赵菡与河南宅门文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案

河南省郑州市二七区人民法院

民事判决书

（2013）二七民二初字第499号

原告赵菡，女，回族，1982年1月8日出生，现住郑州市二七区陇海中路87号名仕雅居6单元2层西户。

被告河南宅门文化传媒有限公司，住所地：郑州市二七区陇海中路53号1号楼。

法定代表人李纪。

原告赵菡诉被告河南宅门文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵菡到庭参加了诉讼，被告河南宅门文化传媒有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵菡诉称，2012年3月27日，原、被告双方签订租赁合同，被告将其院内的房屋出租给原告。双方签署合同时，被告承诺该房屋系被告合法资产，可以租赁。合同签署后，原告预付被告一年房租36 000元。原告承租该房屋后，因为要开内衣店，又对房屋进行了装修装饰，花去10 450元，其中购置货柜款6600元，运费2150元，安装费1200元，灯具购置500元。2012年10月22日，二七区大学路街道中心城区道路两侧建筑指挥部通知原告，该房屋系违法建筑须强行拆除，导致原告不能正常营业。原告随即与被告协商，要求退还剩余房租，被告拒不支付。2012年12月24日，该房屋因违法建筑被强行拆除，原告又找被告协商房租退还事宜，依然协商未果。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签署的租赁合同；2、被告退还原告租金15000元；3、被告赔偿原告装修损失6000元；4、被告承担本案诉讼费。

为支持其诉请，原告赵菡向法庭提供如下证据：1、房屋租赁合同、房屋租赁费收据各一份，证明原、被告间存在房屋租赁关系；2、房屋装修装饰收据两份、发票五份，证明原告投入的事实；3、通知一份、照片八张，证明原告遭受损失的事实。

被告河南宅门文化传媒有限公司未答辩亦未提供证据。

本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3符合证据的真实性、合法性、关联性的特征，能够证明案件事实，本院对其证明力予以采信。

据有效证据及当事人陈述，本院查明如下案件事实：2012年3月27日，原告赵菡与被告河南宅门文化传媒有限公司签订房屋租赁合同一份，约定原告租用被告位于二七区陇海路53号面积为25平方米的房屋一间，租期为一年，自2012年4月1日起至2013年4月1日止，租金为36 000元人民币。合同签订后，原告当日即向被告支付了一年的房屋租赁费36 000元。后原告为经营“沙粒内衣”店所需，对房屋进行了装修装饰，其中购置货柜、安装费、运费、灯具等投入费用共计10450元。2012年10月22日，二七区大学路街道中心城区道路两侧建筑指挥部向原告下发通知，称原告所租赁的房屋属于违法建设，责令其在3日内自行拆除完毕，逾期未拆除的，依法强制拆除，并可处以罚款。2012年12月24日，原告自该房屋迁出，该房屋被作为违法建设强制拆除。自原告接到通知起至搬出该房屋，与被告协商退还部分租金一直未果。

本院认为：原告赵菡与被告河南宅门文化传媒有限公司签订的房屋租赁合同内容中涉及的标的物为违法建设，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该合同的效力为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”，本案中，原、被告双方签订的租赁合同因违法而无效，则因该合同取得的财产应当返还，即原告向被告返还房屋，被告亦应向原告退还租金，对原告已实际占用房屋的期间9个月（自2012年4月1日至2012年12月24日）的房屋占有使用费应予扣除，即被告向原告退还其余3个月租金共计9000元，对原告主张过多部分本院不予支持。签订合同后，原告持被告提供的产权证明办理工商登记，被告对该房屋属于违法建设的事实予以隐瞒，对导致合同无效具有过错，原告租赁房屋用于经营内衣销售，并基于该使用目的对房屋进行装修装饰，被告对原告的该装修装饰行为虽未作明示同意，但在此后的九个月中，被告未对该行为表示反对，应视为被告未明示的同意，故被告应赔偿原告因此所受到的损失。依据原告提供的照片显示房屋拆除时室内货柜等均被损毁，不存在折价等情形，对该损失应以房屋拆除时装修装饰物的残留实际价值计算，原告为装修装饰共花费10450元，经营用装修装饰物的使用年限约为五年，扣除原告已使用的9个月价值，残留实际价值约为8884元，原告主张赔偿装修损失6000元，本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定判决如下：

一、原被告签订的租赁合同为无效合同，并自始无效；

二、被告河南宅门文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告3个月租金共计9000元；

三、被告河南宅门文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修装饰损失6000元；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费325元，由原告赵菡承担 元，由被告河南宅门文化传媒有限公司承担 元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

                                                                                                                    审  判  长  郑宏辉

                                             人民陪审员  张彦华

                                             人民陪审员  张凤杰

                                             二0一三年  月  日

                                             书  记  员  刘  铭