长葛市建筑公司与杜水泉租赁合同纠纷一案

原告：长葛市建筑公司。住所地：长葛市建设路中段路东。

法定代表人：徐建民，该公司经理。

委托代理人：马宝杰，该公司职工。

被告：杜水泉，男。

委托代理人：田土城，长葛市长兴法律服务所法律工作者。

原告长葛市建筑公司（以下简称原告）诉被告杜水泉（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，原告于2011年6月9日向本院提起诉讼，本院于2012年5月15日作出（2011）长民初字第01485号民事判决书，被告不服本院上述判决、向河南省许昌市中级人民法院提出上诉；2012年9月4日，河南省许昌市中级人民法院作出（2012）许民一终字第193号民事裁定书，裁定：1、撤销本院（2011）长民初字第01485号民事判决；2、发回本院重审。2013年5月6日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马宝杰，被告杜水泉及委托代理人田土城到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2004年7月26日，原告下属机构“农房构件厂（预制厂）”与被告签订《租房协议书》，将“农房构件厂（预制厂）”厂院内楼房底层二间房屋、包括房屋前空院租给被告使用；租期6年，自2004年起至2010年底止；租金每年2000元。后“农房构件厂”被原告撤销，其权利义务由原告承担，被告的房租交给原告至2010年底合同终止。该合同终止后，原告多次通知被告返还房屋及土地，被告均置之不理，现请求人民法院判令：1、被告立即返还原告租赁的房屋、土地，并拆除地上的建筑物，恢复原状；2、被告赔偿原告损失（以鉴定结论为准）；3、本案诉讼费由被告负担。

被告辩称：1、2004年7月26日，原告与被告签订了租赁期限为10年的《租赁协议书》，将该日的租赁期限为6年的《租房协议书》代替；2004年7月26日，原告与被告签订了租赁期限为10年的《租赁协议书》租赁期限尚未届满，原告应该继续履行义务；2、被告未给原告造成损失，被告积极缴纳2011-2012年度至今的房屋租金，但是原告拒绝接收；请求驳回原告诉讼请求。

原告为支持自己的主张向本院提供的证据有：1、《租房协议书》、（2009）长民初字地01461号民事判决书各一份；证明：①原告于2004年7月26日和被告签订协议，租期6年到2010年底届满；②每年租金 2000元；③该《租房协议书》已经被本院生效判决书确认。2、许昌公平资产评估事务所许公（2011）评意字第01号评估意见书；证明《租房协议书》届满后，被告继续占用原告财产，按市场价值进行评估，从2011年1月1日至2011年12月31日三间房屋及相关场所租赁费用评估价值共计4320元，此为被告给原告造成的损失，以后损失参照上述标准计算。

被告为支持自己的主张向本院提供的证据有：1、《租赁协议书》一份，证明被告租赁原告的房屋，租赁期间为10年。2、7份《收款票据》7份，证明2011年前被告已将租金交给原告，并不欠原告租金。3、录音一份（原审笔录中有显示，重审中被告并未提交），证明被告向原告交2011年租金时，原告不要。

本院为查明案件事实，于2012年3月29日对李国庆进行了调查，李国庆表示：1、对被告提供的《租赁协议书》已经记不清，但是上面本人的签字属实；2、被告提供的《租赁协议书》中的3间房屋中有1间是“长葛市建筑公司四队”的；3、2012年5月14日，李国庆表示：被告提供的《租赁协议书》是依被告为了“应付”补的，3间房屋中有1间是长葛市建筑公司四队的，时任“长葛市建筑公司四队”队长的杨中州对此并不清楚。

对原告提供的第1组证据被告认为，对证据本身无异议，但是《租房协议书》已为《租赁协议书》所替代，原告提交《租房协议书》已经作废。本院认为：《租房协议书》已被本院已生效的法律文书确认，可以作为本案定案证据。被告对原告证据2真实性无异议，并认为，原告与被告之间的约定的租赁期限为到期，原告应继续履行合同。本院认为：许昌公平资产评估事务所许公（2011）评意字第01号评估意见书，并具体划分原告主张的租赁物的租赁费，而是将原告主张之外的第三间房屋及相关场所租赁费用进行综合评估价值为4320元，其并未做具体划分，同时也未对2011年12月31日之后的租赁费作出认定，因此不能作为本案定案证据。

对被告提供的证据1，原告认为该《租赁协议书》未实际履行、已经作废。本院认为：长葛市人民法院于2009年3月24日作出的（2009）长民初字第01461号民事判决书认定的事实是，被告杜水泉租赁原告房屋的期限为2004年7月26日至2010年底。被告证据1中约定被告所租用的三间房屋中，有一间房屋并非是“农房构件厂”所有、管理和使用，对该间房屋“农房构件厂”并无权处分，应属他人（第三间）的房屋，从“农房构件厂”收取被告交付的租金看，原告一直是按其提供的《租房协议书》约定的每年2000元收取租金的，对另一间的房屋租金1000元原告并未收取。被告对本院（2009）长民初字第01461号民事判决书认定的租赁期限并未提出上诉或申诉，此足以说明被告已认同原告提供的《租房协议书》、及租赁期限是6年的事实。被告提供的证据1，虽然是原告的下属负责人李国庆签订的，结合本院对李国庆所作的调查，本院认定《租赁协议书》并未实际履行。同时该《租赁协议书》中又涉及他人的财产，“农房构件厂”无权处置，相反被告又未向本院提交其按该协议足额交付给原告的3000元/年租金的事实；对该证据本院不予采信。对被告提供的第2组证据原告认为，原告无异议；本院认为：结合原告提供的证据1，双方约定的租赁期限实际是6年又5个月余，此与被告支付的租赁费相吻合，故被告提供的此证据应作为本案定案证据。被告提供的第3组证据原告认为录音不清无法质证；本院认为此与本案定性无关，不能作为本案定案证据。

本院依职权对李国庆所作的调查无瑕疵，应作为本案定案证据。

综合上述证据，结合原告诉请及被告辩解，本院确认以下案件事实：2004年7月26日，由原告下属“农房构件厂（预制厂）”与被告签订《租房协议书》一份；主要内容为：1、原告将厂院内楼房底层二间房屋包括房屋前空院租给被告使用；2、租期6年自2004年7月26日至2010年底；年租金2000元。《租房协议书》履行中，双方发生争议；原告于2008年10月17日向本院提起诉讼。本院于2009年3月24日作出（2009）长民初字第01461号民事判决书，认定原、被告于2004年7月26日签订的《租房协议书》合法有效，驳回了原告的诉讼请求。后原、被告双方均按《租房协议书》各自履行自己的义务。尔后，“农房构件厂”被原告撤销，其权利义务由原告承担，被告支付租赁费至2010年底。《租房协议书》约定的额租赁期限届满后，因被告未及时返还原告租赁物，原告向本院提起诉讼。被告向本院提交的《租赁协议书》中涉及“农房构件厂” 无权处置的财产；原告与被告并未按该《租赁协议书》实际履行义务。

本院认为：2004年7月26日，原、被告签订了《租房协议书》、《租赁协议书》，此涉及的租赁期限、租金、租赁房屋的数量均不同。原告提交的《租房协议书》约定的租赁期限为2004年7月26日至2010年底，此已为本院（2009）长民初字第01461号民事判决书所确认有效；该判决生效后双方均按该判决各自履行了义务，足以说明被告对该该判决书认定的事实是认可的。被告提交《租赁协议书》，涉及“农房构件厂” 无权处置的财产，损害第三方利益，属无效合同，自始无法律效力。因本案诉争的原原告下属“农房构件厂”的2间房屋及空院，故本院对被告提交的《租赁协议书》中涉及的另间房屋不做界定。被告在承租期限届满后，未及时返还原告租赁物，被告的行为对原告已构成侵权并对原告造成了损失，但是根据原告提交许公（2011）评意字第01号评估意见书，因其未具体划分原告主张的租赁物的租赁费，而是将原告主张之外的第三间房屋及相关场所租赁费用进行综合评估价值为4320元，同时也未对2011年12月31日之后的租赁费作出认定，因此本院无法确认原告主张损失的具体数额。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条”之规定判决如下：

一、被告于本判决生效后十日内返还原告《租房协议书》租赁的房屋（二间）及房屋前空院，并拆除该房屋前空院上的建筑物。

二、驳回原告其它诉讼请求。

本案诉讼费100元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，缴纳上诉费，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                             审 判 长  王红杰

                                             审 判 员  赵伟锋

                                             审 判 员  成艳红

                                             二〇一三年五月十日

                                             书 记 员  张  普