上诉人郑州宏宇烟机配件有限公司（以下简称宏宇烟机公司）与被上诉人郑州众易软件开发有限公司（以下简称众易公司）、原审被告(反诉原告)李留柱、原审被告(反诉原告)河南今典物业服务有限公司因房屋租赁合同纠纷

上诉人（原审被告，反诉原告）郑州宏宇烟机配件有限公司。

法定代表人赵光宏,经理。

委托代理人朱保民，河南广奥律师事务所律师。

委托代理人蔺鸿辰，河南广奥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）郑州众易软件开发有限公司。

法定代表人高金龙,董事长。

委托代理人王铮，金博大律师事务所律师。

原审被告(反诉原告)李留柱，男，1955年9月27日出生，汉族。

原审被告(反诉原告)河南今典物业服务有限公司。

法定代表人邓为人,总经理。

委托代理人，王志成，男，1985年9月23日出生，汉族。

上诉人郑州宏宇烟机配件有限公司（以下简称宏宇烟机公司）与被上诉人郑州众易软件开发有限公司（以下简称众易公司）、原审被告(反诉原告)李留柱、原审被告(反诉原告)河南今典物业服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第2668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏宇烟机公司的委托代理人蔺鸿辰、朱保民，被上诉人众易公司的委托代理人王铮，原审被告(反诉原告)李留柱均到庭参加了诉讼。原审被告(反诉原告)河南今典物业服务有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年12月20日，众易公司与宏宇烟机公司签订租赁协议书一份，约定宏宇烟机公司将位于郑州高新区翠竹街总部企业基地38号楼六层(建筑面积为279.9平方米)租给众易公司，用作商务办公场所使用；租期从2011年1月1日起至2011年12月31日止，租金每平方米每月20元；协议第三条第4项第(1)款载明楼层内的消费，按照水表、电表、计量的实际费用由众易公司支付，若有特殊情况者，可以协商解决;协议第四条第二项载明，宏宇烟机公司协调，在众易公司租赁期间原则不停水、停电，但因不可抗拒的自然灾害或供水部门及楼层内设施供应中断，以及因众易公司欠交电费、水费等费用，而造成停水停电，宏宇烟机公司不承担责任。2011年12月29日，双方续签租赁协议一份，众易公司继续租赁上述房屋，租期从2012年1月1日至2012年12月31日，租金每平方米每月22元；协议第三条第4项第(1)款载明室内消费，按照水表、电表、计量的实际费用由众易公司支付，若有特殊情况者，可以协商解决；协议第四条第二项载明，宏宇烟机公司协调，在众易公司租赁期间原则不停水、停电，但因不可抗拒的自然灾害或供水部门及楼层内设施供应中断，以及因众易公司欠交电费、水费等费用，而造成停水停电，宏宇烟机公司不承担责任。2011年12月9日宏宇烟机公司向众易公司开具发票一份，显示众易公司支付房租157468.2元，宏宇烟机公司称众易公司交纳租金为2012年度第五、六层的费用。宏宇烟机公司提交2011年12月26日开具的38号楼代收费用收据通知单一份，显示第六层水费为239元，电费为4981.2元，公用电梯、各楼层的消防标志等用电153.9元，2012年度电梯维护费用1600元，2012年元月至6月的物业费为3022.9元。2012年1月11日李留柱在众易公司租赁房屋处张贴告示一份，显示因众易公司赖账，未解决处理，特此停电，电梯停运，门道关闭。截止庭审(2012年6月1日)众易公司所租房屋未供电。众易公司所租房屋产权人为宏宇烟机公司，承包人为李留柱，物业公司为河南今典物业服务有限公司。

原审法院认为：依法成立的合同应当履行。本案中，众易公司与宏宇烟机公司签订的二份租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法、有效，双方当事人均应当依照合同全面履行各自的义务。2012年1月初，双方因2011年第四季度水电费发生纠纷，后双方协商未果，李留柱于2012年1月11日中断众易公司租赁房屋的供电。众易公司已经按照2012年租赁协议履行了交付租金义务，宏宇烟机公司应当提供符合条件的房屋供办公使用，但宏宇烟机公司提供的租赁房屋未能正常供电，其行为构成违约，宏字烟机公司不能以众易公司未交纳2011年水电费为由而停止双方2012年租赁协议的履行。宏宇烟机公司称其停止供电行为系行使不安抗辩权，但并未提交有效证据证明众易公司存在法律规定的不安抗辩权行使情形，故对其辩称不予采信。众易公司称2011年第四季度水电费过高，不应依照通知单支付，但未提供有效证据证明水电费的增加与宏宇烟机公司之间具有因果关系，故众易公司拒绝交纳水电费的行为对双方续签的2012年租赁协议不能正常履行亦存在一定的过错。众易公司请求宏字烟机公司与李留柱赔礼道歉系侵权责任承担方式，本案中存在违约责任与侵权责任竞合问题，众易公司在辩论意见中明确选择违约之诉，故本院对其要求赔礼道歉的请求不予支持。因租赁协议相对人均为宏宇烟机公司与众易公司，李留柱、河南今典物业服务有限公司并非合同相对人，故李留柱、河南今典物业服务有限公司不应对该纠纷承担责任，亦不能享有合同权利。众易公司请求宏宇烟机公司、李留柱、河南今典物业服务有限公司连带赔偿损失30000元，但并未提交有效证据证明其主张，对该请求不予支持。众易公司请求解除双方所签订的房屋租赁协议，宏宇烟机公司提供的租赁房屋因不能正常供电导致原告无法办公，合同目的不能实现，故予以支持。众易公司请求退还租金，宏宇烟机公司自2012年1月11日起未提供符合条件的租赁房屋，故自2012年1月11日起众易公司与宏宇烟机公司所签订的租赁协议并未实际履行，但鉴于众易公司对2012年房屋租赁协议不能继续履行也存在一定过错，酌定宏宇烟机公司退还众易公司已付租金50000元。众易公司请求超出范围部分，不予支持。关于宏宇烟机公司请求判令众易公司支付水电等费用，双方在2011年租赁协议中约定楼层内的消费按照水表、电表、计量的实际费用由承租方支付，故本案水电费应以水表、电表显示的用量为标准，庭审时宏宇烟机公司称38号楼代收费用收据通知单与电表一致，予以认可。根据通知单，众易公司应交水电费共计5220.2元，通知单载明的其他费用尚未产生，不予支持。宏宇烟机公司请求电梯修理费，但并未提交证明其主张的有效证据，对该请求不予支持。宏宇烟机公司请求超出范围部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除众易公司与宏宇烟机公司于二O一一年十二月二十九日签订的房屋租赁协议。 二、宏宇烟机公司退还众易公司租金5万元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回众易公司其他诉讼请求。四、众易公司支付宏宇烟机公司水电费5222.2元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回宏宇烟机公司其他诉讼请求。六、驳回李留柱、河南今典物业服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2460元、反诉案件受理费345元，共计2805元，由众易公司负担1460元，宏宇烟机公司负担1345元。

宏宇烟机公司不服原审判决，向本院提起上诉称：按照房屋租赁协议的约定条款，在众易公司交齐电费之前，宏宇烟机公司有权停止供电，并不存在违约行为。由于众易公司毁坏电梯造成修理费损失25600元，其应予赔偿。请求撤销原审判决第一、二、五项，改判原审判决第四项为：众易公司支付水、电、物业费等共计9997元；判决众易公司支付电梯修理费25600元；驳回众易公司的诉讼请求。

众易公司答辩称：原审法院判决宏宇烟机公司违约符合客观事实，且众易公司从未毁坏电梯，不应承担电梯维修费。原审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而众易公司已按约定支付了房屋租金，宏宇烟机公司即应提供能正常使用的房屋。由于该房屋的承包人李留柱中断供电、电梯停运、门道关闭，造成众易公司不能正常办公。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因此，众易公司要求解除与宏宇烟机公司之间的房屋租赁协议，符合事实及法律规定，本院应予支持。由于众易公司欠交2011年第四季度水、电费，造成与宏宇烟机公司双方发生纠纷，故考虑众易公司的过错责任，原审酌情扣除部分房屋租金，部分返还，处理适当，本院予以维持。宏宇烟机公司上诉称众易公司毁坏电梯，因证据不足，本院不予认定，故其要求众易公司赔偿电梯修理费损失的请求，本院不予支持。

综上，宏宇烟机公司的上诉理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：                                

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1345元，由上诉人宏宇烟机公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长  崔 航 微

                                             审 判 员  成    锴

                                             审 判 员  王    雷

                                             二〇一三年七月十九日

                                             书 记 员  刘    宾