟县房管局对即将拆迁的房屋停办产权过户事宜。并且涉案房屋即将拆除，办理过户手续亦失去实际意见。上述情形属不可抗力，根据法律规定，原告的请求在客观上已无法实现。被告邱红强、邱学峰不存在违约行为，请求法院驳回原告要求办理房屋过户登记手续的诉讼请求。

依原告申请，本院依法调取土地登记卡、房屋所有权证存根各1份，主要内容为：土地登记卡：地号3－42－，宗地面积424.0㎡，用途住宅，座落县城解放路南段西侧，权属性质国有土地使用权，权利人张留中，单位性质个人，使用权类型出让，终止日期2074年11月，土地证号（2004）449；房屋所有权证存根：牟房权证字第20099108号，房屋所有权人张留中，共有情况：单独所有，房屋坐落县城解放路南段西侧，登记时间2009－01－13，规划用途商住，总层数7，建筑面积2515.58㎡，套内建筑面积2305.03㎡。

经审理查明：2006年11月15日，被告张留中为甲方，被告邱红强、邱学峰为乙方，双方签订《建房合作协议》，主要内容为：一、甲方宅基地壹块，东西长26.5米，南北长16米，另外有放线多占0.7米，村委批准书一份。共计424平方米，北邻街心花园，东邻解放路南段，西邻邮政局家属院，南邻空地。二、甲方投资宅基地皮共计424平方米，乙方投资建房全部资金。三、工程地点为叠路头村西，工程内容为砖混（一楼半构架），工程质量为合格。四、房屋的使用权，归每个房主所有。房主有权转让自由买卖，不受任何限制，直到房屋搬迁或报废。五、楼房的高度为20多米，地下室一层，层高2.1米，楼房为6层半，每层层高板上3米（一楼层高板上平4米），楼房竣工后，共计18套房。给甲方壹楼一层3套房，另外给甲方二楼西壹套房，一楼室内地面水泥拉毛，室内墙面批三八，灯具有甲方自己安装。一楼北边墙垒0.8米高，上边有甲方自己安装。其余二楼以上壹拾肆套房归乙方所有，从6楼到一楼包括楼梯前道路属共同使用，后边的小院归所有住户使用，乙方有权分配。乙方的14套房屋，乙方包括占有权、处理权、转让权（包括办红白喜事），甲方都无权干涉。其余地下室都归乙方所有。一楼大门由甲方自己负责安装。六、办规划许可证由甲方负责办理，甲方负责三通一平，处理四邻关系以及提供合法土地使用证及相关手续。八、乙方办房产证，甲方必须提供一切证件及手续，甲方必须向乙方出具乙方所有14套的全权处置委托书一份。大约2007年5、6月份，上述房屋合作建设完工。上述房屋房权证为牟房权证字第20099108号。

2008年7月28日，被告邱学峰、邱红强为甲方，原告李绍先为乙方，双方签订《房屋买卖契约》一份，主要内容为：一、甲方自愿将座落在解放路南段路西的房屋1单元6层西户（包括地下室一间），转让给乙方，乙方已对甲方要售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房屋。二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币捌万元整，甲方已收到乙方付定金人民币陆万元整，余款到房屋俊工后一次付清。三、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。四、违约负责：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途违约，甲方应退还给乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之二的滞纳金。五、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法，协商不成，任何一方均可向中牟县人民法院起诉。六、上述房屋办理过户手续，产生一切费用由乙方承担。七、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章与本契约具有同等效力。后原告李绍先向被告邱学峰、邱红强支付了全部购房款，被告邱学峰、邱红强向原告李绍先交付了房屋。原告李绍先对上述房屋占有使用至今，现该房屋因政府规划已被拆除。原告李绍先诉至本院，请求判令：1、确认2008年7月28日原告和被告邱红强、邱学峰签订的房屋买卖契约有效；2、三被告为原告办理房屋过户登记手续。

另查明，在案件审理过程中，原告李绍先表示，在本案中不再要求本院处理三被告为其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。

本院认为：本案中，原告李绍先与被告邱红强、邱学峰于2008年7月28日所签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。因被告张留中与被告邱红强、邱学峰在《建房合作协议》中约定“乙方（邱红强、邱学峰）的14套房屋，乙方包括占有权、处理权、转让权（包括办红白喜事），甲方（张留中）都无权干涉。”故被告张留中以被告邱红强、邱学峰与原告签订《房屋买卖契约》时未得到其授权且其不知情为由，辩称原告与被告邱红强、邱学峰之间所签订的《房屋买卖契约》无效，理由不当，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：

确认原告李绍先与被告邱红强、邱学峰于2008年7月28日所签订的《房屋买卖契约》有效。

案件受理费五十元，由原告李绍先负担二十五元，由被告邱红强、邱学峰负担二十五元。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  刘吉昌

                                             审  判  员  杨景慧

                                             人民陪审员  窦春森

                                             二〇一三年八月五日

                                             书  记  员  赵  磊