程晓燕诉被告舞钢市华兴房地产开发有限公司合同纠纷一案一审民事判决书

原告：程晓燕，女，1974年7月5日生。

委托代理人：孙国全，河南银海律师事务所律师。

委托代理人：马晓宏，男，1975年5月4日生。

被告：舞钢市华兴房地产开发有限公司。

法定代表人：张伟娜，董事长。

委托代理人：金东升，河南金年华律师事务所律师。

委托代理人：朱亚涛，河南金年华律师事务所律师。

原告程晓燕诉被告舞钢市华兴房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2012年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月8日与2013年6月21日公开开庭进行了审理。因本案被告舞钢市华兴房地产开发有限公司于2013年3月25日立案起诉本案原告程晓燕要求确认本案所涉合同无效，与本案处理有因果关系，本案依法中止审理。原告程晓燕及委托代理人孙国全、马晓宏，被告舞钢市华兴房地产开发有限公司委托代理人金东升、朱亚涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告程晓燕诉称：2009年6月4日，原、被告签订拆迁补偿协议一份，约定原告将自己拥有位于舞钢市文化路南段东侧两间平房（房产证号：01537）有偿转让给被告进行改造，被告补偿原告本次新开发房屋的南面一幢3楼住房一套（不位于本幢东西两端），并以每平方1500元的优惠价出售原告车库一间，住房面积125平方米，车库不低于20平方米。房屋及车库于2011年3月1日前交付使用，车库款在交付使用之日由被告交付原告。如被告不能按协议约定的标准及期限交付住房及车库，则被告按同等商品房销售价计算房价款，每日按0.1%支付违约金。协议签订后，原告依约定履行了协议，但是被告却没有依据约定时间和标准交付住房和车库，一直到2012年11月，原告接到被告通知看房，结果发现被告本次开发符合协议约定的位于7号楼的302和303两套房屋，都已出售，车库也没有建成。根据以上事实，被告已经以自己的行为表明不履行合同义务，因标的物不交付，致使原告的根本利益不能实现，原告要求被告赔偿原告应得住房损失414875元、车库损失36380元、住房价值一倍损失414875元、违约金299636.64元，并自2012年12月25日按每日451.26元支付原告违约金至判决生效之日。

被告舞钢市华兴房地产开发有限公司辩称：1、原、被告所签协议无效，原告并不是房屋所有权人，真正所有权人为案外人李书贞、高世功，被拆迁人应是房屋所有权人，2、原告并不存在损失，双方协议中不涉及7号楼中的两套房屋，违约金不成立，综上，请求人民法院依法驳回原告程晓燕的诉讼请求。

经审理查明：2013年6月4日，原、被告分别以乙方和甲方的名义，签订拆迁赔偿协议一份。具体内容为，“一、乙方拥有舞钢市文化路南段东侧平房两间（房产证号：01537）产权，现将上述住房有偿转让给甲方进行改造。二、甲方合法取得开发权，依据国家法律法规自行办理改造开发手续，并同意对乙方进行赔偿。三、赔偿方案为：甲方以本次拆迁后新开发商品楼中的南面一幢三楼（总楼层不低于六层）住房一套（以下简称该住房）赔偿乙方，并以1500元每平方米的优惠价格出售给乙方车库一间（以下简称该车库）。甲方保证：1、该住房建筑面积为125平方米，该车库面积不低于20平方米；2、该住房不位于本幢楼房的东西两端，且通水、通电、通路，室内预留闭路电视、电话线，该车库通电、通路；3、该房屋及该车库于2011年3月1日前交付乙方使用，该车库购房款于甲方交付乙方使用之日由乙方支付给甲方；4、该住房及该车库没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因发生债权债务纠纷的，甲方承担全部责任；5、该住房及该车库与同幢正常渠道销售的商品房及车库享有同等权利和服务；6、甲方负责办理房产总证，乙方如需办理分户房产证，甲方负责提供相关手续，各项税费由甲乙双方按照相关法规各自承担。四、乙方承诺：乙方承诺在本协议生效后：1、乙方于本协议签订之日起七日内搬离拆迁房；2、乙方不得以不正当理由扰乱甲方正常施工，不得强装强卸，不得强包工程；3、乙方得到赔偿房后，使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。五、违约责任：1、乙方违反本协议第四条之规定，造成甲方损失的，一方应赔偿甲方损失。2、赔偿方交付乙方后，实际建筑面积与合同约定建筑面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）实际建筑面积大于合同约定建筑面积的，由乙方按甲方同等商品房销售价补足；（2）实际建筑面积小于合同约定建筑面积，误差在5%以内部分的，甲方按同等商品房销售价折算房价款支付给乙方；误差在5%以上部分，甲方按同等商品房销售价折算房价款的双倍支付给乙方。3、甲方未按本协议第三条规定的标准及期限将赔偿住房及车库交付乙方使用的，应按同等商品房销售价计算房价款，并以计算出的房价款为基准，由甲方按日向乙方支付0.1%违约金。六、其他约定事项：无。七、本协议在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商未果的，依法向人民法院起诉。八、本协议未尽事宜，可由双方协商后签订补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。九、本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力。十一、本协议自双方签订之日起生效。”上述协议中，未有第十条内容，该协议由原告公司合同专用印章及原告公司杨安伟及被告程晓燕在其上签字。

上述拆迁协议中所涉舞钢市文化路南段东侧平房两间（房产证号：01537）房屋所有权证中登记该房所有人为李书贞、共有人为高世功，房产证领证人为原告程晓燕，庭审中，原告程晓燕出示了被拆迁房屋购房款收据3份及赠与证明1份（均为原件），以证明被拆迁住房虽登记在他人名下，但是由原告实际出资，该房并于2003年春节由登记的产权人李书贞、高世功（夫妻）当着众亲属将房屋赠与原告程晓燕，李书贞于2007年9月去世，高世功于2010年2月去世，去世时无子女、父母、祖父母、外祖父母，健在的兄弟姐妹共两人（高向、高世芳），高向、高世芳对赠与均认可且并无异议，该赠与协议由高世功亲属高向、高世芳在其上签字；在拆迁协议签订后，被告向原告出具收据一份，内容为：“今收到李书贞房产证，证号为：01537，系付程晓燕房产证”，该收据由被告会计彭欣平在其上签字，盖有被告公司合同专用章。庭审中，被告对双方签订协议时，是否存在欺诈、胁迫或乘人之危的问题无提供相应证据，且被告表示就本案所涉被拆迁房屋而产生的利益，除原告程晓燕外，无其他人提出要求分配。

关于拆迁协议中涉及的房屋具体位置问题，通过原、被告庭审中提供的华兴首府平面图可得知，被告项目中南面为2号楼（一单元）及7号楼（二单元），原告根据协议中的限定条件“南面三楼（总楼层不低于六层）住房一套、该住房不位于本幢楼房的东西两端”推定，协议中争议房屋位于7号楼3楼302、303，被告认为双方协议时华兴首府项目未有平面图，房屋未开工建设，双方协议所约定的房屋位置不明；被告分别于2011年6月7日、2011年5月23日将7号楼3楼302、303以每平方米2439元、2362.91元的价格出售，且在舞钢市房管局备案。关于合同约定的车库问题，现被告方称有车库并愿意按合同约定向原告履行。庭审中，原告表示被告曾于2012年11月份通知交房，但原告认为与协议不符不挑选房屋，引起纠纷。庭审中原告明确表示不接受被告交付置换住房及车库，要求被告赔偿自己住房及车库相应损失；原告并要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条解除合同之规定赔偿自己住房一倍损失及被告逾期交房的违约金；关于房屋价款问题，原告提供了一段视频以证明被告7号楼3楼的售价为每平方米3319元，但被告对此予以否认，除该视频外，原告无其他证据证明其所主张的7号楼3楼的价格。

在本案调解过程中，被告表示原告可从被告开发的华兴首府项目6号楼中403、404、501、503、504（面积均为131.42 m2）任选一套作为置换房屋，差价由被告自愿负担；原告表示愿意接受被告支付自己7号楼601作为房屋的置换条件，但由于被告表示该房屋已出售，双方未就置换房屋位置达成一致意见。

本院认为：关于本案所涉合同的效力问题，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”。本案中，被告辩称的双方签订的拆迁补偿协议无效，不符合上述法律规定。依据本案查明事实，涉案协议涉及的争议拆迁房屋登记所有人为高世功、李书贞夫妻，李书贞于2007年9月去世，高世功于2010年2月去世，去世时均无子女、父母、祖父母、外祖父母，健在的兄弟姐妹共两人（高向、高世芳），其中高向、高世芳均在赠与证明上签字表示本案争议拆迁房屋由登记的产权人李书贞、高世功赠与原告程晓燕。因此，涉案协议是原告、被告真实意思表示，在签订协议时，不存在欺诈、胁迫或乘人之危的情况，同时，该协议也不存在显失公平、损害国家利益、社会公共利益等问题，亦未有第三人针对被拆迁房屋而产生的利益要求分配。为此，应认定该协议合法有效。

原、被告所签订协议中对拆迁协议中涉及的房屋具体位置问题未作明确约定，仅约定“三楼（总楼层不低于六层）住房一套、该住房不位于本幢楼房的东西两端”，现被告建成项目中南面为2号楼（一单元）及7号楼（二单元），据此条件无法推定协议中争议房屋的唯一具体位置，虽在庭审中，原告明确表示不接受被告交付其他住房及车库，坚持要求被告赔偿自己住房及车库相应损失；但拆迁补偿安置协议的本意是对原告房屋作出置换补偿，在约定房屋不明确的前提下，被告应当向原告支付项目中其他房屋及车库作为置换安置补偿，且在本案调解过程中，原告表示愿意接受被告支付自己7号楼601作为房屋的置换条件，但由于被告称该房屋已出售，导致双方未就置换房屋位置达成一致意见，综合以上事实及被告房屋现状及调解意见，本院酌定被告应当支付原告华兴首府项目6号楼中503号面积为131.42 m2的房屋一套作为置换房屋，差价由被告自愿负担；车库部分，由于被告有车库并自愿向原告履行，车库部分原、被告可按协议约定自行解决。关于原告要求被告赔偿其住房一倍损失的诉讼请求，本案中，原告未明确是否解除合同，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条明确约定该条款在解除合同的前提下适用，因此，原告起诉的该项请求本院不予支持。关于原告起诉的违约金问题，因原、被告所签协议未对房屋位置作出明确约定，在庭审中，原告表示被告曾于2012年11月份通知交房，但原告认为与协议不符不挑选房屋，此种情形下发生纠纷，原、被告对被告未向原告交付房屋都应负有一定责任，不能认为被告全部违约，因此，综合以上事实，本院酌定被告向原告支付违约金80000元，原告起诉的多余违约金本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告舞钢市华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告程晓燕支付位于华兴首府6号楼503号面积为131.42 m2的住房一套、20m2车库一套（车库原告需向被告支付30000元价款）、逾期交房违约金80000元。

二、驳回原告程晓燕的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15292元，由原告程晓燕负担7000元；被告舞钢市华兴房地产开发有限公司负担8292元。  

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

                                             审  判  长  赵彩云

                                             审  判  员  任书民

                                             审  判  员  蔡卓琳

                                             二〇一三年七月八日

                                             书  记  员  孟晓辉