原告李西谦与被告陈宗正、宋唐彪房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告李西谦，男，31岁。

委托代理人李云亭，男，55岁，系原告父亲。

被告陈宗正，男，50岁。

被告宋唐彪，男，48岁。

委托代理人王红玉，孟津县148法律服务所法律工作者，特别授权。

原告李西谦与被告陈宗正、宋唐彪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人李云亭、被告陈宗正、宋唐彪及委托代理人王红玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，我与被告签订有售房协议，并交付了房款，被告不履行协议，要求被告立即交付位于麻屯镇惠苑小区一栋中西门栋四层西户住房一套，并责令被告为我办理房产证，办证费用按国家收费标准，我愿意承担。本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：我们开发的楼盘属小产权房，当时已告知没有任何手续，消息发出后，原告和其他人购房，并签了售房协议。后该楼盘建到第二层时，因无手续，政府出面要求停工。停工后，我们补办了相关手续，2010年年底，该楼盘主体完工。我们陆续发出通知，要求购房人交清下欠款项。因补办手续，物价上涨，导致我们建房成本大幅增加，其他购房人已按我们核算的成本增加了房款和相关费用而得到房屋，原告不同意增加款项，只缴纳了原定价款，原告违约，造成不能交房，过错责任在原告。综上，本案应按退房处理。

审理查明，2007年9月5日，被告陈宗正、宋唐彪作为甲方，原告李西谦作为乙方，签订了一份售房协议，协议约定原告李西谦购房每平方米单价为900元，房号为麻屯镇惠苑小区一栋中西门栋四层西户住房一套，房屋总值按实际面积计算，价格不变，该协议没有载明建筑面积。交款办法，一次性付款者优惠3%，协议约定，甲方给乙方提供的房子，按设计要求，应确保内外设施齐全、完整，经双方检查无误后交给乙方。水电设施保修一年，此间出现的一切问题均由甲方负责。甲方为乙方办理房产证手续，费用由乙方负担。乙方应按时足额交款，否则，甲方有权变更原订购位置、如单元、楼层、房号等。甲方不得自行更改乙方的订购房位置，乙方不得随意退房，否则按违约论处。一方无故违约的，应赔偿对方房价的20%违约金。协议签订后，2007年9月5日，原告交房款50000元，因被告手续不全，施工中被有关部门叫停，被告补办相关手续，后于2010年年底，该住宅楼主体完工。完工后，被告向购房户发出交纳下欠款通知。经查，被告以惠源小区办公室的名义对外发出通知六份，分别是2009年6月21日通知：三四号楼现已竣工，惠源小区住户速到惠源小区办理相关手续（剩余房款），一、二号楼因国家政策、当前物资上涨、原小产权变大产权，请一二号楼订房户到惠源小区办公室协商相关事宜。期限60日，不交款者，按退房处理。2010年7月10日，2010年12月4日，2011年2月10日、2011年6月12日,2011年12 月19日，被告也发过类似通知。订房户得到通知后，陆续与被告协商，补缴了相应款项，得到了房屋。原告于2012年1月10日向被告交款60000元，1月18日交款1200元，4月30日交款10000元，加上2007年9月5日交款50000元，共计交款121200元。原被告签订的售房协议是在小产权房的基础上，协议的价格。被告称小产权房变更为大产权房，近年来物价上涨，加大了房屋建筑成本，购房户应补缴房款差价，如不补缴，按退房处理。原告诉称已按原约定交纳了应缴款项，不同意补缴涨价款和相关办证费用，状告被告交房，办理房产证。审理中，原被告各持己见，均表示不同意和解，导致本案无法调解结案。

另查明，被告出售房屋时，没有取得房屋预售许可证，至今也没有取得该证。2011年7月27日，才取得土地使用权证。2011年12月9日，取得建设工程规划许可证。

本院认为，原被告2007年9月5日签订的售房协议，虽系双方真实意思表示，但违反出售商品房必须取得商品房预售许可证、相关手续必须齐全等相关法律规定，且协议对缴款时间、违约责任等事项没有约定，应认定为无效协议。原告购房没有尽到审慎注意义务，且对缴款时间、违约责任约定不明，造成不能合法取得订购房屋，存在过错，被告没有依法办理相关手续，导致售房协议无效，被告同样存在过错。审理中，原被告不能就原售房协议未尽事宜达成一致意见，导致原告不能得到房产的责任应均担。该民事行为被确认无效后，依据民法通则的规定，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原被告双方签订的售房协议约定的违约金20%，不违背法律规定，本案原被告属混合过错责任，依据民法通则公平原则，原被告各应承担不能履行售房协议10%的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第五十八条第五项、第六十一条第一款、第一百三十四条第（四）、第（七）、（八）之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、原被告双方签订的售房协议无效。

二、二被告在本判决生效后十日内，退还原告所交房款及相关费用121200元。

三、二被告在本判决生效后十日内，支付原告违约金12120元。

四、驳回原告其他诉讼请求。

本案受理费 2720元，由原被告各担一半。被告承担的诉讼费，原告已垫付，被告在执行时一并支付给原告。

如被告未按判决书限定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

                                             审 判 长 臧梦华

                                             审 判 员 郭铁成

                                             审 判 员 李  惠

                                             二〇一三年八月六日

                                             书 记 员 菅春敏