原审原告韩宪法与原审被告中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司、中国人寿保险股份有限公司商丘分公司商品房销售合同纠纷一案的再审民事判决书

原审原告（二审上诉人）：韩宪法，男。

原审被告（二审被上诉人）：中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司。

法定代理人：李栋森，职务，经理。

委托代理人：何凤玲，律师。

原审被告：中国人寿保险股份有限公司商丘分公司。法定代理人：邓群柱，职务，总经理。

委托代理人：郭东亚，律师。

原审原告韩宪法与原审被告中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司(以下简称财产保险公司)、中国人寿保险股份有限公司商丘分公司(以下简称人寿保险公司)商品房销售合同纠纷一案,商丘市梁园区人民法院于2010年7月18日作出(2010)商梁民初字第430号民事判决，韩宪法不服,向本院提出上诉。本院于2011年2月12日作出（2010）商民终字第1646号民事判决。判决发生法律效力后，经本院院长提交审判委员会讨论，于2012年12月27日作出（2012）商立民监字第41号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭进行再审。本案依法另行组成合议庭公开开庭审理，原审原告韩宪法，原审被告财产保险公司的委托代理人何凤玲，原审被告人寿保险公司的委托代理人郭东亚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明：1995年3月27日，原告韩宪法（乙方）与原商丘地区保险房地产开发公司（甲方）签订了购房协议书。合同约定，1、乙方购买甲方五羊商场1楼64号营业房1套，建筑面积57.51平方米，单价3800/平方米，合计金额215838元，交付时按实际面积丈量，款多退少补。2、购房协议签订后，乙方一次性交清购房款，甲方按每平方米优惠400元，乙方购1楼64号营业房一套，建筑面积57.51平方米，计优惠价23004元，乙方应交购房款195534元。3、交房时间定于1995年12月30日。协议还规定了延期付款、交房的违约责任等内容。原告于签订协议当日按优惠价一次性交清了购房款195534元，出售方也按时将房屋交付给原告使用。此后，原告一直未对所购房屋办理产权登记手续。2009年11月，原告办理产权登记手续时，经商丘市衡信房地产测绘有限公司实际丈量，该房实际建筑面积为47.89平方米。原告找二被告协商相关事宜未果，引起纠纷。

另查明，原商丘地区保险房地产开发公司的主管上级中国人民保险公司商丘分公司于1996年改制分立了人寿保险公司、财产保险公司两个公司。分立后，房地产公司与1998年更名为五羊房地产开发公司，归属第二被告财产保险公司主管。2000年11月10日，财产保险公司对房地产公司进行了资产清理和接收，并在工商部门进行了注销登记。

一审法院认为：根据法律有关规定，商品房买卖中因建筑面积与合同约定面积不符产生的纠纷的处理原则，以合同约定为准。本案原告与房地产公司所订立的购房协议书明确约定了房屋面积“交付时按实际面积丈量，款多退少补”的处理方法，应按此约定执行。房地产公司主管单位原中国人保险公司商丘分公司于1996年改制分立了人寿保险公司、财产保险公司二个公司。分立后，房地产公司归属第二被告财产保险公司主管，注销时，财产保险公司对该公司的资产进行了清理和接受，因此，财产保险公司依法应对房地产公司的民事行为承担责任，而被告人寿保险公司不应承担责任。原告要求被告财产保险公司返还购房款的诉请，本院依法应予支持。按照双方约定的多退少补原则，合同约定面积为57.51平方米，实际建筑面积是47.89平方米，面积相差9.62平方米。约定的优惠价为3400元/平方米，原告公交购房款195534元，多交款3400元/平方米×9.62平方米=32708元。被告财产保险公司应返还原告。原告要求被告返还面积误差在3％以内的部分4862元购房款及利息、双倍返还面积误差比超过3％以外部分购房款55672元的诉请没有法律依据，本院不予支持。原告购买房屋后，被告一直未告知原告面积有误差，直到2009年11月，原告在办理房屋产权手续时才发现面积不符而提起诉讼。被告称原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩观点，与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的相关规定》第二条之规定，判决：一、被告中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司返还原告韩宪法购房款32708元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告韩宪法其他诉讼请求。

韩宪法不服一审判决上诉称：被上诉人存在违约行为，应返还32708元购房款，并从1996年1月1日起按月息10％计息赔偿给上诉人。请求二审法院撤销原判，改判为被上诉人返还多收房款32708元，加上利息588744元。

财产保险公司答辩称：上诉人的上诉请求超出了一审诉请及审理范围，本案应驳回上诉人的上诉请求。上诉人所购房屋是临楼梯的一套，其楼梯属公摊面积，应由楼梯两侧房屋各分摊50％，因此，房屋面积并未相差9.62平方米，且上诉人之诉已超过诉讼时效。

人寿保险公司庭审中口头答辩称：由于原判决人寿保险公司未承担责任，故请求二审法院维持对我公司不担责任的判决。

本院二审查明的事实与原审认定的事实相同。

本院二审认为，韩宪法与原商丘地区保险房地产开发公司1995年3月27日所签订的购房协议书，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、法规的规定，属有效合同。双方当事人均应按该协议书履行义务，享受权利。然而原商丘地区保险房地产开发公司并未按照购房协议的约定，交付给韩宪法足额面积的房屋，交付的房屋面积比合同约定的面积少9.62平方米。虽然双方购房协议第一条规定：“交付时按实际面积丈量，款多退少补”。但是，在交付房屋时，对房屋的面积并没有实际丈量，以致从1995年起韩宪法实际使用房屋面积比合同约定面积少9.62平方米的情况延续至今。原商丘地区保险房地产开发公司存在违约行为，对由此给韩宪法造成的损失，重组后的财产保险公司应承担民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不与支持；（二）、面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的应予以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故，财产保险公司应返还韩宪法面积误差比在3％以内的房价款5866.02元（1.7253×3400）及利息，面积误差比超出3％的部分53683.96元[(9.62-1.7253)×3400×2]。

综上，韩宪法原诉返还面积误差比在3％以内的购房款及利息，双倍返还超过3％以外的部分的请求合法有据，应与支持。其上诉请求返还多收款32708元及588744元利息无事实和法律依据，本原不予支持。原审认定原商丘地区房地产开发公司未按约定交付韩宪法足额面积房屋的事实清楚，但仅判令返还多收款项不当，本院予以纠正。判决：一、维持商丘市梁园区人民法院（2010）商梁民初字第430号民事判决第二项：即二：驳回原告韩宪法其他诉讼请求。撤销第一项：即一、被告中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司返还原告韩宪法购房款32708元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司返还韩宪法购房款5866.02元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从1995年3月28日起计算至付清之日止）；并于本判决生效后10日返还韩宪法超出3％之外部分的购房款53683.96元。

再审期间，原审原告韩宪法称，原审原告在上诉期间，并增加了新的诉讼请求，要求被告返还多收款32708元及588744元的利息，二审判决认定其上诉请求返还多收款32708元及588744元利息无事实和法律依据，本院不与支持。根据法律规定，新增加的诉讼请求不属于二审法院审理范围，当事人应另行起诉，而中级法院超出一审审理范围，剥夺了当事人的权利，属程序违法，致使原审原告无法另行起诉来维护自己的合法权益。请求撤销一、二审判决，查清事实依据再审。

原审被告财产保险公司辩称，二审中新增加的诉请不予审理是正确的，新增加的诉请判决是3%以内返还，原告诉请的利息不应支持，一审不生效，再审主张是重复赔偿，二审已支持了其诉请，请求维持。

原审被告人寿保险公司辩称，由于人寿保险公司不承担责任，请求再审法院维护我公司不承担责任的判决。

本院再审认为，本案中的协议明确约定了房屋面积“交付时按实际面积丈量，款多退少补”的处理方法，因此，应按协议约定执行。双方约定多退少补原则，协议约定面积为57.51平方米，实际建筑面积是47.89平方米，面积相差9.62平方米。约定的优惠价为每平方米3400元，韩宪法共交购房款195534元，多交款每平方米3400元×9.62平方米=32708元。一审判决后，韩宪法向本院上诉变更增加诉讼请求“返还多收款32708元及588744元的利息。”本院二审认定“其上诉请求返还多收款32708元及588744元的利息无事实和法律依据，本院不予支持。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第184条的规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人应另行起诉。”二审对韩宪法上诉所变更增加的诉请进行了审理，且作出了上述认定，属于程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：

一、撤销本院（2010）商民终字第1646号民事判决和商丘市梁园区人民法院（2010）商梁民初字第430号民事判决；

  二、发回商丘市梁园区人民法院重审。

                                             审 判 长     尤永胜

                                             审 判 员     张学朋

                                             代理审判员    周克风

                                             二O一三年六月六日

                                             书 记 员    张  彬