原告许利诉被告王志强房屋租赁合同纠纷一案

原告许利，男。

被告王志强，男。

委托代理人杨庆辉，河南紫弦律师事务所律师。

原告许利诉被告王志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许利、被告王志强及其委托代理人杨庆辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告许利诉称：我于2009年10月1日将东苑商城十二号楼一层两间门面房租给被告经营，租期约定三年，租金每年壹万元，以后每年提前一个月（即签约日）付清下年房租，不能拖欠，否则终止合同，三年期满后，甲方有权收回房屋，若继续出租，同等条件下应以乙方优先，但是，此两间门面房的租金占整体房租的65%。若不租，除可移动东西带走外，其它保持现状，甲方不承担费用。如今，三年租期早已超过，被告既没按协议约定交付房租，也没有腾出此房屋。诉求：1、依法解除与被告于2009年10月1日签订的租赁协议；2、判令被告腾出协议约定已到期的一层两间门面房，并交付直至腾出房屋期间的房租约12000元（租金每月1950元）。

被告王志强辩称：1、本案不符合合同的解除条件。虽然许利与答辩人签订的租房合同三年期限已满，但是双方在同一合同中又明文约定，合同到期后，甲方（指许利）若继续出租在同等条件下应以乙方优先，若不租应提前通知乙方。可是，在合同期满前，答辩人却从来没接到过甲方不再出租的通知。相反，答辩人倒是得知许利偷偷摸摸将房子租给了另外一个人冯其萍，由此可见，违反协议的是许利，而不是答辩人。既然答辩人有优先承租权，那么许利就必须继续履行合同。至于其提出解除合同的主张，无疑违法，不应得到支持。2、关于三年合同期满后房租费没交的问题，责任不在答辩人身上。合同期满，答辩人曾主动提出交付下年的房租，但许利出于不能告人的目的，一直让答辩人再等一等。一直等到冯其萍状告许利和答辩人的时候，答辩人仍然让许利尽快把房租领回，许利就是不领。可见，续租费用不是答辩人不交，而是许利不要。如果许利接钱，答辩人立马就掏出来付给他。基前述理由，许利根本没有解除租房合同的权力，该租赁房屋必须以许利承诺给冯其萍的条件，优先交付给答辩人继续使用，房租费答辩人不少其一分。请人民法院驳回许利无理诉讼请求。并反诉许利赔偿其经济损失10000元。

经审理查明：房屋所有人陈××于2009年5月30日将其位于东苑商城十二号楼三号门面房（二间三层）租给原告许利使用，租期八年。2009年10月1日，原告许利与被告王志强签订“租房协议”，将其租用其中的第一层两间门面房转租给被告使用，租期为三年，协议约定“租金每年壹万元，以后租金上涨此门面占65%”，还约定：“合同到期后，甲方（指许利）有权将房屋收回，若继续出租在同等条件下应以乙方（指王志强）优先。2011年11月，原告经房主陈××签字同意，与冯其萍签订“租房合同转让协议，原告将原在东苑商城租的12号楼3号门面房两间三层门面房一套（含被告承租的此时正在经营使用的一层两间门面房）转让给冯其萍经营，原告将第二、三层各两间房屋交给冯其萍使用，冯其萍亦给付了原告转让费4万元，并按原告与房主陈××合同约定给付房租费3.6万元。被告按合同约定按时向原告给付了2011年10月1日至2012年10月1日房租费1万元。2012年10月1日原告与被告房屋租赁合同期限届满后，被告以原告及冯其萍侵犯其优先承租权为由拒绝退房，因多次协商未果，引起诉讼。

上述事实有原告许利向法庭提交的“2013年3月10日通知快递回单”，冯其萍的诉状，原告与被告签订的“租房协议”及被告王志强提交的本院（2012）光民初字第1133号民事判决书，杨××、梅××、林×、强鑫酒业销售单各一份在卷佐证，可以认定。

本院认为，原告许利与被告王志强于2009年10月1日签订的租房协议，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效。协议签订后，原告按时向被告交付了房屋，被告也按时向原告给付了房租费，双方履约情况良好。后来原告与冯其萍签订“租房合同转让协议”之时，被告承租的房屋正在经营使用，此时距被告租房期间届满的2012年10月1日，提前近一年时间，庭审中，原告没有提供证据证明已告知了被告其已转租了被告正在使用的门面房，征求被告是否愿意继续承租的意见，原告违反了双方签订的《房屋协议》中“……若继续出租在同等条件下应以乙方（指被告王志强）优先”的约定，是引起本案纠纷的原因。被告辩称行使优先租赁权理由正当，于法有据，本院予以采纳。按原告与被告约定的到期后门面房租金占整体租金的65%计算，因案外人冯其萍已交纳了整体第一层至第三层的房租费3.6万元，据此，从2012年10月2日始，被告王志强应向原告给付两间门面房日租金为64.1元（36000元×65%÷365天/年）直至交付房屋之日止。被告反诉原告赔偿损失10000元，因未缴纳反诉案件受理费，本案不予审理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十二条之规定，判决如下：

一、被告王志强在本判决生效之日，从2012年10月2日始，给付原告许利两间门面房日租金64.1元，直至交付房屋之日止。

二、驳回原告许利的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费200元，原告承担100元，被告承担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

                                             审  判  长  饶 祖 德

                                             人民陪审员  李 树 华

                                             人民陪审员  李    强

                                             二○一三年七月十八日

                                             书  记  员  李    玮