刘山峰诉王兴龙租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告刘山峰，男，32岁。

委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所法律工作者。

被告王兴龙，男，48岁。

原告刘山峰与被告王兴龙租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月6日立案受理， 于2013年7月2日向原告送达了开庭传票、举证通知书等，于2013年7月7日向被告送达了起诉状、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院受理后，依法由审判员冯爱萍适用简易程序于2013年7月22日公开开庭进行审理，原告刘山峰及其委托代理人王小三、被告王兴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘山峰诉称，2011年1月8日，原、被告签订了一份房屋租赁协议，协议约定，原告租赁被告位于焦作市山阳区车站街72号楼1单元1号的商业用房，租赁期限为2011年3月1日至2012年2月28日，租金为每月2800元人民币。协议签订后，原告交付了2011年3月至8月底的租赁费后，被告却没有将该房全部交付给原告，该房屋有半间早已租赁给他人，原告实际上只租赁了该房的三分之二，2011年8月，原告交付了2011年9月1日至2012年2月28日半年的租赁费16800元（含代他人的4800元）。之后，他人想租赁该房屋。原、被告均同意将该房屋转租后被告将原告承租的房屋又转租给了他人，并按每月2200元收取了他人2011年9月1日至2012年2月28日的租赁费13200元。原告也将承租的房屋交给了该承租人。后原告多次向被告要求退还多交的租赁费12000元，被告拒绝。故请求：1、判决被告退还租金12000元及利息；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称，1、原告所诉签订租赁合同的情况属实，但原告称被告没有将该房屋全部交给原告与事实完全不符。原告曾经于2011年12月5日起诉，由于原告不能将房屋按约定交付与被告，经山阳区东方红社会法庭调解，到合同期满把房屋交付被告以后才能按合同办事。合同2012年2月28日到期后，原告既不腾房也不交租金，玩失踪，导致被告不能整体使用房屋，侵害了被告的收益权。被告万般无奈于2012年4月28日起诉原告刘山峰及房屋实际使用人孟xx于东方红社会法庭，由于刘山峰不接电话，也不到法庭，把法律当儿戏。2012年5月，社会法庭让被告撤诉，让找到刘山峰后，另案处理。只起诉该房屋实际使用人孟xx，该卷宗已移交山阳区法院。2、原告说原、被告均同意该房转租后，被告又将该房屋转租给他人并收取他人租赁费，与事实不符。2011年7月刘山峰另谋职业，因合同不到期，就以合伙人生孩子为名，实际上与自己转租半间房的孟xx产生矛盾（由于原告转租并盗用被告的名义签订协议，收取孟xx押金500元），无法继续经营，为了转嫁负担，他多次找到被告说不愿租这三间房了，因不到期，被告提出被告可以收回，他不愿意，主要是刘山峰想租给他人，收取转让费，但合同上并未让其收取转让费，如果收取了转让费，就侵犯了被告的经济利益。他要求转租，但被告要求转租时这三间房全转，他说他先转让两间半，合同到期后剩余半间再交给被告，后来出于怜悯，看到其合伙人的妻子可能要待产了，出于人道关怀被告就同意了，但前提条件有两个，一是房租由2800元涨到3000元，二是到期后剩余半间房屋必须无条件腾房，不满足这两个条件，被告不同意原告转让两间半房屋，并签订转租协议的。况且原告收取承租人祁xx房屋转让费4.5万元（已含半年转让费），怎么说被告收取两份租赁费？如果说是两份租赁费，是应该半年租金的两倍才对，怎么会是12000元呢。3、由于合同到期后，原告既不腾房，也不交租金，被告在无奈下于2012年4月28日起诉原告。原告既不到庭也不委托他人应诉，按合同约定，超期使用房屋给被告造成了经济损失。合同违约责任第10条规定，逾期不交房租，每月需支付违约金5%，直至合同结束。合同违约责任第13条规定若乙方在租赁期满之日，未能将此房屋交付甲方，乙方须每月赔偿甲方五千元经济损失。合同违约责任第10条规定，逾期不交房租，押金3000元不予退还。原、被告签订的协议受法律保护，原告本应严格履行协议，现其拒不履行协议主要义务，也不向被告交纳租金，还不搬离出租房屋，既是违约行为，又是对被告合法权益的侵害。

根据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实确认如下：1、原、被告之间的租赁合同的履行情况；2、原告是否向被告多交租赁费12000元。

围绕争议焦点，原告提交证据如下：1、申请证人王xx出庭作证，证明原告在与被告签订租赁协议之前，案外人孟xx就已经承租了诉争房屋的半间。2、2010年3月1日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告租赁房屋的位置和时间以及被告收取原告租金的方式、终止合同时被告验收无误后应退还原告押金。3、2011年1月8日原、被告之间的租赁协议一份，证明指向同证据2，需要说明的是，该合同双方并未履行完毕，实际履行时间到2011年9月1日止，后被告将合同约定的押金退还原告，双方解除租赁协议，但被告多收取原告的半年租金不予返还原告，故形成本案诉讼。4、收到条一份，证明2011年8月9日原告按照合同约定将2011年9月1日到2012年2月28日之间的半年房租交给被告的事实。5、原告2011年9月1日与案外人祁xx签订的转让协议一份，证明了原告在缴纳2011年9月1日到2012年2月28日的租金后，原告并未实际使用房屋，而是由祁xx实际使用该房屋，祁xx也向被告缴纳了半年的房租。被告对上述证据质证后发表如下意见：对证据1，被告认识王一x，不认识王xx，王xx说有些事情不记得了，没有办法质证；对证据2、3、4均无异议；对证据5有异议，对这份转让协议的签订情况被告不知道，真实性不清楚，还有该协议上面写“经房主王兴龙同意”的字样，但是该协议上没有被告的签字。

围绕争议焦点，被告提交证据如下：1、社会法庭接待笔录一份，证明被告租给原告的房是本市车站街72号楼1单元1号，是三间房。2、祁xx书面证明一份，证明原告到期后交还给被告的房屋是两间半房屋，而不是三间房屋。3、社会法庭盖章的书面材料一份，证明这个案件到期没有归还被告房屋。4、被告与孟xx的房屋租赁协议一份，证明签订该协议的时间是2012年6月1日。原告对上述证据质证后发表如下意见：证据1中王兴龙所说的“原告将半间房租给了孟xx”不对，其它均无异议。对证据2中祁红路未出庭，不能确定其证明效力。对证据3真实性无异议，对该证据的指向有异议，只能证明案外人孟xx和王兴龙从2012年5月份开始的租赁协议的情况，其它不能证明。对证据4真实性无异议。

本院对证据认定如下：原告提交的证据1证人王xx出庭所作证言，结合原、被告双方陈述，本院予以认定；证据2、3、4 ，被告无异议，本院予以认定；证据5，结合原、被告双方陈述，本院予以认定。被告提交的证据1、3、4，原告对真实性均无异议，能够证明本案的相关案情，本院予以认定；证据2祁xx书面证明，原告所提异议成立，本院不予认定。

根据原告的陈述、举证、质证及有效证据，本院对本案事实确认如下：2011年2月28日之前原告刘山峰与他人已合伙租赁使用被告王兴龙位于焦作市山阳区车站街72号楼1单元1号商业用房一年，该房屋共三间，原告在承租该房屋时其中的半间由该房屋原来的承租人转租给了孟xx，被告与原告及原告的合伙人租赁该房时，双方约定被告将三间房整体租给原告及原告的合伙人，孟xx的租金由原告负责收取。合同即将到期时，原、被告约定续租该房，2011年1月8日，原、被告签订了一份房屋租赁协议，协议约定：原告租赁被告位于焦作市山阳区车站街72号楼1单元1号商业用房，租赁期限为2011年3月1日至2012年2月28日，房屋租金为每月2800元人民币。该协议中租用期限及其约定项下第3条约定“付款方式：房屋租金以现金形式按半年支付，半年房租16800元，另付押金3000元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。签协议时乙方一次性交清租金和押金后，才能取得房屋使用权。以后每次提前30天一次性交清下半年度租金。”该协议关于违约责任第10条约定：“若乙方不按协议中的租用期限及其约定第三条执行，逾期五日以上十日以下的，除交房租外每月另交租金金额5%的违约金；逾期十日不交的，或欠交上面各种费用的视乙方单方终止协议，甲方有权收回房屋，押金不予退还，由此产生的一切后果由乙方负责”、关于违约责任第13条约定：“若乙方在租赁期满之日，未能将此房屋交付甲方，乙方须每月赔偿甲方五千元经济损失。”协议签订后，原告按约交付了三间房的租赁费及押金。2011年9月1日至2012年2月28日半年的租赁费16800元（含代孟xx的4800元），原告于2011年8月9日交付给了被告。2011年9月1日，原告将其实际使用该房屋中两间半经营的饭店转让给了祁xx，按原、被告及祁xx的约定，祁xx按两间半房屋每月2200元租金的标准向被告交纳了2011年9月1日至2012年2月28日的租赁费13200元，被告与祁xx签订了2011年9月1日起租期为三年的租赁合同，原告也将该两间半房屋交给了祁xx，当时被告基于原告之前交过了2011年9月1日至2012年2月28日的租赁费，就将原告原来交纳的押金3000元退还了原告。对孟xx使用的剩余半间房屋，原被告双方未形成新的协议。2011年11月24日，原告起诉被告要求被告返还租金12000元，2011年12月5日被告在社会法庭表示原告在合同到期后把房全部收回就会将12000元退还原告。2012年2月28日合同期满后，原告未能将孟xx使用的半间房屋收回交给被告，被告后来起诉了刘山峰和孟xx，因当时社会法庭联系不上刘山峰，经社会法庭调解，2012年5月27日，被告和孟xx签订了一份屋租赁协议，租赁期间为2012年6月1日至2014年8月30日，2012年3至5月的租金孟xx也交给了被告，现原告起诉来院为本案事实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告之间的租赁合同是真实、合法、有效的，双方均应该按照合同履行。原告在合同未到期间的情况下将其使用两间半房屋经营的饭店转让给祁xx，被告实际收取了祁xx2011年9月1日至2012年2月28日半年的租赁费13200元,给祁xx出具了收条，与祁xx签订新的租赁合同，应视为原、被告协商解除了两间半房屋的租赁合同。对剩余半间房屋，由于双方未形成新的协议，原告应该按照与被告签订的租赁合同在合同到期后将该部分房屋交给被告，否则应视为原告违约。原告应承担相应的违约责任。但鉴于原被告履行合同中针对三间中的两间半已经协商解除，被告实际于2012年5月也与孟xx签订了新的租赁协议，孟xx支付了被告2012年3与5月的租金的实际情况，故原告对其违约行为应承担的责任应结合合同及实际履行情况综合确定，本院酌情认定4000元。被告应返还原告的款中应扣除因原告违约给被告造成的损失。依据《中华人民共和国合同法》 第六十条、 第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：　

一、被告王兴龙在本判决生效后返还原告刘山峰8000元；

二、驳回原告的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100元减半收取50元，由原、被告各承担一半。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审判员 冯爱萍　

                                             二〇一三年八月二日

                                             书记员 徐贝贝