焦作市美食林商贸有限公司诉可存娥等租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）焦作市美食林商贸有限公司。住所地：焦作市塔南路52号。

法定代表人温殿武。

委托代理人马继海，河南金侨律师事务所律师。

被告可存娥，女，53，蒙古族。

被告安西伦，男，55岁，汉族。

被告马丽霞（反诉原告），女，41岁，汉族。

委托代理人曹文江，河南飞龙律师事务所律师。

原告焦作市美食林商贸有限公司（以下简称“美食林公司”）与被告可存娥、安西伦，被告马丽霞租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月5日决定受理。本院经审理于2012年4月1日作出（2011）山民初字第24xx号民事判决书。宣判后，被告可存娥不服提出上诉，焦作市中级人民法院经审理于2012年10月11日作出（2012）焦民二终字第3xx号民事裁定书，裁定撤销焦作市山阳区人民法院于2012年4月1日做出的（2011）山民初字第24xx号民事判决书，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美食林公司的法定代表人温殿武及其委托代理人马继海，被告可存娥，被告马丽霞及其委托代理人曹文江到庭参加诉讼。被告安西伦经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告美食林公司诉称，2006年4月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将自己承租的房屋两层共计21间，楼前简易大棚5×50m租赁给被告经营浴池。合同第3条约定“租金每季度预交一次，并于每季度前10日缴纳。如不能按时缴纳，乙方（被告）应向甲方缴纳滞纳金，滞纳金比例为千分之五每天。”2006年4月至2009年12月被告可存娥、安西伦按约定向原告交纳了租金。2010年元月起，该二被告无故不交租金至今，经原告多次催要无果。2010年7月，原告到被告经营的浴池催要租金，方得知被告将浴池所用房屋转租给被告马丽霞。根据原、被告之间签订的合同约定，“合同期内，乙方（被告）转让应征得甲方同意”。现请求法院判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告自2010年1月1日期按年租金13.5万元标准支付房租至实际撤离房屋为止；3、被告自2010年1月11日起按日千分之五标准支付滞纳金；4、诉讼费由被告承担。

被告可存娥辩称，被告与马丽霞的合同合法有效，原告要求解除双方的合同，法院不应支持。被告于2009年6月1日将房屋转让给马丽霞是经原告同意的，转让合法有效；2010年8月16日原告给被告送达的解除通知书可以看出原告在2010年1月已知道转让，根据相关司法解释已超过6个月视为原告认可，因此原被告和马丽霞的合同有效。合同转让有效，因此房租等不应由被告承担。2009年6月之前的租金已交，以后未交纳。

被告安西伦辩称，1、和平浴池与原告签订的合同第十三条规定被告可以转让；2、转让协议经过原告同意；3、解除合同通知书是错误的，说明原告在2010年1月份之前已知道且认可马丽霞接收浴池的事实；4、原告诉讼请求第三项无法律依据；5、安西伦不是本案适格主体。综上应驳回原告的诉讼请求。

被告马丽霞未提交书面答辩状，庭审中口头辩称，本人不是合同的主体，不应当承担任何责任，请求驳回原告对马丽霞的起诉。

被告马丽霞反诉称，2009年6月1日，马丽霞与可存娥签订了和平浴池转让协议，其租金及年限均按可存娥（王海生）与美食林公司签订的协议执行，也就是对该协议的继承或延续。从该合同可以看出租赁期限为2006年5月1日至2015年6月15日，年租金为13.5万元，并约定：“在协议期内任何一方不得无故要求终止合同，特殊情况确需终止协议，要提前三个月通知对方，……”违约应按收入的30%补偿对方。从被反诉人提供的2005年11月4日焦作市xx公司与被反诉人签订的租赁合同来看，该房屋系焦作市xx公司所有，且在2009年12月5日双方签订了合同终止协议书，对于租赁的房屋，租赁费计算至2009年12月15日，并于2010年5月30日前将房屋交付给市土产公司。在美食林公司的诉状中可以看出在2010年前的租金均按时交纳，2010年元月份后出现了如何交租金、交给谁无法确定，致使租金无法交纳，形成诉讼。因此，马丽霞不存在违约，而美食林公司未按约定提前通知马丽霞，且单方面终止协议，实属违约。故提起反诉，请求：1、不应解除房屋租赁合同。2、判令美食林公司向马丽霞支付违约补偿金441000元。

针对马丽霞的反诉，美食林公司当庭辩称，系马丽霞违约在先，美食林公司没有过错，应驳回马丽霞的反诉。

根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原告要求解除合同的依据；2、原告要求被告支付租金及滞纳金的依据;3、马丽霞与美食林公司之间的房屋租赁合同是否应当解除；4、马丽霞要求美食林公司支付违约补偿金441000元的事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告提交的证据有：1、原告与山阳区和平浴池签订的租赁合同，证明合同期内转让未经原告同意；2、焦作市xx公司与焦作市美食林商贸有限公司关于建材装饰大世界场地移交事项中有关问题的约定，证明从2010年6月1日起由原告代交租赁费；3、可存娥个体工商户注销登记申请和马丽霞工商登记5页，证明被告可存娥申请注销山阳区和平浴池的时间是2009年7月22日；4、解除合同通知书，证明被告未交租金，未经同意转让，通知其解除合同。5、收据3份，证明和平浴池将租金交到2009年12月31日。6、焦作市工商行政管理局山阳分局出具的证明一份，证明2010年1月4日马丽霞办理焦作市山阳区新和平浴池时提供的房屋租赁合同为复印件。原告认为该份合同系伪造的。7、出院证一份，证明温殿武2010年2月9日住院，因粉碎性骨折休息半年，无法知道可存娥将浴池转让了。

被告可存娥质证意见为，对证据1的真实性无异议，但对证据指向有异议，被告转让经原告口头同意；对证据2和3无异议，对证据4的真实性无异议，但对证据指向有异议，原告已知被告将房屋转让超过六个月，原告要求解除合同应不予支持。对证据5无异议，但2009年6月以后不是可存娥交的租金。对证据6有异议，不认为合同是假的。认为证据7与本案无关。

被告安西伦质证意见为，对证据1的真实性无异议，但对证据指向有异议，租赁协议第13条约定，被告可以转让，可存娥与马丽霞之间的转让得到了原告的认可，马丽霞在2009年6月1日接收浴池后，一直向原告交纳租金；对证据2的真实性无异议，但对证据指向有异议；对证据3无异议，但对证据指向有异议，该证据是在可存娥与马丽霞签订转让合同后，经原告同意后才注销的；对证据4的真实性无异议，但对证据指向有异议，该证据证明原告在2010年1月前已经知道可存娥与马丽霞的转让行为。对5-7号证据放弃质证。

被告马丽霞对1-4号证据未发表意见。对5号证据所交的租金无异议。对6号证据无异议。认为7号证据和本案无关。

被告可存娥提交证据：转让协议，证明被告于2009年6月1日已将浴池转让给马丽霞。原告质证意见为，对真实性无异议，但该协议未经原告同意，系私自转让。被告安西伦质证意见为，无异议，该协议与原告解除合同通知书的时间相互印证，一直由马丽霞支付各项费用，且该行为也得到原告认可。

本院依法对原告与被告可存娥的证据作以下认定：对双方所提交证据的真实性予以确认，合法性、关联性结合其它证据综合分析认证。

被告安西伦未提供证据。

反诉原告马丽霞提交的证据有：1、租赁合同一份；2、转让协议一份；3、合同终止协议书一份；4、公开信一份；5、房屋租赁合同一份；6、马丽霞计算损失清单一份。以上证据证明被告的反诉请求。

反诉被告美食林公司的质证意见为：对1、3、4号证据的真实性无异议。认为应当提交2号证据的原件。对5号证据有异议，与原告提交的合同不一致，不存在30%的赔偿问题。对损失不予认可。

被告可存娥对反诉证据不质证。

本院对反诉原告马丽霞的证据认证如下。对1、3、4号证据的真实性、合法性、关联性予以认可。5号证据和原告本诉提交的房屋租赁合同不一致，因在第一次诉讼期间各方当事人对美食林公司提交的房屋租赁合同无异议，故认定，以美食林公司提交的房屋租赁合同为准。损失清单系单方制作，不能做为认定案件事实的依据。

根据原、被告的诉辩意见、举证、质证及以上有效证据，本院依法确认以下案件事实：2006年4月1日，原告作为甲方（出租方）与焦作市山阳区和平浴池作为乙方（承租方）签订了房屋租赁合同，合同约定：1、租赁范围 ：超市北，两层楼房楼上楼下共计27间，楼前大棚5×50m,电工房只能作为电工房使用，不做电工房时归乙方使用；2、租赁期限自2006年5月1日起至2015年6月15日止；3、租金及付款办法约定年租金13.5万元，押金贰万元，乙方向甲方支付装修补偿金壹万元。合同签订时缴纳2万元押金、5个月租金及1万元补偿金。以后租金每季度预交一次，并于每季度前10日缴纳。如不能按时缴纳，乙方应向甲方缴纳滞纳金（实为违约金），滞纳金比例为千分之五/每天，超过两个月不能缴纳租金，甲方有权无条件终止合同：13、合同期内，乙方转让应征得甲方同意。甲方转让应及时通知乙方。合同第六项第2条约定：在协议期内，任何一方不得无故要求终止合同，特殊情况确需终止协议，要提前三个月通知对方，经双方协议同意后，方可终止协议，并按每年甲方收取乙方的各项费用的30%补偿对方。

合同签订后，在租赁房屋的基础上被告可存娥在工商部门注册成立焦作市山阳区和平浴池，经营者为被告可存娥。合同签订后，被告按照约定支付了原告相应的租金并进行经营活动。原告已收取2009年12月以前的租金。2009年6月1日，被告可存娥与马丽霞签订了转让协议，将和平浴池转让给马丽霞。2009年7月22日，被告可存娥在工商部门将焦作市山阳区和平浴池予以注销。马丽霞在焦作市山阳区和平浴池的基础上新注册成立焦作市山阳区新和平浴池。因被告可存娥未按时缴纳租金，原告多次催要后得知被告可存娥将焦作市山阳区和平浴池转让给了马丽霞。2010年8月16日，原告以被告可存娥未按时缴纳租金和未经原告同意被告私自转让为由做出了解除合同通知书，通过特快专递方式向被告可存娥进行了送达。被告可存娥也在2010年8月18日收到了解除合同通知书。

另查明，2006年4月1日的房屋租赁合同中乙方系王xx签的字，在庭审中可存娥明确认可王xx系其原来的合伙人，早已退出合伙，与本案无任何关联。在本次诉讼中，将马丽霞变更为了被告。原告要求马丽霞承担责任，同时马丽霞也提起了反诉。焦作市工商行政管理局山阳分局出具的证明载明，2010年1月4日马丽霞办理焦作市山阳区新和平浴池时提供的房屋租赁合同为复印件，在本次诉讼中亦未见到马丽霞提交的该合同原件。此为本案事实。

本院认为，原告与被告可存娥之间的房屋租赁合同，合法、有效，双方均应严格履行，不得擅自变更或者解除合同。按照合同约定，合同期内转让，应征得原告同意，被告可存娥未征得原告同意，将该房屋转让给马丽霞。马丽霞实际接手经营后原告美食林公司请求解除与被告可存娥之间的房屋租赁合同，因可存娥在2009年6月1日已经与马丽霞签订浴池转让协议并实施，根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故对于美食林公司请求解除与被告可存娥之间的合同本院不予支持。马丽霞从签订转让协议后一直在原告主张的标的物所在地从事浴池业务，可存娥的合同权利和义务马丽霞均应当承受。马丽霞作为实际承租人负有承担支付租金的义务，其应当按照合同的约定从2010年1月1日起按年租金13.5万元标准支付房租至实际撤离房屋为止。同时被告马丽霞应当按照合同的约定自2010年1月11日起按日千分之五标准支付违约金。美食林公司与被告安西伦之间不存在合同关系，对于请求安西伦承担责任的请求缺乏依据，本院均不予支持。

反诉原告马丽霞主张不应解除与美食林公司之间的房屋租赁合同，理由是美食林公司与焦作市xx公司之间的合同于2010年5月31日终止，其不知道应当向谁交纳租赁费，造成马丽霞不交租金的过错责任在反诉被告美食林公司。本院认为美食林公司与焦作市xx公司之间的合同并没有影响到马丽霞浴池的经营，马丽霞称不知道向谁交纳租赁费的理由不能成立。按照2006年4月1日房屋租赁合同第三条的规定，每季度前10日缴纳租赁费，超过两个月不能交纳租金，美食林公司有权无条件单方终止合同的约定，马丽霞不交租金实属违约，双方之间的租赁合同应当解除。反诉原告马丽霞要求反诉被告美食林公司支付违约补偿金441000元无任何事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：

一、解除原告焦作市美食林商贸有限公司与被告马丽霞之间的事实房屋租赁合同关系；

二、被告马丽霞自2010年1月1日起按年租金13.5万元的标准向原告支付房租至本判决确定之日止；

三、被告马丽霞自2010年1月11日起按日千分之五标准向原告支付应付租赁费违约金；

四、驳回原告焦作市美食林商贸有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告马丽霞要求反诉被告焦作市美食林商贸有限公司支付违约补偿金441000元的诉讼请求；

六、驳回反诉原告马丽霞的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉的案件受理费2729元，反诉的案件受理费7915元，均由被告马丽霞负担（本诉的案件受理费2729元暂由原告垫付，待执行时一并结清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

                                             审判长 林素花　　　

                                             审判员 李秀华　　　

                                             人民陪审员 孙慧芳　　　

                                             二〇一三年七月十七日　　

                                             书记员 李丽霞