杨兰红与王高生物权保护纠纷一案一审民事判决书

原告杨兰红，女，汉族，32岁。

委托代理人马胜利，河南得益律师事务所律师。

被告王高生，男，汉族，27岁。

委托代理人于世安，河南天基律师事务所律师。

委托代理人朱威，河南天基律师事务所实习律师。

原告杨兰红与被告王高生物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨兰红的委托代理人马胜利，被告王高生的委托代理人于世安、朱威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨兰红诉称，2012年6月4日，原告通过中介公司购买了位于中原区煤仓北路16号9号楼东一单元1层1号门面房一套，2012年7月5日经郑州市房管局核准颁发了房权证。由于对方承诺在2013年4月1日前将房屋交付给原告，故原告在约定到期后通知被告搬出原告所拥有的房屋。被告经多次催告以多种理由拒不搬出所侵占的房屋，侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼要求法院判令被告王高生腾出非法占有原告位于中原区煤仓北路16号9号楼东一单元1层1号房屋；赔偿非法占有期间给原告造成的损失（自起诉之日至判决生效止）；本案的诉讼费由被告承担。

被告王高生辩称，被告与房屋原所有权人签订有房屋租赁协议，从2007年12月31日就建立租赁关系。2012年4月1日双方又签订新的租房协议，租赁期限截止到2017年4月1日。虽然原房屋所有权人将房屋出卖给原告杨兰红，但根据民法中买卖不破租赁的原则，原告杨兰红应当继续履行租赁协议。被告系合法使用房屋，不存在非法占有之说，被告租赁房屋的使用权应该受到法律保护，没有义务向原告杨兰红赔偿损失。原告杨兰红应当依法接受房屋租金，继续履行原租赁协议至合同期满，对于原告杨兰红腾房并赔偿损失的诉求应予驳回。

经审理查明，位于郑州市中原区煤仓北路16号9号楼东一单元1层1号的门面房原属于王天佼所有，王天佼从2007年12月31日起就与被告王高生建立租赁关系，期间王天佼的爷爷王灵生多次代表王天佼收取租金。2012年4月1日王天佼的爷爷王灵生代表王天佼与被告王高生签订新的租房协议，调高了房屋租金，将缴纳租金的期限改为一年一交，租赁期限截止到2017年4月1日，并约定五年内不再变动。被告王高生在租赁签订协议后将一年的租金交付给王天佼。2012年6月4日，王灵生又代表王天佼与原告杨兰红协商签订卖房协议，将涉案房屋卖给原告杨兰红所有，并承诺在2013年4月1日前将房屋交付给原告杨兰红，逾期交房每逾期一日按约定总房价款的千分之一支付违约金。2013年4月1日交房期限截止，因被告王高生租赁期限未到，被告王高生没有向王天佼交还租赁的房屋，王天佼也没能向原告杨兰红交付出卖的房屋。2012年7月5日，经郑州市房管局核准向原告杨兰红颁发了房产证，原告杨兰红领证后直接要求被告王高生腾房，被告王高生予以拒绝，故原告杨兰红诉讼至本院要求解决。

诉讼中另查明，原告杨兰红在向王天佼购房时对出卖房屋正处于租赁状态是明知的。原告杨兰红提起本诉后，又在本院立案，要求原房主王天佼承担逾期交房的违约责任。

上述事实，有原、被告陈述，卖房协议、租赁协议、产权证等证据在案佐证，足以认定。

本院认为，位于郑州市中原区煤仓北路16号9号楼东一单元1层1号的门面房原属于王天佼所有，在所有权没有变更的情况下王天佼的爷爷王灵生代表王天佼与被告王高生签订有租赁协议，双方的租赁关系已存在多年。在王天佼将涉案房屋出卖给原告杨兰红之前，王灵生又代表王天佼又与被告王高生签订新的租房协议，明确约定房屋租赁期限为五年。对于购买的房屋处于租赁状态，原告杨兰红在购房时是明知的，对于租赁协议的效力原告杨兰红应予遵守。在租赁期限没有到期的情况下，无权直接要求被告王高生提前返还租赁的房屋，故本院对其要求被告王高生腾房并赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告杨兰红的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告杨兰红负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

                                             审　判　长　张　郑　军

                                             人民陪审员　田      波　

                                             人民陪审员　张  秀  荣

                                             二○一三年七月二十八日

                                             书　记　员　孙  保  贵