关于祝长社与王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战许可执行纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）王回成，男，汉族。

上诉人（原审被告）王海龙，男，汉族。

上诉人（原审被告）王小乐，男，汉族。

上诉人（原审被告）王世臣，男，汉族。

上诉人（原审被告）王新战，男，汉族。

五上诉人的委托代理人陈永贵、李向荣，武陟县法律援助中心主任。

被上诉人（原审原告）祝长社，男，汉族。

关于祝长社与王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战许可执行纠纷一案，祝长社于2012年7月30日向武陟县法院提起诉讼，请求判令：1、继续许可执行王建敏、王纪成的房产；2、诉讼费由被告承担。武陟县法院于2012年11月22日作出(2013)武民北初字第5号民事判决。王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战不服，向本院提出上诉。本院于2013年3月19日受理后，依法组成合议，于2013年4月1日公开开庭审理了本案，上诉人王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战及其委托代理人李向荣、陈永贵；被上诉人祝长社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：原、被告与郭子花系同村村民。2008年原告在信用社贷款后，郭子花借原告款15万元，于同年6月19日给原告出具了借据。由于郭子花未能还款，原告向本院起诉要求归还借款。郭子花于2011年6月死亡，经原告申请，本院通知其丈夫王纪成、儿子王建敏作为被告应诉，经开庭审理认为，郭子花生前借原告款，应作为郭子花与其丈夫王纪成的夫妻共同债务；同时其丈夫王纪成，其长子王建敏作为其财产继承人，应当清偿其生前债务，据此于2011年10月9日作出[2011]武民初字第470号民事判决，判决王纪成、王建敏归还郭子花借原告款15万元。判决生效后，原告申请执行。根据原告的申请，本院于2012年3月5日作出[2012]武法执字第51号裁定书，查封了本案争议的房产一处，该处房产位于迎宾大道北段东，小徐岗村居民小区，所在宅基地是小徐岗村在修高速公路时调整给王纪成、郭子花、王建敏家庭使用的，未发现办理宅基地使用证，房屋由王纪成、郭子花、王建敏等家庭成员共同建造。2008年分家协议记载分给王建敏。2012年3月13日，本案五被告向本院提出执行异议，认为被执行人王建敏已将所查封的宅院于2011年3月31日卖给了五被告，本院认为异议成立，王建敏在查封前已经宅院出卖，五被告已将价款付清且没有过错，于2012年4月16日作出[2012]武执异字第51-1号裁定书，中止对查封宅院的执行。原告诉至本院。本案审理中，原告举出两份《房屋买卖合同书》，两份合同中最后落款日期一份为“2010年3月31日”，另一份为“2011年3月31日”，其余内容完全一致。后一份中的“2011年”是将“2010年”改动为“2011年”；用以证明该份《房屋买卖合同书》是虚假合同；另提交证人证言，证明郭子花借钱时承诺以其所有的房屋抵偿欠原告的债务。被告举出《分家协议》、《房屋买卖合同书》（落款时间为2011年3月31日）各一份、郭子花借据，王建敏证明、小徐岗村人民调解委员会证明、龙源信用社证明及本金利息收回凭证各一份，用以证明：2008年3月18日，王纪成、郭子花，其长子王建敏、妻子王玉，次子王建东签订分家协议，约定将王纪成、郭子花所有的武陟县小徐岗村小区两处房产中的东邻王学祥，西邻王纪成、郭子花，南通行大道，北通行大道的房产分给其长子王建敏及其妻子王玉。2010年3月11日，郭子花经本案五被告的担保，在武陟县农村信用合作联社龙源信用社贷款29万元。一年到期后，经武陟县农村信用合作联社龙源信用社与郭子花长子王建敏及五被告协商，将王建敏分家分得的房产卖给五被告，五被告负责偿还郭子花的贷款。2010年5月6日，郭子花借被告王世臣现金11万元。2011年3月31日，王建敏及其妻子王玉，本案五被告及中间人签订《房屋买卖合同书》，双方约定：甲方（王建敏及其妻子）自愿将武陟县龙源镇小徐岗村西居民小区南排从西数第八幢独家小院（左邻王学祥，右邻王保国，原郭子花的房屋）出卖给乙方，并将与出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（注房产相关手续丢失）；上述房地产及附属建筑物总价款为人民币肆拾万元（40万元）；乙方在签订本合同时一次性付清房款；甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；乙方付清房款后，甲方于当日将该房产交付乙方，该房产无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用。甲方与他人无任何经济纠纷，甲方因手续不慎丢失，以后拿出任何证据作废。同日，五被告将郭子花所贷武陟县农村信用合作联社龙源信用社29万元本金及4044.92元利息，共计294044.92元清偿。此房款用于偿还贷款外，剩余部分用于清偿郭子花借王世臣款11万中的10万元。2011年4月21日，武陟县龙源镇小徐岗村人民调解委员会出具证明一份，称由于郭子花借武陟县农村信用合作联社龙源信用社29万元以及五被告款，合计51万元，王建敏及其妻子同意替其母亲偿还，将在其父母处分得的房屋卖与五被告。

原审法院认为：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。王建敏与五被告签订合同转卖宅院中的宅基地，其所有权属于农民集体，其使用权是与其特定的身份相联系的，因王建敏所在家庭成员系武陟县龙源镇小徐岗村村民，才有权取得该处宅基地的使用权，所以对农村居民宅基地，依法不准许擅自转让买卖。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，原、被告同系小徐岗村村民，故王建敏与五被告所签订的《房屋买卖合同书》中关于土地使用权买卖的约定，当属无效。原、被告对本案争议所涉宅院均未举出土地使用证和房产所有权证书，但房屋由王建敏所在家庭共同建造，并通过分家协议分得，可以确认其享有原始取得的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。王建敏与五被告签订《房屋买卖合同书》对买卖的房产均未举证证明已经按法律规定到房地产主管机关办理产权变更、登记，未经登记，依法不发生效力，故争议房产的所有权未依法转移，五被告并未依法取得争议房屋的所有权。因该房屋的所有权仍属于王建敏所有，本院对被执行人王建敏所有的房屋采取执行措施并无不当，故对原告要求继续执行本案争议房屋的请求，应予以准许。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百零四条规定，原审法院据此判决：许可继续执行本院[2012]武法执字第51号裁定书查封的宅院；诉讼费100元，由被告王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战承担。

王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战不服，向本院上诉称：一、原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。 2O08年3月18日，王纪成与妻子郭子花通过分家析产，将诉争房产分给长子王建敏。2010年3月11日，郭子花在武陟县农村信用联社龙源信用社贷款29万元，由五上诉人担保。贷款到期后郭子花因无力还款，也查找不到本人，信用社多次向五上诉人讨要。郭子花自己还欠五上诉人23万元其他借款也不能依约归还。信用社通过和郭子花的长子王建敏以及五上诉人协商，提出将王建敏分家所得的房产变卖给五上诉人，房屋及其附属物作价40万，用于偿还信用社贷款和郭子花的借款。后双方签订房屋买卖合同。五上诉人归还了郭子花在信用社贷款29万本息，王建敏也依约将该房产实际交付给了五上诉人。因该房屋宅基地本没有使用权手续，房屋也没有所有权登记手续，所以双方办理房产所有权变更登记也就成为了不能。但是作为房屋买卖合同的双方对合同的所有要件均无异议。该房屋合同双方是同一农村集体组织成员，也是双方协商一致签订的，是双方真实意思的表示，且也已实际履行，因此应依法认定该房屋买卖合同有效。我国《合同法》第44条规定。依法成立的合同自成立时生效。此项变更登记手续的未办理，只能依照行政法规的规定责令其补办，而不能因双方未办理变更手续就认定该房居买卖合同无效。试想一下，五上诉人和王建敏同中人和信用社的协商，并实际交付的房屋买卖被人民法院认定为无效，那么该房屋就没有进行所有权登记，同样也无法变更为被上诉人。所以王建敏将房屋所有权变更为被上诉人也同样成为不能。一审法院判决继续执行该房产，在适用法律上存在错误；二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。2012年3月5日，一审法院下达了(2012)武法执字第51号裁定书，查封了该争议房屋。五上诉人依法提出执行异议，一审法院于2012年4月16日下达了(2012)武执异字第51—1号执行裁定书，该裁定书自送达后立即生效。现在一审法院又下达了(2013)武民北初字第5号民事判决书，作出许可继续执行(2012)武法执字第51号裁定书，和正在生效期间的一审法院的(2012)武执异字第51一l号的执行裁定书自相矛盾，程序违法。综上，请求二审法院1、撤销武陟县法院(2013)武民北初第5号民事判决书；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审和二审诉讼费用均由被上诉人负担。

祝长社答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。

根据双方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战的上诉请求有无事实和法律依据。

对该争议焦点，王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战的主张是：我方已将该房卖与本村村民王明路，该房王明路实际占有、使用，王明路和五上诉人对诉争房屋的取得没有过错。其他同上诉理由。

对该争议焦点，祝长社的主张是：王健敏与五上诉人向法院提交的合同和提供给我的合同内容不一致，日期不同。房屋买卖为40万元，而郭子花的借款只有29万元，所以11万元的借条不是郭子花的借款。该房是分家所得，并非继承遗产，实际上该房是家庭共同所建，并非王健敏个人财产。诉争房产在武陟县法院查封时无人居住。

二审中，王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战提交照片11张，以证明王明路已在诉争房屋内居住。证人王明路出庭作证，王明路称，2011年10月份，其以40万元的价格，在五上诉人处购买了诉争房屋，并签订有协议，由于其父住院，没有在该房居住，2012年4月搬进盖房居住。

对以上证据，祝长社质辩称：照片中的房是所争执的房，但我没有进去过，不知道情况；证人王明路与王世臣是亲戚关系，证人证言不真实。  

祝长社向本院提交一张录音光盘，以证明诉争房产在武陟县法院查封时无人居住。

对该证据，王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战质辩称：祝长社与谁对话不清楚，也没有其他证据证明录音的真实性，该录音不能证明该房屋没有实际交付。

本院对双方提交的证据审查后认为：王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战提交的11张照片和王明路的证言相互印证，可以证明其主张，对此本院予以认定；祝长社提供的录音光盘，其反映的内容无其他证据相印证，对此本院不予认定。

本院经审理查明：2011年10月30日，王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战以40万元价格，将本案诉争房屋卖给了王明路，现该房由王明路居住，其他与原审查明的事实一致。

本院认为：本案系一起许可执行纠纷案件，双方争议的焦点问题系祝长社提出的许可继续执行王健敏、王纪成的房产的请求 有无事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。就本案来讲，王建敏在武陟法院裁定查封之前，已将查封的房地产卖给同为龙源镇小徐岗村的王回成、王海龙、王小乐、王世臣、王新战五人，该五人已将价款付清且没有过错。后五人将该房屋卖与他人，由他人实际占有该房屋。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以认定。原判认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

停止对武陟县法院武法执字第51号裁定书所查封宅院（宅基地及房产）的执行

一审案件受理费100元；二审案件受理费100元，共计200元，由祝长社承担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长  杨  柳

                                             代审判员  田  亮

                                             代审判员  董翠果

                                             二〇一三年六月二十七日

                                             书 记 员  赵文培